باسم من تشتري؟ الزوجان والمالكون المشتركون وعقد التوثيق في إيطاليا

تخيّل صباح التوقيع: طاولة وقلم وورقة طُبعت عليها الأسماء. وهذا المقال عمّا تحسمه هذه الأسماء.

ما الاسم الذي يُكتب في العقد؟

قد يذكر العقد مشترياً واحداً، أو عدة مشترين غير متزوجين بعضهم من بعض، أو زوجين، وتختلف النتائج في كل حالة. يتلقى العقد notaio، أي الموثّق الإيطالي، وفيه أسماء المشترين. فإذا تعدد المشترون جاز للسند أن يحدد حصصهم، وإذا سكت السند افترض القانون المدني أنها متساوية.^[1] وهو لا يشترط التساوي.

المشتري الواحد، سواء كان غير متزوج أو متزوجاً بنظام انفصال الأموال، يكتسب العقار منفرداً.^[3] وأما المشترون المتعددون فهم مالكون مشتركون. وللزوجين في نظام الأموال المشتركة القانوني شأن آخر: فما يكتسبه أي منهما أثناء الزواج يدخل في الأموال المشتركة، مع الاستثناءات التي يوردها القانون.^[4] والاسم في العقد وحده لا يحسم الأمر. وإذا كان للزوجين عنصر أجنبي، فالذي يحدد قانون أي بلد يحكم النظام هو القواعد التي سيأتي ذكرها، لا القاعدة الإيطالية الافتراضية وحدها.^[2]

ماذا يعني أن تملك منزلاً مع آخرين؟

حين تعود الملكية إلى عدة أشخاص تسري المواد 1100 إلى 1116 من القانون المدني ما لم يقض السند أو القانون بغير ذلك.^[5] وتهم المشتري الذي سيكون أحد عدة مشترين أربع نقاط من هذه المواد.

الانتفاع والحصة والنفقات والموافقة

لكل مالك مشترك أن ينتفع بالمال المشترك بشرط ألا يتغير تخصيصه وألا يُمنع الآخرون من الانتفاع به بالمثل.^[6] وله كذلك أن يتصرف في حقه وأن يتيح للآخرين الانتفاع بالمال في حدود حصته.^[7] والمقصود حصة المالك نفسه لا المال كله.

أما النفقات والإدارة فعلى كل مالك مشترك أن يسهم في النفقات اللازمة لحفظ المال المشترك والانتفاع به، وفي النفقات التي تقررها الأغلبية.^[8] ويكون من تؤول إليه حصة المالك مسؤولاً بالتضامن مع المتنازل عن الأعباء المستحقة غير المسددة.^[8] ولجميع الملاك حق المشاركة في الإدارة، وتُتخذ قرارات الإدارة العادية بأغلبية تُحسب بقيمة الحصص.^[9] لكن بعض الأعمال لا تتم إلا بالجميع: فتلزم موافقة جميع الملاك المشتركين للتصرف الناقل للملكية في المال المشترك أو لإنشاء حقوق عينية عليه، ولعقود الإيجار التي تزيد مدتها على تسع سنوات.^[10]

الخروج من الملكية الشائعة

لكل مالك مشترك دائماً أن يطلب إنهاء الملكية الشائعة.^[11] وللمحكمة أن تمنح مهلة تصل إلى خمس سنوات إذا كان الإنهاء الفوري يضر بالآخرين.^[11] والاتفاق على البقاء في الملكية الشائعة صحيح لمدة تصل إلى عشر سنوات ويلزم كذلك خلفاء الملاك.^[11] ولا تقبل القسمة الأشياء التي تتوقف عن أداء غرضها إن قُسمت،^[12] وتسري على قسمة المال المشترك قواعد قسمة التركة ما لم تتعارض.^[13]

الشفعة بين الملاك المشتركين

لا تمنح مواد الملكية الشائعة المالك المشترك حق شفعة في حصة يبيعها مالك آخر.^[5] ويمنح القانون المدني هذا الحق للورثة المشتركين الذين يريدون بيع حصتهم في تركة إلى أجنبي عنها: انظروا «حقوق الشفعة (prelazione): من قد يكون له حق الأولوية في الشراء».^[14] والحالتان مختلفتان، والحق منصوص عليه في الحالة الثانية فقط.

