|

Сельские здания и изменение назначения в Тоскане: что разрешает и что требует региональный закон

По региональному закону Тосканы 65/2014 вся земля вне урбанизированной территории — сельская территория, а особая часть закона определяет, что можно делать со зданиями на ней, включая фермерские дома, амбары и хозяйственные постройки. Закон проводит границу на 15 апреля 2007 года: для зданий, работы по которым начались после этой даты, изменение сельскохозяйственного назначения не допускается для хозяйственной постройки, а для сельского жилого здания — не менее двадцати лет со дня завершения. Для более ранних зданий изменение возможно лишь в оговорённых случаях и связано с соглашением с муниципалитетом. Что разрешено на конкретном объекте, зависит от того, как его классифицируют муниципальные планировочные документы, от его правового статуса и от любых ограничений.

Автор: The Tuscan Editorial

Представьте старый амбар на краю поля: крыша цела, стены толстые, а покупатель уже видит в нём дом. Прежде чем увидеть дом, закон спрашивает, когда начались работы на здании и для чего оно используется сегодня.

В статье изложено, что предусматривают Региональный закон 65/2014 и его исполнительный регламент, в редакции, размещённой в собрании нормативных актов Regione Toscana по состоянию на 30 сентября 2026 года.[1][2] Какое-либо конкретное здание статья не оценивает.

Что такое сельская территория?

Закон определяет сельскую территорию как сельскохозяйственные и лесные зоны, определённые в планировочных документах, сельские поселения-ядра, зоны высокой естественности и иные зоны, которые, размещая несельскохозяйственные функции, не являются урбанизированной территорией.[3] В любом случае всё, что находится за пределами урбанизированной территории, считается сельской территорией.[4] Муниципальные планировочные документы регулируют застройку на сельской территории, включая здания несельскохозяйственного назначения.[5]

Поэтому область действия правил, изложенных в этой статье, определяется не только тем, что представляет собой здание, но и тем, где оно расположено. Правила говорят об edificio rurale — сельском здании, включая жилое, — и об annesso agricolo — сельскохозяйственной хозяйственной постройке.[6]

Что можно делать, не меняя сельскохозяйственное назначение?

Если программы хозяйства нет, закон допускает на сельских зданиях, сохраняющих сельскохозяйственное назначение, ряд работ: капитальный ремонт, реставрацию и консервативную реставрацию, консервативную реконструкцию, работы на принадлежностях (pertinenze), устранение архитектурных барьеров, работы по энергоэффективности, увеличение объёма, реконструкцию с восстановлением, восстановление обрушенных или снесённых зданий, замену, а также бассейны и спортивные сооружения.[7] Условия: работы не меняют сельскохозяйственное назначение, сохраняется характер исторической постройки и соблюдаются пределы и условия планировочных документов.[7]

Часть этих работ (увеличение объёма до 100 куб. м на одно сельское жилище и переносы объёмов) зарезервирована за профессиональным фермером.[8] Перечень отсылает к категориям работ других статей того же закона, которые здесь не воспроизводятся;[9] строительные основания описаны в статье «CILA, SCIA, разрешение на строительство и ландшафтное разрешение».

Здание на сельской территории, назначение которого уже не сельскохозяйственное, рассматривается отдельно. Закон допускает текущий ремонт, капитальный ремонт и консервативную реставрацию без разделения единиц, а также работы по устранению барьеров.[10] Дополнительные работы, включая те, что делят единицы, увеличение объёма, реконструкцию, замену и бассейны, допускаются только там, где муниципальные планировочные документы прямо их предусматривают и всегда при условии сохранения характера исторической постройки.[11]

Почему важно 15 апреля 2007 года?

