Настоящая стоимость покупки дома в Тоскане

Какой налог платится с самой покупки?

При перепродаже, покупаемой у частного лица, основной сбор — imposta di registro, регистрационный налог: как правило, девять процентов для покупателя, который не будет оформлять итальянское налоговое резидентство по этому адресу (обычная ситуация для большинства семей, с которыми мы работаем), с установленным законом минимумом в €1 000, плюс небольшие фиксированные кадастровые и ипотечные сборы. Если же объект покупается новым или у продавца, зарегистрированного как плательщик НДС, структура меняется: на цену начисляется НДС — обычно десять процентов, поднимаясь до двадцати двух для отдельных люксовых кадастровых категорий, — а регистрационный, кадастровый и ипотечный налоги сводятся к фиксированным суммам.

Деталь, которая удивляет почти всех: на что именно начисляется регистрационный налог. Не на уплаченную вами цену, а на valore catastale — официальную кадастровую стоимость объекта, которая для большинства сельской и старой тосканской недвижимости заметно ниже рыночной. Это, по сути, один из немногих моментов, где цифры работают в пользу покупателя.

Сколько берут остальные участники сделки?

Комиссия агентства обычно оказывается крупнейшим отдельным платежом помимо налогов — как правило, около трёх процентов от цены плюс НДС, и часто её платят и покупатель, и продавец (эту структуру мы подробно разбираем в статье о представительстве интересов при покупке в Италии). Нотариус, чей тариф регулируется, но зависит от сложности и стоимости сделки, обычно берёт от одного до двух с половиной процентов на более скромных объектах, причём процент снижается по мере роста цены. Юрист, привлечённый для проверки договоров и независимой юридической экспертизы, и геометр или технический эксперт для проверки физического и кадастрового состояния здания добавляют профессиональные гонорары, которые невелики на фоне сумм выше, но вполне реальны — и их стоит закладывать в бюджет, а не вспоминать о них в последний момент.

Одна статья в этот перечень не входит — гонорар собственного консультанта покупателя, если он привлечён. Поскольку консультанта покупателя оплачивает покупатель, а не он финансируется из выручки продавца, это действительно дополнительная статья бюджета, а не перераспределение существующей, — и она соседствует с комиссией агентства, а не заменяет её, поскольку агентство, если оно участвует, остаётся стороной, держащей объект. Что покупается за эти деньги — единственное представительство в сделке, отвечающее исключительно перед покупателем. Стоит ли оно своих денег, каждая семья решает сама, но решать это лучше, видя цифру, а не обнаруживая её позже.

Как выглядит наглядный пример?

Возьмём загородный дом на вторичном рынке, согласованный за €2 000 000, покупаемый семьёй, которая не будет оформлять итальянское налоговое резидентство. Регистрационный налог, рассчитанный от кадастровой стоимости, вероятно составляющей заметно меньше половины уплаченной цены, может оказаться в районе €60 000–€90 000, а не девяти процентов от полной цены покупки. Комиссия агентства в три процента плюс НДС добавляет примерно €73 000. Нотариальные сборы, процент по которым на этом уровне снижается, могут составить €12 000–€25 000. Юридическая и техническая экспертиза добавит ещё €15 000–€25 000. Ни одна из этих цифр не является предложением цены — каждая сделка индивидуальна, а кадастровые стоимости особенно сильно различаются по объектам и муниципалитетам, — но вместе они дают порядка €160 000–€215 000, то есть примерно восемь-одиннадцать процентов от цены, — до гонорара консультанта покупателя. Сделка с новостройкой или с продавцом — плательщиком НДС, где налог начисляется на цену, а не на кадастровую стоимость, обходится заметно дороже и может превысить пятнадцать процентов.

Что продолжается после завершения сделки?

Владение приносит собственные ежегодные расходы, подробно разобранные в нашей статье о владении тосканским домом из-за рубежа, — прежде всего IMU, муниципальный налог на недвижимость, начисляемый на вторые дома, и TARI, сбор за вывоз мусора, вместе с коммунальными платежами, страхованием и содержанием. Ничто из этого не оплачивается при завершении сделки, но покупатель, оценивающий настоящую стоимость тосканского дома, должен видеть полную картину с самого начала, а не узнавать годовые суммы уже после получения ключей.

Как с этим работает The Tuscan

Мы даём каждому клиенту ясную, детализированную картину того, во сколько конкретный объект реально обойдётся при приобретении — до подачи предложения, а не после, — построенную на реальной кадастровой стоимости, реальном тарифе нотариуса, привлечённого к этой сделке, и реальном состоянии здания, а не на обобщённом проценте. Это разница между цифрой, которую можно планировать, и цифрой, которая становится сюрпризом за нотариальным столом.