كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا

تخيّلوا مشترياً جالساً إلى طاولة المطبخ بعيداً عن توسكانا، وعلى شاشة حاسوبه بيت ريفي بين التلال، وفي بريده أول رسالة من إيطاليا تنتظر الرد. البيت سهل التصوّر. أما ما يقع بين تلك الشاشة والتوقيع في مكتب الموثّق فهو موضوع هذا المقال.

هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في إيطاليا؟

يتوقف الجواب على الجنسية. فمواطنو دول الاتحاد الأوروبي خارج نطاق المسألة الواردة أدناه. أما مواطنو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي فلا يستطيعون إجراء تصرفات قانونية صحيحة في إيطاليا إلا إذا تحقق شرط المعاملة بالمثل، أي بقدر ما كان يجوز لمواطن إيطالي إجراء التصرف نفسه في دولة ذلك الشخص. وبهذه الصيغة يعرض المجلس الوطني للتوثيق (Consiglio Nazionale del Notariato) القاعدة.^[1]

والتحقق موكول إلى الموثّق. ويجري في كل حالة على حدة، وعند الحاجة بمساعدة وزارة الخارجية الإيطالية،^[1] لأن النتيجة تتوقف على التصرف وعلى القانون الوطني للشخص. ولا يسمّي هذا المقال أي دولة تتحقق فيها المعاملة بالمثل أو لا تتحقق.

وضع حاملي تصاريح الإقامة مختلف. فبحسب المجلس الوطني للتوثيق، يستطيع المواطنون غير الأوروبيين المقيمون إقامة قانونية ممن لديهم تصريح إقامة (permesso di soggiorno) ساري أو تصريح إقامة طويلة الأمد إجراء التصرفات القانونية بصرف النظر عن المعاملة بالمثل، إذا أبرزوا الوثيقة للموثّق قبل التصرف.^[1] أما أنواع تصاريح الإقامة التي تدرجها وزارة الخارجية فمذكورة في مقال «هل يستطيع الأمريكيون شراء عقار في إيطاليا؟».

ما codice fiscale وكيف يُحصل عليه؟

ويأتي بعد ذلك الرمز الضريبي الإيطالي. فكل خطوة تقريباً في الشراء تتطلب codice fiscale. ومن لا يملكه يطلبه بالنموذج AA4/8 من وكالة الإيرادات (Agenzia delle Entrate)، شخصياً أو عبر مفوَّض، في أي من مكاتبها.^[2]

ويمكن للمقيمين في الخارج أيضاً تقديم النموذج إلى القنصلية الإيطالية في بلد إقامتهم، وإجراءاتها تختلف من قنصلية إلى أخرى.^[2] وتصف السفارة الإيطالية في لشبونة الطريق القنصلي بأنه طريق احتياطي، لمن لا يحتاج إلى السفر إلى إيطاليا ولا يستطيع تفويض أحد.^[3] ويذكر الطلب سبب الطلب ويرفق به مستند هوية.^[3]

كيف يعمل العرض والعقد التمهيدي؟

يبدأ الشراء عادةً بعرض مكتوب، هو proposta d’acquisto، غالباً مع عربون صغير. ويتوقف أثر العرض المقبول على ما يقوله وعلى نية الأطراف. فالعرض الذي ألزم صاحبه نفسه بإبقائه مفتوحاً لا يجوز الرجوع عنه خلال تلك المدة،^[4] ويتم العقد عندما يعلم صاحب العرض بالقبول.^[5] وتُبيَّن آثار كل وثيقة في مقال «العرض والعقد التمهيدي وعقد التوثيق: من يلتزم ومتى».

ثم يوقّع الطرفان عقداً تمهيدياً، هو compromesso أو contratto preliminare، يحدد السعر والشروط وأي شروط يتوقف عليها البيع. وهو عقد ملزم لإبرام البيع لاحقاً. ويُسجَّل ويخضع للضريبة كما يصفه مقال «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا». وإذا أُبرم بعقد رسمي أو بعقد خاص موثَّق أمكن قيده في سجل الأراضي، فينال المشتري أولوية على القيود اللاحقة ضد البائع.^[6] وتسقط هذه الآثار ما لم يُقيَّد عقد البيع أو تصرف متصل به خلال سنة من التاريخ المتفق عليه للعقد، وعلى أي حال خلال ثلاث سنوات من القيد.^[6]

