|

Покупка в историческом центре

Покупка в историческом центре итальянского города не похожа на покупку за городом. Покупатель владеет частью здания и делит остальное с совладельцами, чьи решения обязательны для всех; орган охраны наследия разрешает работы; а для некоторых зданий у государства есть преимущественное право при продаже. Дата завершения сделки по объекту с объявлением не полностью зависит от сторон.

Автор: The Tuscan Editorial

Представьте этаж палаццо во Флоренции: общая лестница с соседями и улица внизу. А теперь представьте ферму в Валь-д’Орча. Оба объекта — тосканская недвижимость, и правовое положение у каждого своё.

Чем городская квартира отличается от загородного дома?

Покупатели, которые сначала смотрели в основном загородную недвижимость, иногда обращаются к городам позже. В исторических центрах находятся здания самых разных видов — от скромных квартир до благородных этажей палаццо.

Собственность здесь по структуре отличается от сельского дома. В сельской местности покупатель владеет домом и землёй, а ограничения идут от органов охраны ландшафта и наследия. В историческом центре покупатель владеет частью здания, делит остальное с другими собственниками, чьи решения обязательны для всех, и находится в слое регулирования, охватывающем работы, использование и, в некоторых городах, краткосрочную аренду.

Что могут решать остальные собственники?

Если здание разделено между несколькими собственниками, итальянское право образует condominio (кондоминиум): общие части находятся в совместной собственности, есть управляющий, собрание (assemblea) и решения, принимаемые определёнными большинствами и обязательные для всех собственников, включая голосовавших против, с правом оспорить решение в течение тридцати дней.[1] Кондоминиум сопоставим с американским condominium или co-op, но с итальянскими правилами о взносах, решениях и ответственности. Крыша, фасад, лестницы и двор — как правило, общие части. Расходы на сохранение общих частей распределяются пропорционально стоимости недвижимости каждого собственника, если соглашение не предусматривает иного.[2]

Перед покупкой обычно проверяют два момента. Первый — финансовое положение здания: одобрены, запланированы или оспариваются ли крупные работы. Реставрация фасада или крыши исторического палаццо может обойтись в крупную сумму. Второй — регламент кондоминиума, который может ограничивать использование, краткосрочную аренду, переделки или пользование балконами.

Кто платит за работы, одобренные до продажи?

Вопрос определяется судебной практикой. В решении от 28 апреля 2021 года Кассационный суд Италии постановил, что решение собрания об одобрении работ создаёт обязанность платить.[3] Если продажа следует за решением, стоимость этих работ при отсутствии соглашения между продавцом и покупателем несёт продавец, даже если работы выполняются позже.[3] Покупатель может потребовать от продавца возмещения того, что он уплатил кондоминиуму.[3] Частное соглашение между продавцом и покупателем кондоминиум не связывает.[3] Покупатель отвечает солидарно перед кондоминиумом за взносы текущего и предыдущего года.[4] По сообщениям, более поздние решения согласуются с этим.[5]

Следует учесть две оговорки. Во-первых, решение 2021 года применяло редакцию нормы, действовавшую до реформы 2013 года, и юрист должен подтвердить, как она применяется сегодня. Во-вторых, поскольку распределение между продавцом и покупателем — предмет соглашения, предварительный договор — то место, где обычно распределяются одобренные, но не выполненные работы, задолженности и текущий бюджет.

Что для покупателя означает объявление здания памятником?

Многие исторические здания подпадают под объявление о культурном интересе по Кодексу культурного наследия. Работы любого рода над объектами культурного наследия требуют разрешения soprintendente, главы Soprintendenza — государственного органа охраны наследия, — в дополнение к обычному муниципальному разрешению.[6] Об изменении назначения необходимо сообщить soprintendente.[6] Разрешение может распространяться на такие элементы, как оконные рамы, ставни, наружный цвет и значимые внутренние элементы.

