Сдача тосканской недвижимости в аренду в отсутствие владельца

Представьте дом, закрытый на зиму, и календарь летних недель, который понемногу заполняется. За каждым заездом в этом календаре стоят свои обязанности: код, который нужно вывесить, оборудование, которое нужно установить, сообщение в полицию, налог, который нужно собрать. Описанные ниже правила приведены в редакции, прочитанной 30 сентября 2026 года. Регулирование краткосрочной аренды в Италии существенно изменилось в последние годы и различается по регионам и муниципалитетам.

На кого распространяются эти правила?

Описанные правила касаются жилой недвижимости в Италии, сдаваемой гостям на короткие сроки. В налоговом смысле краткосрочная аренда (locazione breve) — это аренда жилья на срок не более 30 дней, заключённая физическим лицом вне предпринимательской деятельности, в том числе при предоставлении белья и уборки. Сдача на срок более 30 дней для туристических целей подпадает под тосканские правила туристической аренды, но не под режим налогообложения краткосрочной аренды, описанный ниже.

Что требует закон?

Национальный код

Каждый, кто предлагает или сдаёт жилую единицу для туристических целей или на короткий срок, обязан вывесить национальный идентификационный код (CIN, Codice Identificativo Nazionale) снаружи здания с соблюдением градостроительных и ландшафтных ограничений и указывать его в каждом объявлении.^[1] Посредники и платформы обязаны указывать его в объявлениях.^[1] В FAQ Министерства туризма, обновлённом на 23 апреля 2026 года, датой фактического применения национальных правил названо 2 ноября 2024 года, сроком получения CIN — 1 января 2025 года, а датой, с которой применяются штрафы, — 2 января 2025 года.^[2]

В таблице национальные штрафы разложены по нарушениям.^[3]

Если объявление опубликовано через посредника или платформу, Министерство указывает, что собственник может быть оштрафован за отсутствие кода, только если выяснится, что он не сообщил CIN тому, кто публиковал объявление.^[2] CIN не заменяет региональный код (CIR, Codice Identificativo Regionale): если регион его предусматривает, выставляются оба. Ни один из кодов не является разрешением на сдачу.^[4]

Министерство описывает порядок получения CIN так. Сначала любой применимый местный шаг (уведомление, SCIA или разрешение); затем региональный код, если регион его предусматривает; затем запрос CIN на платформе BDSR — национальной базе данных Министерства туризма об объектах размещения и о жилье, сдаваемом на короткий срок или в туристических целях, — с помощью SPID или CIE (итальянские цифровые удостоверения).^[5] Если регион предусматривает код, запрос подаётся в течение 30 дней после его присвоения; в остальных случаях — при начале деятельности.^[5]

CIN выдаётся после проверки данных.^[5] Если регион не закрыл проверку в течение 30 дней после сообщения об отсутствующем объекте, CIN всё равно может быть выдан со статусом «не проверен», пригодным для использования сразу, и позднее подтверждается или аннулируется.^[5] От имени собственника может действовать уполномоченное лицо, загрузив подписанную доверенность и копию документа собственника.^[5] Иностранные граждане без SPID могут зарегистрироваться для получения учётных данных от Министерства; руководство указывает, что такая регистрация не мгновенна, поскольку Министерство её проверяет.^[5] Министерство также допускает иные способы вывешивания CIN, кроме таблички, если правила кондоминиума ограничивают размещение вывесок, при условии что код очевиден для публики.^[2]

Оборудование для безопасности

Каждое жильё, сдаваемое на короткий срок или в туристических целях, независимо от того, является ли деятельность предпринимательской, должно иметь работающие датчики горючего газа и угарного газа и переносные огнетушители.^[6] FAQ Министерства добавляет следующее. Обязанность распространяется на отдельную комнату, сдаваемую самостоятельно, а огнетушители здания не заменяют огнетушители самого объекта.^[2] Требуется не менее одного огнетушителя на каждые 200 квадратных метров площади или их часть и не менее одного на этаж; огнетушитель должен иметь класс не ниже 13A и заряд не менее 6 кг или 6 литров.^[2] Датчики не требуются, если в объекте нет газовой системы и риск утечки газа или образования угарного газа исключён с уверенностью.^[2] Аренда, ведущаяся как предпринимательская деятельность, должна также соответствовать требованиям безопасности систем по государственному и региональному праву.^[2]

