Право преимущественной покупки (prelazione): у кого может быть первое право

Цена согласована, дата у нотариуса уже намечена, и покупатель мысленно проводит первое лето в новом доме. Но у итальянского закона есть ещё один читатель этой истории — тот, кого нет за столом и кто, возможно, вправе встать на место покупателя.

Кто может купить объект раньше вас?

У этого права есть название — prelazione, право преимущественной покупки. Это установленное законом право быть предпочтённым в качестве покупателя, когда собственник решил продавать, — на тех же условиях, что согласованы с третьим лицом. По смыслу оно близко праву первого отказа (right of first refusal) в американской и британской практике, но здесь право создаёт сам закон, а не договор. В таблице указано, кто обладает правом, к какому объекту оно относится и сколько времени есть у обладателя.

Выкуп, riscatto, — это право обладателя забрать объект у покупателя на условиях продажи, если процедура не была соблюдена. Письменное уведомление собственника о намерении продать называется denuntiatio. Приведённые нормы взяты из сводных текстов на дату последней проверки статьи, а применимость права к конкретной продаже зависит от фактов. Дальше обладатели права разобраны по очереди, начиная с земли.

Что происходит при продаже сельскохозяйственной земли?

При продаже сельской земли право могут иметь два лица, и первым стоит арендатор.

Арендатор

Когда сельскохозяйственное владение, сданное непосредственным земледельцам — в аренду, на условиях издольной аренды или на сходных условиях, — продаётся возмездно, арендатор вправе купить его на тех же условиях, если соблюдены определённые требования. Сезонные соглашения исключены. Арендатор должен обрабатывать землю не менее четырёх лет по закону 1965 года; закон 1971 года сократил этот срок до двух.^[11][12] Арендатор не должен был за предыдущие два года продавать другую сельскую землю с налогооблагаемым земельным доходом выше невысокого установленного порога, кроме случаев укрупнения владений. А земля вместе с другой землёй арендатора не должна превышать утроенную площадь, соответствующую трудовым возможностям его семьи.^[11]

Сосед

Право принадлежит также непосредственному земледельцу — собственнику смежной земли, а по закону 2016 года — и IAP, состоящему в системе сельскохозяйственного социального страхования.^[2][13] В обоих случаях оно действует, только если на продаваемой земле не осели издольщик, арендатор или подобное лицо, являющееся непосредственным земледельцем. Право соседа, таким образом, вторично по отношению к праву арендатора на этой земле.^[2]

Если соседей несколько, закон 2024 года отдаёт предпочтение молодым сельскохозяйственным предприятиям и молодым фермерам — именно в этом порядке — и, при равных условиях, тому, кто обладает надлежащими знаниями и компетенциями.^[14] Предприятие считается молодым, если его владелец старше 18 и младше 41 года; в товариществе или кооперативе — если не менее половины участников такие лица; в обществе — если такие лица подписались не менее чем на половину капитала и составляют не менее половины органа управления.^[14] Тот же закон отменил положение, устанавливавшее прежний порядок предпочтения.^[14] Право распространяется и на некоторые сельскохозяйственные кооперативы и товарищества, в которых не менее половины членов или директоров — непосредственные земледельцы.^[15]

Когда право не применяется

Преимущественная покупка не допускается при обмене, принудительной продаже, продаже в ходе ликвидации или банкротства и экспроприации для общественных нужд. Не допускается она и тогда, когда земля по градостроительному плану, даже ещё не утверждённому, предназначена для застройки, промышленного или туристического использования.^[1]

Процедура

Собственник обязан уведомить обладателя права заказным письмом, приложив предварительный договор. В нём должны быть указаны покупатель, цена и прочие условия, включая оговорку на случай преимущественной покупки. У обладателя 30 дней на осуществление права. Если право осуществлено, цена должна быть уплачена в течение шести месяцев, считая с тридцатого дня после уведомления собственником, если стороны не договорились иначе.^[1]

Если собственник не уведомил обладателя либо указал цену выше цены в договоре продажи, обладатель может выкупить землю у покупателя и у любого последующего приобретателя в течение года с регистрации договора продажи.^[1] В 2026 году, как сообщают юридические издания, Кассационный суд постановил, что выкуп недоступен собственнику, купившему смежную землю уже после подписания предварительного договора, поскольку условия преимущественной покупки должны существовать в момент начала сделки.^[16]

Нотариальные комментарии добавляют, что обладатель может письменно отказаться от права после ознакомления с условиями продажи и что нотариус может принять такой отказ в день заключения договора.^[17] В остальных случаях договор заключается после истечения 30 дней. О земельных участках, договорах аренды и соседях, из которых складывается положение в сельском поместье, см. «Покупка виноградарского поместья».

Когда государство вправе купить первым?

Право государства распространяется на имущество, охватываемое Кодексом культурного наследия и ландшафта. Ниже по порядку: само имущество, заявление и его сроки, роль регионов и местных органов.

Что считается культурным имуществом?

