Владение недвижимостью нерезидентом: декларации, IMU и TARI и кто их устанавливает

Представьте владельца за границей, который держит в руках налоговое уведомление на итальянском: налог, дата, способ оплаты. Первое, что нужно знать, — кто именно требует платежа: государство, коммуна или налоговое агентство.

В статье изложено, что причитается, когда, кому и где найти определяющий акт. Она опирается на страницы Dipartimento Finanze (финансового департамента Министерства экономики и финансов), AdE, Gazzetta Ufficiale, текст закона о TARI и страницы двух коммун, Флоренции и Римини, прочитанные 30 сентября 2026 года.^[3] Налог конкретного владельца статья не рассчитывает и не говорит, как кому поступать. Ставки и сроки различаются в разных коммунах, а ставки, сроки и формы меняются из года в год. Приведённые цифры соответствуют источникам на момент их прочтения.

Кто что устанавливает?

Законодательные рамки IMU едины для всей страны, но суммы и ряд практических правил зависят от коммуны. В таблице показано, какой уровень власти что устанавливает и где найти акт.

Автономные провинции Тренто и Больцано применяют собственные налоги (IMIS и IMI), а область Фриули-Венеция-Джулия с 2023 года применяет ILIA — так сказано в инструкциях AdE к декларации. Они выходят за рамки этой статьи.

Что облагается IMU и кто платит?

Dipartimento Finanze указывает, что IMU уплачивается за владение зданиями, за исключением основного жилья, кроме относящегося к кадастровым категориям A/1, A/8 и A/9, а также за земельные участки под застройку и сельскохозяйственные земли. Его платит собственник или обладатель иного вещного права (узуфрукт, право пользования, право проживания, enfiteusi, право застройки), а при финансовой аренде — лизингополучатель. Если на один объект права принадлежат нескольким лицам, каждое платит за свою долю.^[6] Закон 2019 года с 2020 года отменил прежние IUC и TASI; TARI сохранился.^[7]

Основное жильё — это помещение, в котором владелец постоянно проживает и состоит на учёте как резидент.^[8] В муниципальном руководстве, составленном в Римини, также сказано, что IMU платят все, итальянцы и иностранцы, кто владеет в Италии зданиями, участками под застройку или сельскохозяйственными землями, не будучи там резидентом.

Как складывается сумма IMU?

Для зданий, внесённых в кадастр, база равна rendita catastale — кадастровому доходу здания, — пересчитанному на 5 процентов и умноженному на коэффициент, установленный по категориям.^[9] Коэффициент зависит от группы категорий.

Для сельскохозяйственных земель база равна земельному доходу (reddito dominicale), пересчитанному на 25 процентов и умноженному на 135. Для участков под застройку это рыночная стоимость на 1 января. Налог исчисляется по календарным годам, пропорционально доле и месяцам владения. Месяц засчитывается полностью, если владение длилось более половины его дней, а день передачи засчитывается покупателю.^[10]

Ставку устанавливает коммуна. В таблице Флоренции на 2026 год обычная ставка составляет 1,06 процента; она применяется, кроме случаев, перечисленных отдельно, — например, основного жилья категорий A/1, A/8 и A/9, жилья, сданного по согласованной аренде, и некоторых видов коммерческого использования. В таблице указано, что ставки установлены решением совета 89 от 23 декабря 2024 года и действуют в текущем году.^[11] Закон устанавливает базовую ставку 0,86 процента для зданий, кроме основного жилья, которую коммуна может менять в пределах от нуля до 1,06 процента.^[12] Таблица Министерства экономики и финансов, прочитанная 1 октября 2026 года, даёт те же цифры и указывает верхний предел 1,14 процента для коммун, использующих возможность, предусмотренную законом.^[13]

Только для иллюстрации арифметики: объект группы A с кадастровым доходом 1 000 евро имеет базу 1 000 × 1,05 × 160 = 168 000 евро. При обычной ставке Флоренции 1,06 процента годовой налог составляет 1 780,80 евро — до учёта доли, месяцев владения или льгот. Кадастровый доход в этом примере вымышлен.

Кто устанавливает ставку и где найти акт?

С 2025 года коммуна должна готовить решение о ставках на основе случаев, перечисленных в министерском декрете, и составлять prospetto delle aliquote — типовую таблицу ставок — на портале фискального федерализма министерства.^[4] Декрет заместителя министра от 6 ноября 2025 года, дополняющий декрет от 6 сентября 2024 года, опубликован в Gazzetta Ufficiale от 12 ноября 2025 года (№ 263).^[14]

Dipartimento Finanze публикует регламенты и решения о ставках всех коммун на странице поиска. Там сказано, что публикация на ней — условие вступления акта в силу и что акт действует за данный год, только если опубликован до 28 октября этого года.^[15] В противном случае применяются акты предыдущего года, а акты, опубликованные после 28 октября, не принимаются во внимание.^[15]

Когда и как платится IMU?