Министерство указывает, что эти обязанности действуют с той же даты, что и CIN.^[2]

Предпринимательская аренда

Краткосрочная аренда, осуществляемая физическим лицом, предполагается предпринимательской, если в налоговом году сдаётся более двух квартир; до 2026 года число составляло четыре.^[7] Предпринимательская аренда начинается с SCIA, заверенного уведомления о начале деятельности, подаваемого в электронной форме в SUAP муниципалитета — его единое окно для предпринимательской деятельности (Sportello Unico per le Attività Produttive).^[8] Регион Тоскана указывает действующую форму SCIA, утверждённую в январе 2025 года.^[9] По данным Министерства и Comune di Firenze, обязанность подать SCIA не имеет обратной силы: она не распространяется на аренду, уже ведшуюся как предпринимательская до 2 ноября 2024 года.^[2][10]

Тосканские правила

Туристическую аренду регулирует тосканский туристический кодекс (Региональный закон 61/2024).^[11] По данным Региона Тоскана (Regione Toscana), непредпринимательская краткосрочная аренда (до 30 дней, физическим лицом, предлагающим не более двух квартир) и непредпринимательская туристическая аренда сроком более 30 дней должны быть заявлены в муниципалитет в начале деятельности, в электронной форме, через единое окно муниципалитета и региональный портал STAR; изменения и приостановление — в течение 15 дней, прекращение — в течение 30 дней.^[12] Уведомление присваивает объекту региональный код (CIR), который является условием получения национального кода.

Краткосрочная аренда физическим лицом с более чем двумя квартирами и любая аренда, осуществляемая как предпринимательская деятельность, должна начинаться с SCIA.^[13] Объект должен отвечать конструктивным и гигиеническим требованиям к обычному жилью и условиям безопасности зданий и систем.^[14] Муниципалитеты вправе принять регламент, устанавливающий критерии и ограничения краткосрочной аренды в определённых зонах, и в этих муниципалитетах поставить краткосрочную аренду в зависимость от пятилетнего разрешения на каждую единицу, с переходным периодом от трёх до пяти лет для единиц, уже сдававшихся в 2024 году.^[15]

Региональный закон от 16 июня 2026 года изменил статью об уведомлении.^[16] Регион Тоскана указывает, что на первом этапе применения уведомление должно направляться в SUAP через STAR, что закон делает обязательным (за неисполнение предусмотрена денежная санкция), и должно также вноситься через региональный портал самостоятельной регистрации, который и присваивает региональный код.^[16] Региональные страницы обновлялись в последний раз 28 июля 2026 года.^[17] Режим Флоренции описан ниже как пример.

Уведомление о гостях

Каждый, кто сдаёт недвижимость менее чем на 30 дней, обязан проверять личность гостей и передавать их данные в полицию через Alloggiati Web, онлайн-систему полиции, в течение 24 часов с момента прибытия и в течение 6 часов при пребывании менее 24 часов.^[18][19] Нарушение наказывается лишением свободы до трёх месяцев или штрафом до 206 евро.^[20] Согласно FAQ Alloggiati Web, учётные данные для доступа запрашиваются в Questura, компетентной по территории, порядок передачи данных определён декретом министра внутренних дел от 7 января 2013 года с изменениями от 16 сентября 2021 года,^[21] а цифровые квитанции хранятся пять лет (скачать их можно в течение 30 дней).^[22] Для туристической аренды сроком более 30 дней Министерство туризма указывает, что регистрация договора в Agenzia delle Entrate заменяет сообщение в полицию.^[2]

Европейские правила

Регламент (ЕС) 2024/1028 о сборе и обмене данными по краткосрочной аренде жилья применяется с 20 мая 2026 года. Европейская комиссия указывает, что государства-члены не обязаны его применять, но те, которые вводят систему регистрации краткосрочной аренды или запрашивают данные у платформ, должны делать это в рамках Регламента. Там, где это делается, арендодатели получают уникальный регистрационный номер для каждого объекта; платформы отображают и проверяют номера и передают ежемесячные данные о пребываниях и ночёвках в национальную единую цифровую точку входа; а государственные органы могут требовать удаления несоответствующих объявлений.

