هل يستطيع الأمريكي الحصول على قرض عقاري في إيطاليا؟ الخطوات والقواعد

لنفترض أن المنزل قد وُجد: جدران من الحجر، وإطلالة على الكروم، وعرض جاهز للتقديم. يحمل المشتري جواز سفر أمريكياً ويتقاضى دخله بالدولار، وأمامه أمر واحد عليه معرفته قبل أي شيء: هل سينظر مصرف إيطالي في الطلب أصلاً.

ويتبع المقال هذه الخطوات. وهو لا يقول أي مُقرض سيقرض أي مقترض.

هل تهم الجنسية المُقرض الإيطالي؟

يقرر المُقرض الإيطالي في كل حالة على حدة هل يمنح القرض. وتقع قواعد القروض السكنية للمستهلكين في القانون الموحد للمصارف (Testo Unico Bancario). وهي تسري على عقد يمنح بموجبه المُقرض مستهلكاً ائتماناً مضموناً برهن على عقار سكني، أو مخصصاً لشراء أرض أو مبنى أو الاحتفاظ بملكيته.^[2] ولا تذكر تعريفات المستهلك والمُقرض وعقد الائتمان الجنسية ولا محل الإقامة.^[1]

ويفيد دليل بنك إيطاليا للمستهلكين بأن لكل شخص أن يطلب قرضاً عقارياً ما دام قادراً على إثبات أنه يستطيع سداد المبلغ مع الوقت، وبأن المُقرض يقيّم الملاءة الائتمانية لهذا الغرض. ويدخل محل إقامة المقترض والعملة التي يتقاضى بها دخله في القواعد في موضع واحد: قواعد القروض بالعملة الأجنبية، الموصوفة أدناه.

ضمن القواعد الموصوفة هنا، كيفية تعامل المُقرض مع دخل تحقق في الولايات المتحدة أو سجل ائتماني تكوّن فيها أو مستندات صدرت فيها مسألة تخص سياسة كل مُقرض. وبشأن شرط التمويل في العقد التمهيدي وسائر ما يواجهه المشتري غير المقيم، انظروا «القروض العقارية للمشترين غير المقيمين». والاقتراض في الولايات المتحدة بضمان أصول أخرى ترتيب مختلف، يقع خارج هذا المقال، ويعود إلى مستشار مالي.

ماذا يجب أن يخبرني به المصرف أولاً؟

يجب على المُقرض أو وسيط الائتمان أن يتيح في أي وقت وثيقة تتضمن معلومات واضحة عن القروض المعروضة، وهي ورقة المعلومات (foglio informativo). وعليها بموجب القانون أن تبيّن المعلومات والإثباتات المستندية التي على المستهلك تقديمها والمهلة المحددة لذلك. ويجب أن تتضمن أيضاً تنبيهاً إلى أن الائتمان لا يُمنح إذا تعذّر تقييم الملاءة الائتمانية لأن المستهلك اختار ألا يقدّم ما يلزم.^[3]

وإذا رُفض الائتمان وجب على المُقرض إبلاغ المستهلك دون إبطاء.^[4] ويتضمن نموذج ورقة المعلومات الذي ينشره بنك إيطاليا قسماً عن هذه المستندات وسطراً عن المدة التي يستغرقها المُقرض لدراسة الطلب.^[5]

كيف يقرر المصرف أنني قادر على السداد؟

قبل إبرام العقد، يجب على المُقرض إجراء تقييم معمّق للملاءة الائتمانية (merito creditizio). ويجب أن يقوم على معلومات عن الوضع الاقتصادي والمالي للمستهلك تكون لازمة وكافية ومتناسبة ومتحقَّقاً منها حسب الأصول، وللمُقرض أن يطلب توضيحات.^[6]

ويورد دليل بنك إيطاليا المستندات المعتادة. وهي البيانات الشخصية؛ وإثبات الدخل، وهو للموظفين إفادة من صاحب العمل وآخر كشف راتب والنماذج الضريبية، وللعاملين لحسابهم الخاص آخر الإقرارات الضريبية وشهادات التسجيل؛ ومستندات العقار: نسخة من العقد التمهيدي والمخطط والشهادة بصلاحية السكن وآخر عقد شراء أو إقرار الإرث. وهذه نماذج إيطالية. وضمن القواعد الموصوفة هنا، ما يقبله المُقرض مكافئاً لها من مقترض يخضع دخله للضريبة في الخارج يعود إلى المُقرض.

