شراء عقار مع كروم

تخيّل بيتاً ريفياً في آخر صف من الكروم. والمشتري الواقف في الفناء قد يريد البيت أو الكروم أو المشروع كله. ولكل جزء قواعده، وتتناولها الأقسام التالية بالتتابع.

ما الذي يُشترى بالضبط؟

قد يشتمل العقار على مسكن. وقد يشتمل على أرض زراعية تخضع للضريبة والتنظيم ونقل الملكية على نحو مختلف عن العقار السكني؛ وعلى كروم لها عمر وصنف وعمر إنتاجي؛ وعلى تراخيص غرس إن وُجدت. وفي بعض الحالات يشمل كذلك نشاطاً تجارياً بشركته وعامليه وعقود توريده ومخزونه. وقد يشمل الشراء بعض هذه الأجزاء فقط.

من له حق شراء الأرض أولاً؟

عند بيع أرض زراعية، يكون لبعض الأشخاص حق شفعة (prelazione agraria): حق الشراء بالشروط نفسها قبل بيع الأرض إلى طرف ثالث. وينص القانون على ثلاثة أنواع من أصحاب الحق. الأول المستأجر (أو المزارع بالمشاركة) الذي زرع الأرض سنتين على الأقل، بشروط البيع.^[1] والثاني المالك المجاور الذي يكون مزارعاً مباشراً (coltivatore diretto، أي مزارع يعمل الأرض بنفسه مع أسرته)، أو رائد أعمال زراعياً محترفاً (IAP، imprenditore agricolo professionale) مسجلاً في نظام الضمان الاجتماعي الزراعي، بشرط ألا يكون مستأجر أو مزارع بالمشاركة أو نحوهما مستقراً على الأرض التي تُباع.^[2] والثالث التعاونية الزراعية، حين يكون نصف المديرين والأعضاء على الأقل مزارعين مباشرين.^[3]

وعلى البائع أن يخطر صاحب الحق بخطاب مسجَّل، مرفقاً به العقد التمهيدي مع اسم المشتري والثمن والشروط الأخرى؛ ولصاحب الحق 30 يوماً لممارسة الحق. وإذا لم يخطر البائع، أو كان الثمن المذكور أعلى من ثمن البيع، جاز لصاحب الحق استرداد الأرض من المشتري (riscatto، أي أخذ الأرض من المشتري بالثمن المدفوع) خلال سنة من قيد البيع. ويُستبعد حق الشفعة في حالات معينة، منها المقايضات والبيوع الجبرية والأراضي التي تخصصها خطة للبناء أو الاستخدام الصناعي أو السياحي.

ولهذا السبب يُحدَّد عادةً وضع الملكية والإيجار لكل قطعة قبل تقديم العرض. وتُعدّ القطع المساحية وعقود الإيجار ووضع الملاك المجاورين نقاط الانطلاق.

هل الكرم مزروع أم مؤجَّر أم غير مستغل؟

قد يزرع المالك الكرم بنفسه، أو يؤجّره، أو يتركه دون استغلال. فإذا زرعه المالك انتقل الكرم مع معدات المزرعة وعامليها وعقودها، إذا شملها البيع، ويلزم فحص النشاط التجاري بوصفه نشاطاً تجارياً. وإذا كان مؤجَّراً فقد يمتد الإيجار الزراعي زمناً طويلاً وقد يصعب إنهاؤه، وقد يحمل حق شفعة للمستأجر. وإذا كان غير مستغل فهو يحتاج إلى عمل قبل أن يثمر من جديد؛ وتتوقف التكلفة على النباتات والقطعة.

وعقود توريد العنب وعقود الإيجار وعقود العمل وأي عضوية في تعاونية وثائق ينبغي قراءتها قبل تقديم العرض.

