Предложение, предварительный договор, нотариальный договор: кто и когда связан

Представьте один лист бумаги на столе, рядом ручка, по одну сторону продавец, по другую покупатель. Предложение это, предварительный договор или уже сам договор купли-продажи, и есть вопрос, с которого начинается статья.

Она показывает, что делает каждый из документов, по текстам, прочитанным 30 сентября 2026 года. Общая схема покупки дана в статье «Как иностранец покупает недвижимость в Италии», налоги — в статье «Налоги при покупке дома в Италии, 2026: построчно».

Чем различаются три документа?

Если поставить документы рядом, они по-разному отвечают на одни и те же вопросы: что это, какую форму имеют, кого связывают.

Когда предложение связывает?

Начнём с принятия. Договор считается заключённым, когда сделавший предложение узнал о принятии другой стороной. Принятие должно дойти до автора предложения в срок, который он указал, а при его отсутствии — в срок, обычно необходимый. Запоздавшее принятие действует, только если автор предложения незамедлительно уведомит об этом другую сторону. Принятие с изменениями считается новым предложением.^[10]

Предложение можно сделать и безотзывным. Если автор обязался сохранять предложение открытым, отзыв не имеет силы. Смерть или утрата дееспособности автора не лишает предложение силы, если этого не исключают природа сделки или обстоятельства.^[11]

Что порождает принятое письменное предложение, зависит от его содержания и от намерения сторон. Здесь важны два момента, которые дал Кассационный суд. В решениях о комиссии агента, о которых сообщали юридические фирмы, Кассационный суд указал, что комиссия возникает при «заключении сделки», то есть при правовой связи, позволяющей каждой стороне требовать принудительного исполнения или возмещения убытков. Лишь подготовительного соглашения для этого недостаточно.^[12] Эти решения касаются комиссии, а не отношений между покупателем и продавцом во всех случаях.

Другой момент касается соглашений о заключении ещё одного предварительного договора. Объединённые секции Кассационного суда указали, что такое соглашение имеет силу лишь тогда, когда у сторон есть заслуживающий защиты интерес в поэтапном формировании договора и можно определить более узкую область, охваченную первым соглашением. Нарушение такого соглашения может повлечь договорную ответственность за незаключение задуманного договора.^[13]

Для сделок, заключённых через агента по недвижимости, Агентство по доходам (Agenzia delle Entrate) сообщает, что предложение о покупке регистрации не подлежит. Принятие продавца подлежит регистрации только тогда, когда условия бланка предложения сами по себе достаточны и необходимы для заключения предварительного договора. В этом случае агент обязан подать заявление о регистрации.^[14]

Что делает предварительный договор?

Предварительным договором стороны взаимно обязуются заключить окончательный договор купли-продажи. Право собственности не переходит до подписания окончательного договора, сообщает Агентство по доходам. В качестве примеров применения оно называет случаи, когда покупатель ищет ипотечный кредит или продавец ожидает передачи нового жилья.^[15]

Предварительный договор должен быть составлен в той форме, которую закон предписывает для окончательного договора, под страхом ничтожности.^[1] Договоры о переходе права собственности на недвижимость должны быть заключены в форме публичного акта или письменного частного акта, также под страхом ничтожности.^[2] Агентство по доходам добавляет, что предварительный договор должен быть письменным: частным документом, частным документом с удостоверенной подписью или публичным актом.^[15]

Предварительный договор подлежит регистрации в течение 30 дней со дня подписания. Фиксированный регистрационный налог составляет 200 евро, плюс гербовый сбор в 16 евро за каждый лист; лист — это не более четырёх страниц и не более 100 строк. К задаткам и авансовым платежам применяется пропорциональный налог. Ставки и зачёт этого налога при заключении нотариального договора приведены в статье «Налоги при покупке дома в Италии, 2026: построчно». Если предварительный договор заключён у нотариуса, его регистрирует нотариус.

Если сторона, обязавшаяся заключить договор, его не заключает, другая сторона может получить решение суда, производящее последствия незаключённого договора; это называется принудительным исполнением в натуре.^[16] Если договор переносит право собственности, требование не может быть удовлетворено, пока истец не исполнил свою часть или не предложил её исполнить.^[16] Если передан задаток, Гражданский кодекс предусматривает другие средства защиты, описанные далее.

Что делает задаток?

Слово caparra охватывает в Гражданском кодексе две разные конструкции, которым посвящены статьи 1385 и 1386.

