|

Что проверяет нотариус и чего он не проверяет

В итальянской покупке нотариус (notaio) — должностное лицо, которое принимает нотариальный акт, проверяет стороны и реестры и следит, чтобы акт содержал то, что требует закон. Нотариус не обязан осматривать здание, а достоверность заявлений, которых требует закон, лежит на том, кто их делает. Где проходит эта граница, и составляет предмет статьи.

Автор: The Tuscan Editorial

Комната в день подписания: стороны вокруг стола, нотариус среди них, текст зачитывается вслух, ручки наготове. Что нотариус проверил, а чего не проверял, и есть вопрос этой статьи.

Что делает нотариус?

Что нотариус принимает?

Нотариус принимает договор только в присутствии сторон, выясняет их волю и руководит составлением текста под собственную ответственность. Так предписывает закон о нотариате.[1] Нотариус должен быть уверен в личности сторон и не вправе принимать акт, запрещённый законом или противоречащий публичному порядку и нравственности.[2][3]

Объект должен быть точно обозначен в договоре с указанием его вида, comune (муниципалитета) и кадастровых номеров.[4] Договор составляется на итальянском языке. Если сторона не знает итальянского, он может быть составлен на иностранном языке, известном свидетелям и нотариусу, с итальянским переводом.[5]

Кто вправе действовать?

Нотариус проверяет, кто вправе действовать: личность, дееспособность, доверенности и, для граждан стран вне ЕС, взаимность или вид на жительство. Об этом рассказывает статья «Как иностранец покупает недвижимость в Италии».

Что нотариус проверяет в реестрах?

Национальный совет нотариата описывает роль нотариуса как превентивный контроль законности, включающий проверку ипотек, арестов и преимущественных прав.[6] Что касается объёма этой обязанности, Кассационный суд в решении 2013 года, известном по краткому изложению, указал, что ипотечные и кадастровые выписки входят в поручение нотариусу и что освободить его от них может только согласованная воля сторон.[7]

По кадастру нотариус устанавливает кадастровых правообладателей и сверяет их с имущественными реестрами.[8] Обременения и преимущественные права описаны в статьях «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку» и «Право преимущественной покупки (prelazione): у кого может быть первое право».

Какие заявления должен содержать договор?

Договор должен содержать определённые заявления, и задача нотариуса — чтобы они там были и были полными. У каждого заявления свой автор.

ЗаявлениеКто делаетГде описано
Кадастровое обозначение, ссылка на поданные планы и заявление правообладателей о том, что данные и планы соответствуют фактическому состоянию (либо заключение техника)[8]Кадастровые правообладатели«Кадастр и строительное дело: две записи, две цели»
Реквизиты разрешения на строительство или разрешения, выданного post factum; для работ, начатых до 1 сентября 1967 года, — заявление об этом[9]Продавец«Кадастр и строительное дело: две записи, две цели»
Как уплачена цена и привлекался ли посредник, с данными посредника и размером его вознаграждения[10]Каждая сторона«Банковский счёт и источник средств»
Получение сертификата энергетической эффективности с приложением сертификата[11]Покупатель заявляет; продавец предоставляет«Как иностранец покупает недвижимость в Италии»

Если посредник не внесён в реестр посредников, нотариус обязан сообщить об этом в Агентство по доходам (Agenzia delle Entrate).[12]

Что происходит с недействительным договором?

Некоторые акты объявляются недействительными сводным законом о строительстве, Testo unico edilizia.[13] Принятие или удостоверение такого акта, который нельзя подтвердить, является нарушением статьи 28 закона о нотариате и влечёт предусмотренные этим законом санкции.[3][14] Закон о нотариате предусматривает отстранение на срок от шести месяцев до одного года за нарушение ряда статей, среди которых статьи о запрещённых актах, о принятии акта в присутствии сторон и о достоверности личности.[15]

О чём нотариус должен информировать стороны?

