Во сколько на самом деле обходится дом в Тоскане: бюджет покупателя из США

Представьте покупателя за ноутбуком: на экране тосканская ферма, а рядом — пустая таблица. Цена идёт в первую ячейку. Остальное предстоит выстроить, строка за строкой.

В статье перечислены категории расходов, приведены датированные итальянские цифры Налогового агентства Италии (Agenzia delle Entrate, AdE), показано, как строится сумма в долларах при одном названном курсе евро, и в конце дана пустая таблица бюджета, которую читатель может заполнить сам. Средней величины статья не даёт: надёжной опубликованной средней не существует.

Что остаётся за пределами цены?

В бюджете покупки в Италии пять групп статей. Первая — цена и любой задаток, уплаченный до заключения нотариального акта. Вторая — налоги на сделку, которые собирает нотариус. Третья — гонорары специалистов: нотариус и те из юриста, техника и консультанта покупателя, кого нанимает покупатель. Четвёртая, для покупателя за границей, — конвертация валюты, расходы на переводы и стоимость подписания через представителя. Пятая — расходы после акта: ежегодные местные налоги, коммунальные услуги, страхование и содержание, а также работы на объекте.

Комиссия агента по недвижимости, если агент участвует, относится к третьей группе. Согласно Гражданскому кодексу посредник — так закон называет агента по недвижимости — вправе получить комиссию с каждой стороны; её размер определяется соглашением, тарифами или обычаями.^[1] Фиксированного законного процента нет.^[1]

Сколько составляют налоги на итальянской стороне?

Страницы AdE, прочитанные 30 сентября 2026 года, дают следующие цифры для перепродажи жилья.^[2] Это те же цифры, что в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане», где условия изложены полностью. Какой столбец применяется, определяет продавец.

При льготах prima casa

Prima casa — льготный режим для первого жилья в Италии. При его применении AdE называет налог на регистрацию 2% (минимум 1 000 евро) плюс 50 и 50 евро при продаже без НДС. При продаже с НДС это НДС 4% плюс по 200 евро за каждый из трёх остальных налогов.^[2]

Льготы относятся к определённым кадастровым категориям — от A/2 до A/7 и A/11, но не A/1, A/8 и A/9. Они зависят от условий: где покупатель живёт или работает, какие другие дома у него есть и не продаёт ли он жильё в течение пяти лет. Соблюдает ли конкретный покупатель эти условия, скажет нотариус или консультант. Статья не применяет льготы к какой-либо национальности.

Расчёт от кадастровой стоимости

При продаже жилья продавцом, не взимающим НДС, частному покупателю покупатель может попросить в акте рассчитать налог на регистрацию от кадастровой стоимости — это вариант prezzo-valore. Стоимость равна rendita catastale, кадастровому доходу, × 1,05 × 120 (× 110 с льготами prima casa). Реальная цена при этом всё равно указывается. AdE добавляет скидку 30% к гонорару нотариуса, если правило применяется.^[2]

Сельскохозяйственная земля

Передача сельскохозяйственной земли покупателю, не являющемуся coltivatore diretto (земледельцем, который сам обрабатывает землю) или профессиональным сельскохозяйственным предпринимателем, облагается налогом на регистрацию по ставке 15% — так сказано в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане» со ссылкой на разъяснение AdE. Фермерские дома часто продаются с землёй, поэтому акт, землю и статус покупателя следует рассматривать вместе.

Предварительный договор и заявление об оплате

Предварительный договор нужно зарегистрировать в течение 30 дней. Фиксированный налог на регистрацию — 200 евро плюс гербовый сбор: 16 евро за каждый лист, при этом лист — это не более четырёх страниц и не более 100 строк. Налог 0,5% применяется к подтверждающему задатку и к авансовым платежам, не облагаемым НДС, а 3% — к отступному задатку (AdE, страница обновлена 22 декабря 2025 года). Пропорциональный налог засчитывается при заключении акта.^[3]

В акте нужно также указать, как уплачена цена и использовался ли посредник. За пропущенное или ложное заявление предусмотрен штраф от 500 до 10 000 евро.^[4]

Сроки применения правил

Новый сводный текст о косвенных налогах применяется с 1 января 2027 года.^[5] Ставки, суммы и условия prima casa, приведённые выше, в нём те же — как показало прочтение Gazzetta Ufficiale 2 октября 2026 года.^[6] Приведённые здесь цифры соответствуют правилам, применяемым в 2026 году. Ставки и условия меняются и зависят от объекта, продавца и покупателя.

Кто ещё берёт плату и как она определяется?

Ни один национальный тариф не фиксирует эти гонорары, и статья не называет суммы ни для одного из них.

Первым идёт нотариус. Профессиональные тарифы были отменены в 2012 году, и нотариус обязан дать клиенту письменную или цифровую смету гонорара при принятии поручения.^[7] Гонорар отделён от налогов, которые нотариус собирает. Покупатель может запросить смету до предварительного договора.

Проверку договоров и права собственности юристом оплачивает покупатель по ставке, названной юристом, с письменной сметой. Проверку кадастрового и строительного положения техником, то есть геометром, оплачивает покупатель по ставке техника. Покупатель, нанявший консультанта, платит гонорар, согласованный с ним, сверх любой комиссии, причитающейся агенту. Применяется ли правило о письменной смете к конкретному консультанту, зависит от его статуса. Комиссия агента по недвижимости описана выше.

Кто бы ни был нанят, вопросы одни и те же: каков размер гонорара, что он покрывает, когда подлежит оплате и что исключено — письменно и до принятия поручения.

