الحساب المصرفي ومصدر الأموال
يرافق كل شراء في إيطاليا قواعد للدفع. فيجب دفع الثمن بوسائل يمكن تتبعها وأن يُوصف في العقد، ويطبّق الموثّق فحوصاً لمكافحة غسل الأموال قد تشمل مصدر الأموال. ويجوز للمشتري الدفع من حساب في الخارج أو من حساب إيطالي، وكلاهما يترك أثراً.
بقلم The Tuscan Editorial
حوالة توشك أن تغادر مصرفاً في بلد آخر. وتطلب الشاشة ملء الحقل الأخير، وعلى الطرف الآخر منزل في التلال ينتظر. وبين الاثنين مجموعة من القواعد عن كيفية انتقال المال وما يُدوَّن عنه.
هل يلزم حساب مصرفي إيطالي لشراء منزل؟
الذي يشترطه القانون هو أن يُدفع الثمن بوسائل يمكن تتبعها وأن يصف العقد كيف دُفع. ويجوز للمشتري الدفع من حساب في الخارج أو من حساب إيطالي، وكلاهما يترك أثراً. كما أن تشغيل العقار، بما فيه من مرافق وضريبة عقارية وعاملين ومقاولين، ممكن من أي منهما. والخصم المباشر معتاد لدى مرافق إيطاليا.
أما فتح الحساب فمسألة منفصلة. يضع كل مصرف متطلباته الخاصة ويقرر ما إذا كان سيفتح حساباً. وعادةً تطلب المصارف وثائق الهوية والرمز الضريبي الإيطالي (codice fiscale) ومعلومات عن مصدر الأموال، وتختلف معاييرها من مصرف إلى آخر وتتغير بمرور الوقت ولا تُنشر في مصدر واحد. وتُطبَّق متطلبات مكافحة غسل الأموال في كل حالة على حدة.
وهناك أيضاً حساب الدفع الأساسي (conto di base). يجب على المصارف وPoste Italiane ومقدمي الخدمة الآخرين أن يعرضوه على المستهلكين المقيمين إقامة قانونية في الاتحاد الأوروبي، أياً كان محل إقامتهم.[1] وهو غير متاح لمن لديه أصلاً حساب دفع في إيطاليا أو للاستخدام التجاري، وقد يُرفض لاشتباه في استخدام غير مشروع.[1] ويتوقف الحق على حق الشخص في الإقامة في الاتحاد الأوروبي.[1] وملاءمة هذا الحساب لشراء عقار مسألة خارج هذا المقال.
ماذا يجب أن يقول العقد عن الدفع؟
عند نقل ملكية عقار، حتى لو كان خاضعاً لضريبة القيمة المضافة، يجب على الطرفين تقديم إقرار مشفوع باليمين يتضمن بياناً تحليلياً لكيفية دفع الثمن.[2] ويجب على كل طرف أيضاً أن يصرّح بما إذا استُعين بوسيط، مع بيانات تعريفه والمبلغ المدفوع وكيفيته.[2] ويُعاقَب على إغفال الإقرار أو نقصه أو كذبه بغرامة من 500 إلى 10,000 يورو، ويُعاد تقدير قيمة العقار لأغراض ضريبة التسجيل.[3] ويوجب الحكم أيضاً على الموثّق أن يبلغ وكالة الإيرادات (Agenzia delle Entrate) بغياب تسجيل الوسيط.[3]
وقد أُعيد تنظيم القانون الذي تقوم عليه هذه القاعدة. فالفقرة التي تتضمن الإقرار أُلغيت بموجب مرسوم تشريعي صادر في 5 أغسطس 2026.[4] ويسري نصه الموحد بشأن الاستيفاء والتحقق الضريبي من 1 يناير 2027 وينقل الإقرارات نفسها إلى مادة جديدة.[4] أما الفقرة التي تتضمن الغرامة وإعادة التقدير وإبلاغ الموثّق فتظل نافذة بحسب Normattiva.[5]
ماذا يفحص الموثّق؟
يخضع الموثّق لقواعد مكافحة غسل الأموال في نقل ملكية العقارات.[6] وتشمل العناية الواجبة تجاه العميل تحديد هوية العميل والتحقق منها، وتحديد المستفيد الحقيقي (titolare effettivo)، بما في ذلك وراء الشركة، والحصول على معلومات عن غرض العملية وطبيعتها، والرقابة المستمرة.[6]
ووفقاً للقواعد الفنية للمجلس الوطني للتوثيق، يُجرى التحقق من مصدر الأموال بحسب المخاطر، استناداً إلى المعلومات التي يقدمها العميل ومصادر موثوقة أخرى.[7] وتخضع بعض الفئات، مثل الأشخاص المعرَّضين سياسياً (politically exposed persons)، لفحوص معززة.[6] وعملياً يجوز للموثّق أن يطلب وثائق تبيّن مصدر المال، ويتوقف المدى على الحالة. وتطبق المصارف فحوصها الخاصة في إطار مكافحة غسل الأموال نفسه.
