Могут ли американцы покупать недвижимость в Италии? Что на самом деле меняется для покупателя из США

Покупатель в Колорадо в конце рабочего дня. На экране дом на холмах, между его письменным столом и дверью этого дома лежит океан. Первое, что нужно выяснить: вправе ли американец вообще здесь покупать.

Каково положение гражданина США по итальянскому праву?

В Италии нет списка национальностей, которым разрешено владеть недвижимостью. Есть правило взаимности, закреплённое в статье 16 Предварительных положений к Гражданскому кодексу: иностранец пользуется гражданскими правами, предоставленными гражданам, при условии взаимности и с учётом специальных законов.^[1] Для граждан ЕС и ЕЭЗ и для обладателей некоторых видов вида на жительство MAECI, министерство иностранных дел и международного сотрудничества Италии, указывает, что это условие не проверяется.^[2] Гражданин США, у которого нет таких документов, не входит ни в одну из групп, и для такого покупателя нотариус проверяет взаимность, при необходимости вместе с MAECI.

Дальнейшее не является прогнозом результата. Статья не утверждает, что граждане США освобождены от проверки, и не утверждает, что им запрещено покупать. Тексты, как они были прочитаны 30 сентября 2026 года, приведены в следующем разделе.

Почему нотариус проверяет взаимность и как?

Что говорит министерство?

Страница MAECI о правах и взаимности, прочитанная 30 сентября 2026 года, излагает правило статьи 16.^[1][2] Проверка не проводится для граждан ЕС и ЕЭЗ. Не проводится она и для граждан стран вне ЕС, у которых есть carta di soggiorno или действующий вид на жительство по причинам подчинённой работы, самозанятости, индивидуального предпринимательства, семьи, гуманитарным причинам или учёбы. Вне проверки также лица без гражданства и беженцы, проживающие в Италии три года, и граждане стран, с которыми у Италии есть двусторонний договор об инвестициях; аналогично и для соглашений об инвестициях между ЕС и третьими странами.^[2]

Страница добавляет, что публикуемая страновая информация не имеет юридической силы и носит лишь ориентировочный характер, а любое конкретное применение нужно рассматривать с учётом двусторонних и многосторонних обязательств.^[2]

Что в списке стран министерства?

MAECI публикует список примерно из 170 стран и территорий, по которым у него есть справка, и США в нём значатся.^[3] Страница повторяет, что справки ориентировочные и не имеют юридической силы.^[3] Наличие в списке само по себе не означает, что взаимность соблюдена.

Что говорит нотариальное сообщество?

Национальный совет нотариата (CNN) описывает проверку как задачу нотариуса, выполняемую в каждом случае отдельно, при необходимости с помощью MAECI.^[4] В сборнике ответов по взаимности от 28 февраля 2024 года он отмечает, что установление взаимности по закону относится к исключительной компетенции MAECI.^[4][5] Он отмечает и то, что нотариусы направляют запросы министерству по сертифицированной электронной почте, а справки министерства являются лишь первым источником.^[4]

В одном из ответов, от 23 января 2024 года, о гражданине Канады, CNN пришёл к выводу, что вид на жительство или виза для проживания по выбору, по-видимому, не освобождают покупателя от проверки.^[6] Причина, которую он называет, такова: исключения в декрете понимаются как исчерпывающий перечень.^[6] Истёкший вид на жительство освобождает, если продление запрошено вовремя. Вид на жительство, выданный другой страной ЕС, не освобождает.^[4]

Что добавляет договор 1948 года?

Договор о дружбе, торговле и мореплавании между США и Италией, действующий с 26 июля 1949 года, содержит положение об имуществе.^[7] Статья VII(1) гласит, что гражданам каждой страны «shall be permitted to acquire, own and dispose of immovable property» («будет разрешено приобретать, иметь и отчуждать недвижимое имущество») в другой. Для граждан США в Италии это право предоставлено на условиях не менее благоприятных, чем те, которые штат США, где гражданин проживает, предоставляет гражданам Италии, а Италия не обязана предоставлять гражданам США более широкие права, чем своим.^[7]

Статья договора не говорит, как нотариус её применяет, а страница MAECI о договорах об инвестициях договор не упоминает. Юридические фирмы и нотариальные конторы описывают его как устанавливающий взаимность с США. Это вторичные источники, и статья на них не опирается.^[8]

Что это значит на практике?

