Реальная стоимость покупки дома в Тоскане

Представьте покупателя за кухонным столом с блокнотом. Вверху страницы — согласованная цена, подчёркнутая. Остальная часть листа пока пуста, и заполнить её — задача этой статьи: каждая статья расходов и правило, которое за ней стоит.

Какой налог платится при самой покупке?

Основной налог при перепродаже от физического лица, как и при освобождённой от НДС продаже компанией, — imposta di registro, регистрационный налог. Он составляет 9% цены, указанной в договоре, но не менее 1 000 евро. Ипотечный налог (ipotecaria) и кадастровый (catastale) — по 50 евро. Нотариус взимает налоги и уплачивает их при регистрации договора.

Дальше речь пойдёт о ставке prima casa, о кадастровой стоимости, о продаже с НДС, о сельскохозяйственной земле и о предварительном договоре.

Ставка prima casa

Сниженная ставка 2% (минимум 1 000 евро плюс 50 и 50 евро) применяется только при соблюдении условий prima casa. Prima casa — льготный режим для первого жилья покупателя в Италии. Критерий здесь не налоговое резидентство. Основные условия таковы.

Объект должен находиться в коммуне, где проживает покупатель, либо покупатель должен в течение 18 месяцев перенести туда место жительства и заявить об этом в договоре. Подходит и коммуна, в которой покупатель работает, включая неоплачиваемую деятельность. Покупатель, уехавший за границу на работу и не менее пяти лет проживавший или работавший в Италии, может также воспользоваться коммуной рождения либо коммуной проживания или деятельности до отъезда.^[1] Налоговое агентство Италии (Agenzia delle Entrate, AdE) указывает, что пять лет не обязательно должны быть непрерывными.^[2]

Далее — кадастровая категория: от A/2 до A/7 или A/11. Категории A/1, A/8 и A/9 исключены, а многие виллы, замки и палаццо относятся именно к ним.

Льготу можно потерять. Перепродажа в течение пяти лет или непродажа прежней prima casa в установленный срок могут привести к утрате льготы: доначислению сэкономленного налога, процентов и штрафа 30%. Срок продажи прежней prima casa увеличен до двух лет для договоров, заключённых с 1 января 2025 года.^[3]

Налог с кадастровой стоимости

Регистрационный налог обычно исчисляется от цены, указанной в договоре. Из этого есть исключение — prezzo-valore. Покупатель может вместо цены попросить нотариуса применить кадастровую стоимость, причём в самом договоре, а не в последующем дополнительном. Условия таковы: покупатель — физическое лицо, объект — жилая единица с принадлежностями, а продавец не начисляет НДС. Реальная цена всё равно должна быть указана.^[4]

Кадастровая стоимость равна rendita catastale, кадастровому доходу, × 1,05 × 120 (× 110 для prima casa). Если цена скрыта, налог уплачивается с реальной цены плюс штраф от 50% до 100% разницы. При применении этого правила закон предусматривает снижение гонорара нотариуса на 30%.^[5]

Продажи с НДС

Продажа компанией, как правило, освобождена от НДС. НДС применяется, если продавец — строительная или реставрационная компания, продающая в течение пяти лет после завершения работ, или позже, если продавец выбрал НДС. НДС составляет 10% (22% для категорий A/1, A/8 и A/9). Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги тогда составляют по 200 евро.

Сельскохозяйственная земля

У земли своя ставка. Передача сельскохозяйственной земли покупателю, не являющемуся coltivatore diretto (земледельцем, который сам обрабатывает землю) или imprenditore agricolo professionale (IAP, профессиональным сельскохозяйственным предпринимателем), облагается регистрационным налогом по ставке 15%. Сельские дома часто продаются вместе с землёй, поэтому договор, землю и статус покупателя следует рассматривать вместе.

До сделки

У предварительного договора свои налоги. Его необходимо зарегистрировать в течение 30 дней. Фиксированный регистрационный налог составляет 200 евро плюс гербовый сбор. Налог 0,5% применяется к подтверждающему задатку (caparra confirmatoria) и к авансовым платежам, не облагаемым НДС. AdE применяет к отступному задатку (caparra penitenziale) налог 3%.^[6] Уплаченный пропорциональный налог засчитывается в счёт регистрационного налога, причитающегося при заключении договора купли-продажи.