Пределы изменения сельскохозяйственного назначения зависят от даты. Это 15 апреля 2007 года — день, который сам закон определяет как день вступления в силу регламента от 9 февраля 2007 года.[12][13] Этот регламент применял главу о сельской территории прежнего регионального закона.[13] Регламент 2016 года отменил его со вступлением в силу нового регламента;[14] в преамбуле нового регламента указано, что установленные им минимальные площади воспроизводят площади регламента 2007 года.[15]

Случаев три. Хозяйственные постройки (annessi agricoli), работы по которым начались после 15 апреля 2007 года, не могут менять сельскохозяйственное назначение.[16] Если назначение изменено в отступление от сельскохозяйственного, применяется статья закона о работах, выполненных без разрешения на строительство, в полном отступлении от него или с существенными изменениями;[16] она предусматривает приказ о сносе, а при его неисполнении — приобретение объекта муниципалитетом.[17]

Сельские жилые здания, работы по которым начались после 15 апреля 2007 года, не могут менять сельскохозяйственное назначение в течение не менее двадцати лет со дня завершения.[18] Сельские здания, включая жилые, работы по которым начались до 15 апреля 2007 года, могут менять назначение на условиях, изложенных ниже, в разделах о программе хозяйства и о работах, влекущих изменение назначения, с учётом положений уже подписанных atti d’obbligo (актов обязательств) и при условии, что фактическое состояние легитимно.[12]

Закон отсчитывает дату по началу работ, а не по дате кадастровой записи или последнего основания. Документы, показывающие начало работ и легитимность состояния, — это строительное дело и кадастровые записи; статья «Кадастр и строительное дело: две записи, две цели» объясняет, что фиксирует каждая из них, а здесь ни одно здание по дате не классифицируется.

Как программа хозяйства открывает путь к изменению назначения?

Для хозяйственных зданий, включая имеющие историческую ценность, закон допускает изменение сельскохозяйственного назначения после утверждения программы хозяйства.[19] Установлены два условия.[19] Первое: нет альтернативы, позволяющей вернуть здание к сельскохозяйственному использованию.[19] Второе: в производстве сохраняются минимальные площади хозяйства, превышающие установленные в PTC или PTCM, а при их отсутствии — в регламенте.[19] Муниципальные планировочные документы должны содержать инвентаризацию и классификацию зданий и комплексов исторической ценности и специально регулировать работы, связанные с изменением назначения.[20] Граница 2007 года по-прежнему действует: положение начинается словами «без ущерба для ст. 81», статьи, устанавливающей эту границу.[21]

О первом условии. Регламент в статье, введённой в 2023 году, предусматривает, что отсутствие альтернатив включает отсутствие жилищных потребностей профессионального фермера, помогающих ему членов семьи и постоянных работников, занятых в сельском хозяйстве, при условии сохранения минимального имущества хозяйства, необходимого для обычного ведения дел, и документального подтверждения фактического неиспользования зданий.[22] Соглашение между муниципалитетом и фермером должно включать обязательство не возводить новые сельские здания, функцию которых могли бы выполнять здания, меняющие назначение, на срок действия программы.[22]

О втором. Если план координации провинции или метрополитенского города минимальных площадей не устанавливает, их определяет регламент.[23] Они составляют от 0,8 га до 30 га, в зависимости от культуры.[23]

КультураМинимальная площадь
Специализированные цветоводческие и питомниковые культуры0,8 га (0,6 га, если не менее половины культур защищено теплицами)
Специализированные виноградники и плодовые сады3 га
Специализированные оливковые рощи и орошаемая пашня4 га
Пашня, пашня с деревьями, луг, орошаемый луг6 га
Каштановые рощи для плодов, лесные плантации, возделываемые трюфельные угодья10 га
Прочие лесные и приравненные земли, пастбище, пастбище с деревьями и кустарником30 га

Для органических хозяйств, внесённых в региональный реестр, эти площади сокращаются на 30 процентов.[24] Если в хозяйстве земли с разными культурами, минимум достигнут, когда сумма отношений площади каждой культуры к её собственному минимуму не меньше единицы.[25]

Что такое программа хозяйства и как её утверждают?