Что меняется для покупателя, платящего из США?

Дополнительный слой складывается из валюты, расходов на перевод, сроков и формы платежей и подписания из-за границы.

Валюта

Цена, налоги и гонорары выражены в евро. Покупатель, у которого деньги в долларах, платит за конвертацию при любом способе, а сумма в долларах зависит от курса в день каждого платежа.

Для масштаба: справочный курс евро Европейского центрального банка (ЕЦБ) на 1 октября 2026 года составлял 1 EUR = 1,1298 USD.^[8] Ряд ЕЦБ показывает 1,1403 на 25 сентября, 1,1378 на 28 сентября, 1,1355 на 29 и 30 сентября и 1,1298 на 1 октября, то есть курс меняется изо дня в день. Применённый к приведённым выше цифрам, курс 1 октября даёт следующее — только как арифметику. Это не котировка и не прогноз.

Эти пересчёты не отражают ни того, что взял бы банк, ни того, во что обошёлся бы платёж: банки и платёжные провайдеры применяют собственные курсы и комиссии. Прогноз не даётся.

Расходы на перевод

Банки и сервисы денежных переводов сами устанавливают комиссии за отправку долларов на итальянский счёт или за платёж в евро. Вот вопросы, которые стоит задать банку или провайдеру:

– Какой курс будет применён и как он соотносится со справочным курсом ЕЦБ в тот же день?

– Какие комиссии берёт каждый банк в цепочке (отправитель, посредник, получатель)?

– Есть ли дневной лимит или лимит на перевод и что происходит при его превышении?

– Сколько времени занимает перевод и гарантировано ли, что сумма придёт полностью?

– Можно ли заранее зафиксировать курс для платежа на известную дату и какой ценой?

Сроки платежей

Покупатель платит в разные моменты: задаток — при предложении или предварительном договоре, остаток — при заключении акта, а налоги и гонорар нотариуса собирает нотариус. Покупатель, конвертирующий деньги заранее, фиксирует курс заранее, а конвертирующий позже оставляет курс открытым. Статья не делает выбора между этими вариантами.

По просьбе хотя бы одной из сторон цена может быть уплачена через отдельный счёт нотариуса, где она хранится до регистрации и транскрипции.^[9] Платёж должен быть прослеживаемым и описанным в акте. Передача наличных на сумму 5 000 евро и более между разными лицами запрещена.^[10] Нотариус и банк проводят проверки по противодействию отмыванию денег, в том числе происхождения средств, а средства со счёта на имя другого лица чаще вызывают вопросы. См. «Банковский счёт и источник средств».

Подписание из США

Покупателю, подписывающему через представителя, нужна доверенность в требуемой законом форме. Если она составлена за границей, ей, как правило, нужен апостиль или легализация и перевод на итальянский. Это связано с расходами (нотариус или должностное лицо за границей, апостиль, перевод), которые различаются.

Влечёт ли покупка, владение или последующая продажа налоговые последствия в США, решает налоговый специалист по США. Статья этого не рассматривает.

Во сколько обходится дом после подписания акта?

Ежегодные платежи следуют за правом собственности. IMU, муниципальный налог на недвижимость, применяется ко вторым домам и прочим зданиям; основное жильё освобождено, кроме относящегося к категории A/1, A/8 или A/9. Для зданий, кроме основного жилья, базовая ставка по закону составляет 0,86%, а коммуна может установить её от 0% до 1,06% — или до 1,14% по возможности, которую предусматривает закон, — по таблице ставок Dipartimento Finanze, финансового департамента Министерства экономики и финансов.^[11] Ставка для сельскохозяйственной земли — 0,76%; коммуна может установить её от 0% до 1,06%.^[12] Более высокого предела для сельскохозяйственной земли таблица не предусматривает.

TARI, муниципальный сбор за вывоз отходов, устанавливает каждая коммуна. Коммунальные услуги, страхование и содержание добавляют расходы, и ничто из этого не подлежит уплате при заключении акта. Они разобраны в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане». Налоговую базу и ставку в конкретной коммуне нужно читать в решении самой коммуны.

Есть ли бюджет, который можно скопировать?

Заполните каждую строку в евро по письменным сметам или по применимому правилу. Конвертируйте в конце, в тот день, по курсу, который назовёт банк.

Одна рассчитанная строка — только на собственном примере AdE — показывает, как правила превращают одну и ту же цену в разные суммы. Это перепродажа жилья частным продавцом по цене 200 000 евро при rendita catastale 900 евро. Ипотечный и кадастровый налоги — 50 + 50 евро.

Это иллюстрации AdE того, как работают правила. Они не прогноз для какой-либо покупки, а цифры для prima casa применимы только при соблюдении условий.

Какие вопросы задать до определения бюджета?

Эти вопросы предшествуют цифре:

– Кто продавец: частное лицо или компания, и продажа с НДС или без?

– Какова кадастровая категория и rendita объекта?

– Применима ли к этому покупателю какая-либо льгота (prima casa, расчёт от кадастровой стоимости) и кто это подтвердит?

– Является ли земля сельскохозяйственной и каков статус покупателя в этом отношении?

– Сколько берут нотариус, юрист, техник и консультант, если он есть, письменно?

– Какие платежи наступают до акта, в какой валюте и с какого счёта?

– Каков план конвертации долларов и что возьмёт банк или провайдер?

– Во сколько обходится объект каждый год после подписания акта?

Запрос

Хотите получить собственный бюджет для конкретного района? Запросы рассматриваются в конфиденциальном порядке. Отправить запрос →