Объекты «вне рынка» (off-market) в Тоскане

Представьте реплику, брошенную мимоходом в конце долгого обеда: дом на соседнем холме, возможно, сменит владельца, хотя о нём нигде не объявлено и публичной цены нет. Если дом и в самом деле сменит владельца, юридические этапы будут теми же, что и для любого другого.

Почему продавец может не публиковать объявление?

Причины продавца — его собственные. Частная продажа позволяет избежать публичного объявления, которое может показать, что продажа рассматривается, и публичной запрашиваемой цены. Возможно также, что продавец уже нашёл покупателя.

Как покупатель может выйти на объект, которого нет в объявлениях?

Объекты вне рынка по определению не размещены на порталах. Сведения о них могут прийти от любого, кто знает владельца: агента или посредника, техника, работавшего с объектом, юриста или бухгалтера, другого владельца. Лицо, знакомящее покупателя с владельцем, скорее всего является по закону посредником (mediatore, то есть лицом, которое сводит две или более стороны для сделки),^[1] и описанный ниже режим применяется к посредникам.

Некоторые специалисты молчат по долгу. Те, кто узнаёт о планах владельца в ходе работы, связаны профессиональной тайной. Принципы профессионального поведения итальянских нотариусов требуют конфиденциальности в отношении клиентов, договоров и любых сведений, полученных в профессии,^[2] а разглашение профессиональной тайны может быть преступлением по Уголовному кодексу.^[3] Поэтому нотариус не является каналом знакомств; исключения — правовые обязанности, например сообщения по борьбе с отмыванием денег. Решение о том, говорить ли с тем или иным специалистом или посредником, принимает сам владелец.

Дешевле ли продажа вне рынка или дороже?

Дороже или дешевле продажа вне рынка, чем объявленная, зависит от объекта и соглашения сторон, как при любой продаже. Путь определяет, какие объекты покупателю показывают.

Платится ли комиссия, если объявлений нет?

Продажа вне рынка не обязательно свободна от комиссии. По Гражданскому кодексу посредник вправе получить комиссию от каждой стороны, если сделка заключена при его посредничестве;^[4] размер и порядок распределения определяются соглашением, тарифами или обычаем, а фиксированного процента в законе нет.^[5]

Итальянское право признаёт также посредничество по поручению лишь одной стороны («атипичное посредничество»). Кассационный суд в составе Объединённых секций (Sezioni Unite) считает его подчинённым закону о посредниках, включая требование регистрации,^[6][7] и санкциям за незарегистрированную деятельность: штрафу от 7 500 до 15 000 евро и возврату комиссий.^[8] В договоре указывается, участвовал ли посредник и как была уплачена комиссия.^[9] См. «Кто на самом деле на вашей стороне при покупке в Италии?» и «Банковский счёт и источник средств».

Что остаётся неизменным, если объект не рекламировался?

Юридические этапы покупки не зависят от того, рекламировался ли объект. Проверки правоустанавливающих документов и здания, которые проводят специалисты покупателя, идут до предварительного договора (см. «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку»). Затем следуют предварительный договор (preliminario, подписываемый до окончательного договора) и его налоги, проверки нотариуса и сам договор купли-продажи (см. «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане»), а также декларации об оплате и проверки по борьбе с отмыванием денег, проводимые нотариусом.

Применяется и преимущественное право покупки (prelazione — право лица в определённых случаях купить на тех же условиях до продажи третьему лицу). Арендаторы и соседние фермеры могут иметь преимущественные права в отношении сельскохозяйственной земли (см. «Покупка виноградарского поместья»), а государство имеет преимущественное право в отношении охраняемых объектов культурного наследия (см. «Покупка в историческом центре»). Продажа без объявления подчиняется им так же, как любая другая.

При отсутствии публичного объявления может не быть и публичного дела: описание объекта, его площадь, история цен и юридический статус опираются на то, что предоставляют продавец и специалисты, и их следует проверять обычным порядком.

Как проверить утверждение «вне рынка»?

Термин используют свободно. Покупатель может задать вопросы, на которые должен уметь ответить любой посредник:

– Как посредник знает владельца и на каком основании объект предлагается?

– Предлагается ли объект также другими агентствами или рекламируется где-либо?

– Есть ли публичная цена или прежнее объявление?

– Кому, кем и сколько платится, и зарегистрирован ли посредник, как того требует закон?

Никакой ответ не доказывает и не опровергает, что объект вне рынка; ответы помогают покупателю оценить это утверждение. Рыночная практика различается, и никакое описание того, как проводятся частные продажи, не гарантирует доступности какого-либо конкретного объекта.

О службе, описанной в этой статье

The Tuscan — частный офис недвижимости в Тоскане, который действует в интересах покупателей. У него нет собственного каталога объектов, и он не принимает комиссию от продавцов.