Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку

Представьте второй визит. Хороший свет, тёплый камень, хозяин вынес кофе на террасу. Ничто в этом месте не наводит на мысль о трудностях. А то, что записано в реестрах и документах, с террасы не разглядеть.

Почему дом, который выглядит надёжно, может принести неприятности?

Старые тосканские фермерские дома десятилетиями достраивали, делили на части и переделывали, порой неформально. Тогда то, что стоит на земле, может расходиться сразу с двумя записями: с той, что ведётся в Catasto, то есть в кадастре, и со строительным делом коммуны, где отмечено, что было разрешено. Это два разных вопроса, и у каждого свой способ исправления.

Кадастровое несоответствие означает, что кадастровый план и кадастровая категория больше не отвечают зданию. Исправляется оно обновлением кадастра: техник готовит и подаёт DOCFA. Меняется при этом реестр, а не градостроительный статус.

Градостроительное несоответствие означает, что здание отличается от выданных разрешений. Среди возможных способов исправления — accertamento di conformità и правила допусков строительного кодекса, изменённые в 2024 году декретом «Salva Casa».^[1][2] Кодекс предусматривает общий допуск в 2% и градуированный допуск от 2% до 6% по площади для работ, завершённых к 24 мая 2024 года.^[2] Эти пороги приведены лишь для ориентации, и подтвердить их должен юрист. Stato legittimo, то есть законное состояние объекта, устанавливается по первоначальному разрешению и последующим правоустанавливающим документам.^[3]

Что должен говорить договор о здании?

Закон связывает действительность договора с конкретными заявлениями, а не с общим осмотром. Заявлений две группы, по одной на каждую запись.

По кадастру договор должен содержать кадастровую идентификацию и ссылку на планы, хранящиеся в кадастре, а также заявление титульных владельцев о том, что планы соответствуют нынешнему состоянию, либо заверение техника. Без этого договор ничтожен.^[4] Нотариус устанавливает кадастровых титульных владельцев и сверяет их с реестрами недвижимости.^[4] Отсутствующее заявление в ряде случаев можно исправить подтверждающим договором, но не тогда, когда причиной были отсутствующие или не соответствующие действительности планы.^[5]

По строительной части правило касается всего, что начато после 17 марта 1985 года: договор должен содержать реквизиты разрешения на строительство — со слов продавца.^[6] Иначе он ничтожен и не может быть заключён.^[6] Кассационный суд Италии, заседая Объединёнными секциями, назвал эту градостроительную ничтожность «текстуальной»: договор действителен, если в нём указан реальный титул, на который можно сослаться, каким бы ни было фактическое соответствие здания.^[7] Ничтожность наступает, когда титула нет, например у самостоятельной единицы, не имеющей разрешения.^[7] Кадастровую ничтожность суд счёл формальной.^[8]

Градостроительное или кадастровое нарушение не всегда мешает подписать договор. Но оно может дать покупателю требование к продавцу, потребовать денег на урегулирование и сказаться на ипотеке, сдаче в аренду или последующей продаже. Нотариус не обязан осматривать здание, однако обязан информировать стороны. Урегулирование требует времени и средств, и оценить то и другое проще до предварительного договора, чем за столом у нотариуса.

Нужно упомянуть ещё один документ. После реформы статьи строительного кодекса об этом пригодность для проживания удостоверяется заверенным заявлением — segnalazione certificata di agibilità (SCA).^[9] По данным нотариальной публикации, его отсутствие само по себе не делает договор недействительным, но может быть нарушением со стороны продавца, а нотариус обязан информировать стороны.^[10]

Что считается по-настоящему незаконным строительством?

Это иная и более серьёзная категория, чем кадастровое несоответствие: работы, выполненные без разрешения или со значительным отступлением от него и не покрытые condono, строительной амнистией. В зависимости от характера нарушения дело может дойти до приказа о сносе или штрафа, а продать такой объект очень трудно, пока вопрос не решён.

Можно ли урегулировать нарушение и на каких условиях, зависит от закона, действовавшего на момент работ, и от действующих сегодня норм. Такую оценку обычно дают совместно техник и юрист. У каждого объекта своё дело, а пороговые значения и судебная практика, о которых здесь говорится, меняются.

Что происходит, если владелец умер и наследников несколько?

Недвижимость может годами после смерти владельца оставаться в comunione ereditaria — общей собственности нескольких наследников. Если объект находится в такой собственности, продажу должны подписать все наследники.^[11] Принятие наследства также должно быть транскрибировано в реестрах недвижимости, чтобы цепочка титулов до продавца не прерывалась.^[12]

Отсутствующая подпись, наследник, которого не удаётся найти, или цепочка титулов без транскрипции могут остановить или задержать сделку, и порой на самом позднем этапе. Убедиться, что человек, подписывающий предварительный договор, вправе продавать объект целиком, — базовый шаг при любой покупке.

Как сюда относятся залоги, границы и права проезда?

Объект может быть обременён ипотекой, арестом (pignoramento) или иным обременением от нынешнего или прежнего владельца. Перед заключением договора нотариус проверяет реестры недвижимости на ипотеки, аресты и преимущественные права. Найденное обременение должно быть погашено, или его погашение должно быть обеспечено при заключении договора либо до него. Один из способов — когда нотариус удерживает часть цены и направляет её на погашение. Эскроу у нотариуса разобрано в статье о реальной стоимости покупки.

Рядом стоит вопрос границ и подъезда. У сельских объектов границы нередко не совпадают с современной съёмкой. Подъезд по общей дороге или по дороге третьих лиц держится на документально подтверждённом праве проезда, servitù, которое проверяется по правоустанавливающим документам.

Сельскохозяйственная земля добавляет ещё один слой. Её продажа может быть связана с установленным законом преимущественным правом покупки. Таким правом обладает арендатор, обрабатывающий землю необходимое время.^[13] Владелец обязан сообщить арендатору условия продажи заказным письмом, и на ответ у арендатора 30 дней.^[13] Если уведомления не было, арендатор может выкупить землю в течение года с момента транскрипции договора.^[13] При отсутствии арендатора сходное право может принадлежать соседнему coltivatore diretto, то есть земледельцу, лично обрабатывающему землю, а по закону 2016 года — и IAP, профессиональному сельскохозяйственному предпринимателю.^[14] Применимо ли что-нибудь из этого, зависит от обстоятельств.

Почему эти проверки делают до предложения?

Каждую из этих проблем дешевле выявить до подписания предварительного договора, чем после. Описанные проверки обычно проводят юрист и техник, опираясь на правоустанавливающие документы, кадастровые документы, строительное дело коммуны и реестры недвижимости. Их цель — понять, что именно покупатель приобретёт и на каких условиях.