Национальный совет нотариата указывает, что нотариус лично выясняет волю сторон и даёт разъяснения до подписания, а также что он по закону независим и беспристрастен и одинаково защищает все стороны.[6]

Нотариальный комментарий добавляет, что обязанность информировать покупателя включает сообщение ему, своевременно, а не только при подписании, что закон оставляет проверку правомерности постройки самому покупателю. Она включает и сообщение о том, что следует, если нарушение обнаружится позже. Тот же комментарий указывает, что нотариус должен доказать, что информация была дана.[16]

Кто обращается с деньгами и налогами?

Нотариус взимает в пользу государства налоги, причитающиеся с договора. По просьбе хотя бы одной стороны цена или остаток удерживаются на специальном счёте и выдаются после регистрации и транскрипции.[17] Суммы указаны в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане». Проверки по борьбе с отмыванием денег, включая происхождение средств, описаны в статье «Банковский счёт и источник средств».

Чего нотариус не делает?

Нотариус не осматривает здание. Он не обязан посещать объект и сверять его с планами, поданными в кадастр, или с разрешением на строительство.

Не удостоверяет он и того, что здание соответствует разрешению. Закон требует указать в договоре реквизиты разрешения.[9] Объединённые секции Кассационного суда в 2019 году постановили, что если в договоре указаны реквизиты реального разрешения, относящегося к зданию, договор действителен независимо от того, соответствует ли здание разрешению.[18] Нотариальный комментарий к этому решению указывает, что, согласно устойчивой практике, нотариус не обязан проверять градостроительную правомерность зданий, а сверка здания с разрешением выходит за пределы его технической компетенции.[16]

Не гарантирует он и достоверность заявлений. Заявления принадлежат декларанту. В октябре 2025 года Кассационный суд постановил, что недействительность из-за отсутствия кадастровых заявлений носит формальный и текстуальный характер и что лицо, сделавшее ложное заявление, остаётся ответственным в гражданском и в некоторых случаях в уголовном порядке.[19]

Сертификат пригодности для проживания нотариус не считает условием продажи. Решение суда первой инстанции 2025 года, о котором сообщила юридическая фирма, применило постановление Кассационного суда 2023 года о том, что сертификат пригодности для проживания не является условием продажи объекта, и признало, что нотариус не обязан его проверять.[20] Об agibilità, как этот сертификат называется по-итальянски, рассказывает статья «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку».

Наконец, нотариус не действует в интересах одной стороны: он не представляет ни покупателя, ни продавца и по закону беспристрастен.[6] Что до цены, закон требует от каждой стороны указать способ её уплаты.[10]

Где граница оспаривается?

Судебная практика об обязанностях нотариуса отчасти известна только по профессиональным комментариям. Нотариус не обязан исследовать градостроительную правомерность, но, по нотариальному комментарию, он может отвечать гражданско-правовой и дисциплинарной ответственностью, если нарушение следует из предъявленных ему документов, а он не указал на него сторонам. В примере из комментария он, кроме того, не отказался принять акт с заявлением, опровергаемым этими документами.[21]

Кассационный суд указывал, что обязанность нотариуса давать советы охватывает всё полезное и необходимое для защиты интереса стороны и что нотариус должен провести кадастровые и ипотечные выписки, если его прямо от этого не освободили.[7] Определение 2022 года касалось покупателя, чей объект оказался не соответствующим разрешению: чердак не был признан пригодным для проживания из-за недостаточной высоты. Кассационный суд отменил апелляционное решение, оправдавшее нотариуса, поскольку оно формально сузило обязанность нотариуса проверять и обошло обязанность информировать и консультировать. Определение возвращает дело в апелляционный суд и само не решает, нёс ли нотариус ответственность.[22]

Решение суда первой инстанции 2025 года, о котором сообщает юридическая фирма, говорит, что нотариус не обязан проверять градостроительное соответствие.[20] Статья не считает этот вопрос решённым.

