Покупка фермерского дома в Тоскане: 8 проверок перед тем, как делать предложение

Представьте просмотр. Гравийная дорога, поворот, каменный дом с хозяйственными постройками и вид на долину. Просмотр показывает камень, свет и вид; всё остальное хранится в реестрах, актах и на земле. Ниже изложены восемь проверок, которые стоит начать до предложения, кто обычно их проводит и какие вопросы из них следуют. Это общая информация из открытых источников, не описывающая никакой конкретный объект.

Почему загородный дом — не то же самое, что квартира в городе?

Квартира — это, как правило, одно помещение в одном здании, куда ведёт общественная улица и которое обслуживается общественными коммуникациями. Фермерский дом часто представляет собой группу построек на нескольких участках. Старые тосканские фермерские дома нередко достраивали или делили на протяжении десятилетий, иногда неформально, и такой дом может зависеть от частной дороги, колодца или септика. Каждый из этих вопросов самостоятельный в правовом отношении, и у каждого своя запись в реестрах.

За пределами урбанизированных территорий региональный закон Тосканы также определяет, что можно делать с сельскими зданиями, включая изменение их сельскохозяйственного назначения.^[1] Он проводит границу по 15 апреля 2007 года: для сельских зданий, работы по которым начаты позднее этой даты, действуют более строгие ограничения на изменение сельскохозяйственного назначения.^[2] Что применимо к конкретному зданию, зависит от его даты, назначения и муниципального плана; это одна из причин спрашивать до предложения, а не после.

Восемь проверок ниже идут в том порядке, в каком юрист и технический специалист покупателя обычно сталкиваются с этими вопросами. Они не ранжированы: любая из них может изменить решение.

Какие это восемь проверок?

1. Соответствуют ли планы тому, что стоит на месте?

Здание описывают две записи: кадастровый план, который ведёт Агентство доходов, и строительное дело муниципалитета. Они отвечают на разные вопросы и исправляются разными процедурами, поэтому соответствие одной не доказывает соответствие другой.

Технический специалист сверяет то, что стоит на месте, с обеими до предложения, поскольку в акте должно быть указано, что кадастровые данные соответствуют фактическому состоянию, а для зданий, начатых после 17 марта 1985 года, — данные разрешения на строительство.

2. Есть ли самовольные работы?

В старых фермерских домах часто есть пристройки или переделки, выполненные без разрешения. Часть отклонений укладывается в допуски национального закона о строительстве,^[3] часть можно узаконить постфактум,^[4] а закон Тосканы предусматривает приказы о сносе для работ без разрешения.^[5]

Можно ли узаконить конкретную работу, какой ценой и за какое время — вопрос к техническому специалисту и юристу до подписания предварительного договора.

3. Есть ли подъезд, и на каком праве?

К фермерскому дому может вести общественная дорога или частная дорога, пересекающая чужие земли. Право пользоваться такой дорогой основано на документально оформленном праве прохода (servitù, сервитут: обременение одного участка в пользу другого) в правоустанавливающих документах или, в некоторых случаях, на законе — например, когда у участка нет выхода на общественную дорогу.^[6]

Проверяют, что сказано в документах, какие участки пересекает дорога и распространяется ли право на транспорт, а не только на пешеходов.

4. Откуда берутся вода и куда уходят стоки?

Вода может поступать из общественного водопровода, из колодца или из родника. В Тоскане владелец может пользоваться водой из бытового колодца на своей земле в пределах годовых объёмов, о новом колодце сообщают в компетентную службу в течение тридцати дней после окончания работ, а в некоторых зонах вместо этого требуется разрешение.^[7]

Сточные воды, не отводимые в общественную канализацию, требуют разрешения коммуны (comune, муниципалитета).^[8] Септики или баки Имхоффа с подпочвенным орошением или дренажной траншеей относятся к системам, которые описывает региональный регламент.^[8] Было ли то или иное устройство заявлено или разрешено, выясняют по документам и на месте, а не предполагают.

5. Что с отоплением, крышей и сертификатами?

В акте должен быть упомянут сертификат энергетической эффективности (APE, attestato di prestazione energetica) с приложенной копией.^[9] Сертификат действителен не более десяти лет при условии, что проводились обязательные проверки системы отопления.^[10]

Уведомление о пригодности для проживания (agibilità, подаваемое как SCA) не является условием продажи, но его отсутствие может служить основанием для претензий к продавцу.^[11] Состояние крыши и отопительного оборудования — технический вопрос, и его осматривает технический специалист.