У продажи есть ещё один шаг. О продаже объекта культурного наследия необходимо сообщить в министерство.[7] У продавца 30 дней на извещение soprintendente.[7] У министерства 60 дней с момента извещения на осуществление преимущественного права — права государства купить объект, признанный памятником, по цене, указанной в договоре, в установленные сроки.[8] Если извещение опущено, подано с опозданием или неполно, срок составляет 180 дней.[8] Пока идут 60 дней, договор находится под отлагательным условием, и объект не может быть передан.[8] Условия договора государство не связывают.[8]

Государство вправе осуществить право по цене, указанной в договоре,[9] и объект переходит государству с последнего уведомления.[8] Если право осуществляется лишь в отношении части объекта, покупатель может отказаться.[8] Регионы и местные органы могут предложить министерству воспользоваться правом, а министерство может от него отказаться.[10]

Вывод ясен. Дата завершения сделки по объекту с объявлением не полностью зависит от сторон. Объявлен ли конкретный объект, устанавливается по правоустанавливающим документам и в soprintendenza. Закон от 17 марта 2026 года изменил статью Кодекса о работах и отменил её букву b); перед тем как полагаться на более ранние комментарии, следует прочесть действующий текст.[11]

Что с подъездом, парковкой и повседневной жизнью?

Многие исторические центры Тосканы — зоны ограниченного движения (ZTL, zona a traffico limitato), въезд транспорта в которые требует пропуска. Во Флоренции въезд транспорта и пропуска администрирует муниципальная компания Servizi alla Strada; резиденты и зарегистрированные domiciliati могут подать заявку на пропуск онлайн, гостей обычно регистрирует средство размещения или гараж, а у предприятий отдельные процедуры.[12] Правила различаются по коммунам и меняются.[12]

Парковка в центре внутри стен ограничена. Входит ли в объект парковочное место или гараж, устанавливается по договору и кадастровым записям; такое место может быть отдельной кадастровой единицей. Другие практические вопросы: есть ли лифт и можно ли его установить, чем отапливается квартира, как вносят товары и мебель, шум с улицы. Это зависит от здания и проверяется на месте.

Можно ли сдавать городскую квартиру, и что скажет кондоминиум?

Аренда в центре города регулируется национальными нормами, о которых говорится в статье о сдаче тосканской недвижимости в аренду, а также муниципальными правилами и, в кондоминиумах, регламентом здания.

Коммуна Флоренции объявила 14 мая 2026 года, что региональный административный суд Тосканы (Tribunale amministrativo regionale, TAR), секция I, отклонил 18 жалоб на её правила краткосрочной туристической аренды.[13] Правила включают муниципальный регламент, принятый решением совета от 5 мая 2025 года, запрет на ключевые боксы и градостроительный вариант, запрещающий новые виды использования «residenza temporanea» в зоне ЮНЕСКО.[13][14]

Не менее важен регламент кондоминиума. Регламент договорного характера (утверждённый всеми собственниками или установленный первоначальным застройщиком) может ограничивать использование отдельных единиц, только если ограничение изложено ясно и конкретно, а чтобы оно связывало последующих покупателей, оно должно быть транскрибировано в реестрах недвижимости. Общих формулировок вроде «противоречит приличию» недостаточно. Судебная практика применила оговорку о запрете использования как «casa di alloggio» к bed and breakfast,[15] и, по сообщениям, другие решения идут в том же направлении.[16] Положение по конкретному зданию должен подтвердить юрист.

Объявления об охране наследия, регламенты кондоминиумов и муниципальные правила аренды и движения относятся к конкретному зданию и коммуне и со временем меняются. Поэтому практический порядок проверок таков: муниципальное правило для адреса, затем регламент кондоминиума и его транскрипция, затем предположения о цене или использовании, построенные на них.