Программу хозяйства, PAPMAA, составляет фермер, а её утверждение — предварительное условие для зависящих от неё строительных оснований.[26] Муниципалитет созывает конференцию служб для проверки соответствия и получения необходимых заключений, включая заключение провинции или метрополитенского города о соответствии PTC или PTCM и заключение Региона о согласованности агрономического содержания со строительными работами.[27] Исполнение обеспечивается соглашением или односторонним актом обязательств, регистрируемым и вносимым в реестры за счёт заявителя силами муниципалитета.[28]

Акт включает, среди прочего, обязательство выполнить работы по программе, не отчуждать землю отдельно от сельских зданий, производственную мощность которых она обеспечивает (если только она не компенсирована вновь приобретённой землёй), поддерживать принадлежности зданий, непригодных для сельского хозяйства, не менять назначение зданий, необходимых для хозяйства, в течение срока действия программы и подчиняться штрафам, предусмотренным соглашением.[29] Программа действует десять лет с даты утверждения муниципалитетом.[30]

Регламент предусматривает, что программа подаётся в муниципалитет через SUE, единое строительное окно муниципалитета, в том числе с использованием информационной системы ARTEA (региональное агентство по выплатам в сельском хозяйстве), а муниципалитет запрашивает заключение Региона по предоставляемой Регионом форме.[31] Регион публикует формы: письмо муниципалитета с запросом заключения и шаблон подачи программы (страница Региона Тоскана, обновлена 3 января 2025 года).[32]

Что требуют строительные работы, влекущие изменение назначения?

У статьи закона о самих работах несколько основных положений. Изменение сельскохозяйственного назначения сельских зданий допускается, только если муниципальные планировочные документы прямо его предусматривают и регулируют.[33] Строительные работы обусловлены подписанием соглашения или одностороннего акта обязательств, регистрируемого и вносимого в реестры муниципалитетом за счёт заявителя.[33] Он определяет зоны принадлежностей зданий или отдельных единиц.[33] Работы должны соблюдать типологические, формальные и конструктивные признаки зданий исторической ценности.[33]

Если работы предполагают снос и восстановление сельскохозяйственных построек, они не могут увеличивать законно существующую застраиваемую площадь, с учётом дополнительных ограничений муниципальных документов.[34] Строительные проекты определяют периметр, размер и тип зон принадлежностей в согласии с системой природных и рукотворных элементов ландшафта и закрепляют каждую зону за зданием или единицей.[35] Их общая площадь — вся часть сельской территории, связанная с изменением назначения, и обязательства по улучшению и содержанию окружающей среды из соглашения лежат на ней.[35]

Затем важен размер зоны принадлежностей. Если она составляет один гектар или более, собственники берут в соглашении обязательство выполнить работы по улучшению окружающей среды и предоставляют надлежащие гарантии.[36] Если стоимость этих работ за первые десять лет по ценам на момент оформления основания ниже платежей, установленных для меньших площадей, разницу должны уплатить муниципалитету.[36] Если она менее одного гектара, вместо соглашения собственники уплачивают платежи, устанавливаемые муниципалитетом на улучшение окружающей среды и ландшафта сельской территории, не ниже максимальной ставки для реконструкции зданий и не выше минимальной ставки для нового строительства.[37] Платежи и обязательства заменяют платежи за урбанизацию.[38]

При определении пятилетней стратегической рамки оперативного плана муниципалитеты учитывают здания, изменившие сельскохозяйственное назначение за предыдущие пять лет, с подсчётом «дерурализованной» застраиваемой площади (deruralizzazione — так в тосканской практике называют изменение назначения здания с уходом от сельского хозяйства).[39]

Каково легитимное назначение сельского здания?

Закон гласит, что легитимное назначение здания или единицы — то, которое следует из названной в нём документации, «без ущерба для ст. 83 для зданий на сельской территории».[40] Региональный закон 2025 года заменил части статьи о легитимном назначении и добавил другие, в частности об изменении назначения между функциональными категориями в урбанизированных зонах A, B и C, и добавил переходную статью; правило для зданий на сельской территории осталось прежним.[41]

Статья о границе 2007 года отсылает к статье о работах без разрешения на строительство, если назначение изменено с нарушением от сельскохозяйственного.[16] Эта статья здесь дальше не описывается; положение работ, выполненных без надлежащего основания, и записи, показывающие правовое состояние здания, составляют предмет статьи «Кадастр и строительное дело: две записи, две цели».

