ما الذي يتحقق منه الموثّق وما الذي لا يتحقق منه
في الشراء الإيطالي، الموثّق (notaio) موظف عام يتلقى العقد، ويتحقق من الأطراف والسجلات، ويتأكد من أن العقد يتضمن ما يشترطه القانون. وليس الموثّق ملزماً بمعاينة المبنى، وصحة الإقرارات التي يشترطها القانون تقع على من يدلي بها. وأين يمرّ هذا الحد هو موضوع هذا المقال.
بقلم The Tuscan Editorial
الغرفة في يوم توقيع العقد: الأطراف حول طاولة، والموثّق بينهم، والنص يُتلى بصوت عالٍ، والأقلام جاهزة. وما تحقق منه الموثّق وما لم يتحقق منه هو مدار هذا المقال.
ماذا يفعل الموثّق؟
ماذا يتلقى الموثّق؟
لا يتلقى الموثّق العقد إلا بحضور الأطراف، ويستقصي إرادتهم، ويوجّه صياغته تحت مسؤوليته الشخصية. وبذلك ينص قانون التوثيق.[1] ويجب أن يتيقن الموثّق من هوية الأطراف، ولا يجوز له أن يتلقى عقداً يحظره القانون أو يخالف النظام العام أو الآداب.[2][3]
ويجب أن يُحدَّد العقار في العقد تحديداً دقيقاً ببيان طبيعته والـ comune (البلدية) وأرقامه المساحية.[4] ويُحرَّر العقد بالإيطالية. وإذا كان أحد الأطراف لا يعرف الإيطالية جاز تحريره بلغة أجنبية يعرفها الشهود والموثّق، مع ترجمة إيطالية.[5]
من يجوز له التصرف؟
يتحقق الموثّق ممن يجوز له التصرف: الهوية والأهلية والوكالات، وبالنسبة إلى مواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي المعاملة بالمثل أو تصريح الإقامة. وهذه مبيَّنة في مقال «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا».
ماذا يتحقق الموثّق في السجلات؟
يصف المجلس الوطني للتوثيق دور الموثّق بأنه رقابة وقائية على المشروعية تشمل التحقق من الرهون والحجوزات وحقوق الشفعة.[6] وعن مدى هذا الواجب، ذكرت محكمة النقض في حكم صادر عام 2013، معروف من خلال ملخص، أن كشوف الرهون والكشوف المساحية جزء من مهمة الموثّق، وأن إرادة الأطراف المتطابقة وحدها تعفيه منها.[7]
وفي السجل المساحي يحدّد الموثّق المقيَّدين فيه ويطابقهم مع السجلات العقارية.[8] والأعباء وحقوق الشفعة مبيَّنة في مقالَي «التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة» و«حقوق الشفعة (prelazione): من قد يكون له حق الأولوية في الشراء».
ما الإقرارات التي يجب أن يتضمنها العقد؟
يجب أن يتضمن العقد إقرارات معينة، ومهمة الموثّق أن تكون موجودة وكاملة. ولكل إقرار صاحبه.
| الإقرار | من يدلي به | أين يُعالَج |
|---|---|---|
| التعريف المساحي، والإحالة إلى المخططات المودعة، وإقرار المقيَّدين بأن البيانات والمخططات تطابق الحالة الفعلية (أو شهادة فني)[8] | المقيَّدون في السجل المساحي | «السجل المساحي وملف البناء: سجلان لغرضين مختلفين» |
| بيانات رخصة البناء أو الرخصة الممنوحة لاحقاً؛ وفي الأعمال التي بدأت قبل 1 سبتمبر 1967 الإقرار بذلك[9] | البائع | «السجل المساحي وملف البناء: سجلان لغرضين مختلفين» |
| كيفية دفع الثمن وهل شارك وسيط، مع بيانات الوسيط وأتعابه[10] | كل طرف | «الحساب المصرفي ومصدر الأموال» |
| استلام شهادة الأداء الطاقي مع إرفاقها[11] | يُقرّ المشتري؛ ويقدّمها البائع | «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا» |
وإذا لم يكن الوسيط مقيَّداً في سجل الوسطاء وجب على الموثّق إبلاغ وكالة الإيرادات (Agenzia delle Entrate) بذلك.[12]
ما مصير العقد الباطل؟
تُبطل بعض العقود أحكام القانون الموحد للبناء (Testo unico edilizia).[13] ويُعدّ تلقّي عقد لا يمكن تصحيحه بالإجازة مخالفة للمادة 28 من قانون التوثيق،[3] وتترتب عليه الجزاءات التي ينص عليها ذلك القانون.[14] وينص قانون التوثيق على الإيقاف لمدة تتراوح بين ستة أشهر وسنة عند مخالفة عدد من المواد، منها المواد المتعلقة بالعقود المحظورة وبتلقّي العقد بحضور الأطراف وبالتيقن من الهوية.[15]
ماذا يجب أن يُعلم الموثّق الأطراف به؟
يذكر المجلس الوطني للتوثيق أن الموثّق يتحقق شخصياً من إرادة الأطراف ويقدّم النصح قبل التوقيع، وأنه مستقل ومحايد بحكم القانون ويحمي جميع الأطراف على قدم المساواة.[6]
ويضيف شرح توثيقي أن واجب إعلام المشتري يشمل إبلاغه، في الوقت المناسب لا عند التوقيع وحده، بأن القانون يترك التحقق من مشروعية المبنى للمشتري. ويشمل أيضاً إبلاغه بما يترتب على ظهور مخالفة لاحقاً. ويذكر الشرح نفسه أن على الموثّق عبء إثبات أنه قدّم المعلومة.[16]
من يتعامل مع المال والضريبة؟
يحصّل الموثّق لحساب الدولة الضرائب المستحقة على العقد. وبطلب من أحد الطرفين على الأقل يُحفظ الثمن، أو الرصيد، في حساب مخصص ويُفرج عنه بعد التسجيل والقيد.[17] والمبالغ مبيَّنة في مقال «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا». وفحوص مكافحة غسل الأموال، ومنها مصدر الأموال، مبيَّنة في مقال «الحساب المصرفي ومصدر الأموال».
