Кто на самом деле на вашей стороне при покупке в Италии?

Представьте первый осмотр. Ферма в холмах, долгая дорога вверх по гравийной колее, агент, который знает и дом, и владельца. Агент любезен и хорошо осведомлён. Затем возникает вопрос, принадлежащий этому моменту, даже если никто не задаёт его вслух: на кого работает агент?

На кого на самом деле работает агент по недвижимости в Италии?

По закону агент по недвижимости не представляет ни одну из сторон. В Италии агент по недвижимости, которого американец назвал бы real estate agent или broker, юридически является mediatore, посредником. У этого слова точный смысл. Посредник сводит две или более стороны, чтобы они могли заключить сделку, и не связан ни с одной из них отношениями сотрудничества, зависимости или представительства.^[1] Поэтому посредник не является представителем покупателя.

Агенту платят комиссией: закон даёт посреднику право на комиссию от каждой из сторон, когда сделка заключена при его участии.^[2] Значит, комиссию должны обе стороны, а не только продавец. Сколько она составляет и как делится, определяется соглашением, профессиональными тарифами или местными обычаями; при отсутствии всех трёх вопрос решает суд по справедливости.^[2] Закон не устанавливает никакого процента.

Есть и вариант. Посредник может действовать по поручению лишь одной стороны — такое устройство часто называют атипичным посредничеством. Кассационный суд Италии ясно указал, что такой посредник несёт те же обязанности добросовестности и информирования.^[3] Итальянское право и судебная практика о посредничестве меняются со временем.

Что агент обязан вам сообщить?

Здесь закон ясен: агент должен сообщать то, что ему известно. Всё, что ему известно и что относится к оценке и безопасности сделки и может повлиять на её заключение, должно быть доведено до сторон.^[4]

Кассационный суд Италии задал высокую планку. Обязанность охватывает то, что агент знал, а также то, что он должен был знать, проявляя осмотрительность, ожидаемую от его профессии.^[5] Примеры суда практичны: общая собственность, преимущественные права покупки, административные разрешения, записи и транскрипции в реестрах, право собственности продавца.^[5] Последствия могут быть реальными. Агент, не сообщивший об известном ему градостроительном нарушении, может быть обязан возместить убытки и может лишиться комиссии.^[6]

Но у этой обязанности есть предел. Агент обязан сообщать то, что знает или должен знать, а не ручаться за то, что не проверял. Полное расследование в неё не входит, если он его не обещал.^[5]

Что делают нотариус и юрист?

Агент — один из нескольких людей за столом, и у остальных иные роли.

Нотариус — второй. Notaio — должностное лицо. Нотариус проверяет законность сделки, проводит проверки по борьбе с отмыванием денег и проверяет ипотеки, аресты и преимущественные права.^[7] Чего нотариус не делает — не принимает чью-либо сторону: нотариус не выступает адвокатом ни одной из сторон.

Покупатель, которому нужно, чтобы кто-то прочитал договоры и правоустанавливающие документы, может нанять юриста. Это отдельный выбор, и он принадлежит покупателю, как и любое решение о том, что покупать, по какой цене и на каких условиях.

Что такое консультант покупателя и чем эта роль отличается?

Есть и ещё одна фигура, которую нанимает один покупатель: консультант покупателя. Его нанимает и оплачивает покупатель, чтобы он помогал в покупке. Роль близка по назначению к buyer’s agent в США, хотя юридическая квалификация различается по странам. Отличие от посредника и составляет смысл роли. Консультант действует по поручению одной стороны. Как квалифицируется та или иная деятельность, зависит от того, что консультант фактически делает, и это вопрос для юриста.

Гонорар согласуется с покупателем по общим правилам о профессиональных услугах, а консультант из регулируемой профессии обязан дать письменную смету при принятии поручения.^[8] Это дополнительная статья расходов покупателя, отдельная от комиссии, причитающейся агентству. И консультант пополняет команду, никого не заменяя: ни агента, если объект продаётся через агента; ни нотариуса; ни юриста.

Решает ли вопрос формула «нулевая комиссия для покупателя»?

Формула привлекательна, но отвечает на другой вопрос. Она говорит, кто платит агенту. Она не говорит, в чьих интересах агент действует. Комиссия может причитаться с обеих сторон, и условия различаются от сделки к сделке. Кто несёт комиссию агента — это один вопрос. Кто кому дал поручение и кто кому платит — другой, и ответ содержится в самих договорах.

О службе, описанной в этой статье

The Tuscan — частный офис недвижимости в Тоскане, который действует в интересах покупателей. У него нет собственного каталога объектов, и он не принимает комиссию от продавцов.