Может ли американец получить ипотеку в Италии? Этапы и правила

Допустим, дом найден: каменные стены, вид на виноградники, предложение готово к подаче. У покупателя американский паспорт и доход в долларах, и прежде всего ему нужно выяснить одно: станет ли итальянский банк рассматривать заявку вообще.

Статья следует этим этапам. Она не говорит, какой кредитор кому выдаст кредит.

Играет ли гражданство роль для итальянского кредитора?

Итальянский кредитор решает в каждом случае отдельно, выдавать ли заём. Правила о жилищных кредитах потребителям содержатся в Сводном банковском законе, Testo Unico Bancario. Они применяются к договору, по которому кредитор предоставляет потребителю кредит, обеспеченный ипотекой на жилую недвижимость либо предназначенный для покупки или сохранения права собственности на землю или здание.^[2] Определения потребителя, кредитора и кредитного договора не упоминают ни гражданство, ни место жительства.^[1]

Руководство Банка Италии для потребителей сообщает, что просить ипотеку может любой, кто способен доказать, что в состоянии погасить сумму со временем, и что кредитор оценивает кредитоспособность именно для этого. Место жительства заёмщика и валюта, в которой он получает доход, входят в правила в одном месте: в нормах о кредитах в иностранной валюте, описанных ниже.

В рамках описанных здесь правил то, как кредитор учитывает доход, полученный в США, кредитную историю, созданную там, или документы, выданные там, — вопрос политики каждого кредитора. О финансовом условии в предварительном договоре и о других вопросах, с которыми сталкивается покупатель-нерезидент, см. «Ипотека для покупателей-нерезидентов». Заём в США под другие активы — иное устройство, оно выходит за рамки статьи и относится к финансовому консультанту.

Что банк обязан сообщить мне в первую очередь?

Кредитор или кредитный посредник обязан в любой момент предоставить документ с ясной информацией о предлагаемых кредитах, информационный лист (foglio informativo). По закону в нём должно быть указано, какие сведения и документальные подтверждения должен представить потребитель и в какой срок. В нём также должно быть предупреждение, что кредит не может быть предоставлен, если оценить кредитоспособность невозможно из-за того, что потребитель решил не представлять необходимое.^[3]

Если в кредите отказано, кредитор обязан без промедления уведомить потребителя.^[4] В образце информационного листа Банка Италии есть раздел об этих документах и строка о сроке, который кредитору нужен для рассмотрения заявки.^[5]

Как банк решает, смогу ли я погасить кредит?

До заключения договора кредитор обязан провести углублённую оценку кредитоспособности, merito creditizio. Она должна основываться на необходимых, достаточных, соразмерных и надлежащим образом проверенных сведениях об экономическом и финансовом положении потребителя, и кредитор вправе запросить пояснения.^[6]

Руководство Банка Италии перечисляет обычные документы. Это персональные данные; подтверждение дохода — для наёмных работников справка работодателя, последний расчётный листок и налоговые формы, для самозанятых последние налоговые декларации и регистрационные свидетельства; и документы на объект: копия предварительного договора, поэтажный план, свидетельство о пригодности для проживания, последний договор купли-продажи или свидетельство о наследстве. Это итальянские формы. В рамках описанных здесь правил то, что кредитор принимает в качестве эквивалента от заёмщика, чей доход облагается налогом за рубежом, решает кредитор.

Кто оценивает дом и сколько банк готов выдать?

Недвижимость оценивают до выдачи кредита. Банковский закон обязывает кредиторов применять надёжные стандарты оценки.^[7] Оценку должны проводить профессионально компетентные лица, независимые от процесса продвижения кредита, и она должна быть оформлена на бумажном или ином долговременном носителе.^[7] Руководство Банка Италии описывает оценку как отчёт независимого специалиста, на котором основан размер кредита, и относит плату за оценку к расходам, прибавляемым к процентам.

