|

القروض العقارية للمشترين غير المقيمين

يقرّر كل مصرف إيطالي بنفسه ما إذا كان سيقرض مقترضاً يقيم في الخارج. والسقف التنظيمي لقرض credito fondiario هو عموماً 80% من قيمة العقار المرهون،[1] لكن كل جهة مقرِضة تضع حدودها ومستنداتها، ويؤثر الوقت اللازم للحصول على القرض في شروط العقد الأولي.

بقلم The Tuscan Editorial

تخيّلوا طاولة مطبخ في بلد آخر، وحاسوباً محمولاً مفتوحاً على صور مزرعة حجرية، ودفتراً كُتب فيه سطر واحد: اسألوا المصرف.

هل يقرض مصرف إيطالي من يقيم في الخارج؟

كل مصرف يجيب عن نفسه. فإقراض المصرف أو عدمه يتوقف على سياسة الائتمان لديه. وقد يأخذ المصرف في الاعتبار بلد إقامة المقترض وجنسيته ودخله وعلاقته القائمة بالمجموعة المصرفية. وتختلف المعايير من مصرف إلى آخر وتتغير بمرور الوقت ولا تُنشر في مصدر واحد.

وللقرض نفسه اسم. فالقرض المخصص لشراء عقار والمضمون برهن من الدرجة الأولى عليه يسمى credito fondiario أو mutuo ipotecario. والقرض العقاري الاستهلاكي تمويل متوسط أو طويل الأجل يصف مصرف إيطاليا مدته بأنها تمتد عادةً من 5 إلى 30 سنة. وقد يكون سعر الفائدة ثابتاً أو متغيراً أو مختلطاً أو ثنائياً. وتتبع الأسعار المتغيرة مؤشرات مرجعية مثل Euribor، وتتبع الأسعار الثابتة مؤشرات مثل Eurirs.

أما الاقتراض في بلد الإقامة مقابل أصول أخرى فشأن آخر. إنه ترتيب مختلف عن القرض العقاري الإيطالي، ومسألة يختص بها مستشار مالي في ذلك البلد.

كم يقرض المصرف؟

تضع الجهات المقرِضة حدودها الخاصة، وقد تقرض المصارف أقل من السقف. والسقف التنظيمي لقرض credito fondiario هو عموماً 80% من قيمة العقار المرهون أو من كلفة الأعمال المزمع تنفيذها.[1] ويسمح قرار صادر عن اللجنة الوزارية للائتمان والادخار برفعه إلى 100% عند تقديم ضمانات إضافية، كالضمانات المصرفية أو التأمينية، وفق معايير يحددها مصرف إيطاليا.[1] وإذا وُجدت رهون سابقة على العقار فيُضاف إليها رأس المال المتبقي.[1]

وينطبق شرطان آخران على أي قرض عقاري إيطالي. فالعقار المرهون يقيّمه خبير، ويُستخدم التقييم لتحديد المبلغ الذي يجوز إقراضه، وقد يختلف عن السعر المتفق عليه مع البائع. كما تقيّم الجهة المقرِضة قدرة المقترض على السداد استناداً إلى دخل موثَّق وفق إجراءاتها الخاصة.

ماذا سيطلب المصرف؟

تحدد كل جهة مقرِضة المستندات. ومن المطلوب عادةً إثبات الدخل، مثل الإقرارات الضريبية أو كشوف الرواتب أو ما يعادلها، إلى جانب كشوف الحسابات المصرفية ومعلومات عن الأصول والالتزامات الأخرى ووثيقة الهوية والرمز الضريبي الإيطالي ومعلومات عن مصدر الأموال. وقد تحتاج المستندات الصادرة في الخارج إلى ترجمة وإلى تصديق مثل التصديق القنصلي أو الأبوستيل (apostille)، بحسب بلد الإصدار والجهة المتلقية.

وتخضع الجهات المقرِضة والموثّقون جميعاً لقواعد مكافحة غسل الأموال. ووفقاً للمجلس الوطني للتوثيق يجري الموثّق (notaio) فحوص المشروعية وفحوص مكافحة غسل الأموال.[2] ويجب أن تكون المدفوعات في البيع قابلة للتتبع وأن تُذكر في العقد.[3] انظروا «الحساب المصرفي ومصدر الأموال» و«التكلفة الفعلية لشراء منزل في توسكانا».

وماذا لو لم يكن دخلي باليورو؟

المقترض الذي يكون دخله بعملة غير اليورو ويأخذ قرضاً باليورو يتحمل التزاماً باليورو مقابل دخل بعملة أخرى. فالأقساط محددة باليورو. أما الدخل الذي تُسدَّد منه فليس كذلك.

ويطلب نموذج ورقة المعلومات الاستهلاكية الصادر عن مصرف إيطاليا من الجهات المقرِضة أن توضح للعميل آثار القروض بالعملة الأجنبية.[4] ويوجد التعرض نفسه في الاتجاه المعاكس حين لا يكون القرض بعملة دخل المقترض. وسعر الصرف المطبق على تحويل أموال الشراء تكلفة ينبغي التحقق منها لدى المصرف أو الوسيط الذي ينفذ التحويل.

كيف يرتبط القرض بالعقد الأولي؟

يتضمن العقد الأولي عادةً عربوناً (caparra). ووفقاً للقانون المدني، يحتفظ الطرف المتلقي بالعربون التأكيدي (caparra confirmatoria) إذا أخلّ الطرف الآخر بالتزامه، أو يُرَدّ أو يُرَدّ مضاعفاً إذا أخلّ الطرف المتلقي، بحسب الحالة.[5] انظروا «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا».

ويجيز القانون المدني أيضاً للأطراف تعليق نفاذ العقد على حدث مستقبلي غير مؤكد.[6] أما إدراج شرط يتعلق بالتمويل في العقد الأولي وكيفية إدراجه وما ينص عليه عند رفض القرض فيحدده العقد، وهو من شأن محامي المشتري. وتُناقَش شروط التمويل عادةً مع الجهة المقرِضة قبل توقيع العقد الأولي.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع غير المقيم الحصول على قرض عقاري في إيطاليا؟
يضع كل مصرف معاييره الخاصة، وقد تشمل مكان إقامة المقترض وجنسيته.
كم يمكن اقتراضه مقابل عقار في إيطاليا؟
تضع الجهات المقرِضة حدودها الخاصة. والسقف التنظيمي لقرض credito fondiario هو عموماً 80% من قيمة العقار، مع إمكانية رفعه إلى 100% بضمانات إضافية.[1] وقد تقرض المصارف أقل من ذلك.
هل يُبنى القرض على السعر المتفق عليه؟
يُحسب المبلغ على أساس القيمة التي يحددها خبير الجهة المقرِضة، وقد تختلف عن السعر المتفق عليه.
ما المستندات التي تطلبها الجهة المقرِضة؟
تحددها كل جهة مقرِضة. ويُطلب عادةً إثبات الدخل وكشوف الحسابات ومعلومات عن الأصول والالتزامات ووثيقة الهوية والرمز الضريبي الإيطالي ومعلومات عن مصدر الأموال. وقد تحتاج المستندات الصادرة في الخارج إلى ترجمة وتصديق.
ما أثر الاقتراض باليورو مع دخل بعملة أخرى؟
يتحمل المقترض التزاماً باليورو مقابل دخل بعملة أخرى، فتتغير كلفة الأقساط بعملة الدخل بتغير سعر الصرف.

ملاحظات على المقال

  1. القانون المصرفي الموحّد (TUB، D.Lgs. 385/1993)، المادة 38؛ قرار اللجنة الوزارية للائتمان والادخار (CICR) الصادر في 22 أبريل 1995، المادة 1 (Gazzetta Ufficiale، الوثيقة 096A2549). ↩︎
  2. المجلس الوطني للتوثيق، Consiglio Nazionale del Notariato. ↩︎
  3. المادة 49 من D.Lgs. 231/2007؛ المادة 35، الفقرة 22 من DL 223/2006 (الإقرار بكيفية دفع الثمن)، وهي بحسب Normattiva ملغاة بموجب D.Lgs. 5 أغسطس 2026 رقم 141، الذي يسري نصه الموحد من 1 يناير 2027 وينقل الإقرار إلى مادته 299، الفقرة 11. ↩︎
  4. نموذج ورقة المعلومات الاستهلاكية الصادر عن مصرف إيطاليا (انظر «المصادر»: Banca d’Italia — Disposizioni sulla trasparenza delle operazioni bancarie). ↩︎
  5. القانون المدني، المادة 1385 (caparra confirmatoria). ↩︎
  6. القانون المدني، المادة 1353 (عقد معلّق على حدث مستقبلي غير مؤكد). ↩︎

عن المجلة

The Tuscan Editorial

هيئة تحرير The Tuscan

تستند كل مقالة إلى نصوص رسمية وإرشادات منشورة، وتُراجَع على ضوء القواعد النافذة في التاريخ المبيّن في مطلعها.

← العودة إلى المجلة