ماذا لا يفعل الموثّق؟
الموثّق لا يعاين المبنى. وليس ملزماً بزيارة العقار ولا بمقابلته بالمخططات المودعة في السجل المساحي أو برخصة البناء.
ولا يشهد الموثّق كذلك بأن المبنى يطابق رخصته. يوجب القانون ذكر بيانات الرخصة في العقد.[9] وقضت الدوائر المجتمعة لمحكمة النقض عام 2019 بأنه إذا ذُكرت في العقد بيانات رخصة حقيقية تتعلق بالمبنى كان العقد صحيحاً سواء طابق المبنى الرخصة أم لم يطابقها.[18] ويذكر شرح توثيقي لهذا الحكم أنه، وفق الاجتهاد المستقر، لا يلزم الموثّق بالتحري عن المشروعية التخطيطية للمباني، وأن مقابلة المبنى برخصته تخرج عن اختصاصه التقني.[16]
ولا يضمن الموثّق صحة الإقرارات أيضاً. فالإقرارات للمُقِرّ. وقضت محكمة النقض في أكتوبر 2025 بأن البطلان عند غياب الإقرارات المساحية شكلي ونصّي، وأن من يدلي بإقرار كاذب يبقى مسؤولاً مدنياً وفي بعض الحالات جنائياً.[19]
ولا يعدّ الموثّق شهادة الصلاحية للسكن شرطاً للبيع. فقد طبّق حكم ابتدائي صدر عام 2025، أورده مكتب محاماة، قرار محكمة النقض لعام 2023 بأن شهادة الصلاحية للسكن ليست شرطاً لبيع العقار، وقضى بأن الموثّق غير ملزم بالتحقق منها.[20] وبشأن agibilità، وهو اسم هذه الشهادة بالإيطالية، انظر «التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة».
وأخيراً لا يتصرف الموثّق لمصلحة طرف واحد: فهو لا يمثّل المشتري ولا البائع، وهو محايد بحكم القانون.[6] أما الثمن فيوجب القانون على كل طرف ذكر طريقة دفعه.[10]
أين يُنازَع في الحد؟
اجتهاد القضاء في واجبات الموثّق معروف في جزء منه عبر الشروح المهنية فقط. الموثّق غير ملزم بالتحري عن المشروعية التخطيطية، لكن الشرح التوثيقي يقول إنه قد يُسأل مدنياً وتأديبياً إذا ظهرت مخالفة من المستندات التي عُرضت عليه ولم ينبّه الأطراف إليها. وفي المثال الذي يورده الشرح لم يرفض الموثّق أيضاً تلقّي عقد يتضمن إقراراً تبيّن المستندات كذبه.[21]
وذكرت محكمة النقض أن واجب النصح لدى الموثّق يمتد إلى كل ما هو مفيد وضروري لحماية مصلحة الطرف، وأن عليه إجراء الكشوف المساحية وكشوف الرهون ما لم يُعفَ منها صراحة.[7] وتعلّق قرار صدر عام 2022 بمشترٍ تبيّن أن عقاره مخالف للرخصة وأن علّيّته لم تُعتبر صالحة للسكن بسبب ارتفاعها. ونقضت محكمة النقض الحكم الاستئنافي الذي برّأ الموثّق، لأنه ضيّق على نحو شكلي واجب الموثّق في التحقق وأغفل واجب الإعلام والنصح. ويعيد القرار القضية إلى محكمة الاستئناف ولا يفصل بنفسه في مسؤولية الموثّق.[22]
أما حكم ابتدائي صدر عام 2025، أورده مكتب محاماة، فيقول إن الموثّق غير ملزم بالتحقق من المطابقة للتخطيط.[20] ولا يعدّ هذا المقال المسألة محسومة.