Налог платится двумя взносами. Первый, до 16 июня, равен налогу за первое полугодие по ставкам предыдущего года. Окончательный расчёт, до 16 декабря, производится с корректировкой на основании ставок, опубликованных на сайте Dipartimento Finanze к 28 октября. Налог за весь год можно заплатить одним платежом до 16 июня.^[15]

По данным Dipartimento Finanze, платёж производится по форме F24 или совместимым почтовым бланком, а платформа pagoPA будет подключена министерским декретом.^[16] Страница всё ещё содержит текст 2020 года, а действующие способы конкретной коммуны указаны на её сайте.

Руководство Римини описывает другой путь для тех, кто не может использовать форму F24, воспроизводя указание пресс-релиза министерства от 31 мая 2012 года. Это банковский перевод на казначейский счёт коммуны в части коммуны и второй перевод в Банк Италии в части государства, с отправкой копий в коммуну. В назначении платежа указываются codice fiscale или номер НДС (а при их отсутствии — иностранный налоговый идентификатор, если он есть), слово «IMU» с названием коммуны и кодами налога, год, а также «Acconto» или «Saldo». В том же руководстве сказано, что прежняя возможность для нерезидентов платить прежний налог на недвижимость (ICI) единым платежом в декабре больше не действует.

К этому описанию относятся три оговорки. Руководство — документ одной коммуны, и в нём указаны банковские реквизиты этой коммуны. Резервируемая за государством часть теперь относится к зданиям группы D, согласно инструкциям AdE к декларации. Описанные переводы взяты из пресс-релиза 2012 года. Ориентиром служит собственное указание коммуны.

Когда подаётся декларация IMU?

Декларация IMU подаётся до 30 июня года, следующего за годом, когда началось владение или произошло существенное изменение. Пункт, введённый в закон в августе 2026 года и действующий с 12 августа 2026 года, предусматривает, что декларация подаётся только в электронном виде в порядке, утверждённом декретом Министерства экономики и финансов, и что до вступления этого декрета в силу налогоплательщики продолжают пользоваться действующей формой.^[17][18] Декларация действует и в последующие годы, если только заявленные данные не изменились так, что изменился налог.

В инструкциях AdE сказано, что обязанность возникает только при изменениях по сравнению с уже заявленным или при изменениях, которые коммуна не может узнать из других данных. Там же приведено определение Кассационного суда, согласно которому неподача декларации в случаях, когда она требуется, влечёт утрату соответствующей льготы.^[19] Инструкции составлены до изменения августа 2026 года, а момент, с которого электронная подача станет единственным способом, зависит от министерского декрета.

В инструкциях названы, в частности, такие случаи: льготы (здания исторического или художественного значения, непригодные здания, безвозмездное пользование родственником и льгота для некоторых пенсионеров-нерезидентов, о которой ниже), здание в финансовой аренде, участок, ставший участком под застройку, участок, ставший пригодным для застройки после сноса, и права, приобретённые или прекращённые в силу закона. Для жилья, сданного по согласованной аренде (canone concordato), инструкции указывают, что общенациональной декларации не требуется, поскольку у коммун есть данные о договорах аренды. Коммуна может добавить требования. Коммуна Флоренция требует самодекларацию на собственной форме до 30 июня следующего года от владельцев, претендующих на её особые ставки или льготы, и в её таблице на 2026 год к ним отнесены ставки для согласованной аренды.

Куда подаётся декларация?

Декларация подаётся в коммуну, на территории которой находится объект. В руководстве Римини сказано, что объект, расположенный на территории нескольких коммун, декларируется в каждую, а инструкции AdE отмечают, что налог получает коммуна, на территории которой объект находится целиком или преимущественно.^[20]

Инструкции AdE, изданные до изменения августа 2026 года, называют подачу лично, заказным письмом, по сертифицированной электронной почте (PEC) и в электронном виде (Entratel или Fisconline, либо через уполномоченного посредника) и добавляют, что декларацию можно отправить из-за границы заказным письмом или эквивалентом с указанием даты отправки. Читателю следует уточнить в коммуне или у посредника, какой способ принимается на дату подачи.

Лица, не проживающие в Италии, указывают в графе налогового домицилия иностранное государство проживания с населённым пунктом и адресом. Предусмотрена графа для декларанта, не являющегося налогоплательщиком, а в списке кодов есть код 6, «Rappresentante fiscale di soggetto non residente» (налоговый представитель нерезидента).

С какими льготами может столкнуться владелец тосканской недвижимости?

В таблице приведены льготы, каждая — с правилом и с декларацией, которой она требует.

Льгота для пенсионеров зависит от пенсии и от проживания в другом государстве страхования, а не только от нерезидентства.

Как работает TARI?