Первая — подтверждающий задаток, caparra confirmatoria. При исполнении договора он возвращается или засчитывается в причитающуюся сумму. Если не исполняет сторона, давшая задаток, другая сторона может отказаться от договора и оставить задаток себе. Если не исполняет сторона, получившая задаток, другая сторона может отказаться от договора и потребовать двойную сумму. Сторона, не допустившая нарушения, может вместо этого потребовать исполнения или расторжения договора, и тогда возмещение убытков регулируется общими нормами.^[17]

Вторая — задаток за право отказа, caparra penitenziale. Если стороны договорились о праве отказа, задаток есть лишь цена отказа. Сторона, которая отказывается, теряет данный задаток или возвращает двойной размер полученного.^[18]

Как суды читают подтверждающий задаток, изложено далее. Объединённые секции Кассационного суда указали, что право отказаться и оставить задаток предполагает нарушение, которое можно вменить другой стороне и которое не является малозначительным с точки зрения интереса другой стороны. Нарушение оценивается так же, как при расторжении из-за нарушения, путём сравнения поведения обеих сторон. Суд описал задаток при отказе как условленную заранее оценку убытков, поэтому убытки доказывать не нужно. Он указал, что это средство защиты и требование о полном возмещении убытков — альтернативы, которые нельзя соединять: сторона, требующая расторжения и полного возмещения, должна доказать убытки по общим правилам.^[19]

Решение, о котором сообщалось в 2026 году, указывает, что для отказа не нужна прямо предусмотренная оговорка о расторжении: достаточно соглашения о фактически выплаченном задатке и серьёзного нарушения. Дело возвращено на новое рассмотрение фактических обстоятельств.^[20]

Налог на каждый вид задатка приведён в статье «Налоги при покупке дома в Италии, 2026: построчно». В деле, о котором сообщалось в 2026 году, сумма, первоначально названная авансом, была квалифицирована судом первой инстанции как задаток.^[21]

Что даёт транскрипция предварительного договора?

Предварительный договор создаёт обязательство между продавцом и покупателем. Он не мешает продавцу продать объект другому лицу или предоставить иные права на него. В таком случае покупатель, по данным Агентства по доходам, может требовать только возмещения убытков, но не отмены последующей продажи.^[15]

На это и рассчитана транскрипция предварительного договора. Статья 2645-bis Гражданского кодекса предусматривает, что предварительный договор о заключении договоров из числа перечисленных в Кодексе, к которым относятся договоры о переходе права собственности на недвижимость, «должен быть транскрибирован» (devono essere trascritti),^[22][23] если он оформлен публичным актом или частным документом с удостоверенной или судебно установленной подписью.^[22] Агентство по доходам описывает транскрипцию как инструмент, который закон предоставляет покупателю.^[23]

Последствия таковы. Транскрипция окончательного договора имеет приоритет над транскрипциями и записями, совершёнными против продавца после транскрипции предварительного договора.^[22] Действие транскрипции прекращается, если окончательный договор или другой акт, исполняющий предварительный, не транскрибирован в течение одного года со дня, согласованного для окончательного договора, и во всяком случае в течение трёх лет со дня транскрипции предварительного.^[22] Акты не действуют против третьих лиц, приобретших права на основании ранее транскрибированного или зарегистрированного акта, поэтому важна очерёдность записей.^[24]

Транскрипция возможна только на основании судебного решения, публичного акта или частного документа с удостоверенной или судебно установленной подписью.^[25] Агентство по доходам указывает, что для транскрипции предварительного договора необходимо участие нотариуса.^[26] В этом случае к регистрационному налогу и гербовому сбору в 155 евро добавляются ипотечный налог в 200 евро и ипотечные сборы в 35 евро.^[26] Положения о строящихся зданиях здесь не рассматриваются.^[27] Проверки нотариуса описаны в статье «Что проверяет нотариус и чего он не проверяет».

Что делает нотариальный договор купли-продажи?

В договоре о передаче определённой вещи право собственности переходит по согласию, надлежаще выраженному.^[28] Для недвижимости согласие должно быть выражено в форме, требуемой законом.^[29] Агентство по доходам указывает, что право собственности переходит только с подписанием окончательного договора.^[30]

Затем договор транскрибируется в имущественных реестрах, а регистрацию и транскрипцию проводит нотариус.^[31] Проверки до подписания описаны в статье «Что проверяет нотариус и чего он не проверяет», кадастровые и строительные документы — в статье «Кадастр и строительное дело: две записи, две цели».

Кто и когда связан?

По порядку ответ выглядит так. Предложение связывает в той мере, в какой это определяют его содержание и намерение сторон, а безотзывное предложение нельзя отозвать в течение указанного срока.^[11] Договор, предложенный автором предложения, заключается, когда он узнал о принятии.^[10] Предварительный договор обязывает каждую сторону заключить куплю-продажу. Право собственности не переходит, регистрация проводится в течение 30 дней, а транскрипция предусмотрена, если использован публичный акт или удостоверенный документ. Задаток, переданный по предварительному договору, влечёт последствия, которые определяет Гражданский кодекс.^[17][18] С нотариальным договором право собственности переходит, а нотариус регистрирует и транскрибирует его.