Покупка в Италии гражданином США

Воскресный день, кухня в Огайо. На ноутбуке открыт дом на холмах, на столе лежит налоговая декларация за прошлый год. Два комплекта бумаг, из двух стран, вот-вот встретятся.

Журнал излагает оба слоя по официальным источникам и указывает, чего статья не охватывает. Читатели с другим гражданством найдут полезными и итальянские части, и сравнение с HMRC и другими налоговыми органами.

Может ли гражданин США купить недвижимость в Италии?

Итальянское правило об иностранных покупателях опирается на взаимность, а не на перечень разрешённых гражданств, как объясняет статья «Как иностранец покупает недвижимость в Италии». Министерство иностранных дел Италии сообщает, что граждане ЕС и ЕЭП приравниваются в этом отношении к гражданам Италии, и проверка взаимности им не нужна.^[3] Так же приравниваются некоторые обладатели видов на жительство, например по трудовым основаниям, для самозанятости, по семейным основаниям или для учёбы.^[4]

Для других граждан стран вне ЕС нотариус проверяет взаимность в каждом случае, при необходимости с министерством иностранных дел: так говорит Национальный совет нотариата (CNN).^[1] Министерство добавляет, что проверка не проводится для граждан государств, с которыми у Италии есть двусторонний инвестиционный договор, поскольку договор считается устанавливающим взаимность в охватываемых им вопросах.^[5] Оно же отмечает, что справочная информация по странам ориентировочна и не имеет юридической силы.^[6]

Есть ещё договор. Договор о дружбе, торговле и мореплавании между США и Италией 1948 года, действующий с 26 июля 1949 года, содержит статью о собственности.^[2] Статья VII(1) гласит, что гражданам каждой страны «разрешается приобретать, иметь и отчуждать недвижимое имущество» в другой.^[7] Для граждан США в Италии право предоставляется на условиях не менее благоприятных, чем те, которые штат США по месту постоянного проживания гражданина предоставляет гражданам Италии, и Италия не обязана предоставлять гражданам США более широкие права, чем своим.^[7] Статья договора не говорит, как нотариус применяет её на практике, а страница министерства о двусторонних инвестиционных договорах этот договор не упоминает.

Поэтому Журнал не утверждает, что гражданин США освобождён от проверки взаимности. В заметке юридической фирмы от сентября 2025 года сказано, что взаимность между Италией и США существует и что американцы могут покупать без ограничений, связанных с гражданством; это вторичный источник.^[8] Ответ для конкретного случая даёт нотариус, отвечающий за проверку.

Как выглядит итальянская покупка?

Покупка проходит через предложение, предварительный договор и нотариальный договор и требует итальянского налогового кода (codice fiscale), который лицо за границей может запросить через представителя или итальянское консульство. Платёж должен быть отслеживаемым и описывается в договоре, а нотариус проводит проверки по борьбе с отмыванием денег.

Эти шаги описаны в статьях «Как иностранец покупает недвижимость в Италии», «Банковский счёт и источник средств» и «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане». Доверенность, по которой подписывают за покупателя, должна отвечать формальным требованиям, описанным в первой из этих статей.

О каких счетах и активах гражданин США должен сообщать?

Гражданин США подчиняется отчётности США, где бы он ни жил. Ниже изложены правила, наиболее значимые для покупки в Италии.

Когда применяется FBAR?

Лицо США, имеющее финансовый интерес в иностранных финансовых счетах или право подписи по ним, должно подать FBAR, если совокупная стоимость иностранных счетов в любой момент календарного года превышала 10 000 долларов.^[9][10] Форма подаётся в электронном виде в FinCEN, а не в IRS. Срок — 15 апреля с автоматическим продлением до 15 октября.^[10]

Когда применяется Form 8938?

Form 8938 — отдельная форма. «Указанное физическое лицо» (specified individual) с указанными иностранными финансовыми активами выше порога подаёт её вместе с налоговой декларацией. Пороги зависят от того, где живёт заявитель.^[11]

Для супругов, подающих совместную декларацию, пороги удваиваются. Супруги, подающие раздельные декларации, следуют порогам для неженатых.^[11] Понятие «проживание за границей» определено в инструкции к Form 8938: налоговое место жительства в иностранном государстве и либо постоянное проживание за границей в течение непрерывного периода, включающего полный налоговый год, либо не менее 330 полных дней за границей в течение 12 последовательных месяцев.^[13]

Нужно ли сообщать о самом доме?

Сравнительная таблица IRS относит к подлежащим отражению в Form 8938 финансовые счета в иностранных учреждениях, иностранные акции или ценные бумаги, не находящиеся на счёте, и доли в иностранных партнёрствах, а в FBAR — иностранные счета.^[14] В ней указано, что иностранная недвижимость, находящаяся в прямом владении, не подлежит отражению ни в одной из форм.^[14]

Недвижимость, находящаяся во владении через иностранное лицо, сама не отражается. Но доля в этом лице — указанный иностранный финансовый актив в Form 8938, и её максимальная стоимость включает объект.^[14]

Как быть с итальянским банковским счётом?