Оценка также определяет размер кредита. Руководство сообщает, что кредит в целом не превышает 80% стоимости, определённой оценщиком, и что некоторые кредиторы выходят за 80%, но требуют дополнительных гарантий и нередко применяют менее выгодные условия. Тот же предел содержится в правилах об ипотечном кредитовании (credito fondiario). Максимум в соотношении со стоимостью недвижимости устанавливает Банк Италии, а постановление Межминистерского комитета по кредиту и сбережениям определяет его как 80% стоимости заложенной недвижимости или стоимости работ с возможным повышением до 100% при дополнительных гарантиях.^[8]

Что происходит, когда банк делает предложение?

Когда потребитель представил необходимые сведения, кредитор или посредник передаёт PIES, европейский стандартизированный информационный бланк, заблаговременно, до того как потребитель будет связан договором или предложением.^[9] До заключения договора у потребителя есть период для размышления не менее семи дней, чтобы сравнить предложения. В этот период предложение обязательно для кредитора, а потребитель может принять его в любой момент.^[9]

Обязательное предложение выдаётся на бумаге или ином долговременном носителе и включает проект договора.^[9] Руководство уточняет, что семь дней отсчитываются с получения обязательного предложения и что потребитель может бесплатно попросить кредитора разъяснить документы и последствия договора.

Сколько занимает получение кредита и кто выбирает нотариуса?

Руководство сообщает, что срок между подачей документов и выплатой кредита указывается в информационном листе и что клиент может выбрать нотариуса (notaio). Оно добавляет, что кредит обычно выплачивается не в день подписания договора, а через несколько дней, когда ипотека, как правило, достигает большей степени защищённости по закону.

Руководство просит заёмщика проверить, что срок получения кредита согласуется со сроком покупки. О предварительном договоре и дате нотариального акта см. «Предложение, предварительный договор, нотариальный договор: кто и когда связан».

Какой налог платится с кредита?

Операции среднесрочного и долгосрочного кредитования, то есть с договорным сроком более восемнадцати месяцев, осуществляемые кредитными учреждениями, освобождены от регистрационного, гербового, ипотечного и кадастрового налогов и от сборов за государственные концессии.^[10] Кредитор вправе, по специальному выбору, сделанному письменно в кредитном акте, уплачивать вместо них заменяющий налог.^[11] Заменяющий налог, imposta sostitutiva, составляет 2% суммы, если кредит не предназначен для покупки первого жилья, prima casa.^[12] Та же ставка применяется, если условия prima casa существуют, но заёмщик не указал их в заявлении в кредитном акте.^[13]

Руководство Банка Италии называет ставку 2%, а для prima casa 0,25%, и сообщает, что банк удерживает налог, так что сумма, которую получает клиент, меньше предоставленной. Налоговое агентство (Agenzia delle Entrate) добавляет в циркуляре 2005 года три момента.^[13] Налог уплачивает кредитор, но обычно он ложится на заёмщика.^[13] Пониженную ставку заёмщик должен запросить заявлением в том же акте.^[13] И «prima casa» в этом смысле не то же самое, что «основное жильё».^[13]

Отвечает ли конкретный покупатель условиям prima casa, здесь не определяется. Они описаны в материале «Налоги при покупке дома в Италии, 2026: построчно».

Что охватывает TAEG и что остаётся за его пределами?

TAEG (tasso annuo effettivo globale) включает проценты и все прочие расходы, в том числе сборы и налоги, за исключением нотариальных расходов.^[1] Он включает стоимость оценки и, если кредит от этого зависит, премии по связанному страхованию. Он не включает расходы на регистрацию договора купли-продажи и неустойки за нарушение договора.^[1]

Помимо ставки и налогов, руководство Банка Италии называет другие расходы: сбор за рассмотрение заявки, плату за оценку, нотариальные расходы по кредитному договору и регистрации ипотеки и страховые премии.

Можно ли погасить кредит досрочно или перенести его в другой банк?

