|

Реконструкция тосканской фермы (farmhouse)

Нужно ли для реконструкции вообще какое-либо оформление, уведомление, заверенное уведомление или разрешение на строительство, зависит от вида работ, от ограничений в отношении объекта и от региональных норм. В Тоскане правила о сельских зданиях и об охране ландшафта добавляют второй уровень к национальному строительному кодексу. Бассейн, пристройка или изменение линии крыши подчиняются тем же правилам, что и любые другие работы: они могут быть разрешены, а могут и нет.

Автор: The Tuscan Editorial

Представьте покупателя, который обходит ферму (farmhouse) с готовым планом в голове: бассейн у террасы, ещё одна комната под самой крышей. План — это перечень работ, а закон раскладывает работы по категориям, и у каждой категории своя процедура.

Что требует оформления, и какого именно?

Национальный строительный кодекс делит работы на категории, и для каждой установлена своя процедура. Самая лёгкая — свободная строительная деятельность. Текущее обслуживание — ремонт, обновление и замена отделки, поддержание существующих систем в рабочем состоянии — оформления не требует, при условии соблюдения муниципальных градостроительных правил, а также сейсмических, противопожарных, энергетических норм и норм охраны наследия.[1] В той же статье перечислены другие малые работы, а регионы могут расширить перечень.[1]

Следующая ступень — CILA, уведомление муниципалитета о начале работ с заверением техника (comunicazione di inizio lavori asseverata). Она охватывает работы, не вошедшие в перечни свободной деятельности, permesso di costruire и SCIA.[2] Техник заверяет, что работы соответствуют градостроительным документам, совместимы с сейсмическими и энергетическими нормами и не затрагивают несущие части здания.[2] Непредставление уведомления влечёт штраф в 1 000 евро, уменьшаемый, если уведомление подано в ходе работ.[3]

SCIA, заверенное уведомление о начале деятельности, применяется к капитальному ремонту и консервативной реставрации, затрагивающим несущие части (а для ремонта — и фасады), и к реконструкции здания, не подпадающей под случаи permesso.[4] Разрешение на строительство (permesso di costruire), выдаваемое муниципалитетом, требуется для нового строительства, градостроительной реконструкции и, среди прочих случаев, для реконструкции, меняющей общий объём или, в исторических зонах, назначение, а также для работ, меняющих контур, объём или фасады зданий, находящихся под охраной как культурное наследие.[5] Регионы законом определяют, какие изменения назначения требуют permesso или SCIA,[6] и могут добавлять другие работы.[7]

Эти три основания примерно сопоставимы с уведомлением, простым разрешением и полным разрешением в других системах, но категории итальянские, а перечень работ в каждой определён законом. Определения текущего и капитального ремонта, реставрации и реконструкции содержатся в самом кодексе.[8] К какой категории относится конкретный проект, решают техник и муниципалитет, а не эмпирическое правило. Сейсмические нормы применяются дополнительно и здесь не описываются. Техник, готовящий документы (геометр, архитектор или инженер), подписывает заверения; для CILA закон требует заверения квалифицированного техника.[2]

Что меняется, если территория охраняется как ландшафт?

Если объект находится на территории, охраняемой по ландшафтной ценности, Кодекс культурного и ландшафтного наследия запрещает изменять её так, чтобы причинить вред охраняемым ценностям, и требует от собственника получить ландшафтное разрешение до начала работ.[9] Сама охрана, vincolo paesaggistico, устанавливается законом или решением.[10] Разрешение — отдельный акт, предшествующий строительному основанию.[9] За исключением случаев, названных в Кодексе, оно не может быть выдано после выполнения работ,[9][11] и действует пять лет.[9]

Процедура, согласно закону, такова. Разрешение выдаёт Регион (он может делегировать это муниципалитетам и иным органам) после заключения Soprintendenza, государственного органа по охране наследия и ландшафта.[9] Муниципалитет проверяет заявление в течение 40 дней и направляет его; Soprintendenza даёт заключение в течение 45 дней; затем орган принимает решение в течение 20 дней.[12] Если с получения дела Soprintendenza проходит 60 дней без заключения, орган всё равно решает по заявлению.[12] Упрощённая процедура для малых работ предусмотрена той же статьёй и отдельным регламентом, который здесь не описывается.[13] Заключение является обязательным для исполнения либо обязательным к получению, но не обязательным для исполнения — в зависимости от того, включён ли ландшафтный план в местное градостроительное планирование.[14]

Здание, находящееся под охраной как культурное наследие, подчиняется отдельному режиму, и для работ в нём требуется разрешение органа охраны наследия.[15] Градостроительный отдел коммуны может сказать, затрагивает ли объект одно из этих ограничений.

