На чьё имя покупать? Супруги, совладельцы и нотариальный акт в Италии

Представьте утро сделки: стол, ручка и лист, на котором уже напечатаны имена. Эта статья о том, что эти имена решают.

Чьё имя стоит в акте?

В акте может быть указан один покупатель, несколько покупателей, не состоящих между собой в браке, или супруги, и последствия у этих случаев разные. Акт принимает notaio, итальянский нотариус, и в нём названы покупатели. Если их несколько, титул может определить их доли, а когда он молчит, Гражданский кодекс предполагает доли равными.^[1] Равенства он не требует.

Один покупатель, не состоящий в браке или состоящий в браке при раздельности имущества, приобретает недвижимость единолично.^[3] Несколько покупателей становятся совладельцами. Иначе обстоит дело у супругов при законном режиме общности имущества: всё, что любой из них приобретает во время брака, входит в общность, с исключениями, которые перечисляет Кодекс.^[4] Одного имени в акте для решения недостаточно. А для пары с иностранным элементом то, какое право определяет режим, устанавливают правила, о которых речь пойдёт дальше, а не одно лишь итальянское правило по умолчанию.^[2]

Что значит владеть домом вместе с другими?

Когда право собственности принадлежит нескольким лицам, действуют статьи 1100–1116 Гражданского кодекса, если титул или закон не предусматривает иное.^[5] Четыре положения этих статей важны для покупателя, который станет одним из нескольких.

Пользование, доля, расходы и согласие

Каждый совладелец может пользоваться общим имуществом, если не меняется его назначение и другим не мешают пользоваться им так же.^[6] Каждый может также распоряжаться своим правом и передавать другим пользование имуществом в пределах своей доли.^[7] Речь идёт о собственной доле совладельца, а не обо всём имуществе.

Что касается расходов и управления, каждый совладелец обязан участвовать в расходах, необходимых для сохранения и использования общего имущества, и в расходах, решённых большинством.^[8] Лицо, принявшее долю совладельца, отвечает солидарно с отчуждателем по причитающимся и неуплаченным взносам.^[8] Все совладельцы вправе участвовать в управлении, а решения по обычному управлению принимаются большинством, считаемым по стоимости долей.^[9] Но есть действия, для которых нужны все: согласие всех совладельцев необходимо для отчуждения общего имущества или установления на него вещных прав, а также для аренды на срок более девяти лет.^[10]

Выход из общей собственности

Каждый совладелец всегда вправе потребовать прекращения общей собственности.^[11] Суд может предоставить отсрочку до пяти лет, если немедленное прекращение причинило бы вред другим.^[11] Соглашение остаться в общей собственности действительно до десяти лет и связывает также преемников совладельцев.^[11] Вещи, которые при разделе перестали бы служить своему назначению, разделу не подлежат,^[12] а к разделу общего имущества применяются нормы о разделе наследства, поскольку они не противоречат.^[13]

Преимущественное право между совладельцами

Статьи об общей собственности не дают совладельцу преимущественного права на долю, которую продаёт другой совладелец.^[5] Гражданский кодекс даёт такое право сонаследникам, желающим продать свою долю постороннему лицу: см. «Право преимущественной покупки (prelazione): у кого может быть первое право».^[14] Это разные ситуации, и право закреплено только для второй ситуации.

Что происходит, когда покупают супруги?

Между супругами при отсутствии иного брачного договора законным режимом является общность имущества.^[15] Кодекс определяет, что в неё входит, а что нет.

Что входит в общность

В общность входят приобретения, совершённые обоими супругами вместе или порознь во время брака, за исключением относящихся к личному имуществу.^[16] Входят в неё и плоды собственного имущества каждого из супругов, полученные и не потреблённые к моменту прекращения общности, доходы от отдельной деятельности каждого из них, если они не потреблены к этому моменту, и предприятия, которыми управляют оба супруга и которые созданы после брака.^[16] По этой формулировке жильё, приобретённое одним из супругов единолично во время брака, входит в общность, если только не считается личным имуществом.

