هل يستطيع الأمريكيون شراء عقار في إيطاليا؟ ما الذي يتغير فعلاً للمشتري القادم من الولايات المتحدة

مشترٍ في ولاية كولورادو في آخر يوم عمل، وعلى الشاشة بيت ريفي بين التلال، وبين مكتبه وباب ذلك البيت محيط. وأول ما ينبغي حسمه هو هل يجوز لأمريكي أن يشتري هنا أصلاً.

ما موقع المواطن الأمريكي في القانون الإيطالي؟

لا يعرف القانون الإيطالي قائمة بجنسيات يُسمح لها بتملّك العقار. وإنما توجد قاعدة المعاملة بالمثل في المادة 16 من الأحكام التمهيدية للقانون المدني: يتمتع الأجنبي بالحقوق المدنية الممنوحة للمواطنين بشرط المعاملة بالمثل ومع مراعاة القوانين الخاصة.^[1] وبالنسبة إلى مواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وحاملي بعض تصاريح الإقامة، تذكر MAECI، أي وزارة الخارجية والتعاون الدولي الإيطالية، أن الشرط لا يُفحص.^[2] والمواطن الأمريكي الذي لا يحمل أياً من هذه التصاريح لا ينتمي إلى أي من الفئتين، ويتحقق الموثّق في حالته من المعاملة بالمثل، بالرجوع إلى MAECI عند الحاجة.

وما يلي ليس توقعاً للنتيجة. فهذا المقال لا يذكر أن مواطني الولايات المتحدة معفَون من التحقق، ولا يذكر أنهم ممنوعون. وتُعرض النصوص في القسم التالي، كما قُرئت في 30 سبتمبر 2026.

لماذا يتحقق الموثّق من المعاملة بالمثل وكيف؟

ماذا تقول الوزارة؟

تعرض صفحة MAECI عن الحقوق والمعاملة بالمثل، التي قُرئت في 30 سبتمبر 2026، قاعدة المادة 16.^[1][2] وتذكر أن التحقق لا يُجرى بالنسبة إلى مواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية. ولا يُجرى كذلك بالنسبة إلى مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يحملون carta di soggiorno أو تصريح إقامة نظامياً لأسباب العمل بأجر أو العمل الحر أو المشروع الفردي أو الأسرة أو الأسباب الإنسانية أو الدراسة. ويُستثنى منه أيضاً عديمو الجنسية واللاجئون المقيمون في إيطاليا منذ ثلاث سنوات، ومواطنو الدول التي ترتبط معها إيطاليا بمعاهدة استثمار ثنائية، وكذلك اتفاقات الاستثمار بين الاتحاد الأوروبي والدول الثالثة.^[2]

وتضيف الصفحة أن المعلومات القُطرية التي تنشرها لا قيمة قانونية لها وهي استرشادية فقط، وأن أي تطبيق محدد ينبغي أن يُقرأ في ضوء الالتزامات الثنائية والمتعددة الأطراف.^[2]

ماذا في قائمة الوزارة للدول؟

تنشر MAECI قائمة بنحو 170 دولة وإقليماً لديها بطاقة معلومات عنها، والولايات المتحدة مدرجة فيها.^[3] وتكرر الصفحة أن البطاقات استرشادية ولا قيمة قانونية لها.^[3] والإدراج في القائمة لا يعني بذاته أن المعاملة بالمثل متحققة.

ماذا تقول مهنة التوثيق؟

يصف المجلس الوطني للتوثيق (CNN) التحقق بأنه مهمة الموثّق، في كل حالة على حدة، وبالاستعانة بـMAECI عند الحاجة.^[4] ويسجّل في مجموعة إجاباته عن المعاملة بالمثل، المؤرخة 28 فبراير 2024، أن تحديد المعاملة بالمثل هو بحكم القانون من الاختصاص الحصري لـMAECI.^[4][5] ويسجّل أيضاً أن الموثّقين يرسلون طلباتهم إلى الوزارة بالبريد الإلكتروني المعتمد، وأن بطاقات الوزارة مصدر أولي فقط.^[4]