Часто задаваемые вопросы

Проверяет ли нотариус, соответствует ли дом разрешению?
Не путём осмотра. В договоре должны быть указаны реквизиты разрешения по заявлению продавца.[9] Закон признаёт договор недействительным, если обязательное заявление отсутствует; по толкованию Объединённых секций, реального разрешения, относящегося к зданию, достаточно для действительности, каково бы ни было фактическое состояние здания (Cass. SU 8230/2019).[18]
Является ли нотариус юристом покупателя?
Нет. Нотариус не действует ни в чьих интересах, по закону беспристрастен и обязан информировать все стороны.[6]
Может ли нотариус отказаться подписать договор?
Нотариус не может принять акт, запрещённый законом (ст. 28 L. 89/1913),[3] и акт, признанный недействительным ст. 46 или 30 DPR 380/2001, который нельзя подтвердить (ст. 47 DPR 380/2001).[13][14] Он вправе отказаться, если стороны не вносят налоги и сборы.[3]
На каком языке составляется договор?
На итальянском. Если сторона не знает итальянского, договор может быть составлен на иностранном языке, известном свидетелям и нотариусу, с итальянским переводом (ст. 54 L. 89/1913).[5]
Кто отвечает, если заявление в договоре ложно?
Тот, кто его сделал, — в гражданском и в некоторых случаях в уголовном порядке (Cass. 27531/2025).[19] Ответственность самого нотариуса зависит от описанных выше обязанностей.
Проверяет ли нотариус, откуда деньги?
Проверки по борьбе с отмыванием денег могут включать происхождение средств; см. «Банковский счёт и источник средств».

Примечания к статье

  1. L. 89/1913 (закон о нотариате), ст. 47 (присутствие сторон, воля, составление текста). ↩︎
  2. L. 89/1913, ст. 49 (личность). ↩︎
  3. L. 89/1913, ст. 28, п. 1 (акты, запрещённые законом или явно противоречащие публичному порядку и нравственности); ст. 28, последний абзац (отказ, если налоги, сборы и расходы не внесены). ↩︎
  4. L. 89/1913, ст. 51 (обозначение объекта). ↩︎
  5. L. 89/1913, ст. 54 (язык договора). ↩︎
  6. Национальный совет нотариата, «Funzioni e competenze del notaio». ↩︎
  7. Cass. 15715/2013, решение 2013 года, известное по краткому изложению. ↩︎
  8. Ст. 29, п. 1-bis, L. 52/1985. ↩︎
  9. Ст. 46 DPR 380/2001; ст. 40 L. 47/1985. ↩︎
  10. Ст. 35, п. 22, DL 223/2006, воспроизведена в ст. 299, п. 11 сводного закона о декларациях и проверках (testo unico adempimenti e accertamento, D.Lgs. 141/2026, применяется с 1 января 2027 года). ↩︎
  11. Ст. 6, п. 3, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  12. Ст. 35, п. 22.1, DL 223/2006, в прочитанной редакции. ↩︎
  13. Ст. 46 и 30 DPR 380/2001. ↩︎
  14. Ст. 47 DPR 380/2001 (санкции). ↩︎
  15. Ст. 138 закона о нотариате (отстранение на срок от шести месяцев до одного года) применяется к нарушению ряда статей, среди которых ст. 28, 47 и 49. ↩︎
  16. Fondazione Notariato, нотариальный комментарий к Cass. SU 8230/2019. ↩︎
  17. Ст. 1, п. 63 и 66, L. 147/2013. ↩︎
  18. Cass. SU 8230/2019 (2019 год). ↩︎
  19. Cass. 27531/2025 (октябрь 2025 года). ↩︎
  20. Tribunale di Roma, 13 марта 2025 года, со ссылкой на Cass. 23370/2023, по сообщению юридической фирмы. ↩︎
  21. Нотариальный комментарий, сноска 24. ↩︎
  22. Cass. ord. 33439/2022, 14 ноября 2022 года (дело о чердаке). ↩︎
  23. Национальный совет нотариата. ↩︎
  24. См. «Кадастр и строительное дело: две записи, две цели». ↩︎

О Журнале

The Tuscan Editorial

Редакция The Tuscan

Каждая статья опирается на официальные тексты и опубликованные разъяснения и сверяется с нормами, действующими на дату, указанную в её начале.

← Назад в журнал