TARI платит каждый, кто владеет или пользуется, на любом основании, помещениями или открытыми участками, способными производить коммунальные отходы.^[26] При нескольких владельцах или пользователях они отвечают солидарно.^[26] Если пользование временное и не превышает шести месяцев в течение одного календарного года, TARI платит только владелец как собственник, узуфруктуарий или обладатель права пользования, проживания или застройки.^[27] Пока не используются кадастровые площади, облагаемая площадь — это площадь, доступная для ходьбы, а при проверке коммуна может использовать 80 процентов кадастровой площади.^[28]

Остальное устанавливает коммуна, и примером служит Флоренция. На странице коммуны Флоренция указано, что налог платит каждый, кто владеет или пользуется помещениями, способными производить отходы. Тот, кто становится собственником недвижимости («даже без регистрации по месту жительства»), перестаёт пользоваться жильём или меняет его площадь, должен сообщить об этом в течение 60 дней лично или через представителя в отделениях Alia, оператора, либо через его приложение. Декларация о начале, прекращении или изменении учёта подаётся в течение 60 дней со дня события.

Во Флоренции налог состоит из постоянной и переменной частей и рассчитывается исходя из площади и, для жилья, числа членов домохозяйства; для нерезидента число членов определяется регламентом по площади. Налог для жилья платится тремя взносами: 30 апреля и 31 июля авансом, в размере двух третей налога предыдущего года, и 2 декабря — окончательный расчёт; бланки PagoPA направляются по адресу владельца учётной записи.

Эти правила относятся к Флоренции. Срок, способ определения числа членов и взносы различаются от коммуны к коммуне, а определяющим служит регламент коммуны, где находится объект. Пустующие дома, дома без коммунальных услуг и дома, сдаваемые на короткие сроки, в разных регламентах трактуются по-разному (см. «Сдача тосканской недвижимости в аренду в отсутствие владельца»).

Заменяет ли IMU подоходный налог?

Для несданных в аренду зданий IMU заменяет подоходный налог с физических лиц (IRPEF) и надбавки с дохода от недвижимости — согласно циркуляру AdE 2013 года, касавшемуся 2012–2014 годов.^[29] В пресс-релизе AdE от той же даты добавлено, что налогоплательщик, у которого есть только доходы, замещаемые IMU, не обязан подавать декларацию о доходах.^[30] Там же перечислены доходы, к которым замещение не применяется, среди них доход от сданных зданий (кроме тех, к которым применяется фиксированный налог на аренду, cedolare secca), сельскохозяйственный доход и доход от зданий, принадлежащих компаниям, облагаемым корпоративным налогом.^[30]

AdE указывает, что нерезиденты, получившие доход в Италии, подают форму Redditi PF, и только её (не 730), и что доход от земли и зданий в Италии входит в доходы, для которых используется эта форма. Срок при подаче в электронном виде — 31 октября 2026 года. Нерезидент, находящийся за границей и не имеющий возможности подать декларацию в электронном виде, может отправить её заказным письмом или эквивалентом до 30 ноября года, следующего за налоговым, в Centro Operativo di Venezia AdE в Маргере. Доход и налог с аренды описаны в статье «Сдача тосканской недвижимости в аренду в отсутствие владельца».

Проживающий за рубежом указывает налоговый домицилий в Италии. Это место, где получен доход, а если он получен в нескольких коммунах, то место наибольшего дохода.^[31]

Как владельцу за границей получить codice fiscale?

Codice fiscale, итальянский налоговый код, используется в назначении платежа IMU, в декларации IMU и при покупке. Лицо, у которого его нет, запрашивает его в AdE по форме AA4/8, которую можно подать в любое отделение AdE лично или через представителя. Представитель предъявляет свой документ, удостоверяющий личность, и копию документа доверителя, при подписанной доверителем части формы о доверенности. В инструкциях к AA4/8 добавлено, что проживающие за рубежом могут подать форму также в итальянское дипломатическое или консульское представительство страны проживания.

Генеральное консульство Италии в Марселе указывает, что иностранный гражданин, не проживающий в Италии, должен поручить представителю подать заявление в отделение AdE в Италии.^[32] Само консульство пересылает заявление только для лица, проживающего в его округе, и только когда код нужен для онлайн-процедур либо когда назначить представителя невозможно.^[32] Иностранные граждане, которым код нужен для покупки недвижимости, могут поручить это представителю. Консульская страница и инструкции к форме, таким образом, по-разному описывают консульский путь, причём консульская страница относится к округу этого консульства. Сама покупка описана в статье «Как иностранец покупает недвижимость в Италии».

Что и когда нужно платить и подавать?

В календаре ниже собраны, как их называют источники, даты, которые приходятся на год.

Что статья не охватывает

Статья не охватывает налог с аренды сверх отсылки (см. «Сдача тосканской недвижимости в аренду в отсутствие владельца»), налоги при покупке (см. «Налоги при покупке дома в Италии, 2026: построчно»), налоги страны проживания на иностранную недвижимость, наследование, кондоминиумные платежи, коммунальные услуги и положение какого-либо отдельного владельца.