حقوق الشفعة (prelazione): من قد يكون له حق الأولوية في الشراء

اتُّفق على الثمن، وحُدِّد موعد مكتب الموثّق بالقلم الرصاص، والمشتري يتخيّل صيفه الأول في البيت. غير أن في القانون الإيطالي قارئاً آخر لهذه الحكاية، ليس على الطاولة، وقد يحق له أن يحل محل المشتري.

من يستطيع شراء العقار قبلك؟

للحق اسم هو prelazione، أي الشفعة أو حق الأولوية في الشراء. وهو حق يقرره القانون في تفضيل صاحبه مشترياً عند عزم المالك على البيع، بالشروط ذاتها المتفق عليها مع الغير. وهو يشبه في مفهومه حق الرفض الأول (right of first refusal) في الممارسة الأمريكية والبريطانية، لكن القانون هنا، لا العقد، هو الذي ينشئ الحق. ويبيّن الجدول صاحب كل حق، والعقار المعني، والمدة المتاحة له.

والاسترداد، riscatto، هو حق صاحب الشفعة في أخذ العقار من المشتري بشروط البيع إذا لم تُتَّبع الإجراءات. وإخطار المالك الكتابي بالبيع المزمع هو denuntiatio. والأحكام المذكورة مأخوذة من النصوص الموحَّدة في تاريخ آخر مراجعة للمقال، وانطباق الحق على بيع معيّن يتوقف على الوقائع. وفيما يلي أصحاب الحقوق واحداً بعد آخر، ونبدأ بالأرض.

ماذا يحدث عند بيع أرض زراعية؟

عند بيع أرض ريفية قد يكون الحق لشخصين، والمستأجر هو الأول.

المستأجر

إذا بيعت بمقابل حيازة زراعية مؤجَّرة لمزارعين مباشرين، بالإيجار أو بنظام المزارعة أو بما يشبهه، كان للمستأجر أن يشتريها بالشروط نفسها إذا استوفى شروطاً معينة. وتُستثنى الترتيبات الموسمية. ويجب أن يكون المستأجر قد زرع الأرض أربع سنوات على الأقل بموجب قانون عام 1965، وهي مدة خفّضها قانون عام 1971 إلى سنتين.^[11][12] ويجب ألا يكون قد باع في السنتين السابقتين أراضي ريفية أخرى يتجاوز دخلها الخاضع للضريبة حداً قانونياً متدنياً، إلا بقصد ضم الحيازات. وألا تتجاوز الأرض، مع ما يملكه من أراضٍ أخرى، ثلاثة أضعاف المساحة التي تناسب طاقة أسرته على العمل.^[11]

الجار

ويثبت الحق أيضاً للمزارع المباشر مالك أرض مجاورة للحيازة، ومنذ قانون عام 2016 لـ IAP المقيَّد في نظام الضمان الاجتماعي الزراعي.^[2][13] وفي الحالتين لا يسري إلا إذا لم يكن في الأرض المعروضة للبيع مزارع أو مستأجر أو شريك في المحصول ونحوهم من المزارعين المباشرين. فحق الجار إذن تبعي لحق المستأجر القائم على الأرض.^[2]

وإذا تعدد الجيران، فإن قانون عام 2024 يفضّل المنشآت الزراعية الشابة والمزارعين الشباب، بهذا الترتيب، وعند تساوي الشروط يفضّل من يملك المعارف والكفاءات الملائمة.^[14] وتُعدّ المنشأة شابة إذا كان صاحبها يزيد عمره على 18 ولا يبلغ 41 سنة؛ وفي شركة الأشخاص أو التعاونية إذا كان نصف الشركاء على الأقل من هؤلاء؛ وفي شركة الأموال إذا اكتتب هؤلاء في نصف رأس المال على الأقل وشكّلوا نصف مجلس الإدارة على الأقل.^[14] وقد ألغى القانون نفسه حكماً كان يضع ترتيب أفضلية سابقاً.^[14] ويمتد الحق كذلك إلى بعض التعاونيات والشركات الزراعية التي لا يقل نصف أعضائها أو مديريها عن مزارعين مباشرين.^[15]

متى لا ينطبق الحق

لا تجوز الشفعة في المقايضة، ولا في البيع الجبري، ولا في التصفية أو الإفلاس، ولا في نزع الملكية للمنفعة العامة. ولا تجوز كذلك إذا كانت الأرض مخصصة بموجب مخطط تنظيمي، ولو لم يُعتمد بعد، للبناء أو الاستعمال الصناعي أو السياحي.^[1]