Счёт, открытый в Италии, — иностранный финансовый счёт для этих целей. О том, когда счёт нужен, рассказывает статья «Банковский счёт и источник средств».

Какие предусмотрены штрафы?

По данным IRS, за нераскрытие в Form 8938 предусмотрен штраф до 10 000 долларов, с дополнительными суммами за продолжающуюся неподачу после уведомления IRS — до 60 000 долларов.^[15] По FBAR штрафы гражданские, они корректируются каждый год и выше при умышленном нарушении.^[15]

Как Италия сообщает о счетах в США?

У Италии и США есть межправительственное соглашение по FATCA. Итальянские финансовые учреждения сообщают о счетах лиц США Налоговому агентству (Agenzia delle Entrate), которое обменивается информацией с IRS.^[16][17]

Как соприкасаются налоговые системы США и Италии?

США облагают налогом граждан с мирового дохода. Конвенция между США и Италией сохраняет это правило через оговорку о сохранении, позволяющую каждому государству облагать налогом своих резидентов и граждан так, как если бы конвенции не было. Технические пояснения Минфина США приводят пример гражданина США, резидента Италии.

А доход от недвижимости?

Конвенция позволяет государству, где находится недвижимость, облагать налогом доход от неё, включая арендную плату и стоимость пользования владельцем.^[18] Она не мешает США облагать тот же доход гражданина США. Гражданин США, сдающий итальянскую недвижимость, отражает арендную плату в США по форме Schedule E, которую IRS предусматривает для арендного дохода из любого места.^[19] Проценты по ипотеке на кредит, взятый на покупку сдаваемого объекта, считаются арендным расходом.^[20]

А продажа?

Государство, где находится недвижимость, может облагать налогом прирост от её продажи.^[21] IRS Publication 523 о продаже жилья излагает правила США о приросте и об исключении для основного жилья.^[22] Как они применяются к жилью за границей, здесь не рассматривается.

Есть ли облегчение по итальянскому налогу?

Конвенция обязывает США допускать зачёт итальянского подоходного налога в счёт налога США в пределах права США.^[23] IRS указывает, что зачёт доступен для налогов на доходы, военные прибыли и сверхприбыли, взимаемых иностранным государством, и заявляется по форме 1116.^[24] Если договор снижает иностранный налог, засчитывается лишь сниженная договором сумма. Налогоплательщик может вместо зачёта выбрать вычет.^[24]

IMU, итальянский муниципальный налог на недвижимость, — налог на владение, а не на доход. Журнал не делает заявлений о том, подпадает ли он под зачёт.

Меняет ли что-то фиксированный налог?

Гражданин США, ставший налоговым резидентом Италии и выбравший режим, описанный в статье «Фиксированный налог Италии для новых резидентов: что он означает при переезде в Тоскану», по-прежнему подчиняется правилам США, изложенным выше. Положение граждан США, резидентов Италии, рассматривают Технические пояснения.^[25] Эта статья их не резюмирует.

Как финансируется покупка?

Итальянская ипотека — кредит в евро от итальянского кредитора, обеспеченный ипотекой на объект, как описано в статье «Ипотека для покупателей-нерезидентов». Нормативный предел кредита на покупку жилья, обеспеченного этим объектом, как правило, составляет 80% его стоимости, а каждый кредитор устанавливает собственные лимиты.

Заём в США под другие активы — иная схема. Здесь она не рассматривается, это вопрос для финансового консультанта.

Как долго гражданин США может оставаться в Италии?

Гражданин США может находиться в Шенгенской зоне до 90 дней в любой период в 180 дней без визы. Правило изложено Европейской комиссией,^[26] а США входят в перечень стран, граждане которых освобождены от визы, опубликованный Министерством иностранных дел Италии.^[27] Владение домом не продлевает разрешённый срок пребывания. Более длительное пребывание требует национальной долгосрочной визы, такой как виза для проживания по выбору, описанная в статье «Виза для проживания по выбору», и вида на жительство.

Система въезда/выезда, регистрирующая граждан стран вне ЕС, приезжающих на краткий срок, полностью действует на внешних границах 29 стран с 10 апреля 2026 года.^[28] Разрешение на поездку ETIAS не действует: на странице Европейской комиссии, посвящённой ETIAS, прочитанной 1 октября 2026 года, указано, что заявления не принимаются, а дата запуска будет объявлена за несколько месяцев до него.^[29] О порядке подсчёта дней, о том, что фиксирует Система въезда/выезда, и о статусе ETIAS рассказывает статья «Schengen 90/180, EES и ETIAS для владельцев второго дома в Италии».

Чего статья не охватывает?

Статья не является налоговой консультацией. Она не охватывает федеральный налог США на наследство и дарение, налоги штатов, условия американской ипотеки, юридические лица и трасты как собственников, правила США о пенсионных счетах, итальянский налог на аренду и на прирост для нерезидентов и координацию социального обеспечения. О правопреемстве в отношении итальянского дома см. «Кто наследует дом».