ماذا يحدث حين يشتري زوجان؟

بين الزوجين، عند عدم وجود اتفاق زواج مختلف، يكون النظام القانوني هو الأموال المشتركة.^[15] ويحدد القانون ما يدخل فيها وما لا يدخل.

ما يدخل في الأموال المشتركة

تدخل في الأموال المشتركة المكتسبات التي يحققها الزوجان معاً أو منفردين أثناء الزواج، باستثناء ما يتعلق بالأموال الشخصية.^[16] وتدخل فيها أيضاً ثمار أموال كل من الزوجين الخاصة المقبوضة وغير المستهلكة عند انتهاء الأموال المشتركة، وعائدات النشاط المنفصل لكل منهما إن لم تُستهلك عند انتهائها، والمنشآت التي يديرها الزوجان معاً وأُنشئت بعد الزواج.^[16] وبحسب هذه الصياغة، فإن مسكناً يكتسبه أحد الزوجين منفرداً أثناء الزواج يدخل في الأموال المشتركة ما لم يُعد مالاً شخصياً.

ما يبقى شخصياً

تبقى شخصية الأموال التي كان الزوج يملكها قبل الزواج.^[17] وتبقى شخصية كذلك الأموال المكتسبة بعد الزواج بالهبة أو الإرث ما لم يُنص في عقد الهبة أو الوصية على دخولها في الأموال المشتركة؛ والأموال ذات الاستعمال الشخصي الصرف؛ والأموال التي تخدم مهنة الزوج؛ والتعويض عن الضرر ومعاشات العجز؛ والأموال المكتسبة بثمن التصرف في الأموال الشخصية المذكورة أو مبادلةً بها، بشرط أن يُصرَّح بذلك صراحة عند الشراء.^[17][18]

الإقرار في العقد

للعقارات قاعدة خاصة بها. فشراء عقار بعد الزواج يُستبعد من الأموال المشتركة بسبب الاستعمال الشخصي الصرف، أو مهنة الزوج، أو الاكتساب بثمن أموال شخصية أو مبادلةً بها، حين يظهر الاستبعاد من عقد الشراء، إذا كان الزوج الآخر طرفاً فيه أيضاً.^[19] فالاستبعاد إذن يتوقف على السبب نفسه، وعلى ما ورد في العقد، وعلى مشاركة الزوج الآخر.

الإدارة والتصرفات اللاحقة

لكل من الزوجين أن يدير أموال الجماعة منفرداً، أما الأعمال التي تتجاوز الإدارة العادية فيقوم بها الزوجان معاً.^[20] والتصرف في عقار الذي يجريه أحد الزوجين دون الموافقة اللازمة من الآخر ولم يُجزه قابل للإبطال.^[21] وللزوج الآخر أن يرفع الدعوى خلال سنة من علمه بالتصرف وعلى أي حال خلال سنة من قيده، وتضع المادة مهلاً أخرى إن لم يُقيد التصرف.^[21]

وماذا لو اختار الزوجان انفصال الأموال؟

يجوز للزوجين الاتفاق على أن يحتفظ كل منهما بملكية منفردة لما يكتسبه أثناء الزواج.^[3] ويجب أن يُبرم اتفاق الزواج بعقد رسمي وإلا كان باطلاً.^[22] ويجوز أيضاً التصريح باختيار الانفصال في عقد الزواج نفسه.^[22]

ولا يُحتج باتفاقات الزواج على الغير ما لم يُدوَّن على هامش عقد الزواج تاريخ العقد والموثّق وبيانات الطرفين أو اختيار الانفصال.^[23] ولكل زوج الانتفاع بالأموال التي ينفرد بملكيتها وإدارتها.^[24]

أي نظام ينطبق على زوجين أجنبيين؟

بالنسبة إلى الزوجين اللذين لهما عنصر أجنبي، تحدد مجموعتان من القواعد قانون أي بلد يحكم النظام المالي بينهما: لائحة أوروبية وقانون إيطالي.^[2] ولا تصف هاتان المجموعتان ما ينص عليه أي نظام أجنبي.