هل يمكن دفع جزء من الثمن نقداً؟
يُحظر تحويل النقد أو الأدوات لحاملها بين أشخاص مختلفين بمبلغ 5,000 يورو أو أكثر.[8] والحد 5,000 يورو منذ 1 يناير 2023.[8] والغرامة الإدارية من 3,000 إلى 50,000 يورو، بحد أدنى 1,000 يورو للمخالفات منذ 1 يناير 2022، وتُضاعَف خمس مرات للمبالغ التي تتجاوز 250,000 يورو.[9]
ولذلك يُدفع ثمن العقار بتحويل مصرفي أو شيك مصرفي أو وسيلة أخرى يمكن تتبعها، ويُوصف في العقد.
ماذا يحدث حين يأتي المال من الخارج؟
تخضع التحويلات من الخارج باليورو أو بعملة أخرى لفحوص المصرف المرسِل والمصرف المستقبِل. والأموال المرسلة من حساب باسم غير اسم المشتري، أو عبر وسيط، أرجح أن تثير أسئلة المصارف والموثّق، لأن الإقرار في العقد وفحوص المستفيد الحقيقي تُجرى بأسماء الأطراف.
وما إذا كان يجوز لطرف ثالث، قريب أو شركة أو trust، أن يدفع فمسألة للموثّق والمصرف في الحالة المعنية.
ما الضمان (escrow) عند العقد؟
بطلب من أحد الطرفين على الأقل، يجب على الموثّق أن يحتفظ بالثمن، أو بالرصيد المتبقي، في حساب مخصص وأن يفرج عنه بعد تسجيل العقد وقيده.[10] وحيث يجب إزالة عبء، رهن مثلاً، يمكن تخصيص جزء من الثمن له بهذه الوسيلة.[10] انظروا «التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة».
بأي ترتيب يجري كل ذلك؟
يسير الشراء عادةً بهذا الترتيب. يحصل المشتري على codice fiscale. ويُوقَّع العقد التمهيدي ويُسجَّل، مع أي عربون. ويرتب المشتري الدفع. ويُوقَّع العقد أمام الموثّق مع الإقرارات المذكورة أعلاه. ويُدفع الثمن مباشرة أو عبر حساب الضمان لدى الموثّق.
وفتح حساب إيطالي من عدمه ووقته، وتحويل الأموال قبل تقديم عرض من عدمه، مسائل يمكن لمصرف المشتري ومستشاره التعليق عليها. ولا يوصي المقال بشيء.
الأسئلة الشائعة
- هل يلزم حساب مصرفي إيطالي لشراء عقار في إيطاليا؟
- لا تشترط قواعد الدفع ذلك. يجب دفع الثمن بوسائل يمكن تتبعها وأن يصف العقد كيف دُفع.