Что статья не охватывает?

Статья не охватывает муниципальные планы (стратегические и оперативные планы, решающие, может ли конкретное здание менять назначение), планы координации провинций, которые могут устанавливать более высокие минимальные площади, налогообложение изменения назначения или сельских зданий, кадастровые категории, ландшафтные разрешения и разрешения по культурному наследию, а также национальные нормы об изменении назначения.[42] Они зависят от муниципалитета и объекта. Муниципальные планы, планы провинциальной координации и ограничения дополняют описанный здесь региональный текст, а положение любого здания зависит от его собственных документов. О виноградниках и сельскохозяйственных землях см. «Покупка виноградарского поместья»; о процедурах для строительных работ — «CILA, SCIA, разрешение на строительство и ландшафтное разрешение».

Часто задаваемые вопросы

Что означает дата 15 апреля 2007 года в тосканских правилах о сельской территории?
Это дата, названная в ст. 81 L.R. 65/2014, когда вступил в силу Регламент 5/R/2007.[12][13] Если работы начались после неё: хозяйственные постройки не могут менять сельскохозяйственное назначение,[16] а сельские жилища — не менее двадцати лет со дня завершения.[18] Здания, работы по которым начались до неё, могут менять назначение на условиях статей 82 и 83.[12]
Может ли сельское здание в Тоскане изменить сельскохозяйственное назначение?
Только в случаях и на условиях статей 81–83: работы должны были начаться до 15 апреля 2007 г.;[12] изменение должно быть прямо предусмотрено муниципальными планировочными документами (ст. 83)[33] либо следовать за утверждённой программой хозяйства, когда нет альтернативного использования в сельском хозяйстве (ст. 82);[19] требуется соглашение с муниципалитетом или платёж, если зона принадлежностей менее одного гектара.[33][37]
Что такое PAPMAA?
Многолетняя программа улучшения хозяйства по ст. 74 L.R. 65/2014.[43] Она действует десять лет с даты утверждения и обеспечивается соглашением или односторонним актом обязательств с муниципалитетом.[30][28] Её утверждение — предварительное условие для зависящих от неё строительных оснований.[26]
Кто решает, может ли конкретный фермерский дом изменить назначение?
Муниципалитет — через свои планировочные документы и процедуру статей 82 и 83, с заключениями, которых требует закон. Региональный закон задаёт рамки. Статья такой оценки не даёт.
Какая минимальная площадь земли должна оставаться в производстве?
Установленная планом координации провинции или метрополитенского города, а если она не установлена — площади из ст. 5 Регламента 63/R/2016 (например, 3 гектара специализированного виноградника или сада либо 4 гектара специализированной оливковой рощи).[23]
Заменяет ли изменение назначения платежи за урбанизацию?
По ст. 83 п. 6 платежи и обязательства из соглашения заменяют платежи за урбанизацию.[38]

