Кадастр и строительное дело: две записи, две цели

Представьте покупателя на кухне сельского дома: в одной руке распечатанный чертёж, другой он водит по стенам и пересчитывает двери. Комната за комнатой чертёж и дом сходятся. Минута приятная, но она касается лишь одной записи.

Чем отличаются две записи?

Их ведут разные органы и для разных целей. Кадастр, catasto, ведёт Налоговое агентство Италии (Agenzia delle Entrate), сопоставимое с IRS в США или HMRC в Великобритании. В нём записаны идентификация каждой единицы, её категория, площадь и кадастровый доход, а также лица, внесённые в кадастр. Строительное дело хранит коммуна, comune, через свой строительный отдел. В нём собраны разрешения и уведомления о строительных работах и приложенные к ним согласования.

Различаются и документы. С кадастровой стороны это выписка (visura), кадастровый план единицы (planimetria), карта и, для зданий из нескольких единиц, перечень единиц с планом — elaborato planimetrico. Со стороны строительного дела это строительные титулы и их чертежи. Кассационный суд называет кадастровую норму нормой, по существу, фискальной цели.^[1] Строительное дело отвечает на другой вопрос: было ли здание и каждое последующее изменение разрешено.

Изменения подаются тоже по-разному. В кадастр их подают обладатели прав на объект через квалифицированного техника.^[2] В строительное дело — собственник или уполномоченное лицо, по процедуре, предусмотренной для соответствующих работ.

Что показывает кадастр?

Кадастр описывает объект так, чтобы его можно было идентифицировать и облагать налогом. Выписка содержит идентификационные данные и данные о доходе, лиц, записанных в кадастре, а также номер протокола и дату каждого поданного обновления. Данные выписки общедоступны. План показывает расположение помещений, обычно в масштабе 1:200, и его могут просматривать только обладатели прав на объект, их представители и другие уполномоченные лица.^[3]

Каждый, кто обладает правом на зарегистрированное здание, обязан декларировать его изменения в кадастре. Декларацию готовит квалифицированный техник — архитектор, инженер, геометр (geometra) или другой названный в списке специалист — с помощью DOCFA, программы и процедуры кадастровой подачи. Срок — тридцать дней с момента, когда здание стало пригодным к использованию, а для уже зарегистрированной единицы — с завершения изменения.^[2]

Подавать нужно не любое изменение. В циркуляре Агентства 2010 года сказано, что перенос двери или перегородки, меняющий площадь помещений, но не их число и назначение, кадастрового значения не имеет.^[4] Значительная перепланировка внутреннего пространства или изменение использования балкона либо террасы подачи требуют.^[4]

Что показывает строительное дело?

Строительное дело хранится в коммуне. Её строительный отдел, sportello unico per l'edilizia (SUE), — единая точка, через которую проходят заявления, уведомления и связанные согласования по строительным работам.^[5] В деле видно, что было разрешено для здания и для каждого последующего изменения. Того, что записано в кадастре, оно не показывает.

Где две записи встречаются?

Они встречаются в законном состоянии здания, stato legittimo. После поправок «Salva Casa» 2024 года строительный кодекс определяет его как состояние, установленное титулом, на основании которого здание построено или легализовано, либо титулом на последние работы, охватившие всё здание или единицу, — при условии, что коммуна проверила предыдущие титулы при его выдаче, — вместе с последующими титулами на частичные работы.^[6][7] Титулы, выданные после регуляризации, учитываются после уплаты соответствующих штрафов или сборов; так же учитывается декларация техника о допусках.^[7][8]

Для зданий той эпохи, когда разрешение на строительство не требовалось, законное состояние определяют по первичной кадастровой съёмке или по иным подтверждающим документам — фотографиям, картографическим выпискам, архивным документам, другому акту подтверждённого происхождения — вместе с титулом на последние работы в здании.^[9] Здесь кадастр служит градостроительным доказательством: для старых сельских зданий ранние кадастровые записи могут входить в доказательства. Отклонения в общих частях здания не засчитываются против законного состояния отдельной единицы, а отклонения в отдельной единице — против здания.^[10]

Руководящие указания Министерства инфраструктуры и транспорта от января 2025 года добавляют два момента. Проверка предыдущих титулов считается выполненной, если последний титул выдан по процедуре, в которой коммуна могла их проверить. А различия, не выявленные при выдаче прежних титулов, впоследствии нельзя рассматривать как отсутствие законного состояния.^[11] Указания носят информационный, а не обязательный характер.^[11] Описанные правила действуют на 30 сентября 2026 года; они изменялись в 2024 году и могут быть изменены снова.