Имущество публичных органов и частных некоммерческих организаций, представляющее художественный, исторический, археологический или этноантропологический интерес, является культурным имуществом.^[3] Имущество частных владельцев становится культурным, когда Министерство приняло соответствующую декларацию.^[18] Декларация вручается владельцу, а для имущества, учитываемого в реестрах, по требованию soprintendente — руководителя местного отделения Министерства культуры — вносится в эти реестры.^[19] Она действует в отношении каждого последующего владельца.^[19]

Среди объектов, которые могут быть признаны, Кодекс называет виллы, парки и сады художественного или исторического интереса и сельскую архитектуру исторического или этноантропологического интереса.^[20] Имущество публичных органов и частных некоммерческих организаций, которому более семидесяти лет и автор которого не жив, подпадает под Кодекс, пока Министерство не проверит наличие такого интереса.^[21]

Как работают заявление и сроки?

Любая сделка, передающая право собственности на культурное имущество полностью или частично, должна быть заявлена Министерству через soprintendente по месту нахождения объекта.^[4] Заявление должно содержать данные сторон и имущества, место нахождения, характер и условия сделки и адрес сторон в Италии. Заявление без этих данных считается неподанным.^[4]

Министерство или, в случаях, предусмотренных Кодексом, регион либо иной местный публичный орган вправе купить имущество по цене, указанной в договоре продажи, или по стоимости, указанной в акте внесения в капитал общества.^[22] Решение должно быть принято в течение 60 дней со дня получения заявления.^[5] Если заявление не подано, подано с опозданием или неполно, срок составляет 180 дней с момента, когда Министерство получило недостающие элементы.^[5]

О преимущественной покупке уведомляют продавца и покупателя в пределах срока, и право собственности переходит к государству с даты последнего уведомления. Пока идёт 60-дневный срок, продажа находится под отлагательным условием: она не вступает в силу, пока срок не истёк без осуществления права, и продавец не вправе передавать объект. Условия договора продажи государство не связывают. Если право осуществлено лишь в отношении части проданных предметов, покупатель может отказаться от договора.^[5]

А что с регионами и местными органами?

Получив заявление, soprintendente уведомляет регион и заинтересованные местные публичные органы. В течение 20 дней со дня заявления они могут предложить Министерству осуществить право, приложив решение об обеспечении финансирования и указав культурную цель. Министерство может отказаться от своего права и передать его заинтересованному органу в течение 20 дней со дня заявления. Этот орган должен тогда уведомить продавца и покупателя в течение 60 дней со дня заявления.^[23] Если заявление не подано, подано с опозданием или неполно, эти сроки увеличиваются до 90, 120 и 180 дней.^[23]

Если имущество продаётся вместе с другим за единую цену, передаётся в обмен или без денежной цены, стоимость определяет орган, осуществляющий право, а если продавец с ней не согласен — третье лицо.^[24] Основы права государства и его связь с работами на охраняемых зданиях изложены в «Покупка в историческом центре».

Есть ли право покупки у арендатора или сонаследника?

И у того и у другого — в определённых случаях. И у того и у другого сроки короткие.

Коммерческая и профессиональная аренда

Если собственник помещения, сданного по правилам коммерческой и профессиональной аренды, намерен продать его возмездно, он обязан уведомить арендатора документом, вручаемым судебным приставом.^[7] В документе указаны цена в деньгах, прочие условия и приглашение осуществить право.^[7] У арендатора 60 дней, чтобы ответить вручённым документом с предложением равных условий; оплата производится в течение 30 дней с шестидесятого дня после уведомления собственником.^[7] Правило не применяется к продажам между сонаследниками и к передаче супругу или родственникам до второй степени.^[7]

Если собственник не уведомил арендатора либо указал более высокую цену, чем в договоре продажи, арендатор может выкупить объект в течение шести месяцев с регистрации договора.^[7] Эти правила применяются к договорам аренды для промышленной, торговой, ремесленной и связанной с туризмом деятельности, самостоятельной профессиональной деятельности и гостиниц, но не к краткосрочной аренде.^[6]

Аренда жилья

Право арендатора жилья уже. По первому истечении договора на обычных условиях закона 431/1998 арендодатель может отказать в продлении, предупредив за шесть месяцев, если намерен продать жильё третьим лицам и не владеет другим жилым помещением, кроме используемого им как собственное жильё.^[8] В этом случае у арендатора есть преимущественное право, осуществляемое так же, как при коммерческой аренде.^[8][9]

Сонаследники

Сонаследник, желающий продать долю в наследстве лицу, не являющемуся сонаследником, обязан уведомить остальных сонаследников о предложении с указанием цены.^[10] У них есть два месяца с последнего уведомления, чтобы осуществить право.^[10] Если уведомления не было, они могут выкупить долю у покупателя и у любого последующего приобретателя, пока длится общая собственность на наследство.^[10] См. также «Кто наследует дом».

Что объединяет эти права?

Каждое право позволяет обладателю занять место покупателя на уже согласованных условиях, поэтому уведомлению подлежат цена и условия. Сроки короткие — 30 дней, 60 дней, два месяца, — но неподанное или неполное уведомление может их продлить либо повлечь право выкупа на срок от шести месяцев до года с регистрации, а для сонаследников — пока длится общая собственность.

Эти права не зависят от гражданства или места жительства покупателя. Они зависят от того, что продаётся, и от того, кто обрабатывает землю, арендует объект, владеет им совместно или вправе его охранять.

Существует ли право, видно из документов на объект — договоров аренды, декларации культурного интереса, если она есть, и правоустанавливающих документов, — а не при осмотре. Другие проверки, которые идут вместе с этими, изложены в «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку».