التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا

تخيّلوا مشترياً جالساً إلى طاولة المطبخ وأمامه دفتر ملاحظات. في أعلى الصفحة الثمن المتفق عليه، وتحته خط. وبقية الصفحة ما زالت فارغة، وملؤها هو عمل هذا المقال: كل بند من بنود التكلفة والقاعدة التي تقف خلفه.

ما الضريبة المستحقة على الشراء نفسه؟

الضريبة الرئيسية عند إعادة البيع من فرد، أو عند بيع معفى من ضريبة القيمة المضافة تجريه شركة، هي imposta di registro، أي ضريبة التسجيل. وتبلغ 9% من السعر المذكور في العقد، بحد أدنى 1,000 يورو. أما الضريبة الرهنية (ipotecaria) والضريبة المساحية (catastale) فتبلغ كل منهما 50 يورو. ويحصّل الموثّق الضرائب ويسددها عند تسجيل العقد.

والحالات التالية هي معدل prima casa، والقيمة المساحية، والبيع بضريبة القيمة المضافة، والأراضي الزراعية، والعقد التمهيدي.

معدل prima casa

يُطبَّق معدل مخفَّض قدره 2% (بحد أدنى 1,000 يورو، إضافة إلى 50 و50 يورو) فقط عند استيفاء شروط prima casa. وprima casa معاملة بمعدل مخفَّض لأول مسكن للمشتري في إيطاليا. والمعيار ليس الإقامة الضريبية. وهذه هي الشروط الرئيسية.

يجب أن يقع العقار في البلدية التي يقيم فيها المشتري، أو أن ينقل المشتري إقامته إليها خلال 18 شهراً ويصرّح بذلك في العقد. وتكفي أيضاً البلدية التي يعمل فيها المشتري، بما في ذلك النشاط غير المأجور. ويجوز للمشتري الذي انتقل إلى الخارج للعمل وأقام أو عمل في إيطاليا خمس سنوات على الأقل أن يعتمد كذلك بلدية الولادة، أو بلدية الإقامة أو النشاط قبل الانتقال.^[1] وتفيد وكالة الإيرادات الإيطالية (Agenzia delle Entrate، AdE) بأن السنوات الخمس لا يشترط أن تكون متصلة.^[2]

ثم تأتي فئة السجل المساحي، ويجب أن تكون من A/2 إلى A/7 أو A/11. وتُستثنى الفئات A/1 وA/8 وA/9، وتقع فيها كثير من الفلل والقلاع والقصور (palazzi).

ويمكن فقدان الميزة. فقد يؤدي إعادة البيع خلال خمس سنوات، أو عدم بيع prima casa السابقة خلال المهلة القانونية، إلى فقدانها: الضريبة المدخَّرة، والفوائد، وغرامة 30%. وقد مُدّدت مهلة بيع prima casa السابقة إلى سنتين للعقود اعتباراً من 1 يناير 2025.^[3]

الضريبة على القيمة المساحية

تُحسب ضريبة التسجيل عادةً على السعر المذكور في العقد. ويرد على ذلك استثناء يُعرف بـ*prezzo-valore*. فيجوز للمشتري أن يطلب من الموثّق تطبيق القيمة المساحية بدلاً من السعر، في العقد نفسه لا في عقد مكمِّل لاحق. والشروط هي: أن يكون المشتري فرداً، وأن يكون العقار وحدة سكنية مع ملحقاتها، وألا يفرض البائع ضريبة القيمة المضافة. ويجب مع ذلك ذكر السعر الحقيقي.^[4]

والقيمة المساحية هي rendita catastale، أي الدخل المساحي، × 1.05 × 120 (× 110 لـprima casa). وإذا أُخفي السعر، تُستحق الضريبة على السعر الحقيقي مع غرامة من 50% إلى 100% من الفرق. وعند تطبيق القاعدة ينص القانون على خفض أتعاب الموثّق بنسبة 30%.^[5]

المبيعات بضريبة القيمة المضافة

البيع من شركة معفى من ضريبة القيمة المضافة كقاعدة. وتنطبق الضريبة إذا كان البائع شركة بناء أو ترميم تبيع خلال خمس سنوات من الإنجاز، أو بعد ذلك إذا اختار البائع الخضوع للضريبة. وتبلغ ضريبة القيمة المضافة 10% (22% للفئات A/1 وA/8 وA/9). وتبلغ ضرائب التسجيل والرهن والسجل المساحي حينئذ 200 يورو لكل منها.

الأراضي الزراعية

للأرض معدلها الخاص. فنقل ملكية الأراضي الزراعية إلى مشترٍ ليس coltivatore diretto، أي مزارعاً يفلح الأرض بنفسه، ولا imprenditore agricolo professionale (IAP)، أي مقاولاً زراعياً محترفاً، يخضع لضريبة تسجيل بمعدل 15%. وكثيراً ما تُباع بيوت المزارع مع الأرض، لذا يلزم النظر معاً في العقد والأرض ووضع المشتري.

قبل العقد

للعقد التمهيدي ضرائبه. فيجب تسجيله خلال 30 يوماً. وضريبة التسجيل الثابتة 200 يورو، إضافة إلى رسم الطابع. وتُطبَّق ضريبة 0.5% على العربون التأكيدي (caparra confirmatoria) وعلى الدفعات على الحساب غير الخاضعة لضريبة القيمة المضافة. وتطبّق AdE ضريبة 3% على العربون الجزائي (caparra penitenziale).^[6] وتُحتسب الضريبة النسبية المدفوعة من ضريبة التسجيل المستحقة عند إبرام عقد البيع.