Что остаётся личным

Личным остаётся имущество, которым супруг владел до брака.^[17] Личным остаётся и имущество, приобретённое после брака по дарению или наследованию, если в акте дарения или в завещании не указано, что оно поступает в общность; вещи строго личного пользования; имущество, служащее профессии супруга; возмещение вреда и пенсии по нетрудоспособности; и имущество, приобретённое на цену отчуждения перечисленного личного имущества или в обмен на него, при условии, что это прямо заявлено при покупке.^[17][18]

Заявление в акте

Для недвижимости есть собственное правило. Приобретение недвижимости после брака исключается из общности по причине строго личного пользования, профессии супруга или приобретения на цену личного имущества либо в обмен на него, когда это исключение следует из акта купли и в акте участвовал и другой супруг.^[19] Таким образом, исключение зависит от самого основания, от того, что сказано в акте, и от участия другого супруга.

Управление и последующие действия

Каждый из супругов может самостоятельно управлять имуществом общности. Действия, выходящие за пределы обычного управления, совершаются супругами совместно.^[20] Действие с недвижимостью, совершённое одним из супругов без необходимого согласия другого и не одобренное им, оспоримо.^[21] Другой супруг может подать иск в течение года со дня, когда узнал о действии, и в любом случае в течение года со дня его регистрации; на случай, если действие не было зарегистрировано, статья устанавливает иные сроки.^[21]

А если супруги выбрали раздельность имущества?

Супруги могут договориться, что каждый сохраняет единоличную собственность на то, что приобретает во время брака.^[3] Брачный договор должен быть заключён публичным актом под страхом недействительности.^[22] Выбор раздельности можно также заявить в акте заключения брака.^[22]

Брачные договоры нельзя противопоставлять третьим лицам, если на полях записи о браке не отмечены дата договора, нотариус и данные сторон или выбор раздельности.^[23] Каждый супруг пользуется и управляет имуществом, единоличным собственником которого он является.^[24]

Какой режим применяется к иностранной паре?

Для пары с иностранным элементом, право какой страны регулирует имущественный режим между супругами, определяют два набора правил: регламент ЕС и итальянский закон.^[2] Эти правила не описывают, что предусматривает тот или иной иностранный режим.

Регламент ЕС

Регламент (ЕС) 2016/1103 применяется к имущественным режимам супругов в государствах-членах, участвующих в усиленном сотрудничестве, в рамках которого он принят.^[25][26] Италия была среди государств, обратившихся в Комиссию с просьбой его установить.^[27] Его нормы о применимом праве действуют только для супругов, которые вступают в брак или определяют применимое право после 29 января 2019 года,^[28] а сам Регламент применяется с 29 января 2019 года.^[26]

Супруги или будущие супруги могут договориться о праве, применимом к их режиму, при условии что это право государства, в котором один из них обычно проживает в момент заключения соглашения, либо право государства, гражданином которого один из них является в этот момент.^[29] Соглашение должно быть письменным, датированным и подписанным обоими супругами.^[30] Если выбора нет, применимым является право государства первого общего обычного места жительства супругов после брака; при его отсутствии — право государства общего гражданства супругов на момент заключения брака; при его отсутствии — право государства, с которым супруги совместно наиболее тесно связаны на тот момент.^[31] Есть ограниченное исключение по решению суда по заявлению.^[32]

Назначенное право применяется независимо от того, является ли оно правом государства-члена,^[33] и ко всему имуществу, где бы оно ни находилось.^[34] Оно регулирует, в числе прочего, отнесение имущества супругов к различным категориям, полномочия каждого из супругов в отношении имущества и последствия режима для отношений с третьими лицами.^[35] Супруг не может ссылаться на применимое право против третьего лица, если только третье лицо не знало или должно было знать о нём.^[36] В отношении недвижимости третье лицо считается знающим это право, если это право государства, где находится имущество, либо если супруг выполнил требования этого государства о раскрытии или регистрации.^[36]