Где две записи могут расходиться?

Кадастровое и градостроительное расхождения — разные вопросы с разными способами исправления.

Кадастровое расхождение означает, что план или категория в кадастре не соответствуют зданию в его нынешнем виде. Исправляется оно кадастровым обновлением, которое подаёт техник. Меняется запись, а не градостроительное положение. Кассационный суд указал, что кадастровая норма действует независимо от того, были ли работы, приведшие к нынешнему состоянию здания, законными в градостроительном отношении.^[12]

Градостроительное расхождение означает, что здание отличается от своего титула. Важнее всего два положения строительного кодекса. Первое — допуски. Отклонение по высоте, расстояниям, объёму, площади застройки или другим параметрам единицы не является нарушением, если не выходит за 2% от размеров, указанных в титуле. Для работ, завершённых к 24 мая 2024 года, действуют более высокие пределы, зависящие от полезной площади единицы.^[13]

В таблице видно, как запас растёт по мере уменьшения единицы.^[13]

Незначительные геометрические неточности и изменения отделки также могут считаться «исполнительными» допусками, но положение применяется к ним только для зданий, не находящихся под охраной культурного наследия.^[13][14] Допуски декларирует техник — в формах для новых заявлений или в заверенной декларации, прилагаемой к актам о передаче прав. В сейсмических зонах техник также подтверждает соблюдение сейсмических требований.^[13]

Второе положение — регуляризация. При частичных отклонениях от разрешения или уведомления, а также в некоторых случаях работ без уведомления ответственное лицо или нынешний собственник могут подать заявление о разрешении или уведомлении постфактум, если работы соответствуют градостроительным нормам, действующим на момент подачи заявления, и строительным нормам, действовавшим на момент выполнения работ.^[15] Выдачу разрешения могут поставить в зависимость от работ, необходимых для соблюдения технических норм безопасности. Если отсутствовало ландшафтное разрешение, требуется обязательное заключение органа, отвечающего за охраняемую территорию.^[15]

Ни одно из этих положений не меняет кадастр, а кадастровое обновление не регуляризует градостроительное отклонение.

Что говорит договор о каждой записи?

В договоре присутствуют обе записи, но по-разному. См. также «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку».

С кадастровой стороны договор о передаче права на существующее здание должен под страхом недействительности содержать кадастровую идентификацию, ссылку на планы, поданные в кадастр, и заявление правообладателей о том, что кадастровые данные и планы соответствуют фактическому состоянию; заменить его может подтверждение техника.^[16] До подписания нотариус определяет кадастровых правообладателей и сверяет их с имущественными реестрами.^[16] В октябре 2025 года Кассационный суд постановил, что эта недействительность «формальна и текстуальна»: она наступает при отсутствии заявления или подтверждения, а не при его неточности, кроме случаев, когда неточность очевидна даже неспециалисту.^[17] Лицо, сделавшее ложное заявление, остаётся ответственным гражданско-правово, а в некоторых случаях и уголовно.^[18]

Со стороны строительного дела для зданий, строительство которых начато после 17 марта 1985 года, договор должен содержать реквизиты разрешения на строительство или разрешения, выданного постфактум, — по заявлению продавца. Иначе он недействителен и не может быть заключён.^[19] Для работ, начатых до 1 сентября 1967 года, реквизиты разрешения может заменить заверенное заявление собственника.^[20] Объединённые секции Кассационного суда постановили, что градостроительная недействительность тоже зависит от наличия реального титула, относящегося к зданию, а не от того, соответствует ли ему здание.^[21]

Иными словами, закон требует, чтобы в договоре были эти два заявления. Оба заявления делают другие лица: кадастровое — правообладатели или вместо них техник, строительное — продавец. Собственная проверка нотариуса по кадастровой норме — сверка кадастровых правообладателей с имущественными реестрами.^[16] Что касается кадастра, Кассационный суд указал, что отсутствие соответствия не делает объект неотчуждаемым, но подвергает стороны проверке со стороны администрации.^[22]