الشراء في إيطاليا لمواطن أمريكي

تخيّلوا مطبخاً في ولاية أوهايو بعد ظهر يوم أحد. على الحاسوب بيت ريفي بين التلال، وعلى الطاولة الإقرار الضريبي للعام الماضي. وأوراق من بلدين على وشك أن تلتقي.

تعرض المجلة الطبقتين من مصادر رسمية وتبيّن ما لا يشمله المقال. وسيجد القراء من جنسيات أخرى أن الأجزاء الإيطالية والمقارنة مع HMRC وسلطات ضريبية أخرى ذات صلة بهم أيضاً.

هل يستطيع المواطن الأمريكي شراء عقار في إيطاليا؟

تقوم قاعدة إيطاليا بشأن المشترين الأجانب على المعاملة بالمثل، لا على قائمة جنسيات مسموح بها، كما يشرح مقال «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا». وتفيد وزارة الخارجية الإيطالية بأن مواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية يُعاملون كالمواطنين الإيطاليين لهذا الغرض ولا يحتاجون إلى فحص المعاملة بالمثل.^[3] ويُعامَل بالطريقة نفسها بعض حاملي تصاريح الإقامة، مثل تصريح الإقامة لأسباب العمل أو العمل الحر أو الأسرة أو الدراسة.^[4]

أما سائر المواطنين غير الأوروبيين فيفحص الموثّق المعاملة بالمثل في كل حالة، وعند الحاجة بالتشاور مع وزارة الخارجية، بحسب المجلس الوطني للتوثيق (CNN).^[1] وتضيف الوزارة أن الفحص لا يُجرى لمواطني الدول التي لإيطاليا معها معاهدة استثمار ثنائية، لأن المعاهدة تُعدّ مقررةً للمعاملة بالمثل في المسائل التي تشملها.^[5] وتقول أيضاً إن معلوماتها القُطرية استرشادية ولا قيمة قانونية لها.^[6]

ثم تأتي المعاهدة. ففي معاهدة الصداقة والتجارة والملاحة بين الولايات المتحدة وإيطاليا لعام 1948، النافذة منذ 26 يوليو 1949، مادة عن الملكية.^[2] وتنص المادة VII(1) على أنه «يُسمح» لمواطني كل من البلدين «باقتناء العقارات وتملكها والتصرف فيها» في البلد الآخر.^[7] وبالنسبة إلى المواطنين الأمريكيين في إيطاليا، يكون الحق بشروط لا تقل مواتاة عن الشروط التي تمنحها ولاية أمريكية، حيث يقيم المواطن، للمواطنين الإيطاليين، ولا يلزم إيطاليا أن تمنح الأمريكيين حقوقاً أوسع مما تمنح مواطنيها.^[7] ولا تبيّن مادة المعاهدة كيف يطبقها الموثّق عملياً، ولا تذكر صفحة الوزارة بشأن معاهدات الاستثمار الثنائية هذه المعاهدة.

ولذلك لا تذكر المجلة أن المواطن الأمريكي معفى من فحص المعاملة بالمثل. وتفيد مذكرة لمكتب محاماة من سبتمبر 2025 بأن المعاملة بالمثل قائمة بين إيطاليا والولايات المتحدة وأن الأمريكيين يستطيعون الشراء دون قيود مرتبطة بالجنسية؛ وهذا مصدر ثانوي.^[8] والموثّق، وهو المسؤول عن الفحص، هو من يعطي الجواب للحالة الفردية.

كيف يبدو الشراء الإيطالي؟

يمر الشراء عبر عرض وعقد تمهيدي وعقد موثَّق، ويتطلب رمزاً ضريبياً إيطالياً (codice fiscale) يمكن لمن هو في الخارج طلبه عبر مفوَّض أو قنصلية إيطالية. ويجب أن يكون الدفع قابلاً للتتبع ويُوصف في العقد، ويطبّق الموثّق فحوصاً لمكافحة غسل الأموال.

وهذه الخطوات موصوفة في مقالات «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا» و«الحساب المصرفي ومصدر الأموال» و«التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا». ويجب أن يستوفي التوكيل المستخدم للتوقيع نيابة عن المشتري الشروط الشكلية الموصوفة في أول هذه المقالات.

ما الحسابات والأصول التي يجب على المواطن الأمريكي الإبلاغ عنها؟

يخضع المواطن الأمريكي للإبلاغ الأمريكي أينما عاش. وفيما يلي القواعد الأكثر صلة بالشراء في إيطاليا.

