امتلاك العقار من غير المقيم: الإقرارات وضريبتا IMU وTARI ومن يحدّدها

تخيّلوا مالكاً في الخارج ينظر إلى إشعار ضريبي بالإيطالية: ضريبة، وتاريخ، وطريقة دفع. وأول ما ينبغي معرفته هو من الجهة الطالبة: الدولة أم البلدية أم وكالة الإيرادات.

يعرض هذا المقال ما هو مستحق، ومتى، ولمن، وأين يوجد الفعل الحاكم. وهو يستند إلى صفحات Dipartimento Finanze (دائرة المالية في وزارة الاقتصاد والمالية)، وAdE، وGazzetta Ufficiale، ونص القانون المتعلق بـTARI، وصفحات بلديتين هما فلورنسا وريميني، قُرئت في 30 سبتمبر 2026.^[3] ولا يحسب ضريبة أي مالك بعينه، ولا يقول ما ينبغي لأحد أن يفعله. وتختلف النسب والمواعيد من بلدية إلى أخرى، وتتغير النسب والمواعيد والنماذج من سنة إلى أخرى. والأرقام الواردة هي ما في المصادر حين قُرئت.

من يحدّد ما يدفعه المالك؟

إطار IMU التشريعي واحد في كل مكان، لكن المبالغ وعدداً من القواعد العملية تتوقف على البلدية. ويبيّن الجدول أي مستوى من مستويات الحكم يحدد أي مسألة، وأين يوجد الفعل.

وتطبّق المقاطعتان المتمتعتان بالحكم الذاتي، ترينتو وبولزانو، ضريبتيهما الخاصتين (IMIS وIMI)، وتطبّق منطقة فريولي فينيتسيا جوليا ضريبة ILIA منذ 2023، بحسب تعليمات AdE للإقرار. وهي خارج نطاق هذا المقال.

ما الذي تفرضه IMU وعلى من؟

تذكر Dipartimento Finanze أن IMU مستحقة عن حيازة المباني، باستثناء المساكن الرئيسية غير المصنّفة في الفئات المساحية A/1 وA/8 وA/9، وعن أراضي البناء والأراضي الزراعية. ويدفعها المالك أو صاحب حق عيني آخر (الانتفاع، أو الاستعمال، أو السكنى، أو enfiteusi، أو حق السطحية)، أو المستأجر في الإيجار التمويلي. وإذا تعدّد أصحاب الحقوق على العقار الواحد فكل منهم يدفع عن حصته.^[6] وقد ألغى قانون عام 2019 ضريبتي IUC وTASI السابقتين منذ 2020؛ وبقيت TARI.^[7]

والمسكن الرئيسي هو الوحدة التي يقيم فيها الحائز إقامة معتادة ومسجَّلاً مقيماً.^[8] ويذكر دليل بلدي، هو دليل ريميني، أن IMU مستحقة أيضاً على كل من يملك في إيطاليا مباني أو أراضي بناء أو أراضي زراعية دون أن يكون مقيماً فيها، إيطالياً كان أو أجنبياً.

كيف يتكوّن مبلغ IMU؟

بالنسبة إلى المباني المسجَّلة في السجل المساحي، الوعاء هو rendita catastale، أي الدخل المساحي المسجَّل للمبنى، معاد تقييمه بنسبة 5 في المئة ومضروباً في معامل يحدَّد بحسب الفئة.^[9] ويتوقف المعامل على مجموعة الفئات.