الإجراء

على المالك أن يخطر صاحب الحق بكتاب مسجَّل مرفقاً به العقد التمهيدي. ويجب أن يبيّن العقد المشتري والثمن وسائر الشروط، بما فيها بند حالة ممارسة الشفعة. ولصاحب الحق 30 يوماً لممارسة حقه. فإذا مُورس، وجب دفع الثمن خلال ستة أشهر تبدأ من اليوم الثلاثين بعد إخطار المالك، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.^[1]

وإذا لم يخطر المالك، أو ذكر ثمناً أعلى من الثمن في عقد البيع، جاز لصاحب الحق استرداد الأرض من المشتري ومن كل خلف لاحق خلال سنة من قيد عقد البيع.^[1] وفي عام 2026، بحسب ما أوردته منشورات قانونية، قضت محكمة النقض بأن الاسترداد لا يتاح لمالك اشترى الأرض المجاورة بعد توقيع العقد التمهيدي، لأن شروط الشفعة يجب أن تتوافر عند بدء الصفقة.^[16]

وتضيف الشروح التوثيقية أن لصاحب الحق أن يتنازل عن حقه كتابةً بعد علمه بشروط البيع، وأن للموثّق أن يتلقى هذا التنازل يوم العقد.^[17] وإلا أُبرم العقد بعد انقضاء الثلاثين يوماً. وللاطلاع على القطع والإيجارات والجيران التي يتكوّن منها الوضع في الضيعة الريفية انظر «شراء عقار مع كروم».

متى تستطيع الدولة الشراء أولاً؟

يسري حق الدولة على الممتلكات التي يشملها قانون التراث الثقافي والمناظر الطبيعية. وتتبع الأقسام التالية الممتلكات، ثم التصريح ومهله، ثم دور الأقاليم والجهات المحلية.

ما الممتلكات الثقافية؟

الممتلكات المملوكة للجهات العامة والجهات الخاصة غير الربحية التي تتسم بأهمية فنية أو تاريخية أو أثرية أو إثنولوجية هي ممتلكات ثقافية.^[3] وتصبح ممتلكات الملاك الخواص ثقافية متى أصدرت الوزارة إعلاناً بذلك.^[18] ويُبلَّغ الإعلان إلى المالك، وفي الممتلكات المقيَّدة في السجلات يُقيَّد فيها بطلب من soprintendente، أي رئيس المكتب المحلي لوزارة الثقافة.^[19] ويسري الإعلان في مواجهة كل مالك لاحق.^[19]

ومما يذكره القانون بين ما يمكن أن يُصنَّف: الفيلات والحدائق والمتنزهات ذات الأهمية الفنية أو التاريخية، والعمارة الريفية ذات الأهمية التاريخية أو الإثنولوجية.^[20] وتخضع ممتلكات الجهات العامة والجهات الخاصة غير الربحية التي مضى عليها أكثر من سبعين سنة والتي لم يعد مؤلفها حياً لأحكام القانون إلى أن تتحقق الوزارة من وجود هذه الأهمية.^[21]

كيف يعمل التصريح وتعمل المهل؟

كل تصرف ينقل ملكية ممتلكات ثقافية، كلها أو بعضها، يجب التصريح به إلى الوزارة عبر soprintendente المكان الذي توجد فيه.^[4] ويجب أن يتضمن التصريح تحديد الأطراف والممتلكات وموقعها وطبيعة التصرف وشروطه وعنوان الأطراف في إيطاليا. والتصريح الخالي من هذه البيانات يُعدّ كأن لم يكن.^[4]

وللوزارة، أو للإقليم أو جهة عامة محلية أخرى في الحالات التي ينص عليها القانون، أن تشتري الممتلكات بالثمن المذكور في عقد البيع، أو بالقيمة المذكورة في عقد الإسهام في شركة.^[22] وعليها أن تقرر خلال 60 يوماً من تسلّم التصريح.^[5] وإن لم يُقدَّم التصريح أو تأخر أو كان ناقصاً، فالمهلة 180 يوماً من لحظة تسلّم الوزارة العناصر الناقصة.^[5]

ويُبلَّغ إعلان الشفعة إلى البائع والمشتري ضمن المهلة، وتنتقل الملكية إلى الدولة من تاريخ آخر إخطار. وما دامت مهلة الستين يوماً سارية يكون البيع معلَّقاً على شرط واقف، أي لا ينفذ حتى تنقضي المهلة دون ممارسة للحق، ولا يجوز للبائع التسليم. ولا تلزم بنود عقد البيع الدولة. وإذا مورس الحق على جزء فقط من المبيع جاز للمشتري العدول عن العقد.^[5]

وماذا عن الأقاليم والجهات المحلية؟

عند تسلّم التصريح يُعلم soprintendente الإقليم والجهات العامة المحلية المعنية. ولها خلال 20 يوماً من التصريح أن تقترح على الوزارة ممارسة الحق، مع قرار يوفّر التغطية المالية ويبيّن الغرض الثقافي. وللوزارة أن تتنازل عن حقها وتنقله إلى الجهة المعنية خلال 20 يوماً من التصريح. وعلى تلك الجهة حينئذٍ إخطار البائع والمشتري خلال 60 يوماً من التصريح.^[23] وإذا لم يُقدَّم التصريح أو تأخر أو كان ناقصاً، تُمدّ هذه المهل إلى 90 و120 و180 يوماً.^[23]

وإذا بيع العقار مع غيره بثمن واحد، أو أُعطي مقايضةً، أو نُقل دون ثمن نقدي، فالقيمة تحددها الجهة التي تمارس الحق، وإن لم يقبلها البائع فطرف ثالث.^[24] وأسس حق الدولة وصلته بالأعمال في المباني المحمية مبيَّنة في «الشراء في مركز تاريخي».

هل للمستأجر أو الوارث الشريك حق الشراء؟

لكل منهما ذلك في حالات محددة. والمهل قصيرة عند كليهما.

الإيجارات التجارية والمهنية

إذا عزم مالك عقار مؤجَّر وفق قواعد الإيجار التجاري والمهني على بيعه بمقابل، وجب عليه إخطار المستأجر بورقة يبلّغها المحضر.^[7] وتبيّن الورقة الثمن نقداً وسائر الشروط ودعوةً إلى ممارسة الحق.^[7] وللمستأجر 60 يوماً للرد بورقة مبلَّغة يعرض فيها شروطاً مماثلة، ويُدفع الثمن خلال 30 يوماً من اليوم الستين بعد إخطار المالك.^[7] ولا تسري القاعدة على البيع بين الورثة الشركاء ولا على النقل إلى الزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثانية.^[7]

وإذا لم يخطر المالك أو ذكر ثمناً أعلى من ثمن عقد البيع، جاز للمستأجر استرداد العقار خلال ستة أشهر من قيد العقد.^[7] وتنطبق هذه القواعد على إيجارات الأنشطة الصناعية والتجارية والحرفية المتصلة بالسياحة، والأعمال المهنية المستقلة، والفنادق، لا على الإيجارات قصيرة الأمد.^[6]

الإيجارات السكنية

حق مستأجر السكن أضيق. فعند أول انقضاء لعقد خاضع للقواعد العادية في القانون 431/1998 يجوز للمؤجّر رفض التجديد بإخطار مدته ستة أشهر، إذا كان ينوي بيع المسكن لأطراف ثالثة ولا يملك مسكناً آخر غير ما يستعمله سكناً له.^[8] وحينئذٍ يكون للمستأجر حق شفعة يُمارَس على النحو المبيَّن للإيجارات التجارية.^[8][9]

الورثة الشركاء

على الوارث الذي يريد بيع حصة من التركة إلى شخص ليس وارثاً أن يخطر سائر الورثة بالعرض مع الثمن.^[10] ولهم شهران من آخر إخطار لممارسة الحق.^[10] وإن لم يحصل إخطار جاز لهم استرداد الحصة من المشتري ومن كل خلف لاحق، ما دامت الملكية المشتركة للتركة قائمة.^[10] انظر أيضاً «من يرث المنزل».

ما الذي تشترك فيه هذه الحقوق؟

يتيح كل حق لصاحبه أن يحل محل المشتري بالشروط المتفق عليها أصلاً، ولهذا يُبلَّغ الثمن والشروط. والمهل قصيرة، 30 يوماً، 60 يوماً، شهران، لكن الإخطار المغفَل أو الناقص قد يمدّها، أو ينشئ حق استرداد لمدة تتراوح بين ستة أشهر وسنة بعد القيد، أو، في الورثة الشركاء، ما دامت الملكية المشتركة قائمة.

ولا تتوقف هذه الحقوق على جنسية المشتري أو إقامته، بل على ما يُباع وعلى من يزرعه أو يستأجره أو يشارك في ملكيته أو يحق له حمايته.

ووجود الحق يُعرف من مستندات العقار، أي عقود الإيجار، وإعلان الأهمية الثقافية إن وُجد، وسندات الملكية، لا من المعاينة. أما الفحوص الأخرى التي ترافق هذه فمبيَّنة في «التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة».