Налоги при покупке дома в Италии, 2026: построчно

Эти три вопроса определяют, какой из случаев ниже применяется. В статье построчно изложены ставка, база, плательщик и срок для случаев, описанных в разъяснениях Агентства по доходам (Agenzia delle Entrate, AdE), налогового ведомства Италии, и в законах, на которых они основаны, по состоянию на 30 сентября 2026 года. Ставки и условия меняются и зависят от объекта, продавца и покупателя. Остальные расходы на покупку описаны в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане», а основные итальянские термины объяснены в блоке в конце статьи.

Какая ставка применяется к вашей покупке?

Ответ начинается с продавца. Продажа, совершаемая предприятием, как правило, освобождена от НДС. НДС применяется к продажам строительными или реставрационными компаниями в течение пяти лет после завершения строительства или работ, а позднее — если продавец выбирает НДС в договоре или в предварительном договоре. Он применяется и к социальному жилью, если продавец выбирает НДС.

Дальше остаются ещё два вопроса: отвечает ли покупатель условиям prima casa, льготной ставки для первого жилья в Италии, и что покупается — жильё, сельскохозяйственная земля или, на более раннем этапе, предварительный договор. Каждое сочетание ведёт к одному из пяти случаев ниже.

Что подлежит уплате за жильё, купленное без НДС?

Это случай жилья, купленного у частного лица или у предприятия, которое продаёт без НДС, покупателем, не заявляющим льготы prima casa. Счёт определяет один налог — регистрационный. Ипотечный и кадастровый налоги — фиксированные суммы, небольшие рядом с ним.

Жильё, без prima casa, продажа без НДС

Платит нотариус, но расход несёт покупатель. Минимум в 1 000 евро относится к пропорциональному налогу. Фактически подлежащая уплате при заключении договора сумма может быть ниже, поскольку пропорциональный налог, уже уплаченный с задатка при регистрации предварительного договора, засчитывается. Акты, облагаемые пропорциональным регистрационным налогом, и формальности в кадастре и имущественных реестрах, которые следуют за ними, освобождены от гербового сбора, особых кадастровых сборов и ипотечных пошлин.^[1]

Об одном изменении порядка стоит знать. С 1 января 2025 года регистрационный налог исчисляет сам обязанный к его уплате, а ведомство проверяет расчёт впоследствии; для актов, подаваемых в электронном виде по единой форме, налоги уплачиваются по самоначислению.^[2]

Что меняется, если продажа облагается НДС?

Когда продажа облагается НДС, НДС начисляется на цену, а регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги — фиксированные суммы по 200 евро каждый. Арифметика меняет форму: один процент от цены, затем три твёрдые суммы.

Жильё, без prima casa, продажа облагается НДС

Один момент требует внимания, потому что он затрагивает не только продавца, но и покупателя. Если цена, указанная в договоре и в счёте-фактуре, отличается от реальной цены, покупатель, даже частное лицо, несёт солидарную с продавцом ответственность за НДС с разницы и за штраф.^[3] Частный покупатель может урегулировать положение, доплатив налог в течение 60 дней после заключения договора и направив в Агентство по доходам копию квитанции и исправленных счетов-фактур.^[3]

Что меняет prima casa?

Prima casa — льготный режим с пониженной ставкой при покупке первого жилья в Италии. Он снижает регистрационный налог до 2%, а НДС — до 4%, но только для покупателя, который отвечает условиям. Это не общее правило для «основного жилья» и оно доступно не каждому покупателю. Здесь цифры зависят от обстоятельств покупателя не меньше, чем от самого дома. Условия конкретны, а цена ошибки высока, как показывает последний из вопросов ниже.

Жильё с льготами prima casa

В обоих случаях фиксированные налоги остаются прежними — по 50 или по 200 евро, — снижается только процент. Агентство по доходам формулирует условия так.

Какие дома подходят?

Дом должен относиться к категории A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 или A/11. Категории A/1 (жильё высшего класса), A/8 (виллы) и A/9 (замки и дворцы особой художественной или исторической ценности) исключены. Льготы распространяются также на одну принадлежность в каждой из категорий C/2, C/6 и C/7, постоянно обслуживающую дом.

Где покупатель должен жить или работать?

Дом должен находиться в comune, где проживает покупатель. Покупатель, проживающий в другом месте, должен перенести проживание в это comune в течение 18 месяцев после покупки и заявить о таком намерении в договоре, иначе льготы утрачиваются. Льготы применяются и тогда, когда дом находится в comune, где покупатель работает, пусть и без оплаты. Для того, кто уехал за границу по работе, прожив или проработав в Италии не менее пяти лет, не обязательно подряд, они применяются в comune рождения либо прежнего проживания или деятельности.^[4]

А если покупатель уже владеет недвижимостью?

Покупатель, уже владеющий домом, купленным с льготами, сохраняет их для новой покупки, если прежний дом продан в течение двух лет, для договоров с 1 января 2025 года.^[5] Льготы недоступны для дома в том же comune, где находится другая недвижимость, купленная без них.

Что, если декларация неверна или условия перестают выполняться?

Покупатель должен заявить в договоре, что требования выполнены, а ложное заявление ведёт к утрате льгот. Утрата льгот влечёт доначисление сэкономленного налога, процентов и штраф в размере 30% этого налога.^[6] Она может последовать за ложным заявлением, за продажей или дарением в течение пяти лет (если в течение года не куплен другой дом для использования в качестве основного жилья), за непереносом проживания в течение 18 месяцев или за непродажей прежнего дома в течение двух лет.^[6]

В обратной ситуации тот, кто продаёт дом, купленный с льготами, и в течение года покупает другой с ними, вправе получить налоговый кредит в размере регистрационного налога или НДС, уплаченных при первой покупке, в пределах налога, причитающегося за вторую.^[6]

Можно ли исчислять налог от кадастровой стоимости, а не от цены?

Для некоторых покупателей закон предлагает иную базу. По правилу prezzo-valore налоги исчисляются от кадастровой стоимости дома, а не от цены. Оно применяется, когда продажа облагается пропорциональным регистрационным налогом (то есть не продажа с НДС), покупатель — частное лицо, не действующее в предпринимательском, творческом или профессиональном качестве, а здание жилое (с принадлежностями, имеющими собственный кадастровый доход). Покупатель должен попросить нотариуса применить его в самом договоре, а не в последующем дополняющем договоре, а стороны должны указать в договоре реальную цену.^[7] Кадастровая стоимость определяется по короткой формуле, а множитель зависит от того, применяется ли prima casa.

Правило не позволяет скрыть цену. Если цена скрыта, хотя бы частично, налоги исчисляются от реальной цены, и добавляется штраф в размере от 50% до 100% разницы между причитающимся и применённым налогом.^[7] По этому правилу Агентство по доходам не может оценивать рыночную стоимость для регистрационного налога, кроме случая, когда цена скрыта, а гонорары нотариуса уменьшаются на 30%.^[7] Стороны в любом случае должны сделать декларацию об оплате, описанную в статье «Банковский счёт и источник средств». Если она отсутствует, неполна или ложна, применяется штраф от 500 до 10 000 евро, а продажа становится предметом оценки стоимости для регистрационного налога, даже если запрошена кадастровая стоимость.^[7]

Собственные примеры Агентства по доходам показывают эффект. Дом с кадастровым доходом 900 евро куплен за 200 000 евро, и в обоих случаях налог с кадастровой стоимости ниже налога с цены.

Агентство по доходам приводит только регистрационный налог, а не итог вместе с фиксированными налогами.

Как облагается сельскохозяйственная земля?

У земли своя логика: здесь ставку определяет статус покупателя. Ставка 15% и статус покупателя важны для фермерского дома, продаваемого вместе с землёй, а контекст фермерских хозяйств изложен в статье «Покупка виноградарского поместья».

Сельскохозяйственная земля

В первой строке — покупатель, не являющийся coltivatore diretto или IAP; две другие строки — зарегистрированные фермеры. Ссылки по каждой строке приведены в примечаниях в конце статьи.

Что подлежит уплате до заключения договора?

Налоги начинаются ещё до заключения договора: предварительный договор сам подлежит регистрации и облагается налогом. Договор необходимо зарегистрировать в течение 30 дней со дня подписания, а пропорциональный налог зависит от того, предусмотрены ли в нём задаток или авансовые платежи.

Предварительный договор

Фиксированные 200 евро уплачиваются при регистрации любого предварительного договора. Меняются налог на любой задаток или аванс и гербовый сбор, который зависит от объёма договора. Например, договор из 8 страниц и 210 строк — это три листа, то есть 48 евро (расчёт редакции по правилу Агентства по доходам).

Если в договоре есть и задатки, и авансовые платежи, подлежащая уплате сумма складывается из фиксированных 200 евро, плюс 3% задатка за право отказа, плюс 0,5% авансовых платежей и подтверждающего задатка (либо меньший налог, применимый к окончательному договору).

Ставки изменились недавно. С 1 января 2025 года к суммам, передаваемым по предварительному договору, будь то подтверждающий задаток или авансовый платёж, применяется единая ставка 0,5% либо меньший налог, применимый к окончательному договору; до этой даты ставки различались.^[13] Уплаченный налог засчитывается в счёт основного налога по окончательному договору. Ставка 3% на задаток за право отказа — позиция Агентства по доходам, изложенная в его разъяснении от 22 декабря 2025 года.^[14]

Пропорциональный налог, уплаченный по предварительному договору, засчитывается при заключении договора. Договор должен быть составлен в той же форме, что и окончательный, иначе он недействителен.^[15] Этапы покупки описаны в статье «Как иностранец покупает недвижимость в Италии».

Что владелец платит каждый год?

После заключения договора налоговый счёт становится ежегодным. Владелец платит IMU, муниципальный налог на недвижимость. Закон устанавливает стандартную ставку для каждого случая, а comune может повысить или понизить её в определённых пределах.^[16]

В таблице указан также предел 1,14% для comune, использующих предусмотренную законом возможность, и ставка 0,5% (максимум 0,6%, с вычетом 200 евро) для основного жилья категории A/1, A/8 или A/9; прочее основное жильё освобождено.^[16][17] Картина ясна: основное жильё обычных категорий освобождено, второй дом — нет. Фактически применяемая в конкретном comune ставка устанавливается его собственным решением. Таблица даёт ставки; причитающаяся сумма зависит также от объекта и от comune. TARI, муниципальный сбор за вывоз отходов, — отдельный платёж, который в статье не рассматривается.

Нотариус и кадастровые сборы

Национального тарифа гонорара нотариуса нет: тарифы отменены в 2012 году, и специалист обязан дать письменную или цифровую смету.^[18] По правилу prezzo-valore гонорары нотариуса уменьшаются на 30%.^[7] А договор купли-продажи и формальности, следующие за ним в кадастре и реестрах, освобождены от гербового сбора, особых кадастровых сборов и ипотечных пошлин.^[1] Остальные статьи расходов на покупку изложены в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане».

Сводный текст с 1 января 2027 года

Сводный текст о регистрационном налоге и других косвенных налогах вступил в силу 13 августа 2025 года.^[19] Последующий указ-закон перенёс дату, с которой применяются его положения, с 1 января 2026 года на 1 января 2027 года, и указ был преобразован в закон в 2026 году.^[19] Правила, описанные выше, — те, что применяются в 2026 году.

На страницах Агентства по доходам, прочитанных для этой статьи, новый текст не упоминается. Сводные тексты, опубликованные в Gazzetta Ufficiale, были прочитаны 2 октября 2026 года: ставки, фиксированные суммы, ставки НДС, коэффициенты и условия prima casa, описанные выше, в них те же.^[20] Номера статей меняются.^[21] Статья будет перепроверена с 1 января 2027 года.

Почему важен порядок вопросов

Статус продавца, статус покупателя и тип недвижимости ведут к разным случаям выше. На практике продавец решает первый вопрос — вступает ли в картину НДС; статус покупателя и тип недвижимости решают остальное.