وفي الأراضي الزراعية، الوعاء هو دخل الأرض (reddito dominicale) المعاد تقييمه بنسبة 25 في المئة مضروباً في 135. وفي أراضي البناء هو القيمة السوقية في 1 يناير. وتُحتسب الضريبة بالسنوات التقويمية، بنسبة الحصة وأشهر الحيازة. ويُحتسب الشهر كاملاً إذا شملت الحيازة أكثر من نصف أيامه، ويُحتسب يوم انتقال الحيازة على المشتري.^[10]

والنسبة تحدّدها البلدية. فجدول بلدية فلورنسا لعام 2026 يذكر نسبة عادية قدرها 1.06 في المئة، تُطبَّق باستثناء الحالات المدرجة على حدة، مثل المساكن الرئيسية في الفئات A/1 وA/8 وA/9، والمساكن المؤجَّرة بإيجار متفق عليه، وبعض الاستخدامات التجارية. ويذكر الجدول أن النسب هي نسب قرار المجلس 89 الصادر في 23 ديسمبر 2024، وهي سارية للسنة الجارية.^[11] ويضع القانون نسبة أساسية قدرها 0.86 في المئة للمباني غير المسكن الرئيسي، يجوز للبلدية تغييرها بين صفر و1.06 في المئة.^[12] ويعطي جدول وزارة الاقتصاد والمالية، الذي قُرئ في 1 أكتوبر 2026، الأرقام نفسها ويُظهر سقفاً قدره 1.14 في المئة للبلديات التي تستخدم خياراً يتيحه القانون.^[13]

وللتوضيح الحسابي فقط: وحدة من المجموعة A دخلها المساحي 1,000 يورو وعاؤها 1,000 × 1.05 × 160 = 168,000 يورو. وبنسبة فلورنسا العادية 1.06 في المئة تبلغ الضريبة السنوية 1,780.80 يورو، قبل أي تعديل بحسب الحصة أو أشهر الحيازة أو التخفيضات. والدخل المساحي في هذا المثال مفترض.

من يحدّد النسبة وأين يوجد الفعل؟

منذ 2025 يجب أن تعدّ البلدية قرار النسب استناداً إلى الحالات الواردة في المرسوم الوزاري، وأن تُعدّ prospetto delle aliquote، أي الجدول الموحّد للنسب، على بوابة الفيدرالية المالية في الوزارة.^[4] ونُشر مرسوم نائب الوزير الصادر في 6 نوفمبر 2025، المكمِّل لمرسوم 6 سبتمبر 2024، في Gazzetta Ufficiale بتاريخ 12 نوفمبر 2025 (العدد 263).^[14]

وتنشر Dipartimento Finanze لوائح وقرارات نسب كل البلديات في صفحة بحث. وتذكر أن النشر فيها شرط لنفاذ الفعل، وأن الفعل يسري على السنة فقط إذا نُشر قبل 28 أكتوبر من تلك السنة.^[15] وإن لم يُنشر في هذا الموعد سرت أفعال السنة السابقة، ولا تؤخذ في الحسبان الأفعال المنشورة بعد 28 أكتوبر.^[15]

متى وكيف تُدفع IMU؟

تُدفع الضريبة على دفعتين. الأولى قبل 16 يونيو وتساوي ضريبة النصف الأول من السنة بنسب السنة السابقة. والدفعة الختامية قبل 16 ديسمبر، مع التسوية اللازمة، على أساس النسب المنشورة على موقع Dipartimento Finanze في 28 أكتوبر. ويجوز دفع ضريبة السنة كلها دفعة واحدة قبل 16 يونيو.^[15]

وتذكر Dipartimento Finanze أن الدفع يتم بالنموذج F24 أو بقسيمة بريدية متوافقة، على أن تُضاف منصة pagoPA بمرسوم وزاري.^[16] وما زالت الصفحة تحمل نصاً كُتب في 2020، وتوجد طرق الدفع الحالية لكل بلدية في موقعها.

ويصف دليل ريميني طريقاً آخر لمن لا يستطيع استخدام النموذج F24، معيداً إيراد توجيه البيان الصحفي للوزارة الصادر في 31 مايو 2012. وهو حوالة مصرفية إلى حساب الخزينة للبلدية عن حصة البلدية، وحوالة ثانية إلى مصرف إيطاليا عن حصة الدولة، مع إرسال نسخ منهما إلى البلدية. ويجب أن يتضمن بيان الدفع الرقم الضريبي أو رقم ضريبة القيمة المضافة (أو، عند عدمه، المعرِّف الضريبي الأجنبي إن وُجد)، وكلمة «IMU» مع اسم البلدية ورموز الضريبة، والسنة، و«Acconto» أو «Saldo». ويذكر الدليل نفسه أن الخيار السابق لغير المقيمين بدفع الضريبة العقارية القديمة (ICI) دفعة واحدة في ديسمبر لم يعد سارياً.

وثلاث نقاط تقيّد هذا الوصف. فالدليل وثيقة بلدية واحدة ويتضمن بيانات حسابات تلك البلدية المصرفية. وتتعلق حصة الدولة المحجوزة الآن بمباني المجموعة D، بحسب تعليمات AdE للإقرار. والحوالات الموصوفة هي حوالات بيان 2012 الصحفي. والمرجع هو تعليمات البلدية نفسها.

متى يجب تقديم إقرار IMU؟

يُقدَّم إقرار IMU قبل 30 يونيو من السنة التالية للسنة التي بدأت فيها الحيازة أو طرأ فيها تغيير جوهري. وتنص فقرة أُدرجت في القانون في أغسطس 2026 ونافذة اعتباراً من 12 أغسطس 2026 على أن الإقرار يُقدَّم بالوسائل الإلكترونية وحدها، بالطريقة التي يعتمدها مرسوم صادر عن وزارة الاقتصاد والمالية، وأنه إلى أن يسري هذا المرسوم يواصل المكلّفون استخدام النموذج القائم.^[17][18] ويبقى الإقرار ساري الأثر في السنوات التالية ما لم تتغير البيانات المصرَّح بها بما يغيّر الضريبة.

وتذكر تعليمات AdE أن الالتزام ينشأ فقط عند وجود تغييرات عمّا سبق التصريح به، أو تغييرات لا تستطيع البلدية معرفتها من بيانات أخرى. وتشير إلى أمر لمحكمة النقض يقضي بأن عدم تقديم الإقرار في الحالات التي يجب فيها يؤدي إلى فقدان الميزة المعنية.^[19] وقد أُعدّت التعليمات قبل تغيير أغسطس 2026، ويتوقف الوقت الذي يصبح فيه التقديم الإلكتروني الطريق الوحيد على المرسوم الوزاري.

وتشمل الحالات المذكورة في التعليمات: التخفيضات (المباني ذات القيمة التاريخية أو الفنية، والمباني غير الصالحة، والإعارة المجانية لقريب، وميزة بعض المتقاعدين غير المقيمين، أدناه)، والمبنى المأخوذ بإيجار تمويلي، والأرض التي تصبح أرض بناء، والمساحة التي تصبح قابلة للبناء بعد الهدم، والحقوق المكتسبة أو المنتهية بحكم القانون. وبالنسبة إلى المسكن المؤجَّر بإيجار متفق عليه (canone concordato) تذكر التعليمات أنه لا يُطلب إقرار وطني لأن البلديات تملك بيانات عقود الإيجار. وللبلدية أن تضيف شروطاً. فبلدية فلورنسا تطلب إقراراً ذاتياً على نموذجها قبل 30 يونيو من السنة التالية من المالكين الذين يطالبون بنسبها أو مزاياها الخاصة، ويُدرج جدولها لعام 2026 نسب الإيجار المتفق عليه بينها.

إلى أين يُقدَّم الإقرار؟

يُقدَّم الإقرار إلى البلدية التي يقع فيها العقار. ويذكر دليل ريميني أن العقار الواقع في عدة بلديات يُصرَّح عنه لكل منها، بينما تلاحظ تعليمات AdE أن البلدية صاحبة الضريبة هي التي يقع العقار فيها كلياً أو في معظمه.^[20]

وتُدرج تعليمات AdE، الصادرة قبل تغيير أغسطس 2026، التسليم باليد والبريد المسجَّل والبريد الإلكتروني المعتمد (PEC) والإرسال الإلكتروني (Entratel أو Fisconline، أو عبر وسيط مرخَّص)، وتضيف أنه يجوز إرسال الإقرار من الخارج بخطاب مسجَّل أو ما يعادله يظهر فيه تاريخ الإرسال. وعلى القارئ أن يتحقق لدى البلدية أو لدى وسيط من الطريقة المقبولة في تاريخ التقديم.