متى ينطبق FBAR؟

على الشخص الأمريكي الذي له مصلحة مالية في حسابات مالية أجنبية أو سلطة توقيع عليها أن يقدم FBAR إذا تجاوزت القيمة الإجمالية للحسابات الأجنبية 10,000 دولار في أي وقت خلال السنة التقويمية.^[9][10] ويُقدَّم إلكترونياً إلى FinCEN، لا إلى IRS. وموعده 15 أبريل مع تمديد تلقائي إلى 15 أكتوبر.^[10]

متى ينطبق Form 8938؟

Form 8938 نموذج مستقل. ويقدمه «الفرد المحدد» (specified individual) الذي له أصول مالية أجنبية محددة فوق حد معين، مع الإقرار الضريبي. وتختلف الحدود بحسب مكان إقامة المُقدِّم.^[11]

وتُضاعَف الحدود للأزواج الذين يقدمون إقراراً مشتركاً. ويتبع المتزوج الذي يقدم إقراراً منفصلاً حدود غير المتزوجين.^[11] ويُعرَّف «المقيم في الخارج» في تعليمات Form 8938: موطن ضريبي في دولة أجنبية مع إقامة فعلية في الخارج مدة متصلة تشمل سنة ضريبية كاملة، أو ما لا يقل عن 330 يوماً كاملاً في الخارج خلال 12 شهراً متتالية.^[13]

هل يجب الإبلاغ عن المنزل نفسه؟

يدرج جدول المقارنة لدى IRS الحسابات المالية لدى المؤسسات الأجنبية والأسهم أو الأوراق المالية الأجنبية غير المحتفظ بها في حساب وحصص الشراكات الأجنبية ضمن ما يُبلَّغ عنه في Form 8938، والحسابات الأجنبية ضمن ما يُبلَّغ عنه في FBAR.^[14] ويذكر أن العقار الأجنبي المملوك مباشرة لا يُبلَّغ عنه في أي من النموذجين.^[14]

أما العقار المملوك عبر كيان أجنبي فلا يُبلَّغ عنه بذاته. لكن الحصة في الكيان أصل مالي أجنبي محدد في Form 8938، وتشمل قيمته القصوى العقار.^[14]

ماذا عن الحساب المصرفي الإيطالي؟

الحساب المفتوح في إيطاليا حساب مالي أجنبي لهذه الأغراض. ويشرح مقال «الحساب المصرفي ومصدر الأموال» متى يلزم حساب.

ما العقوبات؟

بحسب IRS، يترتب على عدم الإفصاح في Form 8938 غرامة تصل إلى 10,000 دولار، مع مبالغ إضافية عن استمرار عدم التقديم بعد إخطار IRS، حتى 60,000 دولار.^[15] أما في FBAR فالغرامات مدنية، وتُعدَّل كل سنة، وتكون أعلى إذا كان الإخلال متعمداً.^[15]

كيف تبلّغ إيطاليا عن الحسابات إلى الولايات المتحدة؟

بين إيطاليا والولايات المتحدة اتفاق حكومي دولي بشأن FATCA. وتبلغ المؤسسات المالية الإيطالية عن حسابات الأشخاص الأمريكيين إلى وكالة الإيرادات (Agenzia delle Entrate)، التي تتبادل المعلومات مع IRS.^[16][17]

كيف يلتقي النظامان الضريبيان الأمريكي والإيطالي؟

تفرض الولايات المتحدة الضريبة على مواطنيها عن دخلهم العالمي. وتُبقي الاتفاقية بين الولايات المتحدة وإيطاليا هذه القاعدة عبر بند الاستثناء، الذي يتيح لكل دولة فرض الضريبة على مقيميها ومواطنيها كما لو لم توجد الاتفاقية. ويورد الشرح الفني لوزارة الخزانة مثال مواطن أمريكي مقيم في إيطاليا.

ماذا عن الدخل من العقار؟

تتيح الاتفاقية للدولة التي يقع فيها العقار أن تفرض الضريبة على الدخل منه، بما في ذلك الإيجار وقيمة انتفاع المالك.^[18] ولا تمنع الولايات المتحدة من فرض الضريبة على الدخل نفسه لمواطن أمريكي. والمواطن الأمريكي الذي يؤجر عقاراً إيطالياً يبلغ عن الإيجار في الولايات المتحدة بنموذج Schedule E، الذي يخصصه IRS للدخل الإيجاري من أي موقع.^[19] وتُعامَل فائدة الرهن على قرض أُخذ لشراء عقار مؤجَّر كنفقة إيجارية.^[20]

ماذا عن البيع؟

يجوز للدولة التي يقع فيها العقار أن تفرض الضريبة على أرباح بيعه.^[21] ويعرض IRS Publication 523 بشأن بيع المسكن القواعد الأمريكية للأرباح وللاستثناء الخاص بالمسكن الرئيسي.^[22] وكيف تنطبق على مسكن في الخارج لا يُعالَج هنا.