من يقيّم المنزل، وكم يقرض المصرف؟

يُقيَّم العقار قبل منح القرض. ويُلزم القانون المصرفي المُقرضين بتطبيق معايير موثوقة لتقييم العقارات.^[7] ويجب أن يجري التقييم أشخاص أكفاء مهنياً ومستقلون عن عملية تسويق الائتمان، وأن يُوثَّق على ورق أو على وسيط دائم آخر.^[7] ويصف دليل بنك إيطاليا التقييم بأنه تقرير يعدّه فني مستقل يُبنى عليه مبلغ القرض، ويدرج رسم التقييم بين التكاليف التي تُضاف إلى الفائدة.

ويحدد التقييم أيضاً حجم القرض. ويفيد الدليل بأن القرض لا يتجاوز عموماً 80% من القيمة التي يقدّرها المقيِّم، وبأن بعض المُقرضين يتجاوزون 80% لكنهم يطلبون ضمانات إضافية وكثيراً ما يطبقون شروطاً أقل مواتاة. ويرد السقف نفسه في قواعد الائتمان العقاري (credito fondiario): فبنك إيطاليا يحدد الحد الأقصى بالنسبة إلى قيمة العقار، ويحدده قرار اللجنة الوزارية المشتركة للائتمان والادخار بـ 80% من قيمة العقار المرهون أو تكلفة الأعمال، مع إمكان رفعه إلى 100% عند تقديم ضمانات إضافية.^[8]

ماذا يحدث حين يقدّم المصرف عرضاً؟

متى قدّم المستهلك المعلومات اللازمة، يسلّم المُقرض أو الوسيط نموذج PIES، أي النموذج الأوروبي الموحد للمعلومات، في وقت مناسب قبل أن يلتزم المستهلك بعقد أو بعرض.^[9] وقبل إبرام العقد يحق للمستهلك مهلة تفكير لا تقل عن سبعة أيام للمقارنة بين العروض. وخلال هذه المهلة يُلزم العرضُ المُقرضَ، ويجوز للمستهلك قبوله في أي وقت.^[9]

ويُقدَّم العرض المُلزِم على ورق أو على وسيط دائم آخر ويتضمن مسودة العقد.^[9] ويوضح الدليل أن الأيام السبعة تُحسب من استلام العرض المُلزِم، وأن للمستهلك أن يطلب من المُقرض مجاناً شرح المستندات وآثار العقد.

كم يستغرق القرض ومن يختار الموثّق؟

يذكر الدليل أن المدة بين تقديم المستندات وصرف القرض مبيّنة في ورقة المعلومات، وأن للعميل اختيار الموثّق (notaio). ويضيف أن القرض لا يُصرف عادة يوم توقيع العقد بل بعد أيام، حين يكون الرهن قد بلغ عادة، وفق القانون، درجة أعلى من الأمان.

ويطلب الدليل من المقترض التحقق من أن المدة اللازمة للقرض تتوافق مع مدة الشراء. وبشأن العقد التمهيدي وتاريخ عقد التوثيق انظروا «العرض والعقد التمهيدي وعقد التوثيق: من يلتزم ومتى».

