Владение домом в Тоскане из-за рубежа

Представьте зиму после покупки. Ставни закрыты, владелец далеко, а почта всё идёт: счёт, уведомление, бланк. Эта статья перечисляет обязанности и указывает, где суммы и сроки устанавливает коммуна и где надёжных опубликованных данных не существует.

Какие налоги ежегодно облагают второй дом?

Первый — IMU (imposta municipale propria), муниципальный налог на недвижимость, кроме основного жилья. Он начисляется на второй дом независимо от того, используется ли тот. Ставки устанавливает каждая коммуна в рамках национальных правил, и они могут различаться между коммунами и кадастровыми категориями. Базовая ставка по закону для зданий, кроме основного жилья, составляет 0,86%, которую коммуна может менять в пределах от 0% до 1,06%, по таблице ставок Министерства экономики и финансов, прочитанной 1 октября 2026 года.^[1] Министерство публикует ставки, принятые каждой коммуной.

IMU платится двумя взносами — до 16 июня и до 16 декабря, причём июньский взнос рассчитывается по ставкам предыдущего года.^[2] Даты и ставку для конкретного объекта следует уточнить в коммуне. Для объекта, не сданного в аренду, IMU, как правило, заменяет подоходный налог с физических лиц на кадастровый доход — условный годовой доход объекта, внесённый в кадастровый реестр и используемый для расчёта ряда налогов.^[3]

Второй — TARI (tassa sui rifiuti), сбор за вывоз отходов, который устанавливает и взимает коммуна. Он определяется регламентом коммуны, а собственник или пользователь заявляет объект в коммуну в сроки, установленные этим регламентом. Сбор может применяться к объекту, используемому лишь от случая к случаю; расчёт, срок и порядок для необитаемых объектов без мебели или подключённых коммунальных услуг различаются между коммунами. О распределении этих полномочий между государством, коммуной и Налоговым агентством (Agenzia delle Entrate), а также о декларации IMU и налоговой декларации нерезидента см. «Владение недвижимостью нерезидентом: декларации, IMU и TARI и кто их устанавливает».

Счета за коммунальные услуги выставляются владельцу договора и продолжают приходить в периоды отсутствия.

Что нужно владельцу, живущему за рубежом?

Любая обязанность, связанная с недвижимостью, требует налогового кода, codice fiscale, итальянского идентификационного налогового кода (см. «Как иностранец покупает недвижимость в Италии»). Контактные данные должны быть актуальными в коммуне, у коммунальных компаний и в налоговом органе, чтобы уведомления доходили до владельца. Адрес PEC (posta elettronica certificata, сертифицированная электронная почта, используемая в Италии для официальной переписки с государственными органами и специалистами) — обычный канал для некоторых официальных уведомлений.

Итальянская налоговая декларация нужна только при наличии дохода. По разъяснению Agenzia delle Entrate (циркуляр 5/E 2013 года), владельцу, единственный доход которого от объекта — доход, замещаемый IMU, декларацию подавать не нужно;^[3] арендная плата за итальянскую недвижимость — доход, полученный в Италии, и декларируется в Италии.^[4] См. «Сдача тосканской недвижимости в аренду в отсутствие владельца». Налоговые правила страны проживания, включая отчётность об иностранной недвижимости, здесь не рассматриваются.

Владелец может также назначить представителя, например для взаимодействия с коммуной, поставщиком услуг или подрядчиком, письменным поручением или доверенностью (procura). Объём полномочий представителя зависит от документа; доверенность, используемая для акта с недвижимостью, имеет формальные требования (см. статью о том, как иностранец покупает недвижимость).

Что нужно пустующему дому?

Дом, в котором месяцами никто не живёт, нуждается в периодическом осмотре, чтобы замечать такие проблемы, как протечки или сырость. Кто этим занимается (смотритель, местный специалист, сосед, управляющая компания) — выбор владельца. Надёжных опубликованных данных о ежегодной стоимости содержания тосканского дома не существует; она зависит от объекта, размера территории, возраста систем и уровня, который хочет поддерживать владелец. Работы на здании регулируются (см. «Реконструкция тосканской фермы (farmhouse)»).

Меняется ли страховка, когда дом стоит пустым?

Страховые полисы на недвижимость различаются по тому, как они учитывают дом, необитаемый длительное время, а условия об отсутствии могут влиять на выплаты. Полис следует прочитать на предмет таких условий. Общих утверждений о типе полиса статья не делает.