اللائحة الأوروبية

تسري اللائحة (الاتحاد الأوروبي) 2016/1103 على الأنظمة المالية للزوجين في الدول الأعضاء المشاركة في التعاون المعزز الذي اعتُمدت في إطاره.^[25][26] وكانت إيطاليا بين الدول التي طلبت من المفوضية إنشاءه.^[27] ولا تسري قواعدها بشأن القانون المنطبق إلا على الزوجين اللذين يتزوجان أو يحددان القانون المنطبق بعد 29 يناير 2019،^[28] وتسري اللائحة نفسها اعتباراً من 29 يناير 2019.^[26]

يجوز للزوجين أو الزوجين المستقبليين الاتفاق على القانون المنطبق على نظامهما، بشرط أن يكون قانون الدولة التي يقيم فيها أحدهما إقامة معتادة وقت إبرام الاتفاق، أو قانون دولة يحمل أحدهما جنسيتها في ذلك الوقت.^[29] ويجب أن يكون الاتفاق كتابياً ومؤرخاً وموقعاً من الزوجين.^[30] فإذا لم يكن ثمة اختيار فالقانون المنطبق هو قانون الدولة التي كانت أول إقامة معتادة مشتركة للزوجين بعد الزواج؛ وإلا فقانون جنسيتهما المشتركة وقت الزواج؛ وإلا فقانون الدولة التي يرتبطان بها معاً بأوثق صلة في ذلك الوقت.^[31] وثمة استثناء محدود بقرار من المحكمة بناءً على طلب.^[32]

ويُطبق القانون المحدد سواء أكان قانون دولة عضو أم لا،^[33] ويسري على جميع الأموال أياً كان موقعها.^[34] وهو يحكم، من بين أمور أخرى، تصنيف أموال الزوجين في فئات مختلفة، وسلطات كل من الزوجين على الأموال، وآثار النظام في العلاقة بالغير.^[35] ولا يجوز لأحد الزوجين الاحتجاج بالقانون المنطبق على الغير ما لم يكن الغير يعلم به أو كان ينبغي أن يعلم.^[36] وفي العقار يُعد الغير عالماً بالقانون إذا كان قانون الدولة التي يقع فيها العقار، أو إذا استوفى الزوج متطلبات الإفصاح أو التسجيل في تلك الدولة.^[36]

وللائحة حدود. فهي لا تسري على طبيعة الحقوق العينية المتعلقة بالمال، ولا على القيد في السجل وآثاره،^[37] ولا على تركة الزوج المتوفى.^[38]

القانون الإيطالي

ينص القانون الإيطالي للقانون الدولي الخاص على أن العلاقات المالية بين الزوجين يحكمها القانون المنطبق على علاقاتهما الشخصية، وأن للزوجين الاتفاق كتابةً على أن يحكمها قانون الدولة التي يحمل جنسيتها أحدهما على الأقل أو التي يقيم فيها أحدهما على الأقل.^[39] وتحكم العلاقات الشخصية بين الزوجين قانونهما الوطني المشترك، وإذا اختلفت جنسيتاهما فقانون الدولة التي تتركز فيها الحياة الزوجية في الغالب.^[40]

ولا يُحتج بنظام يحكمه قانون أجنبي على الغير إلا إذا علم به أو جهله بخطئه.^[41] وفي الحقوق العينية على العقارات يقتصر ذلك على الحالات التي روعيت فيها أشكال الإشهار التي يوجبها قانون الدولة التي يقع فيها العقار.^[41]

ولا يحسم المقال أي حكم ينطبق على زوجين بعينهما. ويتوقف الجواب أيضاً على النظام الأجنبي الذي تشير إليه القواعد، وهو غير موصوف هنا. ويتوقف قانون الأسرة والقانون المنطبق على الزوجين على وقائع كل حالة، وتتغير القواعد بمرور الوقت.