ويجب أن يبيّن العقد نفسه كيف دُفع الثمن وهل شارك وسيط. وبطلب من أحد الطرفين على الأقل، يجب على الموثّق أن يحتفظ بالثمن، أو بالرصيد المتبقي، في حساب مخصص وأن يفرج عنه بعد التسجيل والقيد.^[7]

القواعد في 2026 ومن 2027

دخل النص الموحد الجديد بشأن الضرائب غير المباشرة حيز النفاذ في 13 أغسطس 2025.^[8] وينقل مرسوم بقانون لاحق، حُوِّل إلى قانون في 2026، تطبيقه إلى 1 يناير 2027.^[9] والقواعد أعلاه هي المطبَّقة في 2026. والنسب والمبالغ وشروط prima casa هي نفسها في النصوص المنشورة في Gazzetta Ufficiale والتي قُرئت في 2 أكتوبر 2026، ولا تختلف إلا أرقام المواد.^[10] وهناك نص موحد آخر، بشأن الاستيفاء والإقرارات الضريبية، نافذ منذ 7 أغسطس 2026.^[11] وهو يسري من 1 يناير 2027 وينقل بعض الأحكام المذكورة هنا إلى موضع جديد. انظر أيضاً «الضرائب عند شراء منزل في إيطاليا، 2026: بنداً بنداً».

ما الذي يتقاضاه الآخرون في الصفقة؟

إلى جانب الضرائب، يتقاضى الآخرون في الصفقة أتعابهم: الموثّق، والوكيل، والمحامي والفني، وأي مستشار يستعين به المشتري.

ويأتي الموثّق أولاً. فلا توجد تعرفة وطنية تحدد أتعاب الموثّق. فقد أُلغيت التعرفات المهنية في 2012، ولا تسري المعايير الوزارية المتبقية إلا على التقدير القضائي. ويجب على الموثّق أن يقدّم للعميل تقديراً مكتوباً أو رقمياً للأتعاب عند قبول التكليف، والأتعاب منفصلة عن الضرائب التي يحصّلها.

ولعمولة الوكالة قاعدتها الخاصة. فبموجب القانون المدني يحق للوسيط، وهو الاسم القانوني لوكيل العقارات، عمولة من كل طرف إذا أُبرمت الصفقة بتدخله.^[12] ويُحدَّد مقدارها وتقسيمها بين الطرفين بالاتفاق أو بالتعرفات أو بالعرف المحلي، وإلا فبقرار المحكمة على أساس الإنصاف.^[12] ولا توجد نسبة قانونية ثابتة.

ويدفع المشتري مقابل مراجعة المحامي للعقود وفحص الفني للوضع المساحي والإنشائي بالأسعار التي يعرضها المهنيون. وتُحدَّد أتعابهم أيضاً بالاتفاق، مع اشتراط تقدير مكتوب. وإذا استعان المشتري بمستشار، فإن أتعابه تكلفة إضافية يتحملها المشتري، منفصلة عن أي عمولة مستحقة للوكالة.

كيف يبدو مثال توضيحي؟

الأرقام التالية توضيح وليست عرض سعر. وهي تستند إلى المثال المنشور من AdE لقاعدة القيمة المساحية: إعادة بيع وحدة سكنية من بائع فرد بسعر 200,000 يورو، وبـ*rendita catastale* قدرها 900 يورو، وتُشترى كمسكن ثانٍ.^[13]

والمنزل نفسه بسعر 200,000 يورو يعطي أرقاماً مختلفة لضريبة التسجيل بحسب الأساس وبحسب استيفاء شروط prima casa أو عدمه.

ولا يشمل المثال أتعاب الموثّق وعمولة الوكالة وأتعاب المهنيين، فهي تُحدَّد على النحو المبيَّن أعلاه.

ما الذي يستمر بعد الإتمام؟

تتبع الأعباء السنوية الملكية. تنطبق IMU، الضريبة العقارية البلدية، على المنازل الثانية والمباني الأخرى. ويُعفى المسكن الرئيسي ما لم يكن من الفئة A/1 أو A/8 أو A/9، وتسري عليه نسبة منفصلة قدرها 0.5%. أما المباني غير المسكن الرئيسي فالمعدل الأساسي القانوني لها 0.86%، ويجوز للبلدية تحديده بين 0% و1.06%.^[15] ويُظهر جدول وزارة الاقتصاد والمالية أيضاً سقفاً قدره 1.14% للبلديات التي تستخدم خياراً يتيحه القانون.^[16]

أما TARI، رسم النفايات البلدي، فتحدده كل بلدية. وتضيف المرافق والتأمين والصيانة تكاليف أخرى. ولا يُستحق شيء من ذلك عند الإتمام. وتحدد IMU وTARI، ضمن الإطار الوطني، البلدية التي يقع فيها العقار.

لماذا لا يمكن التعبير عن التكلفة بنسبة مئوية من الثمن؟

تبيّن الأقسام السابقة لماذا لا يُعتمد على النسب المئوية من الثمن. فقد يكون الوعاء الضريبي هو الثمن أو القيمة المساحية. ويتوقف المعدل على وضع المشتري وفئة العقار. وتُعرض أتعاب المهنيين كل على حدة. تختلف المعدلات الضريبية والقيم المساحية وأتعاب المهنيين بحسب العقار والبلدية والصفقة. وتتغير المعدلات والشروط وتتوقف على العقار والبائع والمشتري.

ولا يمكن وضع قائمة بالقواعد المنطبقة على شراء معين إلا بعد معرفة نوع البائع وفئة السجل المساحي ووضع المشتري.