Как выглядит муниципальный режим? Пример Флоренции

Comune di Firenze применяет регламент о краткосрочной туристической аренде, принятый 5 мая 2025 года, действующий с 31 мая 2025 года и изменённый 4 июня 2026 года.^[23] Регламент, FAQ коммуны (обновлено 21 сентября 2026 года) и её страницы услуг содержат следующее.^[10]

Разрешение

Для каждой сдаваемой единицы требуется пятилетнее разрешение, запрашиваемое онлайн с помощью SPID, CIE или CNS (итальянские цифровые удостоверения).^[24] К заявлению прилагаются план объекта, заверенный квалифицированным специалистом, сертификат энергоэффективности (APE), CIR и CIN, если они уже имеются, и декларации о соответствии градостроительным нормам, системам, гигиене, противопожарной безопасности, шуму и способу ведения деятельности.^[24] Разрешение — условие внесения в муниципальный реестр туристической аренды.^[24] Оно выдаётся в течение 60 дней после подачи полного заявления.^[24]

Новый собственник, приобретший объект возмездно, должен подать заявление заново; для непредпринимательской аренды разрешение может перейти к правопреемнику при безвозмездном переходе, например при наследовании.^[24] Оно утрачивает силу, если объект не используется более 12 месяцев подряд (за исключением случаев, когда он сдаётся более чем на 30 дней), после трёх санкций за пять лет или при неуплате туристического сбора (уплата прекращает процедуру).^[24] Владелец, живущий за рубежом, может действовать через представителя, имеющего доверенность.^[10]

Где новая аренда запрещена

В историческом ядре (зона A, подзона A1, зона ЮНЕСКО) число краткосрочных аренд ограничено объектами, на законных основаниях использовавшимися для этого в 2024 году.^[25] В подзонах A3 и A4 (расширения XIX–XX веков) оно ограничено объектами, на законных основаниях сдававшимися на момент вступления в силу соответствующей статьи.^[26] На странице коммуны указано, что с 21 июня 2026 года нельзя начинать новую деятельность по краткосрочной аренде в подзонах A1, A3 и A4.^[10] Зону конкретного адреса можно проверить по градостроительной карте коммуны.^[10]

Объекты, сдававшиеся в 2024 году, исключены из действия регламента на три года, с 31 мая 2025 года по 31 мая 2028 года (для зоны ЮНЕСКО в FAQ коммуны квалифицирующей датой названо 30 июля 2024 года),^[10] но стандарты качества, касающиеся приёма гостей, инструкций по отходам, контактов на случай чрезвычайных ситуаций, памятки с правилами проживания и таблички с CIN, применяются к ним сразу.^[27] Вариант Операционного плана, принятый 30 июля 2024 года, вводит «временное проживание» как вид использования, включающий краткосрочную аренду, и запрещает такое использование жилья в ядре ЮНЕСКО, если жильё уже не было зарегистрировано на портале туристического сбора.^[28]

Комната в доме, где живёт собственник

Разрешение не требуется для краткосрочной аренды части объекта или отдельной комнаты в объекте, где арендодатель имеет проживание и домициль.^[10] Остальные обязанности сохраняются, а коммуна указывает, что описанный выше запрет в зоне ЮНЕСКО для такой аренды не меняется.^[10] С 26 июня 2026 года начало, изменения, приостановление и прекращение такой аренды сначала сообщаются в SUAP через STAR уведомлением (CIA), и лишь затем — на портале туристического сбора.^[29]