هل من تخفيف للضريبة الإيطالية؟

تلزم الاتفاقية الولايات المتحدة بالسماح بخصم من الضريبة الأمريكية عن ضريبة الدخل الإيطالية المدفوعة، ضمن حدود القانون الأمريكي.^[23] ويذكر IRS أن الخصم متاح لضرائب الدخل وأرباح الحرب والأرباح الزائدة التي تفرضها دولة أجنبية، ويُطالَب به بنموذج 1116.^[24] وإذا خفّضت معاهدة ضريبة أجنبية فلا يؤهل إلا المبلغ المخفَّض بالمعاهدة. وللخاضع للضريبة أن يختار الاقتطاع بدلاً من الخصم.^[24]

وIMU، أي الضريبة البلدية الإيطالية على العقار، ضريبة على الملكية لا على الدخل. والمجلة لا تقرر شيئاً بشأن ما إذا كانت تؤهل للخصم.

هل تغيّر الضريبة الجزافية شيئاً؟

المواطن الأمريكي الذي يصبح مقيماً ضريبياً في إيطاليا ويختار النظام الموصوف في مقال «الضريبة الجزافية الإيطالية للمقيمين الجدد: ماذا تعني عند الانتقال إلى توسكانا» يظل خاضعاً للقواعد الأمريكية المذكورة أعلاه. ويتناول الشرح الفني وضع المواطنين الأمريكيين المقيمين في إيطاليا.^[25] ولا يلخصه هذا المقال.

كيف يُموَّل الشراء؟

القرض العقاري الإيطالي قرض باليورو من مقرض إيطالي، مضمون برهن على العقار، كما يصفه مقال «القروض العقارية للمشترين غير المقيمين». والسقف التنظيمي لقرض شراء مسكن مضمون بالعقار هو عموماً 80% من قيمته، ويضع كل مقرض حدوده الخاصة.

أما الاقتراض في الولايات المتحدة بضمان أصول أخرى فترتيب مختلف. وهو لا يُعالَج هنا، ويعود إلى مستشار مالي.

كم يستطيع المواطن الأمريكي البقاء في إيطاليا؟

يجوز للمواطن الأمريكي البقاء في منطقة شنغن حتى 90 يوماً في أي مدة 180 يوماً دون تأشيرة. وتبيّن المفوضية الأوروبية هذه القاعدة،^[26] والولايات المتحدة مدرجة في قائمة الجنسيات المعفاة من التأشيرة التي تنشرها وزارة الخارجية الإيطالية.^[27] ولا تمدّد ملكية منزل مدة الإقامة المسموح بها. والإقامة الأطول تتطلب تأشيرة وطنية للإقامة الطويلة، مثل تأشيرة الإقامة الاختيارية الموصوفة في مقال «تأشيرة الإقامة الاختيارية»، وتصريح إقامة.

ويعمل نظام الدخول/الخروج، الذي يسجّل مواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي المسافرين لإقامة قصيرة، بالكامل على الحدود الخارجية لتسع وعشرين دولة منذ 10 أبريل 2026.^[28] أما تصريح السفر ETIAS فهو غير قيد التشغيل: إذ تذكر صفحة المفوضية الأوروبية عن ETIAS، التي قُرئت في 1 أكتوبر 2026، أنه لا تُجمع طلبات وأن موعد البدء سيُعلَن قبل الإطلاق بعدة أشهر.^[29] وتفصّل طريقة احتساب الأيام وما يسجّله نظام الدخول/الخروج ووضع نظام ETIAS في مقال «شنغن 90/180 ونظام EES ونظام ETIAS لمالكي المسكن الثاني في إيطاليا».

ما الذي لا يشمله هذا المقال؟

هذا المقال ليس استشارة ضريبية. وهو لا يشمل ضريبة التركات والهبات الفيدرالية الأمريكية، وضرائب الولايات، وشروط القروض العقارية الأمريكية، والكيانات والـtrusts بوصفها مالكة، وقواعد حسابات التقاعد الأمريكية، والضريبة الإيطالية على الإيجار وعلى الأرباح لغير المقيمين، وتنسيق الضمان الاجتماعي. وللخلافة في منزل إيطالي انظر «من يرث المنزل».