У Регламента есть пределы. Он не применяется к природе вещных прав на имущество, к внесению прав в реестр и его последствиям,^[37] а также к наследованию имущества умершего супруга.^[38]

Итальянский закон

Итальянский закон о международном частном праве предусматривает, что имущественные отношения между супругами регулируются правом, применимым к их личным отношениям, и что супруги могут письменно договориться, что они регулируются правом государства, гражданином которого является по меньшей мере один из них или в котором по меньшей мере один из них проживает.^[39] Личные отношения супругов регулируются их общим национальным правом, а при разном гражданстве — правом государства, где преимущественно сосредоточена семейная жизнь.^[40]

Режим, регулируемый иностранным правом, может быть противопоставлен третьим лицам, только если они о нём знали или не знали по собственной вине.^[41] В отношении вещных прав на недвижимость это ограничено случаями, когда соблюдены формы публичности, предписанные правом государства, где находится имущество.^[41]

Статья не решает, какое положение применяется к конкретной паре. Ответ зависит и от иностранного режима, который указывают правила и который здесь не описывается. Семейное право и право, применимое к паре, зависят от обстоятельств каждого случая, а правила со временем меняются.

Что фиксирует акт?

Нота, представляемая в реестры недвижимости для регистрации акта, должна содержать фамилию, имя, место и дату рождения и налоговый код сторон и, для состоящих в браке сторон, их имущественный режим, как он следует из их заявления в титуле или из справки должностного лица ЗАГС.^[42] Таким образом, режим состоящей в браке стороны заявляется в титуле или подтверждается справкой. Исключение по этим основаниям тоже должно следовать из акта купли.^[19]

В акте есть и другие заявления, которые относятся к любой покупке независимо от покупателей, например заявления об оплате: см. «Банковский счёт и источник средств» и «Как иностранец покупает недвижимость в Италии». Предварительный договор, который предшествует акту и в котором покупатели уже названы, описан в «Предложение, предварительный договор, нотариальный договор: кто и когда связан». Покупка с кредитом — отдельный договор: см. «Может ли американец получить ипотеку в Италии? Этапы и правила».

Что будет потом: продажа, раздел, смерть?

Форма, выбранная при покупке, снова даёт о себе знать в трёх случаях.

При продаже совладельцам для отчуждения общего имущества нужно согласие всех,^[10] тогда как каждый может распоряжаться своей долей.^[7] Для супругов при общности действия, выходящие за пределы обычного управления, совершаются совместно,^[20] а действие с недвижимостью без необходимого согласия другого супруга оспоримо.^[21] Супруг, который является единоличным собственником при раздельности имущества, управляет имуществом и пользуется им.^[24]

При разделе совладелец всегда может потребовать прекращения общей собственности, с учётом пределов, касающихся отсрочки, соглашений остаться в общей собственности и вещей, не подлежащих разделу.^[11][12] А то, что происходит с долей или с долей супруга в общности в случае смерти, относится к наследственному праву, которое эта статья не охватывает. Регламент об имущественных режимах супругов наследование тоже не охватывает.^[38] См. «Кто наследует дом».

Что спросить у нотариуса или юриста?

Ответы зависят от покупателей и от соответствующего иностранного права, и в общем виде их дать нельзя. Вопросы, которые обычно задают:

– Какой режим применяется к нам и по какому правилу: по Регламенту или по итальянскому закону?

– Сделали ли мы письменный выбор права или заключили брачный договор, и есть ли он в форме, которую нотариус может использовать?

– Как акт зафиксирует имя, семейное положение и режим каждого покупателя?

– Если покупку нужно исключить из общности, что должно быть сказано в акте и должен ли другой супруг участвовать?

– Если мы покупаем как совладельцы, в каких долях и как долю можно продать или разделить?

– Кто должен подписывать последующую продажу и что будет, если один из совладельцев или супругов находится за границей?

Запрос

Думаете о доме в Тоскане и о том, как оформляется покупка? Обсудите это в конфиденциальном порядке. Отправить запрос →