ويذكر من لا يقيمون في إيطاليا في خانة الموطن الضريبي الدولة الأجنبية محل الإقامة مع المكان والعنوان. وتوجد خانة للمقرِّر الذي لا يكون هو المكلّف، وفي قائمة الرموز الرمز 6، «Rappresentante fiscale di soggetto non residente» (الممثل الضريبي لغير المقيم).

ما التخفيضات التي قد يصادفها مالك عقار في توسكانا؟

يعرض الجدول التخفيضات، لكل منها قاعدته والإقرار الذي يتطلبه.

وميزة المتقاعدين تتوقف على المعاش وعلى الإقامة في دولة تأمين أخرى، لا على عدم الإقامة وحدها.

كيف تعمل TARI؟

TARI مستحقة على كل من يحوز أو يشغل، بأي صفة، أماكن أو مساحات مكشوفة قابلة لإنتاج نفايات بلدية.^[26] وإذا تعدّد الحائزون أو الشاغلون فهم مسؤولون بالتضامن.^[26] وإذا كان الشغل مؤقتاً ولا يتجاوز ستة أشهر في السنة التقويمية نفسها فإن TARI مستحقة على الحائز وحده بصفته مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو استعمال أو سكنى أو سطحية.^[27] وإلى أن تُستخدم المساحات المسجَّلة في السجل المساحي، فإن المساحة الخاضعة هي المساحة القابلة للسير عليها، ويجوز للبلدية عند الفحص أن تعتمد 80 في المئة من المساحة المسجَّلة في السجل المساحي.^[28]

وما عدا ذلك تحدّده البلدية، وفلورنسا مثال على ذلك. فتذكر صفحة بلدية فلورنسا أن الرسم مستحق على كل من يملك أو يحوز أماكن قابلة لإنتاج النفايات. ومن يصبح مالكاً لعقار («ولو دون إقامة»)، أو يكفّ عن حيازة مسكن، أو يغيّر مساحته، أمامه 60 يوماً للإبلاغ، بنفسه أو عبر مفوَّض، في مكاتب Alia، المشغِّل، أو عبر تطبيقها. ويجب تقديم إقرار بدء الحساب أو انتهائه أو تغييره خلال 60 يوماً من الواقعة.

وفي فلورنسا يتكون الرسم من جزء ثابت وجزء متغيّر ويُحسب على أساس المساحة وعدد أفراد الأسرة في المساكن، وبالنسبة إلى غير المقيم تحدّد اللائحة عدد الأفراد بالرجوع إلى المساحة. ويُدفع رسم المساكن على ثلاث دفعات: 30 أبريل و31 يوليو دفعتين مقدَّمتين تساويان ثلثي رسم السنة السابقة، و2 ديسمبر دفعة ختامية، بقسائم PagoPA ترسل إلى عنوان صاحب الحساب.

هذه قواعد فلورنسا. ويختلف الموعد وطريقة تحديد عدد الأفراد والدفعات من بلدية إلى أخرى، والنص الحاكم هو لائحة البلدية التي يقع فيها العقار. وتُعامَل المنازل الخالية والمنازل دون خدمات ومنازل التأجير القصير معاملة مختلفة في اللوائح المختلفة (انظر «تأجير عقار في توسكانا في غياب المالك»).