ثم يأتي العربون. فكثيراً ما ينص العقد على caparra confirmatoria، أي العربون المؤكِّد. وبموجب القانون المدني، إذا أخلّ الطرف الذي دفع العربون جاز للآخر أن يعدل عن العقد ويحتفظ به. وإذا أخلّ الطرف الذي تسلمه جاز للآخر أن يعدل عن العقد ويطالب بضعفه. وللطرف غير المخلّ أن يطلب بدلاً من ذلك التنفيذ أو فسخ العقد، وعندئذ يخضع التعويض للقواعد العامة.^[7] وقد قررت الدوائر المجتمعة لمحكمة النقض أن حق العدول والاحتفاظ بالعربون يفترض إخلالاً منسوباً إلى الطرف الآخر وليس ضئيل الأهمية.^[8] ولا يحدد القانون المدني مبلغاً للعربون: فحجمه يتفق عليه الطرفان.^[7]

ماذا يجري بين العقد التمهيدي وعقد البيع؟

تُوصف فحوص سند الملكية والوضع المساحي والعمراني والأعباء على العقار في «التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة». وتنطبق على كل عملية شراء ثلاث نقاط أخرى.

الأولى شهادة الطاقة، أي APE (attestato di prestazione energetica). فعلى البائع إتاحتها أثناء التفاوض وتسليمها. ويكفي في العقد التمهيدي التسليم، بينما يجب أن يتضمن عقد البيع بنداً يفيد بأن المشتري تلقى المعلومات، وأن تُرفق به الشهادة.^[9] وإذا غاب البند أو المرفق كان الطرفان مسؤولين بالتضامن عن غرامة إدارية من 3,000 إلى 18,000 يورو، لكن العقد يبقى صحيحاً.^[9][10]

والثانية المدفوعات. فعند العقد يصرّح الطرفان بكيفية دفع الثمن وهل استُعين بوسيط، وهو موضوع «الحساب المصرفي ومصدر الأموال». وبطلب من أحد الطرفين على الأقل يحتفظ الموثّق بالثمن في حساب مخصص حتى التسجيل والقيد، كما يشرح مقال «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا».

والثالثة التمويل، الذي يتناوله مقال «القروض العقارية للمشترين غير المقيمين».

ماذا يحدث عند توقيع العقد؟

يُوقَّع عقد البيع، أي rogito، أمام الموثّق (notaio)، وهو موظف عمومي ليس ممثلاً لأي من الطرفين. ويتحقق الموثّق من هوية الطرفين وأهليتهما وسند ملكية البائع، ويتحقق من الإجراءات القانونية، ويُعلم الطرفين بالآثار القانونية للعقد.

ويُدفع باقي الثمن، ويُتلى العقد ويُوقَّع، ثم يسجّله الموثّق لدى وكالة الإيرادات ويقيّده في سجل الأراضي. ويجعل القيد انتقال الملكية نافذاً في مواجهة الغير.

هل يمكن التوقيع بموجب توكيل؟

يجوز أن يمثّل المشتري الذي لا يستطيع الحضور وكيلٌ بموجب procura، أي توكيل. ويجب أن يكون توكيل شراء العقار بالشكل المطلوب للعقد نفسه: عقد رسمي أو عقد خاص موثَّق.

وإذا حُرّر التوكيل في الخارج فيجب عادةً أن يحمل أبوستيل بموجب اتفاقية لاهاي لعام 1961 أو تصديقاً قنصلياً، ما لم تُعفِه معاهدة، وأن يُترجم إلى الإيطالية.^[11] أما التوكيل المحرر أمام قنصل إيطالي فهو محرر رسمي إيطالي ولا يحتاج إلى أبوستيل ولا إلى ترجمة. ويقدّر الموثّق الذي سيوقّع العقد كفاية الوثيقة، ولذلك يُتفق عادةً على نص التوكيل مسبقاً مع ذلك الموثّق.

كم يستغرق الشراء؟

تُتفق مدة الشراء بين الطرفين في العقد التمهيدي. وهي تتوقف على الفحوص وعلى أي قرض وعلى توافر الطرفين. وتختلف الصفقات الفردية، ويطبّق الموثّقون والجهات العامة القواعد في كل حالة على حدة.

هل يحتاج المشتري إلى محامٍ؟

يشارك الموثّق في كل عملية شراء، لكنه لا يعمل لمصلحة أي من الطرفين. أما استعانة المشتري بمشورة مستقلة فقرار يعود إليه.