Покупателю, который намерен подписывать из-за границы, может быть полезно до предложения спросить у нотариуса, который подпишет акт, как тот поступит с взаимностью для гражданства покупателя.

Как покупателю из США получить codice fiscale?

Почти каждый этап покупки требует codice fiscale, итальянского налогового кода, и выдаёт его Агентство доходов (Agenzia delle Entrate, AdE). Страница AdE о codice fiscale называет форму AA4/8 формой запроса.^[9] Иностранцам из стран вне ЕС, находящимся в Италии, сообщает она, код присваивают иммиграционные службы или полицейское управление (questura) при запросе вида на жительство.^[9] Та же страница говорит, что граждане, проживающие за границей, могут обратиться в итальянское консульское представительство.^[9] Для положения покупателя из США статья обращается к странице консульства, приведённой ниже.

Консульство Италии в Детройте объясняет положение иностранных граждан, живущих в его округе, на странице, прочитанной 30 сентября 2026 года.^[10] Иностранный гражданин, не живущий в Италии, как правило, должен уполномочить лицо подать запрос в любой офис AdE в Италии. Консульство само принимает запрос лишь тогда, когда код нужен для онлайн-процедур или когда человек не может назначить представителя, и затем передаёт его в AdE. Страница говорит, что иностранные граждане, которым код нужен для покупки недвижимости, могут уполномочить своего представителя в AdE. Для жителей его округа услуга консульства бесплатна и занимает до 15 дней по почте.^[10]

Процедуры различаются по консульствам, поэтому покупателю следует прочитать страницу консульства, обслуживающего его место жительства. Код запрашивается на самого покупателя. Доверенное лицо подаёт форму вместе с документом, удостоверяющим личность покупателя.

Как движутся деньги?

Закон требует, чтобы цена была уплачена прослеживаемым способом и чтобы в акте было описано, как она уплачена. При совершении акта каждая сторона под присягой заявляет, как была уплачена цена, с аналитическим указанием каждого платежа, а также использовался ли посредник.^[11] За пропущенное или ложное заявление предусмотрен штраф от 500 до 10 000 евро и пересчёт стоимости для налога на регистрацию.^[12] Передача наличных на сумму 5 000 евро и более между разными лицами запрещена.^[13]

Каждый банк сам устанавливает условия открытия счёта. Базовый платёжный счёт должен предоставляться потребителям, законно проживающим в ЕС, но это право зависит от права лица на проживание, и статья не утверждает, что такой счёт подходит для покупки. Тема разобрана в статье «Банковский счёт и источник средств».

Нотариус применяет правила противодействия отмыванию денег, включающие установление личности покупателя и проверку происхождения средств с учётом риска. Банки проводят собственные проверки. Средства, отправленные со счёта на имя другого лица или через посредника, чаще вызывают вопросы. Может ли платить третье лицо, решают нотариус и банк.

По просьбе хотя бы одной из сторон нотариус держит цену или остаток на специальном счёте и выдаёт их после регистрации и транскрипции акта.^[14] Платёж со счёта в долларах США в итальянский платёж в евро предполагает конвертацию валюты. Сколько она стоит, вопрос к банку покупателя.

Какие шаги ведут от предложения к акту, если смотреть из США?

Если смотреть из США, путь идёт от налогового кода до содержания дома после акта.

Предварительный договор не переводит право собственности. Его переводит акт. Итальянский акт зачитывается и подписывается у нотариуса, который является публичным должностным лицом и не действует ни в чьих интересах. Покупатель, который не может присутствовать, может подписать через представителя по доверенности, как описано ниже.