وفي إجابة واحدة، بتاريخ 23 يناير 2024 وبشأن مواطن كندي، خلص CNN إلى أن تصريح الإقامة أو تأشيرة الإقامة الاختيارية لا يبدو أنهما يعفيان المشتري من التحقق.^[6] والسبب الذي يذكره أن الإعفاءات الواردة في المرسوم تُقرأ على أنها قائمة حصرية.^[6] ويعفي تصريح الإقامة المنتهي إذا طُلب تجديده في الوقت المناسب. أما تصريح الإقامة الصادر عن دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي فلا يعفي.^[4]

ماذا تضيف معاهدة 1948؟

تتضمن معاهدة الصداقة والتجارة والملاحة بين الولايات المتحدة وإيطاليا، النافذة منذ 26 يوليو 1949، نصاً عن الملكية.^[7] وتقول المادة VII(1) إن رعايا كل من البلدين «shall be permitted to acquire, own and dispose of immovable property» («يُسمح لهم باقتناء العقارات وتملّكها والتصرف فيها») في البلد الآخر. وبالنسبة إلى رعايا الولايات المتحدة في إيطاليا، فالحق بشروط لا تقل مواتاة عن تلك التي تمنحها الولاية الأمريكية التي يقيم فيها الرعية للإيطاليين، ولا يلزم إيطاليا أن تمنح الأمريكيين حقوقاً أوسع مما تمنحه لرعاياها.^[7]

ولا تبيّن مادة المعاهدة كيف يطبّقها الموثّق، ولا تذكرها صفحة MAECI عن معاهدات الاستثمار. وتصف مكاتب محاماة ومكاتب توثيق المعاهدة بأنها تقرّر المعاملة بالمثل مع الولايات المتحدة. وهذه مصادر ثانوية، ولا يعتمد عليها المقال.^[8]

ماذا يعني ذلك عملياً؟

قد يفيد المشتري الذي ينوي التوقيع من الخارج أن يسأل الموثّق الذي سيوقّع العقد، قبل تقديم أي عرض، كيف سيتعامل مع المعاملة بالمثل بالنسبة إلى جنسية المشتري.

كيف يحصل المشتري الأمريكي على codice fiscale؟

تتطلب كل خطوة تقريباً من خطوات الشراء codice fiscale، أي الرمز الضريبي الإيطالي، وتصدره وكالة الإيرادات (Agenzia delle Entrate، AdE). وتذكر صفحة AdE عن الرمز الضريبي أن النموذج AA4/8 هو نموذج الطلب.^[9] وتذكر أن الأجانب من خارج الاتحاد الأوروبي في إيطاليا يُمنحون الرمز من مكاتب الهجرة أو من مركز الشرطة (questura) عند طلب تصريح الإقامة.^[9] وتقول الصفحة نفسها إن المواطنين المقيمين في الخارج يمكنهم التوجه إلى التمثيل القنصلي الإيطالي.^[9] ولبيان وضع المشتري الأمريكي يتجه المقال إلى صفحة القنصلية الواردة أدناه.

توضح القنصلية الإيطالية في ديترويت وضع المواطنين الأجانب المقيمين في دائرتها، في صفحة قُرئت في 30 سبتمبر 2026.^[10] فعلى المواطن الأجنبي غير المقيم في إيطاليا، كقاعدة، أن يفوّض شخصاً بتقديم الطلب إلى أي مكتب تابع لـAdE في إيطاليا. ولا تتلقى القنصلية الطلب بنفسها إلا حين يلزم الرمز لإجراءات إلكترونية أو حين يتعذر على الشخص التفويض، ثم تحيله إلى AdE. وتقول الصفحة إن المواطنين الأجانب الذين يحتاجون الرمز لشراء عقار يمكنهم تفويض ممثلهم لدى AdE. والخدمة لمقيمي دائرتها مجانية وتستغرق حتى 15 يوماً بالبريد.^[10]

تختلف الإجراءات من قنصلية إلى أخرى، ولذلك ينبغي للمشتري أن يقرأ صفحة القنصلية التي تغطي مكان إقامته. ويُطلب الرمز باسم المشتري شخصياً. ويقدّم المفوَّض النموذج مع وثيقة هوية المشتري.