В самом договоре должно быть указано, как была уплачена цена и участвовал ли посредник. По просьбе хотя бы одной из сторон нотариус обязан удерживать цену или остаток на специальном счёте и выдавать её после регистрации и транскрипции.^[7]

Правила в 2026 году и с 2027 года

Новый сводный текст о косвенных налогах вступил в силу 13 августа 2025 года.^[8] Более поздний декрет-закон, преобразованный в закон в 2026 году, переносит его применение на 1 января 2027 года.^[9] Изложенные выше правила — те, что применяются в 2026 году. Ставки, суммы и условия prima casa те же в текстах, опубликованных в Gazzetta Ufficiale и прочитанных 2 октября 2026 года; отличаются только номера статей.^[10] Ещё один сводный текст — об исчислении налогов и обязательных действиях — действует с 7 августа 2026 года.^[11] Он применяется с 1 января 2027 года и переносит в новое место часть приведённых здесь положений. См. также «Налоги при покупке дома в Италии, 2026: построчно».

Что взимают остальные участники сделки?

Помимо налогов, у остальных участников сделки свои гонорары: у нотариуса, агента, юриста и техника, а также у любого консультанта, которого привлекает покупатель.

Первым идёт нотариус. Национального тарифа гонорара нотариуса нет. Профессиональные тарифы были отменены в 2012 году, а сохранившиеся министерские параметры применяются только при судебном определении суммы. При принятии поручения нотариус обязан дать клиенту письменную или электронную смету гонорара, и гонорар отделён от налогов, которые взимает нотариус.

У комиссии агентства свой порядок. Согласно Гражданскому кодексу посредник — так закон называет агента по недвижимости — вправе получить комиссию от каждой стороны, если сделка заключена при его посредничестве.^[12] Размер и распределение между сторонами определяются соглашением, тарифами или местными обычаями, а при их отсутствии — судом по справедливости.^[12] Фиксированного процента в законе нет.

Юридическую проверку договоров юристом и проверку техником кадастрового и строительного положения оплачивает покупатель по ставкам, которые называют специалисты. Их гонорары тоже определяются соглашением, с обязательной письменной сметой. Если покупатель привлекает консультанта, его гонорар — дополнительная статья расходов покупателя, отдельная от комиссии, причитающейся агентству.

Как выглядит наглядный пример?

Цифры ниже — иллюстрация, а не расчёт для клиента. Они основаны на опубликованном AdE примере применения правила кадастровой стоимости: перепродажа жилой единицы от частного продавца по цене 200 000 евро при rendita catastale 900 евро, приобретаемой как второе жильё.^[13]

Один и тот же дом за 200 000 евро даёт разные суммы регистрационного налога — в зависимости от налоговой базы и от того, соблюдены ли условия prima casa.

В примере нет гонорара нотариуса, комиссии агентства и оплаты специалистов: они определяются так, как описано выше.

Что продолжается после завершения сделки?

Ежегодные платежи следуют за владением. IMU, муниципальный налог на недвижимость, применяется ко вторым домам и прочим зданиям. Основное жильё освобождено, кроме относящегося к категории A/1, A/8 или A/9, для которого действует отдельная ставка 0,5%. Для зданий, кроме основного жилья, базовая ставка по закону составляет 0,86%, а коммуна может установить её в пределах от 0% до 1,06%.^[15] В таблице Министерства экономики и финансов указан также верхний предел 1,14% для коммун, использующих возможность, предусмотренную законом.^[16]

TARI, муниципальный сбор за вывоз отходов, устанавливает каждая коммуна. Коммунальные услуги, страхование и содержание добавляют расходы. Ничто из этого не подлежит уплате при заключении сделки. IMU и TARI устанавливает в национальных рамках коммуна, где находится объект.

Почему стоимость нельзя назвать процентом от цены?

Из сказанного выше видно, почему проценты от цены ненадёжны. Налоговой базой может быть цена или кадастровая стоимость. Ставка зависит от статуса покупателя и от категории объекта. Гонорары специалистов называются индивидуально. Налоговые ставки, кадастровые стоимости и гонорары специалистов различаются в зависимости от объекта, муниципалитета и сделки. Ставки и условия меняются и зависят от объекта, продавца и покупателя.

Перечень правил, применимых к конкретной покупке, можно составить лишь тогда, когда известны тип продавца, кадастровая категория и положение покупателя.