Что добавляют тосканские правила о сельских зданиях?

Сельскую территорию регулирует Региональный закон 65/2014.[16] Его статьи об изменении сельскохозяйственного назначения сельских зданий устанавливают пределы такого изменения,[17] предусматривают изменение через хозяйственную программу PAPMAA (тосканский многолетний план улучшения хозяйства, применяемый для некоторых строительных работ и изменений назначения на сельскохозяйственных землях),[18] регулируют строительные работы, связанные с изменением назначения,[19] и предусматривают исполнительный регламент.[20]

Положение, добавленное в этот регламент в 2023 году, гласит: при изменении сельскохозяйственного назначения через хозяйственную программу отсутствие альтернатив сельскохозяйственному использованию включает отсутствие жилищных потребностей профессионального фермера, членов его семьи и постоянных работников — при условии сохранения минимальных активов хозяйства и документального подтверждения фактического неиспользования зданий.[21] Соглашение с муниципалитетом должно исключать новые сельские здания, которые могли бы выполнять функцию преобразованных, на срок действия программы.[21]

Региональный закон 2025 года изменил L.R. 65/2014 с учётом национального декрета «Salva Casa».[22] Что можно делать с конкретной фермой, зависит от её классификации в муниципальном плане, её правового статуса (см. «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку») и любых ограничений. Эти сведения есть в градостроительном отделе коммуны.

Кто выполняет работы?

Техник (геометр, архитектор или инженер) готовит документы для муниципалитета и, где этого требует закон, подписывает заверения. Специалисты по традиционным материалам и технологиям выполняют реставрацию камня, дерева и терракоты. Для владельца, который не живёт поблизости, практическим вопросом становится координация нескольких сторон и второй язык, как и в любом проекте, который ведётся на расстоянии.

Сколько это стоит и сколько времени занимает?

Надёжных опубликованных данных о стоимости реставрации фермы за квадратный метр или о длительности проекта не существует, поскольку и то и другое зависит от состояния конструкций, ограничений и объёма работ. Процедурные сроки, установленные законом для ландшафтного разрешения, приведены выше; сроки для строительных оснований устанавливаются национальным и региональным законодательством и муниципалитетом.

Можно ли вычесть расходы на реконструкцию из налога?

По данным Налогового агентства Италии (Agenzia delle Entrate), налогоплательщики IRPEF, то есть подоходного налога с физических лиц, могут вычесть часть расходов на реконструкцию жилья в Италии.[23] Для расходов, оплаченных в 2025 и 2026 годах, вычет составляет 50% для работ на основном жилье, когда расход несёт собственник или обладатель вещного права на него, и 36% в остальных случаях, при максимальном расходе 96 000 евро на единицу.[23] На 2027 год ставки — 36% и 30% при том же максимуме.[23] С 2028 по 2033 год вычет составляет 30% при максимуме 48 000 евро.[23] Вычет распределяется на десять лет.[23]

Для налогоплательщиков с доходом свыше 75 000 евро действует отдельный лимит на общую сумму вычитаемых расходов.[24] Согласно руководству Агентства, вычет доступен всем налогоплательщикам IRPEF, проживающим или не проживающим в Италии.[23] Даёт ли он выгоду, зависит от налоговых обязательств налогоплательщика в Италии, которые статья не оценивает.

Что можно проверить до покупки?