كيف يتحرك المال؟

يشترط القانون أن يُدفع الثمن بوسائل يمكن تتبّعها وأن يصف العقد كيفية دفعه. وعند إبرام العقد يصرّح كل طرف تحت القسم بكيفية دفع الثمن مع بيان تحليلي لكل دفعة، وبما إذا كان قد استُعين بوسيط.^[11] ويُعاقَب التصريح المحذوف أو الكاذب بغرامة من 500 إلى 10,000 يورو وبإعادة تقدير القيمة لأغراض ضريبة التسجيل.^[12] ويُحظر تحويل النقد بمبلغ 5,000 يورو فأكثر بين أشخاص مختلفين.^[13]

ويضع كل مصرف شروطه لفتح الحساب. ويجب أن يُتاح حساب دفع أساسي للمستهلكين المقيمين قانوناً في الاتحاد الأوروبي، لكن هذا الحق يتوقف على حق الشخص في الإقامة، ولا يقول المقال إن هذا الحساب مناسب للشراء. والموضوع معالج في مقال «الحساب المصرفي ومصدر الأموال».

ويطبّق الموثّق قواعد مكافحة غسل الأموال التي تشمل تحديد هوية المشتري والتحقق من مصدر الأموال بحسب درجة المخاطر. وتجري المصارف فحوصاتها الخاصة. والأموال المرسلة من حساب باسم شخص آخر أو عبر وسيط أكثر عرضة لإثارة الأسئلة. وهل يجوز لطرف ثالث أن يدفع مسألة يقرّرها الموثّق والمصرف.

وبناءً على طلب أحد الطرفين على الأقل، يحتفظ الموثّق بالثمن أو بالرصيد في حساب مخصص ويفرج عنه بعد تسجيل العقد وقيده.^[14] والدفع من حساب بالدولار الأمريكي إلى دفعة إيطالية باليورو يتضمن تحويل عملة. وتكلفة هذا التحويل سؤال يُوجَّه إلى مصرف المشتري.

ما الخطوات من العرض إلى العقد، من منظور الولايات المتحدة؟

من منظور الولايات المتحدة، يمتد الطريق من الرمز الضريبي إلى صيانة المنزل بعد العقد.

العقد التمهيدي لا ينقل الملكية؛ وإنما ينقلها عقد البيع. ويُتلى العقد الإيطالي ويُوقَّع أمام الموثّق، وهو موظف عمومي لا يعمل لمصلحة أي من الطرفين. ويستطيع المشتري الذي لا يمكنه الحضور أن يوقّع عبر وكيل بموجب وكالة، كما يرد أدناه.

ما الذي يفاجئ المشترين الأمريكيين؟

الأول أن الملكية ليست إقامة. فشراء منزل في إيطاليا لا يمنح المالك حق البقاء بما يتجاوز قاعدة الزوّار. ويجوز للمواطن الأمريكي دخول منطقة شنغن دون تأشيرة لمدة تصل إلى 90 يوماً في أي فترة 180 يوماً، تُحتسب في جميع دول شنغن معاً. وتبيّن المفوضية الأوروبية هذه القاعدة،^[16] والولايات المتحدة ضمن قائمة MAECI للجنسيات المعفاة من التأشيرة.^[17] ولا يشير شيء في هذه القواعد إلى الملكية العقارية. وتتطلب الإقامة الأطول تأشيرة وطنية للإقامة الطويلة ثم تصريح إقامة؛ انظر «تأشيرة الإقامة الاختيارية (elective residence visa)».

