Банковский счёт и источник средств

Перевод вот-вот уйдёт из банка в другой стране. Экран просит заполнить последнее поле, а на другом конце ждёт дом на холмах. Между ними — набор правил о том, как движутся деньги и что о них записывается.

Нужен ли итальянский банковский счёт, чтобы купить дом?

Закон требует, чтобы цена была уплачена отслеживаемыми способами и чтобы договор описывал, как она была уплачена. Покупатель может платить со счёта за границей или с итальянского счёта, и оба оставляют след. Содержание объекта, с его коммунальными услугами, налогом на недвижимость, персоналом и подрядчиками, также возможно с любого из них. Для итальянских коммунальных услуг обычны прямые дебеты.

Открытие счёта — отдельный вопрос. Каждый банк устанавливает собственные требования и решает, открывать ли счёт. Банки обычно запрашивают документы, удостоверяющие личность, итальянский налоговый код (codice fiscale) и сведения о происхождении средств, а их критерии различаются от банка к банку, со временем меняются и не опубликованы в одном источнике. Требования по борьбе с отмыванием денег применяются в каждом случае отдельно.

Есть и базовый платёжный счёт, conto di base. Банки, Poste Italiane и другие поставщики обязаны предлагать его потребителям, законно проживающим в ЕС, независимо от места проживания.^[1] Он недоступен лицу, у которого уже есть платёжный счёт в Италии, или для предпринимательских целей и может быть отказан по причине подозрения в незаконном использовании.^[1] Это право зависит от права лица проживать в ЕС.^[1] Подходит ли такой счёт для покупки недвижимости, в рамки статьи не входит.

Что договор должен сказать об оплате?

При передаче недвижимости, даже облагаемой НДС, стороны должны сделать заявление под присягой с аналитическим указанием того, как была уплачена цена.^[2] Каждая сторона должна также заявить, привлекался ли посредник, с идентификационными данными, уплаченной суммой и способом.^[2] Пропуск, неполнота или ложность заявления наказываются штрафом от 500 до 10 000 евро, а стоимость объекта пересматривается для целей регистрационного налога.^[3] Норма также требует от нотариуса сообщать Налоговому агентству (Agenzia delle Entrate) об отсутствии регистрации посредника.^[3]

Закон, на котором стоит это правило, переупорядочен. Пункт, в котором содержится заявление, отменён законодательным декретом от 5 августа 2026 года.^[4] Его сводный текст о налоговом контроле и обязательных действиях применяется с 1 января 2027 года и переносит те же заявления в новую статью.^[4] Пункт со штрафом, пересмотром стоимости и сообщением нотариуса по данным Normattiva остаётся в силе.^[5]

Что проверяет нотариус?

В сделках с недвижимостью нотариус подчиняется правилам по борьбе с отмыванием денег.^[6] Надлежащая проверка клиента включает установление клиента и проверку личности, установление конечного бенефициара (titolare effettivo), в том числе за компанией, получение сведений о цели и характере операции и постоянный мониторинг.^[6]

По техническим правилам Национального совета нотариата проверка происхождения средств проводится в зависимости от риска на основе информации, предоставленной клиентом, и других надёжных источников.^[7] Некоторые категории, например публичные должностные лица (politically exposed persons), подлежат усиленным проверкам.^[6] На практике нотариус может запросить документы, показывающие, откуда поступили деньги, и объём зависит от случая. Банки применяют собственные проверки в рамках той же системы противодействия отмыванию денег.

Можно ли часть цены заплатить наличными?

Передача наличных денег или предъявительских инструментов между разными лицами на сумму 5 000 евро и более запрещена.^[8] Порог составляет 5 000 евро с 1 января 2023 года.^[8] Административный штраф — от 3 000 до 50 000 евро, с минимумом 1 000 евро для нарушений с 1 января 2022 года, и он увеличивается в пять раз при суммах свыше 250 000 евро.^[9]

Поэтому платёж за недвижимость производится банковским переводом, банковским чеком или иным отслеживаемым способом и описывается в договоре.

Что происходит, когда деньги приходят из-за границы?

Переводы из-за границы в евро или другой валюте подлежат проверкам банка-отправителя и банка-получателя. Средства, отправленные со счёта на имя, отличное от имени покупателя, или через посредника, вероятнее вызовут вопросы банков и нотариуса, поскольку заявление в договоре и проверки конечного бенефициара делаются по именам сторон.

Может ли платить третье лицо — родственник, компания или траст, — вопрос для нотариуса и банка в конкретном случае.

Что такое эскроу при заключении договора?

По просьбе хотя бы одной из сторон нотариус обязан удерживать цену или остаток на специальном счёте и выдавать её после регистрации и транскрипции договора.^[10] Если необходимо погасить обременение, например ипотеку, часть цены может быть направлена на это таким способом.^[10] См. «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку».

В каком порядке всё происходит?

Покупка обычно проходит в таком порядке. Покупатель получает codice fiscale. Подписывается и регистрируется предварительный договор с возможным задатком. Покупатель организует оплату. Договор подписывается перед нотариусом с указанными выше заявлениями. Цена выплачивается напрямую или через эскроу-счёт нотариуса.

Открывать ли итальянский счёт и когда, переводить ли средства до предложения — вопросы, по которым могут высказаться банк и консультант покупателя. Статья ничего не рекомендует.