ما الذي يسجله العقد؟

يجب أن تتضمن المذكرة المقدمة إلى سجلات العقارات لقيد العقد اللقب والاسم ومكان الميلاد وتاريخه والرمز الضريبي للأطراف، وبالنسبة إلى المتزوجين نظامهم المالي كما يظهر من إقرارهم في السند أو من شهادة موظف الأحوال المدنية.^[42] فنظام الطرف المتزوج يُصرَّح به إذن في السند أو تثبته شهادة. ويجب أيضاً أن يظهر من عقد الشراء الاستبعاد لهذه الأسباب.^[19]

ويتضمن العقد إقرارات أخرى تنطبق على كل شراء أياً كان المشترون، مثل الإقرارات المتعلقة بالدفع: انظروا «الحساب المصرفي ومصدر الأموال» و«كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا». أما العقد التمهيدي الذي يسبق العقد ويكون المشترون مسمين فيه، فمبيّن في «العرض والعقد التمهيدي وعقد التوثيق: من يلتزم ومتى». والشراء الممول بقرض عقد مستقل: انظروا «هل يستطيع الأمريكي الحصول على قرض عقاري في إيطاليا؟ الخطوات والقواعد».

وماذا بعد: بيع أو قسمة أو وفاة؟

تظهر الصيغة المختارة عند الشراء من جديد في ثلاث مناسبات.

ففي البيع تلزم المالكين المشتركين موافقة الجميع للتصرف الناقل للملكية في المال المشترك،^[10] بينما يجوز لكل منهم التصرف في حصته.^[7] وبالنسبة إلى الزوجين بنظام الأموال المشتركة، يقوم الزوجان معاً بالأعمال التي تتجاوز الإدارة العادية،^[20] والتصرف في عقار دون الموافقة اللازمة من الزوج الآخر قابل للإبطال.^[21] أما الزوج المنفرد بالملكية في نظام انفصال الأموال فيدير المال وينتفع به.^[24]

وفي القسمة، لكل مالك مشترك دائماً أن يطلب إنهاء الملكية الشائعة، مع مراعاة الحدود المتعلقة بالمهلة وبالاتفاق على البقاء في الملكية الشائعة وبالأشياء التي لا تقبل القسمة.^[11][12] وأما ما يحدث لحصة، أو لنصيب أحد الزوجين في الأموال المشتركة، عند الوفاة فمسألة تتعلق بقانون الميراث، ولا يتناولها هذا المقال. واللائحة المتعلقة بالأنظمة المالية للزوجين لا تشمل الميراث أيضاً.^[38] انظروا «من يرث المنزل».

ماذا تسأل الموثّق أو المحامي؟

تتوقف الإجابات على المشترين وعلى القانون الأجنبي المعني، ولا يمكن تقديمها بصورة عامة. أسئلة تُطرح عادة:

– أي نظام ينطبق علينا، وبموجب أي قاعدة: اللائحة أم القانون الإيطالي؟

– هل اخترنا القانون كتابةً أو أبرمنا اتفاق زواج، وهل هو بصيغة يستطيع الموثّق استخدامها؟

– كيف سيسجل العقد اسم كل مشترٍ وحالته الاجتماعية ونظامه المالي؟

– إذا أريد استبعاد الشراء من الأموال المشتركة، فماذا يجب أن يرد في العقد، وهل يجب أن يشارك الزوج الآخر؟

– إذا اشترينا مالكين مشتركين، فبأي حصص، وكيف يمكن بيع الحصة أو قسمتها؟

– من يجب أن يوقع على بيع لاحق، وماذا يحدث إن كان أحد المالكين المشتركين أو الزوجين في الخارج؟

تواصل

تفكرون في منزل في توسكانا وفي كيفية تسجيل الشراء؟ تحدثوا في الأمر بسرية. أرسلوا استفساراً ←