وبدأ نظام الدخول والخروج (EES) العمل تدريجياً في 12 أكتوبر 2025 ويعمل بالكامل منذ 10 أبريل 2026 في الدول التسع والعشرين التي تطبّقه، وحلّ محل ختم جوازات السفر.^[18] أما ETIAS، وهو التصريح المسبق المخطط للمسافرين المعفَين من التأشيرة، فلا يعمل: إذ تذكر صفحة المفوضية الأوروبية عن ETIAS، التي قُرئت في 1 أكتوبر 2026، أنه لا تُجمع طلبات وأن موعد البدء سيُعلَن قبل الإطلاق بعدة أشهر.^[19]

والمفاجأة الثانية هي التوقيت. فمدة الشراء تُتفق بين الطرفين في العقد التمهيدي وتتوقف على الفحوصات وعلى أي قرض وعلى توفر الأطراف. وبعض الخطوات لها مهل قانونية: يجب تسجيل العقد التمهيدي خلال 30 يوماً من توقيعه.^[15] وبعضها يتوقف على الجهة المعنية: تذكر قنصلية ديترويت «حتى 15 يوماً» للحصول على codice fiscale بالبريد لمقيمي دائرتها.^[10]

والثالثة هي الوكالة. فالمشتري الذي لا يستطيع حضور العقد يمكن أن يمثّله وكيلٌ بموجب procura. ويجب أن تكون وكالة شراء العقار بالشكل المطلوب للعقد نفسه: سند رسمي أو محرر عرفي موثّق. وإذا حُرّرت في الخارج فيجب عادةً أن تحمل أبوستيل، وهو الشهادة التي تحلّ محل تصديق الوثيقة العامة بين الدول الأطراف في اتفاقية لاهاي المؤرخة 5 أكتوبر 1961، أو تصديقاً، وأن تُترجم إلى الإيطالية. أما الوكالة المحررة أمام قنصل إيطالي فهي سند رسمي إيطالي ولا تحتاج إلى أي منهما.

ويُدرج جدول حالة مؤتمر لاهاي، المحدَّث في 30 يونيو 2026، الولايات المتحدة (نافذة منذ 15 أكتوبر 1981) وإيطاليا (نافذة منذ 11 فبراير 1978) ضمن أطراف اتفاقية الأبوستيل.^[20] أما الجهة التي تصدر الأبوستيل لوثيقة موقّعة في ولاية أمريكية بعينها، وهل تكفي وثيقة بعينها، فهما من شأن الموثّق الذي سيوقّع العقد، وهو الذي يتفق عادةً مع جانب المشتري مسبقاً على نص الوكالة.

ما الذي لا يتناوله هذا المقال؟

لا يتناول المقال الالتزامات الضريبية في الولايات المتحدة التي قد تنشأ عن امتلاك منزل أجنبي، ولا الضرائب الإيطالية على الملكية: فهي تتوقف على الشخص وهي من شأن مختص ضريبي. والتكاليف الإيطالية للشراء في مقال «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا». ولا يتناول المقال الرهون العقارية ولا الميراث ولا قواعد الولايات الأمريكية. ولا يذكر مدة نموذجية للشراء ولا تكلفة التحويلات ولا أي قاعدة خاصة بولاية أمريكية.

ما الأسئلة التي تُطرح قبل الالتزام؟

وهذه أسئلة ينبغي حسمها قبل الالتزام.

– هل سيتحقق الموثّق الذي يوقّع العقد من المعاملة بالمثل لهذا المشتري، وما الذي يحتاج إلى الاطلاع عليه؟

– من سيطلب codice fiscale، وعبر أي مكتب؟

– هل سيوقّع المشتري بنفسه أم عبر وكيل، وإذا كان بوكالة فهل أقرّ الموثّق النص؟

– كيف سيُدفع الثمن، ومن أي حساب، وباسم من؟

– ما فحوصات مصدر الأموال التي سيجريها الموثّق والمصرف، وما الوثائق المطلوبة؟

– هل سيُدفع الثمن عبر الحساب المخصص لدى الموثّق؟

– كيف تنسجم خطة المشتري للوقت الذي سيقضيه في إيطاليا مع قاعدة 90/180، وهل تُقصد إقامة أطول؟

– من، غير الموثّق، يتحقق للمشتري من سند الملكية والسجل العقاري والوضع التخطيطي؟

تواصل

إذا كنتم تدرسون شراء عقار من الولايات المتحدة، فإن الاستفسارات تُعالَج بسرية. أرسلوا استفساراً ←