هل تحلّ IMU محل ضريبة الدخل؟

بالنسبة إلى المباني غير المؤجَّرة تحلّ IMU محل ضريبة الدخل الشخصي (IRPEF) والضرائب الإضافية على الدخل المساحي، بحسب تعميم AdE الصادر عام 2013، الذي تناول السنوات 2012–2014.^[29] ويضيف البيان الصحفي لـAdE الصادر في اليوم نفسه أن المكلّف الذي لا دخل له إلا ما تحلّ IMU محلّه غير ملزم بتقديم إقرار دخل.^[30] ويسرد البيان أيضاً الدخول التي لا ينطبق عليها الإحلال، ومنها دخل المباني المؤجَّرة (عدا ما تنطبق عليه الضريبة الجزافية على الإيجار، cedolare secca)، والدخل الزراعي، ودخل المباني التي تملكها شركات خاضعة لضريبة الشركات.^[30]

وتذكر AdE أن غير المقيمين الذين حققوا دخلاً في إيطاليا يقدّمون النموذج Redditi PF وحده (لا النموذج 730)، وأن دخل الأراضي والمباني الواقعة في إيطاليا من الدخول التي يُستخدم لها هذا النموذج. والموعد عند التقديم إلكترونياً هو 31 أكتوبر 2026. أما غير المقيم الموجود في الخارج والذي لا يستطيع التقديم إلكترونياً فيجوز له إرساله بالبريد المسجَّل أو ما يعادله قبل 30 نوفمبر من السنة التالية للسنة الضريبية إلى Centro Operativo di Venezia التابع لـAdE في ماركيرا. والدخل والضريبة على الإيجار موصوفان في مقال «تأجير عقار في توسكانا في غياب المالك».

ويذكر المقيم في الخارج موطناً ضريبياً في إيطاليا. وهو المكان الذي تحقق فيه الدخل، أو إن تحقق في عدة بلديات فمكان الدخل الأعلى.^[31]

كيف يحصل المالك في الخارج على codice fiscale؟

يُستخدم codice fiscale، أي الرقم الضريبي الإيطالي، في بيان دفع IMU وفي إقرار IMU وفي الشراء. ومن لا يملكه يطلبه من AdE بالنموذج AA4/8، الذي يجوز تقديمه إلى أي مكتب تابع لـAdE، شخصياً أو عبر مفوَّض. ويُبرز المفوَّض وثيقة هويته ونسخة من وثيقة المفوِّض، مع توقيع المفوِّض على قسم التفويض من النموذج. وتضيف تعليمات AA4/8 أن للمقيمين في الخارج أن يقدّموا النموذج أيضاً إلى التمثيل الدبلوماسي أو القنصلي الإيطالي في بلد الإقامة.

وتذكر القنصلية العامة لإيطاليا في مرسيليا أن على المواطن الأجنبي غير المقيم في إيطاليا أن يفوّض شخصاً بتقديم الطلب إلى مكتب تابع لـAdE في إيطاليا.^[32] وهي نفسها لا تحيل الطلب إلا لمن يقيم في دائرتها وفقط حين يلزم الرقم لإجراءات إلكترونية أو حين يتعذّر تعيين مفوَّض.^[32] وللمواطنين الأجانب الذين يحتاجون إلى الرقم لشراء عقار أن يفوّضوا ممثلاً. فالصفحة القنصلية وتعليمات النموذج تصفان إذن الطريق القنصلي بشكل مختلف، وتنطبق الصفحة القنصلية على دائرة تلك القنصلية. ويُشرح الشراء نفسه في مقال «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا».

ما المستحق ومتى؟

يجمع التقويم أدناه، كما ترد في المصادر، التواريخ التي تمر على امتداد السنة.

ما لا يشمله هذا المقال

لا يشمل هذا المقال الضريبة على الإيجار إلا بالإحالة (انظر «تأجير عقار في توسكانا في غياب المالك»)، ولا الضرائب عند الشراء (انظر «الضرائب عند شراء منزل في إيطاليا، 2026: بنداً بنداً»)، ولا ضرائب بلد الإقامة على العقار الأجنبي، ولا الميراث، ولا رسوم الملكية المشتركة، ولا المرافق، ولا وضع أي مالك بعينه.