Для кредитов физическим лицам на покупку или ремонт жилья либо помещений для собственной экономической или профессиональной деятельности любое условие, требующее платежа, комиссии или штрафа за досрочное или частичное погашение, ничтожно в силу закона.^[14]

Заёмщик также может перенести кредит к другому кредитору, и этот шаг называется surrogazione, или портабельность. Новый кредитор принимает на себя обеспечение, перенос осуществляется без штрафов и иных обременений, а с заёмщика нельзя взимать плату за новый кредит.^[15] Руководство сообщает, что и закрытие прежнего кредита, и предоставление нового бесплатны.

А если доход не в евро?

Итальянский закон определяет «иностранную валюту» применительно к заёмщику. Это валюта, отличная от той, в которой потребитель на момент заключения договора получает доход или держит активы, за счёт которых будет погашен кредит, либо отличная от законного платёжного средства государства-члена ЕС, где потребитель проживает.^[1] Руководство Банка Италии делает вывод: кредит в евро может считаться кредитом «в иностранной валюте», если на момент подписания клиент получает основную часть дохода в другой валюте.

По такому кредиту у потребителя есть право в любой момент конвертировать его в валюту, в которой выражена основная часть дохода, либо в законное платёжное средство государства-члена, где он проживает.^[16] Кредитор обязан уведомить потребителя, если стоимость кредита или оставшихся платежей изменяется более чем на 20% по сравнению с тем, что получилось бы по курсу на дату договора.^[17] Руководство сообщает, что право можно осуществить, когда курс изменился на 20% и более с момента договора, и что может потребоваться единовременная плата, если она предусмотрена договором.

Условия права Банковский закон отдаёт на усмотрение постановления Межминистерского комитета по кредиту и сбережениям.^[18] Как кредитор применяет это к конкретному кредиту — вопрос кредитора. О влиянии курса на платежи см. «Ипотека для покупателей-нерезидентов».

Кто вправе организовать кредит?

Банковский закон считает организацию кредитов регулируемой деятельностью. Кредитный посредник — лицо, которое сводит банки или финансовых посредников с потенциальными клиентами для получения кредитов в любой форме.^[19] Профессиональное осуществление этой деятельности перед публикой зарезервировано за лицами, внесёнными в список, который ведёт орган, управляющий списками финансовых агентов и кредитных посредников (OAM).^[19]

Простое знакомство потребителя с кредитором без вознаграждения и попутно в рамках другой основной профессиональной деятельности не является кредитным посредничеством.^[20] Определение кредитного посредника в блоке терминов охватывает всякого, кто за вознаграждение представляет или предлагает кредитные договоры.

Что меняется в правилах?

Законодательный декрет от 31 декабря 2025 года, ссылающийся на европейскую директиву, изменяет ряд статей этой части Банковского закона.^[21] Кредиторы и кредитные посредники должны привести деятельность в соответствие до 20 ноября 2026 года или, если позднее, в течение девяноста дней после вступления в силу исполнительных положений Банка Италии.^[22] Договоры потребительского кредита, заключённые до этого срока, остаются под действием прежних положений.^[22]

Статья излагает Банковский закон в редакции, показанной на Normattiva с обновлением от 14 апреля 2026 года.^[23]

Что стоит спросить у кредитора?

Ответы зависят от кредитора и заёмщика, и в общем виде их дать нельзя. Критерии кредиторов различаются и со временем меняются. Вот вопросы, которые обычно задают:

– Выдаёт ли кредитор кредиты заёмщикам, живущим за рубежом, и заёмщикам с доходом в долларах?

– Какие документы нужны, в какой форме, и нужен ли иностранным документам перевод или заверение?

– Кто проводит оценку, сколько она стоит и на чём основан размер кредита?

– Сколько времени проходит у кредитора от подачи документов до выплаты и согласуется ли это с датой в предварительном договоре?

– Что показывают PIES и TAEG и какие расходы вне TAEG?

– Какая ставка заменяющего налога применяется и какое заявление нужно в кредитном акте?

– Считается ли кредит кредитом в иностранной валюте и на каких условиях его можно конвертировать?

– На каких условиях возможны досрочное погашение и перенос кредита к другому кредитору?

Об услуге, описанной в статье

Думаете о доме в Тоскане и о шагах покупки? Обсудите это в конфиденциальном порядке. Отправить запрос →