ما الضريبة المفروضة على القرض؟

تُعفى عمليات الائتمان المتوسط والطويل الأجل، أي التي تزيد مدتها التعاقدية على ثمانية عشر شهراً، التي تجريها مؤسسات الائتمان، من ضرائب التسجيل والدمغة والرهن والسجل المساحي ومن رسوم الامتيازات الحكومية.^[10] وللمُقرض، بخيار محدد يمارسه كتابة في عقد القرض، أن يدفع ضريبة بديلة بدلاً منها.^[11] والضريبة البديلة (imposta sostitutiva) تبلغ 2% من المبلغ إذا لم يكن القرض لشراء المسكن الأول (prima casa).^[12] وتسري النسبة نفسها إذا توافرت شروط prima casa ولم يُثبتها المقترض في إقرار في عقد القرض.^[13]

ويذكر دليل بنك إيطاليا النسبة 2%، أو 0.25% لـ prima casa، ويفيد بأن المصرف يحتجز الضريبة فيكون المبلغ الذي يتسلمه العميل أقل من المبلغ الممنوح. وتضيف وكالة الإيرادات (Agenzia delle Entrate) في تعميم صدر عام 2005 ثلاث نقاط.^[13] يدفع المُقرض الضريبة لكنها تقع عادة على المقترض.^[13] ويجب أن يطلب المقترض النسبة المخفضة بإقرار في العقد نفسه.^[13] و«prima casa» بهذا المعنى ليست «المسكن الرئيسي».^[13]

ولا يُحسم هنا ما إذا كان مشترٍ بعينه يستوفي شروط prima casa. وهي موصوفة في «الضرائب عند شراء منزل في إيطاليا، 2026: بنداً بنداً».

ماذا يشمل TAEG وماذا يستثني؟

يشمل TAEG (tasso annuo effettivo globale) الفائدة وسائر التكاليف، ومنها الرسوم والضرائب، باستثناء تكاليف التوثيق لدى الموثّق.^[1] ويشمل تكلفة التقييم، وأقساط التأمين المرتبط إذا كان الائتمان متوقفاً عليه. ولا يشمل تكاليف تسجيل عقد البيع ولا الغرامات المترتبة على الإخلال بالعقد.^[1]

وإلى جانب النسبة والضرائب، يذكر دليل بنك إيطاليا تكاليف أخرى: رسم دراسة الطلب ورسم التقييم وتكاليف الموثّق لعقد القرض ولتسجيل الرهن وأقساط التأمين.

هل يمكنني السداد مبكراً أو نقل القرض إلى مصرف آخر؟

في القروض التي يعقدها أشخاص طبيعيون لشراء مسكن أو ترميمه، أو لمبانٍ لنشاطهم الاقتصادي أو المهني، يقع باطلاً بحكم القانون كل شرط يوجب دفعاً أو عمولة أو غرامة عن السداد المبكر أو الجزئي.^[14]

ويجوز للمقترض أيضاً نقل القرض إلى مُقرض آخر، وهو إجراء يسمى surrogazione، أي قابلية النقل. يحل المُقرض الجديد محل الأول في الضمانات، ويتم النقل دون غرامات أو أعباء أخرى، ولا يجوز تحميل المقترض رسوماً عن القرض الجديد.^[15] ويفيد الدليل بأن إغلاق القرض القديم ومنح الجديد كليهما مجاني.

وماذا لو لم يكن دخلي باليورو؟

يعرّف القانون الإيطالي «العملة الأجنبية» لهذه الأغراض بالنسبة إلى المقترض. فهي عملة غير التي يتقاضى بها المستهلك دخله وقت إبرام العقد أو يحتفظ بها بأصول سيسدد منها القرض، أو غير العملة ذات القوة الإبرائية في الدولة العضو في الاتحاد الأوروبي التي يقيم فيها.^[1] ويستخلص دليل بنك إيطاليا النتيجة: قد يُعامل القرض باليورو كقرض «بعملة أجنبية» إذا كان العميل يتقاضى وقت التوقيع معظم دخله بعملة أخرى.

