Как иностранец покупает недвижимость в Италии

Представьте покупателя за кухонным столом, далеко от Тосканы: на экране ноутбука открыт дом на холмах, в почте ждёт ответа первое письмо из Италии. Дом представить легко. Всё, что лежит между этим экраном и подписью в кабинете нотариуса, составляет предмет статьи.

Может ли иностранный гражданин купить недвижимость в Италии?

Ответ зависит от гражданства. Граждан государств ЕС вопрос, о котором пойдёт речь ниже, не касается. Граждане государств вне ЕС могут совершать в Италии действительные юридические акты, только если выполнено условие взаимности, то есть лишь в той мере, в какой итальянский гражданин мог бы совершить такой же акт в государстве этого человека. Так формулирует правило Национальный совет нотариата (Consiglio Nazionale del Notariato).^[1]

Проверка поручена нотариусу. Он проводит её в каждом случае отдельно и при необходимости с помощью министерства иностранных дел Италии,^[1] потому что результат зависит и от самого акта, и от национального закона лица. Эта статья не называет ни одного государства, для которого взаимность выполняется или не выполняется.

Положение обладателей вида на жительство иное. По данным Национального совета нотариата, законно проживающие граждане стран вне ЕС, у которых есть действительный вид на жительство (permesso di soggiorno) или долгосрочный вид на жительство, могут совершать юридические акты независимо от взаимности, если предъявят документ нотариусу до совершения акта.^[1] Какие виды на жительство перечисляет министерство иностранных дел, сказано в статье «Могут ли американцы покупать недвижимость в Италии?».

Что такое codice fiscale и как его получить?

Следом идёт итальянский налоговый код. Почти каждый шаг покупки требует codice fiscale. Тот, у кого его нет, запрашивает его по форме AA4/8 в Налоговом агентстве (Agenzia delle Entrate), лично или через представителя, в любом из его офисов.^[2]

Проживающие за границей могут подать форму и в итальянское консульство в стране проживания; процедура у консульств разная.^[2] Посольство Италии в Лиссабоне описывает консульский путь как остаточный: он предназначен для иностранца, которому не нужно ехать в Италию и который не может поручить это представителю.^[3] В заявлении указывается причина запроса и прилагается документ, удостоверяющий личность.^[3]

Как устроены предложение и предварительный договор?

Покупка обычно начинается с письменного предложения, proposta d’acquisto, часто с небольшим задатком. Что представляет собой принятое предложение, зависит от его содержания и от намерения сторон. Предложение, которое его автор обязался сохранять открытым, нельзя отозвать в течение этого срока,^[4] а договор считается заключённым, когда автор предложения узнал о принятии.^[5] Последствия каждого документа изложены в статье «Предложение, предварительный договор, нотариальный договор: кто и когда связан».

Затем стороны подписывают предварительный договор, compromesso или contratto preliminare. В нём фиксируются цена, условия и обстоятельства, от которых зависит продажа. Это обязательный договор о заключении купли-продажи позднее. Он регистрируется и облагается налогом, как описано в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане». Если договор оформлен нотариальным актом или удостоверенным частным актом, его можно транскрибировать в земельном реестре, и тогда покупатель получает приоритет перед более поздними записями против продавца.^[6] Это действие прекращается, если договор купли-продажи или связанный с ним акт не транскрибирован в течение года с даты, согласованной для договора, и в любом случае в течение трёх лет с транскрипции.^[6]

Затем наступает черёд задатка. Договор часто предусматривает caparra confirmatoria, подтверждающий задаток. По Гражданскому кодексу, если нарушила сторона, давшая задаток, другая может отказаться от договора и оставить задаток себе. Если нарушила сторона, получившая его, другая может отказаться и потребовать двойную сумму. Сторона, не нарушившая договор, может вместо этого потребовать исполнения или расторжения договора, и тогда убытки определяются общими правилами.^[7] Объединённые секции Кассационного суда указали, что право отказаться и оставить задаток предполагает нарушение, которое можно вменить другой стороне и которое не является малозначительным.^[8] Гражданский кодекс не устанавливает размера задатка: его согласуют стороны.^[7]

Что происходит между предварительным договором и договором купли-продажи?

Проверки правоустанавливающих документов, кадастрового и градостроительного статуса и обременений описаны в статье «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку». Кроме них, к каждой покупке относятся ещё три момента.

Первый — энергетический сертификат, APE (attestato di prestazione energetica). Продавец должен предоставить его в ходе переговоров и передать покупателю. Для предварительного договора достаточно передачи, а договор купли-продажи должен содержать оговорку о том, что покупатель получил информацию, и к нему необходимо приложить сертификат.^[9] Если оговорка или приложение отсутствуют, стороны солидарно отвечают за административный штраф от 3 000 до 18 000 евро, но договор остаётся действительным.^[9][10]

Второй — оплата. При заключении договора стороны заявляют, как была уплачена цена и привлекался ли посредник; эта тема разобрана в статье «Банковский счёт и источник средств». По просьбе хотя бы одной из сторон нотариус удерживает цену на специальном счёте до регистрации и транскрипции, как объясняет статья «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане».

Третий — финансирование, которому посвящена статья «Ипотека для покупателей-нерезидентов».

Что происходит при подписании договора?

Договор, rogito, подписывается перед нотариусом (notaio), должностным лицом, которое не является представителем ни одной из сторон. Нотариус устанавливает личность сторон, проверяет их дееспособность и правоустанавливающие документы продавца, проверяет юридические формальности и информирует стороны о правовых последствиях договора.

Остаток цены выплачивается, договор зачитывается и подписывается; затем нотариус регистрирует его в Налоговом агентстве и транскрибирует в земельном реестре. Транскрипция делает переход права действительным в отношении третьих лиц.

Можно ли подписать договор через доверенность?

Покупатель, который не может присутствовать, может быть представлен доверенным лицом по procura, то есть по доверенности. Доверенность на покупку недвижимости должна быть в форме, требуемой для самого договора: нотариальный акт или удостоверенный частный акт.

Если доверенность составлена за границей, на ней, как правило, нужен апостиль по Гаагской конвенции 1961 года или легализация, если международный договор не освобождает от этого, и перевод на итальянский язык.^[11] Доверенность, оформленная перед итальянским консулом, является итальянским публичным актом и не требует ни апостиля, ни перевода. Достаточность документа оценивает нотариус, который будет подписывать договор, поэтому текст доверенности обычно заранее согласуют с этим нотариусом.

Сколько времени занимает покупка?

Срок покупки согласуют стороны в предварительном договоре. Он зависит от проверок, от возможного кредита и от доступности сторон. Отдельные сделки различаются, а нотариусы и государственные органы применяют правила в каждом случае отдельно.

Нужен ли покупателю юрист?

Нотариус участвует в каждой покупке, но не действует в интересах ни одной из сторон. Обращаться ли покупателю за отдельной консультацией, решает сам покупатель.