الأسئلة الشائعة
- هل يتحقق الموثّق من أن المنزل يطابق رخصته؟
- لا بالمعاينة. يجب أن يتضمن العقد بيانات الرخصة بإقرار البائع.[9] ويجعل القانون العقد باطلاً إذا غاب الإقرار المطلوب؛ ووفق قراءة الهيئات المجتمعة تكفي رخصة حقيقية تتعلق بالمبنى لصحة العقد مهما كانت حالة المبنى الفعلية (Cass. SU 8230/2019).[18]
- هل الموثّق محامي المشتري؟
- لا. الموثّق لا يتصرف لمصلحة أي طرف، وهو محايد بحكم القانون، وعليه واجب الإعلام تجاه جميع الأطراف.[6]
- هل يستطيع الموثّق رفض توثيق عقد؟
- لا يجوز للموثّق أن يتلقى عقداً يحظره القانون (المادة 28 من L. 89/1913)،[3] ولا عقداً باطلاً بموجب المادتين 46 أو 30 من DPR 380/2001 لا يمكن إجازته (المادة 47 من DPR 380/2001).[13][14] وله أن يرفض إذا لم يودع الأطراف الضرائب والرسوم.[3]
- بأي لغة يُحرَّر العقد؟
- بالإيطالية. وإذا كان أحد الأطراف لا يعرف الإيطالية جاز تحريره بلغة أجنبية يعرفها الشهود والموثّق، مع ترجمة إيطالية (المادة 54 من L. 89/1913).[5]
- من المسؤول إذا كان إقرار في العقد كاذباً؟
- من أدلى به، مدنياً وفي بعض الحالات جنائياً (Cass. 27531/2025).[19] أما مسؤولية الموثّق نفسه فتتوقف على الواجبات الموصوفة أعلاه.
- هل يتحقق الموثّق من مصدر الأموال؟
- قد تشمل فحوص مكافحة غسل الأموال مصدر الأموال؛ انظر «الحساب المصرفي ومصدر الأموال».
ملاحظات على المقال
- L. 89/1913 (قانون التوثيق)، المادة 47 (حضور الأطراف والإرادة والصياغة). ↩︎
- L. 89/1913، المادة 49 (الهوية). ↩︎
- L. 89/1913، المادة 28، البند 1 (العقود التي يحظرها القانون أو تخالف بوضوح النظام العام أو الآداب)؛ المادة 28، الفقرة الأخيرة (الرفض إذا لم تُودع الضرائب والرسوم والمصروفات). ↩︎
- L. 89/1913، المادة 51 (تحديد العقار). ↩︎
- L. 89/1913، المادة 54 (لغة العقد). ↩︎
- المجلس الوطني للتوثيق، «Funzioni e competenze del notaio». ↩︎
- Cass. 15715/2013، حكم عام 2013 معروف من خلال ملخص. ↩︎
- المادة 29، الفقرة 1-bis، من L. 52/1985. ↩︎
- المادة 46 من DPR 380/2001؛ المادة 40 من L. 47/1985. ↩︎
- المادة 35 الفقرة 22 من DL 223/2006، وأعيد النص عليها في المادة 299 الفقرة 11 من القانون الموحد للإقرارات والتدقيق (testo unico adempimenti e accertamento، D.Lgs. 141/2026، ويسري اعتباراً من 1 يناير 2027). ↩︎
- المادة 6، الفقرة 3، من D.Lgs 192/2005. ↩︎
- المادة 35، الفقرة 22.1، من DL 223/2006، بالصيغة المقروءة. ↩︎
- المادتان 46 و30 من DPR 380/2001. ↩︎
- المادة 47 من DPR 380/2001 (الجزاءات). ↩︎
- المادة 138 من قانون التوثيق (الإيقاف لمدة تتراوح بين ستة أشهر وسنة) تنطبق على مخالفة عدد من المواد، منها المواد 28 و47 و49. ↩︎
- Fondazione Notariato، شرح توثيقي بشأن Cass. SU 8230/2019. ↩︎
- المادة 1، الفقرتان 63 و66، من L. 147/2013. ↩︎
- Cass. SU 8230/2019 (عام 2019). ↩︎
- Cass. 27531/2025 (أكتوبر 2025). ↩︎
- Tribunale di Roma، 13 مارس 2025، مستنداً إلى Cass. 23370/2023، بحسب ما أورده مكتب محاماة. ↩︎
- الشرح التوثيقي، الحاشية 24. ↩︎
- Cass. ord. 33439/2022، 14 نوفمبر 2022 (قضية العلّية). ↩︎
- المجلس الوطني للتوثيق. ↩︎
- انظر «السجل المساحي وملف البناء: سجلان لغرضين مختلفين». ↩︎
المصادر
آخر مراجعة . المصادر الرسمية والأولية التي تمت مراجعتها؛ الأسماء بلغتها الأصلية.