Покупка виноградарского поместья

Представьте фермерский дом в конце ряда лоз. Покупатель, стоящий во дворе, может хотеть дом, лозы или всё хозяйство целиком. У каждой части свои правила, и в разделах ниже они рассматриваются по очереди.

Что именно покупается?

Поместье может включать жилой дом. Оно может включать сельскохозяйственную землю, которая облагается налогом, регулируется и передаётся иначе, чем жилая недвижимость; лозы, у которых есть возраст, сорт и продуктивный срок; разрешения на посадку, если они есть. В ряде случаев в него входит и бизнес с его компанией, сотрудниками, договорами поставок и запасами. Покупка может охватывать лишь некоторые из этих частей.

Кто вправе купить землю первым?

При продаже сельскохозяйственной земли некоторые лица имеют преимущественное право покупки (prelazione agraria): право купить на тех же условиях до продажи земли третьему лицу. Закон предусматривает три вида обладателей. Первый — арендатор (или издольщик), обрабатывающий землю не менее двух лет, на условиях продажи.^[1] Второй — соседний землевладелец, являющийся непосредственным земледельцем (coltivatore diretto, фермером, лично обрабатывающим землю вместе с семьёй) или профессиональным сельскохозяйственным предпринимателем (IAP, imprenditore agricolo professionale), зарегистрированным в сельскохозяйственной системе социального страхования, при условии, что на продаваемой земле не обосновался арендатор, издольщик или подобное лицо.^[2] Третий — сельскохозяйственный кооператив, в котором не менее половины директоров и членов — непосредственные земледельцы.^[3]

Продавец должен уведомить обладателя права заказным письмом, приложив предварительный договор с именем покупателя, ценой и другими условиями; у обладателя есть 30 дней на осуществление права. Если продавец не уведомляет либо указанная цена выше цены продажи, обладатель может выкупить землю у покупателя (riscatto — право забрать землю у покупателя по уплаченной цене) в течение года с момента транскрипции продажи. Преимущественное право исключается в определённых случаях, включая обмены, принудительные продажи и землю, отнесённую планом к застройке, промышленному или туристическому использованию.

Поэтому положение с собственностью и арендой каждого участка обычно устанавливается до предложения. Отправными точками служат кадастровые участки, договоры аренды и положение соседних владельцев.

Виноградник обрабатывается, сдан в аренду или не используется?

Виноградник может обрабатываться владельцем, быть сданным в аренду или не использоваться. Если его обрабатывает владелец, виноградник переходит вместе с оборудованием, сотрудниками и договорами хозяйства, если они включены в продажу, и бизнес необходимо проверять как бизнес. Если он сдан в аренду, сельскохозяйственная аренда может быть долгой, и её бывает трудно прекратить; с ней может быть связано преимущественное право арендатора. Если он не используется, ему нужны работы, прежде чем он снова начнёт плодоносить; стоимость зависит от растений и участка.

Договоры поставки винограда, аренды, трудовые договоры и любое членство в кооперативе — документы, которые следует прочитать до предложения.

Что означают правила посадки для виноградника?

С 1 января 2016 года и до 31 декабря 2045 года виноградники винных сортов можно сажать или пересаживать только по разрешению (autorizzazione all’impianto), выданному в соответствии с министерским декретом от 19 декабря 2022 года, реализующим регламент ЕС.^[4] Разрешения бесплатны и, как правило, не передаются, за исключением случаев, включая наследование, слияние или разделение, брак или гражданский союз, развод и другие случаи, оцениваемые министерством.^[5]

Декрет 2022 года устанавливал для разрешений на новые посадки три года с момента выдачи, а для разрешений на пересадку — три года, либо шесть лет при пересадке на той же площади, с которой лозы были выкорчеваны.^[6][7] Регламент ЕС, действующий с 18 марта 2026 года и применяемый министерским декретом от 23 июля 2026 года,^[8][9] изменил эти сроки. По этому декрету разрешения на новые посадки действительны до последнего дня третьего товарного года после года выдачи,^[10] а разрешения на пересадку, действовавшие на 18 марта 2026 года или выданные после этой даты, — до последнего дня восьмого.^[11] Декрет опубликован в Gazzetta Ufficiale 11 сентября 2026 года.^[12] Он изменил декрет 2022 года в части сроков действия разрешений и штрафов,^[13] а правило о непередаваемости разрешений, с изложенными выше исключениями, оставил без изменений.^[14]

Ежегодно министерство публикует площадь, доступную для новых посадок; на 2026 год заявление регулирует директивный декрет министерства от 28 ноября 2025 года.^[15]

Что фиксирует реестр виноградников?

Каждый виноградный участок, пригодный для винных сортов, должен быть внесён в национальный реестр виноградников (schedario viticolo), который ведут регионы через национальную сельскохозяйственную информационную систему (SIAN).^[16] Реестр устанавливает для каждого виноградника пригодность для производства винограда для вин DOCG, DOC и IGT — итальянских категорий географических наименований вина — на основе регламентов производства (disciplinari).^[16] Управляют им регионы.

Поэтому то, что может производить участок, зависит от его записи в реестре и от регламента соответствующего наименования.

Как облагается земля налогом?

Передача сельскохозяйственной земли покупателю, не являющемуся coltivatore diretto или IAP, облагается регистрационным налогом по ставке 15%; см. «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане». Если покупка включает бизнес, налоговый режим иной и зависит от того, как структурирована передача.

Кто может купить виноградарское поместье?

Гражданин страны вне ЕС, законно не проживающий в Италии, может действовать действительно лишь при наличии взаимности, которую нотариус проверяет в каждом случае.^[17] Граждан ЕС и ЕЭП этот вопрос не касается. К сельскохозяйственной земле применяется то же правило, что и к другой недвижимости; см. «Как иностранец покупает недвижимость в Италии».

Что проверяют перед предложением?

Преимущественное право, разрешения на посадку и режим сельскохозяйственного предприятия зависят от участков и договоров. Обычно до предложения проводятся такие проверки:

– собственность и аренда каждого участка и любой обладатель преимущественного права;

– кадастровая идентификация участков и их классификация;

– запись в реестре виноградников, засаженная площадь и имеющиеся разрешения;

– возраст, состояние и сорт лоз;

– наименования, для которых пригоден виноградник;

– договоры, сотрудники и членство в кооперативе, связанные с бизнесом;

– налоговый режим выбранного способа владения объектом.