6. Есть ли ограничения по наследию или ландшафту?

Значительная часть Тосканы находится под ландшафтной защитой, включая прибрежные полосы, берега озёр и рек, парки, леса и земли Апеннин выше 1200 метров.^[12] Работы там, меняющие облик места, как правило, требуют ландшафтного разрешения до начала,^[13] и задним числом оно, как правило, не выдаётся.^[14]

Здание, признанное объектом культурного интереса, может также быть предметом преимущественного права покупки государства, поэтому спрашивать нужно в коммуне и в Soprintendenza — государственном органе по охране наследия и ландшафта, а не полагаться на описание объекта.

7. Где проходят границы и какие права у соседей?

В сельской местности границы часто не совпадают с современной съёмкой, а кадастр служит идентификации и налогообложению, а не установлению границ. Сосед может обладать правами на объект, а объект — на землю соседа, которые акт прямо не описывает; сервитут, для которого нет видимых и постоянных сооружений, нельзя приобрести давностью пользования.^[15]

Технический специалист проходит границу по карте, а юрист читает правоустанавливающие документы на предмет обременений в обе стороны.

8. Кому что принадлежит?

Продавец должен иметь право продать объект целиком, а незавершённое наследство, при котором подписать должны все сонаследники, или зарегистрированная ипотека либо арест могут прервать цепочку правовых оснований. У фермерского дома с землёй часто несколько участков и несколько кадастровых записей, а продажа сельскохозяйственной земли может быть предметом преимущественного права арендатора-фермера или соседнего фермера.

Нотариус (notaio) проверяет реестры перед актом; юрист покупателя читает их раньше, чтобы увидеть, что покупатель действительно приобретёт.

Кто проводит проверки?

В большинстве сделок участвуют три роли, и они не взаимозаменяемы.

Юрист читает правоустанавливающие документы, реестры и предварительный договор и объясняет покупателю, что они означают. Здесь проверки 2, 3, 7 и 8 рассматриваются с точки зрения правовых последствий. Технический специалист (геометра, архитектор или инженер) сверяет здание с кадастровым планом и строительным делом, замеряет границы и осматривает конструкцию, крышу, водоснабжение, стоки и отопление. Отсюда начинаются проверки 1, 4, 5 и 6.

Нотариус принимает акт, устанавливает личность сторон, проверяет реестры и следит за тем, чтобы в акте были указаны сведения, которых требует закон. Нотариус не действует ни за одну из сторон. Состояние здания и его соответствие планам — дело технического специалиста покупателя. См. «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку».

Консультант на стороне покупателя не заменяет ни одну из этих трёх ролей. Каждую проблему дешевле выявить до подписания предварительного договора, чем после, поэтому проверки начинают до предложения.

Что стоит спросить до предложения?

Вот вопросы, которые стоит задать до того, как делать предложение:

– Совпадает ли кадастровый план со зданием, как оно стоит, и совпадает ли здание с разрешениями в муниципальном деле?

– Выполнялись ли работы без разрешения и, если да, были ли они узаконены и что осталось?

– Что сказано в правоустанавливающих документах о подъезде и распространяется ли право прохода на транспорт?

– Откуда берётся вода, а если из колодца или родника — было ли это заявлено? Куда уходят сточные воды, разрешён ли сброс и обслуживается ли система?

– Есть ли у дома действующий сертификат энергетической эффективности и что известно об отоплении и крыше?

– Входит ли объект или его часть в ландшафтную зону или признан ли он объектом культурного интереса?

– Совпадает ли граница на местности с картой и есть ли у какого-либо соседа право на объект или у объекта право на его землю?

– Является ли продавец единственным собственником каждого участка в продаже, есть ли наследники, которые должны подписать, и зарегистрирована ли ипотека или иное обременение?

– Применяется ли к земле какое-либо преимущественное право покупки?

– Можно ли использовать здания так, как сейчас, или изменять их назначение по региональным правилам для сельской территории?

Запрос

Рассматриваете загородный дом? Принесите нам свои вопросы до того, как делать предложение. Запросы рассматриваются в конфиденциальном порядке. Отправить запрос →