Что удивляет покупателей из США?

Первое — владение домом ещё не означает резидентства. Покупка дома в Италии не даёт владельцу права оставаться сверх правила для визитёров. Гражданин США может въезжать в Шенгенскую зону без визы на срок до 90 дней в любой период в 180 дней, считая все шенгенские страны вместе. Правило изложено Европейской комиссией,^[16] а США входят в список безвизовых национальностей MAECI.^[17] Ничто в этих правилах не упоминает недвижимость. Для более длительного пребывания нужны национальная долгосрочная виза, а затем вид на жительство; см. «Виза для проживания по выбору (elective residence visa)».

Система въезда-выезда (EES) начала работать постепенно 12 октября 2025 года и полностью действует с 10 апреля 2026 года в 29 странах, которые её применяют, заменив штамповку паспортов.^[18] ETIAS, планируемое разрешение на поездку для безвизовых путешественников, не действует: на странице Европейской комиссии, посвящённой ETIAS и прочитанной 1 октября 2026 года, сказано, что заявления не принимаются, а дата запуска будет объявлена за несколько месяцев до него.^[19]

Второе удивление — сроки. Срок покупки согласуется сторонами в предварительном договоре и зависит от проверок, возможного кредита и доступности сторон. У некоторых шагов есть законные сроки: предварительный договор нужно зарегистрировать в течение 30 дней после подписания.^[15] Другие зависят от соответствующего учреждения: консульство в Детройте указывает «до 15 дней» на получение codice fiscale по почте для жителей своего округа.^[10]

Третье — доверенность. Покупатель, который не может присутствовать на акте, может быть представлен агентом по procura. Доверенность на покупку недвижимости должна иметь форму, требуемую для самого договора: публичный акт или нотариально удостоверенная частная письменная форма. Если она составлена за границей, на ней, как правило, должен стоять апостиль, удостоверение, заменяющее легализацию публичного документа между государствами-участниками Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, или легализация, и она должна быть переведена на итальянский. Доверенность, составленная перед итальянским консулом, является итальянским публичным актом и не требует ни того, ни другого.

Таблица статуса Гаагской конференции, обновлённая 30 июня 2026 года, называет участниками Конвенции об апостиле и США (в силе с 15 октября 1981 года), и Италию (в силе с 11 февраля 1978 года).^[20] Кто выдаёт апостиль на документ, подписанный в конкретном штате США, и достаточен ли конкретный документ, решает нотариус, который будет подписывать акт. Он, как правило, заранее согласует текст доверенности со стороной покупателя.

Что статья не рассматривает?

Налоговые обязательства в США, которые могут возникнуть из владения иностранным жильём, и итальянские налоги на владение не рассматриваются: они зависят от конкретного лица и относятся к компетенции налогового специалиста. Итальянские расходы на покупку приведены в статье «Реальная стоимость покупки дома в Тоскане». Ипотека, наследование и правила отдельных штатов США не рассматриваются. Статья не называет типичной продолжительности покупки, стоимости переводов и правил, специфичных для штата США.

О чём стоит спросить до принятия обязательств?

Вот вопросы, которые стоит решить до принятия обязательств.

– Проверит ли нотариус, который подпишет акт, взаимность для этого покупателя, и что ему нужно увидеть?

– Кто запросит codice fiscale и через какой офис?

– Подпишет ли покупатель лично или через представителя, и если по доверенности, одобрил ли нотариус текст?

– Как будет уплачена цена, с какого счёта и на чьё имя?

– Какие проверки происхождения средств проведут нотариус и банк и какие документы они запрашивают?

– Будет ли цена уплачена через специальный счёт нотариуса?

– Как планы покупателя по времени в Италии соотносятся с правилом 90/180 и предполагается ли более длительное пребывание?

– Кто, помимо нотариуса, проверяет для покупателя право собственности, кадастр и градостроительное положение?

Запрос

Если вы обдумываете покупку из США, запросы рассматриваются в конфиденциальном порядке. Отправить запрос →