وللمستهلك في مثل هذا القرض الحق في تحويله في أي وقت إلى العملة التي يُعبَّر بها عن الجزء الرئيسي من الدخل، أو إلى العملة ذات القوة الإبرائية في الدولة العضو التي يقيم فيها.^[16] ويجب على المُقرض إبلاغ المستهلك إذا تغيّرت قيمة القرض أو الأقساط المتبقية بأكثر من 20% عمّا كان سيكون بسعر الصرف في تاريخ العقد.^[17] ويفيد الدليل بأنه يمكن ممارسة الحق حين يتغير سعر الصرف بنسبة 20% أو أكثر منذ العقد، وبأنه قد يُطلب مبلغ إجمالي إذا نص عليه العقد.

ويترك القانون المصرفي شروط الحق لقرار اللجنة الوزارية المشتركة للائتمان والادخار.^[18] وكيفية تطبيق المُقرض ذلك على قرض بعينه شأنه. وبشأن أثر سعر الصرف في الأقساط انظروا «القروض العقارية للمشترين غير المقيمين».

من يجوز له ترتيب القرض؟

يعامل القانون المصرفي ترتيب القروض نشاطاً منظماً. فوسيط الائتمان شخص يصل المصارف أو الوسطاء الماليين بالعملاء المحتملين للحصول على تمويل بأي صورة.^[19] ومزاولة هذا النشاط مهنياً تجاه الجمهور مقصورة على المقيَّدين في القائمة التي تمسكها الهيئة التي تدير قوائم الوكلاء الماليين ووسطاء الائتمان (OAM).^[19]

أما مجرد تعريف المستهلك بمُقرض دون أجر وعلى سبيل التبعية لنشاط مهني رئيسي آخر فليس وساطة ائتمانية.^[20] ويشمل تعريف وسيط الائتمان الوارد في قسم المصطلحات كل من يعرض عقود الائتمان أو يقترحها مقابل أجر.

ما الذي يتغير في القواعد؟

يعدّل مرسوم تشريعي صادر في 31 ديسمبر 2025، يحيل إلى توجيه أوروبي، عدداً من مواد هذا الجزء من القانون المصرفي.^[21] ويجب على المُقرضين ووسطاء الائتمان التكيّف بحلول 20 نوفمبر 2026 أو، إن كان لاحقاً، خلال تسعين يوماً من بدء سريان الأحكام التنفيذية الصادرة عن بنك إيطاليا.^[22] وتبقى عقود ائتمان المستهلك المبرمة قبل هذا الموعد خاضعة للأحكام السابقة.^[22]

ويعرض المقال القانون المصرفي كما يظهر في Normattiva بالنسخة المحدّثة في 14 أبريل 2026.^[23]

ماذا ينبغي أن أسأل المُقرض؟

تتوقف الإجابات على المُقرض والمقترض، ولا يمكن تقديمها بصورة عامة. تختلف معايير المُقرضين وتتغير بمرور الوقت. وهذه أسئلة تُطرح عادة:

– هل يقرض المُقرض مقترضين يقيمون في الخارج، ومقترضين دخلهم بالدولار؟

– ما المستندات المطلوبة وبأي شكل، وهل تحتاج المستندات الأجنبية إلى ترجمة أو تصديق؟

– من يجري التقييم، وكم يكلّف، وعلى أي أساس يُحدَّد مبلغ القرض؟

– كم تستغرق المدة لدى المُقرض من تقديم المستندات إلى الصرف، وهل تتوافق مع التاريخ المحدد في العقد التمهيدي؟

– ماذا يُظهر PIES وTAEG، وما التكاليف الخارجة عن TAEG؟

– ما نسبة الضريبة البديلة المطبقة، وما الإقرار المطلوب في عقد القرض؟

– هل يُعامل القرض كقرض بعملة أجنبية، وبأي شروط يمكن تحويله؟

– ما شروط السداد المبكر ونقل القرض إلى مُقرض آخر؟

عن الخدمة الموصوفة في هذا المقال

تفكرون في منزل في توسكانا وفي خطوات شرائه؟ تحدثوا في الأمر بسرية. أرسلوا استفساراً ←