Строительные нормы бывают национальными, региональными и муниципальными, и они меняются. Работы, которые можно выполнить на объекте, определяются его градостроительной классификацией, ограничениями и правовым статусом. Это можно проверить до подписания предварительного договора в градостроительном отделе коммуны и у техника, проверяющего документы.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли разрешение на реконструкцию фермы в Тоскане?
Это зависит от работ. Текущее обслуживание не требует оформления.[1] Работы, не затрагивающие несущие части, можно начинать по CILA; работы с затрагиванием несущих конструкций, среди прочих, требуют SCIA;[4] работы, меняющие объём или подпадающие под другие случаи ст. 10 DPR 380/2001, требуют permesso di costruire.[5] Региональное право и ландшафтные ограничения или ограничения по охране наследия добавляют требования.
Что такое ландшафтное ограничение и как оно влияет на реконструкцию?
Это охрана территории, имеющей ландшафтную ценность. Там, где оно применяется, собственник должен до начала работ получить ландшафтное разрешение, выдаваемое Регионом или уполномоченным органом после заключения Soprintendenza.[9] Это акт, отдельный от строительного основания.[9]
Сколько времени занимает ландшафтное разрешение?
Закон устанавливает 40 дней на проверку муниципалитетом, 45 дней на заключение Soprintendenza и 20 дней на решение (ст. 146 D.Lgs. 42/2004).[12] Фактические сроки зависят от случая.
Можно ли проверить допустимую реконструкцию до покупки?
Да. Градостроительную классификацию, ограничения и правовой статус объекта можно проверить в градостроительном отделе коммуны и у техника.
Можно ли добавить бассейн или расширить ферму?
Это зависит от классификации объекта в муниципальном плане, от региональных правил о сельских зданиях и от любых ограничений. Ответ различается для разных объектов.

Примечания к статье

  1. DPR 380/2001 (Testo unico edilizia): свободная строительная деятельность, ст. 6. ↩︎
  2. DPR 380/2001, CILA, ст. 6-bis: работы, не охваченные перечнями в статьях 6, 10 и 22. ↩︎
  3. DPR 380/2001, CILA, ст. 6-bis: штраф 1 000 евро. ↩︎
  4. DPR 380/2001, SCIA: ст. 22. ↩︎
  5. DPR 380/2001, permesso di costruire: ст. 10. ↩︎
  6. DPR 380/2001, ст. 10: регионы определяют, какие изменения назначения требуют permesso или SCIA (ст. 10 ч. 2). ↩︎
  7. DPR 380/2001, ст. 10: регионы могут добавлять другие работы (ч. 3). ↩︎
  8. DPR 380/2001: определения текущего и капитального ремонта, реставрации и реконструкции, ст. 3. ↩︎
  9. Кодекс культурного и ландшафтного наследия (D.Lgs. 42/2004), ст. 146: запрет изменять; разрешение до начала работ; пять лет. ↩︎
  10. D.Lgs. 42/2004: охрана территорий законом, ст. 142, или решением, ст. 136. ↩︎
  11. D.Lgs. 42/2004, ст. 167: случаи, когда разрешение может быть выдано после работ. ↩︎
  12. D.Lgs. 42/2004, ст. 146: 40, 45, 20 и 60 дней. ↩︎
  13. D.Lgs. 42/2004, ст. 146 ч. 9: упрощённая процедура для малых работ. ↩︎
  14. D.Lgs. 42/2004, ст. 146 ч. 5: заключение обязательное для исполнения либо обязательное к получению, но не обязательное для исполнения. ↩︎
  15. D.Lgs. 42/2004, ст. 21: здания под охраной как культурное наследие. ↩︎
  16. Региональный закон 65/2014: сельская территория, ст. 64–84. ↩︎
  17. Региональный закон 65/2014, ст. 81: ограничения изменения. ↩︎
  18. Региональный закон 65/2014, ст. 82: изменение через хозяйственную программу PAPMAA. ↩︎
  19. Региональный закон 65/2014, ст. 83: строительные работы, связанные с изменением назначения. ↩︎
  20. Региональный закон 65/2014, ст. 84: исполнительный регламент. ↩︎
  21. Регламент 63/R/2016, ст. 13-ter, добавленная в 2023 году. ↩︎
  22. Региональный закон 51/2025, изменивший L.R. 65/2014 с учётом национального декрета «Salva Casa» (DL 69/2024, преобразованный в L. 105/2024). ↩︎
  23. Agenzia delle Entrate, «La misura della detrazione e i limiti di detraibilità» и «Guida: ristrutturazioni edilizie, le agevolazioni fiscali». ↩︎
  24. Лимит при доходе свыше 75 000 евро: ст. 16-ter TUIR. ↩︎

О Журнале

The Tuscan Editorial

Редакция The Tuscan

Каждая статья опирается на официальные тексты и опубликованные разъяснения и сверяется с нормами, действующими на дату, указанную в её начале.

← Назад в журнал