ماذا تعني قواعد الغرس بالنسبة إلى الكرم؟

منذ 1 يناير 2016، وحتى 31 ديسمبر 2045، لا يجوز غرس كروم عنب النبيذ أو إعادة غرسها إلا بترخيص (autorizzazione all’impianto) يُمنح بموجب المرسوم الوزاري الصادر في 19 ديسمبر 2022 المنفِّذ للائحة الاتحاد الأوروبي.^[4] والتراخيص مجانية وغير قابلة للنقل كقاعدة، إلا في حالات منها الميراث والاندماج أو الانقسام والزواج أو الاتحاد المدني والطلاق وحالات أخرى تقدّرها الوزارة.^[5]

وكان مرسوم 2022 يمنح تراخيص الغرس الجديد ثلاث سنوات من صدورها، وتراخيص إعادة الغرس ثلاث سنوات، أو ست سنوات في حالة إعادة الغرس على المساحة نفسها التي اقتُلعت منها الكروم.^[6][7] وقد غيّرت هذه المدد لائحة للاتحاد الأوروبي نافذة منذ 18 مارس 2026،^[8] ويطبّقها مرسوم وزاري صادر في 23 يوليو 2026.^[9] وبموجب هذا المرسوم تسري تراخيص الغرس الجديد حتى آخر يوم من سنة التسويق الثالثة بعد سنة منحها،^[10] وتسري تراخيص إعادة الغرس السارية في 18 مارس 2026 أو الممنوحة منذ ذلك التاريخ حتى آخر يوم من السنة الثامنة.^[11] ونُشر المرسوم في الجريدة الرسمية (Gazzetta Ufficiale) في 11 سبتمبر 2026.^[12] وقد عدّل مرسوم 2022 في مدد سريان التراخيص وفي الغرامات،^[13] ولم يغيّر القاعدة القائلة بعدم قابلية التراخيص للنقل، مع الاستثناءات المذكورة أعلاه.^[14]

وفي كل سنة تنشر الوزارة المساحة المتاحة للغرس الجديد؛ وفي 2026 ينظم الطلب المرسوم التوجيهي للوزارة الصادر في 28 نوفمبر 2025.^[15]

ماذا يسجّل سجل الكروم؟

يجب قيد كل وحدة كروم صالحة لعنب النبيذ في سجل الكروم الوطني (schedario viticolo)، الذي تمسكه الأقاليم عبر النظام الوطني للمعلومات الزراعية (SIAN).^[16] ويسند السجل إلى كل كرم صلاحيته لإنتاج عنب نبيذ DOCG وDOC وIGT، وهي فئات إيطالية للتسميات الجغرافية للنبيذ، استناداً إلى لوائح الإنتاج (disciplinari).^[16] وتديره الأقاليم.

فما يجوز لقطعة أن تنتجه يتوقف إذن على قيدها في السجل وعلى لائحة التسمية المعنية.

كيف تُفرض الضريبة على الأرض؟

يخضع نقل ملكية الأرض الزراعية إلى مشترٍ ليس coltivatore diretto ولا IAP لضريبة تسجيل بمعدل 15%؛ انظر «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا». وإذا شمل الشراء نشاطاً تجارياً، اختلفت المعاملة الضريبية وتوقفت على كيفية هيكلة النقل.

من يستطيع شراء عقار مع كروم؟

المواطن غير الأوروبي غير المقيم إقامة قانونية في إيطاليا لا يستطيع التصرف تصرفاً صحيحاً إلا حيث توجد معاملة بالمثل، وهو ما يتحقق منه الموثّق في كل حالة.^[17] ومواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية خارج هذه المسألة. وتنطبق على الأرض الزراعية القاعدة نفسها المنطبقة على العقارات الأخرى؛ انظر «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا».

ما الذي يُفحص قبل العرض؟

تتوقف الشفعة وتراخيص الغرس ومعاملة النشاط الزراعي على القطع والعقود المعنية. والفحوص المعتاد إجراؤها قبل العرض هي هذه:

– ملكية كل قطعة وإيجارها وأي صاحب حق شفعة؛

– التعريف المساحي للقطع وتصنيفها؛

– القيد في سجل الكروم والمساحة المغروسة وأي تراخيص مملوكة؛

– عمر الكروم وحالتها وصنفها؛

– التسميات التي يصلح لها الكرم؛

– العقود والعاملون والعضوية في تعاونية المرتبطة بالنشاط التجاري؛

– المعاملة الضريبية للطريقة المختارة لحيازة العقار.