- هل يستطيع غير المقيم فتح حساب مصرفي إيطالي؟
- يقرر كل مصرف وفق معاييره. ويجب عرض حساب دفع أساسي على المستهلكين المقيمين إقامة قانونية في الاتحاد الأوروبي، أياً كان محل إقامتهم، بشروط.[1]
- ما الذي يُسأل عنه بشأن مصدر الأموال؟
- يطبق الموثّق فحوصاً قائمة على المخاطر لمكافحة غسل الأموال، قد تشمل مصدر الأموال، استناداً إلى معلومات العميل ومصادر موثوقة أخرى.[7] وتجري المصارف فحوصها الخاصة.
- هل يستطيع شخص آخر دفع ثمن العقار نيابة عن المشتري؟
- يجب أن يصف الإقرار في العقد كيف دُفع الثمن،[2] وتشمل فحوص الموثّق الأطراف والمستفيدين الحقيقيين. ويتوقف قبول دفع من طرف ثالث على الحالة، وهو مسألة للموثّق والمصرف.
- هل يجوز دفع أي جزء من الثمن نقداً؟
- لا، إذا بلغ المبلغ 5,000 يورو: فتحويل النقد بين أشخاص مختلفين عند هذا الحد أو فوقه محظور.[8]
- ماذا يحدث إذا كان إقرار الدفع خاطئاً؟
- تُطبَّق غرامة من 500 إلى 10,000 يورو على الإقرارات المغفلة أو الناقصة أو الكاذبة، ويُعاد تقدير قيمة العقار لأغراض ضريبة التسجيل.[3]
ملاحظات على المقال
- المادة 126-noviesdecies من القانون المصرفي الموحّد (TUB)؛ بنك إيطاليا. ↩︎
- المادة 35، الفقرة 22 من DL 223/2006 (الإقرار المشفوع باليمين؛ بيانات الوسيط). ↩︎
- المادة 35، الفقرة 22.1 من DL 223/2006 (إبلاغ الموثّق وكالة الإيرادات بغياب تسجيل الوسيط؛ غرامة من 500 إلى 10,000 يورو وإعادة التقدير لضريبة التسجيل). ↩︎
- وقد أُلغيت الفقرة 22 بموجب D.Lgs. 5 أغسطس 2026 رقم 141، الذي يسري نصه الموحد بشأن الاستيفاء والتحقق الضريبي من 1 يناير 2027 وينقل الإقرارات نفسها إلى مادته 299. ↩︎
- وتظل الفقرة 22.1 نافذة بحسب Normattiva. ↩︎
- D.Lgs. 231/2007. ↩︎
- القواعد الفنية للمجلس الوطني للتوثيق (CNN) بشأن التحقق من مصدر الأموال. ↩︎
- المادة 49، الفقرة 3-bis من D.Lgs. 231/2007 (5,000 يورو اعتباراً من 1 يناير 2023). ↩︎
- الغرامة الإدارية بموجب المادة 63. ↩︎
- L. 147/2013، المادة 1، الفقرتان 63 و66. ↩︎
- المجلس الوطني للتوثيق. ↩︎
- القانون المدني، المادة 1385 (الآثار القانونية للعربون). ↩︎
المصادر
آخر مراجعة . المصادر الرسمية والأولية التي تمت مراجعتها؛ الأسماء بلغتها الأصلية.
- Consiglio Nazionale del Notariato — Il notaio per gli stranieri
- Banca d’Italia — Il conto di base (Economia per tutti)
- Banca d’Italia — Orientamenti di vigilanza sul conto di pagamento con caratteristiche di base
- Normattiva — DL 223/2006 art. 35
- Normattiva — D.Lgs. 231/2007 art. 49
- Normattiva — D.Lgs. 231/2007 art. 63
- Normattiva — D.Lgs. 5 August 2026, n. 141
- Normattiva — L. 147/2013 art. 1, paras 63 and 66