Стандарты, правила эксплуатации и санкции

Стандарты объекта таковы: минимальная площадь жилья — 28 квадратных метров; минимальные площади комнат — 9 квадратных метров для комнаты с одной кроватью и 14 для комнаты с двумя; жилая кухня — 9 квадратных метров; датчики газа и угарного газа и огнетушители, не менее одного на 200 квадратных метров площади.^[30] Правила эксплуатации: письменные инструкции по раздельному сбору отходов и памятка с правилами проживания, обе как минимум на итальянском и английском языках, включая часы тишины с 23:00 до 08:00 и с 12:00 до 15:00; номера экстренных служб и телефон собственника или управляющего, доступный в любое время; табличка с CIN размером не более 6 × 2 см, встроенная в панель звонков, с чёрными символами и не из бумаги или ленты.^[31]

Нарушение этих правил влечёт штраф от 1 000 до 10 000 евро за каждый объект сверх национальных штрафов; собственник и управляющий отвечают солидарно.^[32]

Суд

14 мая 2026 года коммуна объявила, что региональный административный суд (TAR Toscana) отклонил 18 жалоб на регламент, запрет ключевых боксов и градостроительный вариант, запрещающий новые виды туристической аренды в зоне ЮНЕСКО.^[33] Ассоциация операторов краткосрочной аренды AIGAB заявила 18 мая 2026 года, что рассматривает апелляцию в Consiglio di Stato.^[34]

Как работает туристический сбор?

Применяется ли туристический сбор, по какой ставке и кто его собирает, решает каждый муниципалитет. Imposta di soggiorno — это муниципальный сбор за ночёвки, взимаемый с каждого лица за каждую ночь. На национальном уровне лицо, получающее арендную плату или участвующее в её выплате (например, платформа), отвечает за уплату сбора, подачу декларации и муниципальные формальности с правом регресса к гостям.^[35] Эта декларация подаётся в электронной форме, суммарно, до 30 июня года, следующего за пребыванием.^[35]

Во Флоренции сбор применяется к гостям, не проживающим в коммуне, не более чем за 7 ночей подряд и применяется к туристической аренде с 1 октября 2014 года.^[36] В уведомлении коммуны для хозяев, пользующихся платформой Airbnb, упоминается ставка 6,00 евро за ночь с 1 февраля 2025 года (ранее 5,50 евро).^[36] Управляющий туристической арендой регистрируется на муниципальном портале туристического сбора до начала деятельности, собирает сбор с гостей, подаёт ежемесячную декларацию и платит до 15-го числа следующего месяца через портал и PagoPA.^[36]

Если платформа собирает и перечисляет сбор коммуне (в форме коммуны названа Airbnb), управляющий, пользовавшийся в течение месяца только этой платформой, декларирует только данные платформы; если управляющий вёл аренду напрямую или через другую платформу, он сам декларирует и платит.^[36] Гости должны быть проинформированы уведомлением, а документы о пребываниях, платежах и освобождениях хранятся пять лет.^[36]

Как облагается доход?

Доход от краткосрочной аренды облагается либо по обычным ставкам IRPEF, либо, по выбору, по cedolare secca — налогу по фиксированной ставке на арендный доход, — согласно руководству AdE от апреля 2026 года.^[37] Это правила, действующие для налогового года 2026.^[38] Новый единый кодекс подоходного налога (Законодательный декрет 117/2026, опубликован 3 июля 2026 года) воспроизводит их; декрет действует с 4 июля 2026 года, но сам кодекс применяется с 1 января 2027 года.^[38] Cedolare secca — необязательный замещающий налог на доход от аренды жилья, выбираемый вместо обычного IRPEF и его надбавок. Ставка составляет 26%; она снижается до 21% для дохода от одной единицы, выбранной налогоплательщиком в налоговой декларации.^[38][39]

У режима есть потолок. Начиная с 2026 налогового года режим краткосрочной аренды доступен только тогда, когда в налоговом году сдаётся не более двух квартир; до 2025 года лимит составлял четыре.^[38][7] В остальных случаях деятельность предполагается осуществляемой как предпринимательская, с последствиями, которые влечёт предпринимательство и которые статья не описывает.^[38][40] Услуги по предоставлению белья и уборке допускаются, как и использование телефонных линий и wi-fi.^[37] Завтрак, еда и напитки, прокат автомобилей и экскурсии, по мнению AdE, указывают на предпринимательскую деятельность.^[37]