Часто задаваемые вопросы

Что такое condominio и какие обязанности оно создаёт?
Если здание разделено между собственниками, общие части находятся в совместной собственности, а собрание решает определёнными большинствами, обязывая всех собственников.[1] Расходы на общие части распределяются пропорционально стоимости каждой единицы.[2] При продаже покупатель солидарно отвечает за взносы текущего и предыдущего года,[4] а распределение одобренных работ между продавцом и покупателем следует решению собрания и любому соглашению; по судебной практике (Cass. 11199/2021) расходы несёт продавец, если решение предшествовало продаже и иного не согласовано.[3]
Может ли государство приобрести объект вместо покупателя?
Для объекта, объявленного представляющим культурный интерес, о продаже нужно сообщить, и у государства есть 60 дней (180, если извещение опущено, подано с опозданием или неполно), чтобы приобрести его по цене, указанной в договоре.[7][8][9] В этот период договор находится под отлагательным условием.[8]
Можно ли ремонтировать квартиру в историческом центре?
Да, в рамках правил. Если здание объявлено, для работ нужно разрешение soprintendente в дополнение к муниципальному разрешению, а также действует регламент кондоминиума.[6] Разрешение может распространяться на окна, ставни, цвет и внутренние элементы.
Как оформляется въезд транспорта в зону ограниченного движения?
Через муниципалитет. Правила различаются по коммунам и со временем меняются, а пропуска для резидентов и гостей оформляются отдельно.[12] Процедура во Флоренции ведётся через Servizi alla Strada.[12]
Можно ли сдавать квартиру в центре города отдыхающим?
Не всегда. Флоренция приняла правила, запрещающие новые виды туристической аренды в зоне ЮНЕСКО; как сообщила коммуна 14 мая 2026 года, TAR оставил их в силе.[13][14] Регламент кондоминиума тоже может ограничивать аренду, если он ясен и транскрибирован. Положение зависит от конкретного адреса.

Примечания к статье

  1. Гражданский кодекс: ст. 1136 (большинства), ст. 1137 (решения обязательны для всех собственников; оспаривание в течение тридцати дней). ↩︎
  2. Гражданский кодекс: ст. 1123 (распределение расходов). ↩︎
  3. Cass. II, 28 апреля 2021, № 11199 (решение об одобрении работ создаёт обязанность платить). ↩︎
  4. Ст. 63 положений об исполнении Гражданского кодекса (disp. att. c.c.) о солидарной ответственности покупателя за текущий и предыдущий год. ↩︎
  5. Более поздние решения: Cass. 14531/2022 и Cass. 24236/2025, по данным вторичных источников. ↩︎
  6. Кодекс культурного наследия (D.Lgs. 42/2004): работы любого рода над объектами культурного наследия, ст. 21 ч. 4. ↩︎
  7. Кодекс культурного наследия (D.Lgs. 42/2004): извещение о продаже, ст. 59. ↩︎
  8. Кодекс культурного наследия (D.Lgs. 42/2004): 60 дней и 180 дней, ст. 61. ↩︎
  9. Кодекс культурного наследия (D.Lgs. 42/2004): цена, указанная в договоре, ст. 60. ↩︎
  10. Кодекс культурного наследия (D.Lgs. 42/2004): предложение Регионов и местных органов и отказ министерства, ст. 62. ↩︎
  11. Кодекс культурного наследия (D.Lgs. 42/2004): ст. 21 изменена L. 17 марта 2026 № 40, отменившим её букву b). ↩︎
  12. Сведения о Флоренции (въезд транспорта и пропуска): Servizi alla Strada, страницы о пропусках в ZTL (прочитаны 3 октября 2026 года); муниципальные правила ZTL не цитируются. Правила различаются по коммунам и меняются. ↩︎
  13. Comune di Firenze, пресс-релиз от 14 мая 2026 года. ↩︎
  14. Решение совета № 27 от 5 мая 2025 года, принятое на основании ст. 59 тосканского регионального закона 61/2024. ↩︎
  15. Cass. II, ord. 2770 от 4 февраля 2025, полный текст (оговорка о запрете использования как «casa di alloggio», применённая к bed and breakfast). ↩︎
  16. Cass. 15341/2025 и Cass. 6357/2022, по данным вторичных источников. ↩︎
  17. Национальный совет нотариата. ↩︎

О Журнале

The Tuscan Editorial

Редакция The Tuscan

Каждая статья опирается на официальные тексты и опубликованные разъяснения и сверяется с нормами, действующими на дату, указанную в её начале.

← Назад в журнал