Ипотека для покупателей-нерезидентов

Представьте кухонный стол в другой стране, ноутбук, открытый на фотографиях каменной фермы, и блокнот с единственной строчкой: спросить в банке.

Даст ли итальянский банк кредит тому, кто живёт за границей?

Каждый банк отвечает за себя. Выдаст ли банк кредит, зависит от его собственной кредитной политики. Банк может учитывать страну проживания заёмщика, его гражданство, доход и существующие отношения с банковской группой. Критерии различаются от банка к банку, со временем меняются и не опубликованы в едином источнике.

У такого кредита есть название. Кредит на покупку недвижимости, обеспеченный ипотекой первой очереди на неё, называется credito fondiario или mutuo ipotecario. Потребительский кредит под недвижимость — это средне- или долгосрочное финансирование, которое, по описанию Банка Италии, обычно выдаётся на срок от 5 до 30 лет. Процентная ставка может быть фиксированной, переменной, смешанной или двухставочной. Переменные ставки привязаны к эталонным индексам, таким как Euribor, а фиксированные — к индексам вроде Eurirs.

Совсем другое дело — заём в стране проживания под другие активы. Это иная схема, чем итальянская ипотека, и вопрос для финансового консультанта в соответствующей стране.

Сколько банк готов выдать?

Кредиторы устанавливают собственные лимиты, и банки могут выдать меньше предельной суммы. Нормативный предел для кредита credito fondiario, как правило, составляет 80% стоимости заложенного объекта или стоимости планируемых работ.^[1] Постановление Межведомственного комитета по кредиту и сбережениям допускает повышение до 100% при наличии дополнительных гарантий, таких как банковские или страховые, в соответствии с критериями Банка Италии.^[1] Если на объекте уже есть ипотеки, к сумме добавляется остаток основного долга.^[1]

К любой итальянской ипотеке применимы ещё два положения. Заложенный объект оценивает эксперт, и оценка определяет сумму, которая может быть выдана; она может отличаться от цены, согласованной с продавцом. Кредитор также оценивает способность заёмщика погашать кредит по документально подтверждённому доходу в соответствии со своей процедурой.

Что попросит банк?

Документы определяет каждый кредитор. Чаще всего запрашивают подтверждение дохода, такое как налоговые декларации, справки о заработной плате или их аналоги, а также выписки по счетам, сведения о прочих активах и обязательствах, документ, удостоверяющий личность, итальянский налоговый код и сведения об источнике средств. Документы, выданные за рубежом, могут потребовать перевода и заверения, например легализации или апостиля, в зависимости от страны выдачи и органа, который их принимает.

Правилам по противодействию отмыванию денег подчиняются и кредиторы, и нотариусы. По данным Национального совета нотариата, нотариус (notaio) проводит проверки законности и проверки в сфере противодействия отмыванию денег.^[2] Платежи при купле-продаже должны быть отслеживаемыми и указываться в акте.^[3] См. «Банковский счёт и источник средств» и «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане».

А если доход не в евро?

Заёмщик, доход которого выражен не в евро и который берёт кредит в евро, несёт обязательство в евро при доходе в другой валюте. Платежи установлены в евро. Доход, из которого они выплачиваются, — нет.

Типовой информационный лист Банка Италии для потребителей просит кредиторов разъяснять клиенту последствия кредитов в иностранной валюте.^[4] Такой же риск существует в обратном случае, когда кредит не в валюте дохода заёмщика. Обменный курс, применяемый к переводу средств на покупку, — это расход, который следует уточнить в банке или у посредника, выполняющего перевод.

Как ипотека связана с предварительным договором?

Предварительный договор обычно предусматривает задаток (caparra). Согласно Гражданскому кодексу, caparra confirmatoria, подтверждающий задаток, остаётся у стороны, которая его получила, если другая сторона нарушила обязательство, либо возвращается или возвращается в двойном размере в случае нарушения со стороны получателя, в зависимости от ситуации.^[5] См. «Как иностранец покупает недвижимость в Италии».

Гражданский кодекс также позволяет сторонам поставить действие договора в зависимость от будущего и неопределённого события.^[6] Включается ли в предварительный договор условие о финансировании, как именно и что оно предусматривает при отказе в кредите, определяется договором и является вопросом для юриста покупателя. Условия финансирования обычно обсуждаются с кредитором до подписания предварительного договора.