Опция действует так. При cedolare secca не применяется 5%-й паушальный вычет, предусмотренный обычными правилами, а ставка применяется ко всей арендной плате, указанной в договоре.^[37] Опция реализуется в декларации за год, в котором арендная плата начисляется или получена (а если договор зарегистрирован добровольно — при регистрации); объект, облагаемый по ставке 21%, указывается в декларации.^[37] Если отдельные части (например, комнаты) одного жилья сдаются на полностью или частично совпадающие периоды, опция по первому договору связывает и последующие.^[37] Доход по cedolare secca остаётся вне базы IRPEF, но по-прежнему учитывается при определении статуса лица на иждивении, вычетов и льгот, привязанных к порогам дохода (например, ISEE).^[37] Предел в 30 дней оценивается по каждому договору, в том числе когда в течение года между теми же лицами заключается несколько договоров.^[37]

Что удерживают платформы?

Когда платформа или агент получает арендную плату или участвует в её выплате, он удерживает 21% в счёт налога; он также сообщает данные договора в AdE до 30 июня следующего года.^[38][41] Удержание 21% производится в счёт налога независимо от режима, выбранного собственником: причитающийся налог исчисляется в декларации, а остаток уплачивается за вычетом удержанных сумм.^[37][38][41]

По руководству AdE, удержание рассчитывается со всей суммы, которую гость платит собственнику, включая комиссию, которую собственник должен посреднику, и без 5%-го вычета; оно не применяется к залогу или неустойке, к платежу чеком на имя собственника и к операциям поставщиков платёжных услуг, которые лишь проводят платёж картой или переводом.^[37] Если договор подписал лишь один из сособственников, удержание производится и удостоверяется только в отношении него; остальные сособственники декларируют свои доли в собственных декларациях.^[37] Посредник уплачивает удержание по форме F24 до 16-го числа следующего месяца.^[37] Посредник-нерезидент, имеющий постоянное представительство в Италии, действует через него; резидент ЕС без итальянского представительства вправе действовать напрямую или назначить налогового представителя; резидент вне ЕС без представительства в ЕС обязан назначить налогового представителя.^[37][38][42]

Руководство AdE охватывает жилые единицы кадастровых категорий от A/1 до A/11 (за исключением A/10 — офисы).^[37] Налогообложение владельца-нерезидента в Италии и в его стране, а также любые льготы по договору об избежании двойного налогообложения — отдельные вопросы для налогового консультанта; итальянские обязанности владельца-нерезидента по декларациям описаны в статье «Владение недвижимостью нерезидентом: декларации, IMU и TARI и кто их устанавливает».

Что включает управление арендой?

Расходы, которых следует ожидать при краткосрочной аренде, — это расходы любого действующего предприятия такого рода: комиссия платформы, если она используется, уборка и бельё между заездами, плата за управление или агентство, коммунальные услуги, обслуживание бассейна, если он есть, уход за садом, страхование, покрывающее платное проживание, ремонт, оборудование для безопасности, описанные выше обязанности по регистрации и отчётности и налоги. Надёжных опубликованных данных о типичной чистой доходности в Тоскане не существует, и статья их не приводит.

Что проверить перед покупкой?

Можно ли сдавать конкретный объект, зависит от нескольких вещей:

– его кадастровой категории и правового статуса (см. «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку»);

– регламента, если он есть, принятого муниципалитетом на основании тосканского туристического кодекса, включая любую зону, где новая аренда запрещена, и любую минимальную площадь или стандарт объекта (Флоренция, например, требует 28 квадратных метров);

– любых ограничений в регламенте кондоминиума, если объект находится в кондоминиуме; ограничение использования связывает последующих собственников, только если оно ясное и конкретное и было внесено в реестры недвижимости (см. «Покупка в историческом центре»);

– конструктивных и гигиенических требований к зданию, а для сельских объектов — градостроительных правил об использовании зданий;

– возможности разместить в объекте оборудование для безопасности и вывесить CIN, как описано выше.