Примечания к статье

  1. Региональный закон Тосканы № 65/2014 «Norme per il governo del territorio» (10 ноября 2014 года), ст. 64–84 о сельской территории. ↩︎
  2. Регламент 63/R/2016 (DPGR от 25 августа 2016 г. № 63/R), исполнительный регламент к ст. 84. ↩︎
  3. Региональный закон 65/2014, ст. 64: определение. ↩︎
  4. Региональный закон 65/2014, ст. 64 п. 2: всё, что находится за пределами урбанизированной территории в смысле ст. 4. ↩︎
  5. Региональный закон 65/2014, ст. 64 п. 5: муниципальные планировочные документы и здания несельскохозяйственного назначения. ↩︎
  6. Региональный закон 65/2014, статьи 81–83: термины edificio rurale и annesso agricolo. ↩︎
  7. Региональный закон 65/2014, ст. 71 п. 1: перечень работ. ↩︎
  8. Региональный закон 65/2014, ст. 71 пп. 1-bis и 2: увеличение объёма до 100 куб. м на одно сельское жилище и переносы объёмов зарезервированы за профессиональным фермером. ↩︎
  9. Региональный закон 65/2014, категории работ: статьи 134–136. ↩︎
  10. Региональный закон 65/2014, ст. 79 п. 1: допускаемые работы (здания с уже несельскохозяйственным назначением). ↩︎
  11. Региональный закон 65/2014, ст. 79 п. 2: дополнительные работы только там, где муниципальные документы прямо их предусматривают. ↩︎
  12. Региональный закон 65/2014, ст. 81: п. 1 (15 апреля 2007 года названо датой вступления в силу регламента 5/R); п. 2 (работы, начатые до 15 апреля 2007 года: статьи 82 и 83, atti d'obbligo, легитимное состояние). ↩︎
  13. DPGR от 9 февраля 2007 г. № 5/R, применявший главу о сельской территории L.R. 1/2005. ↩︎
  14. Регламент 63/R/2016, ст. 15 (отмена). ↩︎
  15. Преамбула 63/R/2016 (минимальные площади воспроизводят площади 5/R/2007). ↩︎
  16. Региональный закон 65/2014, ст. 81 п. 1: хозяйственные постройки; при изменении назначения в отступление от сельскохозяйственного применяется ст. 196. ↩︎
  17. Региональный закон 65/2014, ст. 196: работы без разрешения на строительство, в полном отступлении от него или с существенными изменениями: приказ о сносе и приобретение объекта муниципалитетом. ↩︎
  18. Региональный закон 65/2014, ст. 81 п. 3: двадцать лет со дня завершения. ↩︎
  19. Региональный закон 65/2014, ст. 82: изменение назначения после утверждения программы; два условия. ↩︎
  20. Региональный закон 65/2014, ст. 82 п. 2: инвентаризация и классификация зданий исторической ценности. ↩︎
  21. Региональный закон 65/2014, ст. 82: начальные слова «без ущерба для ст. 81». ↩︎
  22. Регламент 63/R/2016, ст. 13-ter, введённая в 2023 г. (отсутствие альтернатив). ↩︎
  23. Регламент 63/R/2016, ст. 5: минимальные площади. ↩︎
  24. Регламент 63/R/2016, ст. 5 п. 2: сокращение на 30 процентов для органических хозяйств, внесённых в региональный реестр. ↩︎
  25. Регламент 63/R/2016, ст. 5 п. 3: сумма отношений. ↩︎
  26. Ст. 74 L.R. 65/2014, пп. 1 и 2: утверждение — предварительное условие. ↩︎
  27. Ст. 74 L.R. 65/2014, п. 4: конференция служб. ↩︎
  28. Ст. 74 L.R. 65/2014, п. 5: соглашение или односторонний акт обязательств. ↩︎
  29. Ст. 74 L.R. 65/2014, п. 6: содержание акта. ↩︎
  30. Ст. 74 L.R. 65/2014, п. 7: десять лет. ↩︎
  31. Регламент 63/R/2016, ст. 7 пп. 1 и 2: подача через SUE и ARTEA; заключение Региона. ↩︎
  32. Формы: Regione Toscana, страница обновлена 3 января 2025 г. ↩︎
  33. Региональный закон 65/2014, ст. 83 п. 1: прямое предусмотрение; соглашение. ↩︎
  34. Региональный закон 65/2014, ст. 83 п. 2: снос и восстановление. ↩︎
  35. Региональный закон 65/2014, ст. 83 п. 3: зоны принадлежностей. ↩︎
  36. Региональный закон 65/2014, ст. 83 п. 4: от одного гектара. ↩︎
  37. Региональный закон 65/2014, ст. 83 п. 5: менее одного гектара; платежи. ↩︎
  38. Региональный закон 65/2014, ст. 83 п. 6: замена платежей за урбанизацию. ↩︎
  39. Региональный закон 65/2014, ст. 83 п. 7: пятилетняя стратегическая рамка. ↩︎
  40. Региональный закон 65/2014, ст. 99 п. 4, отсылающий к документации по ст. 133 п. 7-bis, «без ущерба для ст. 83 для зданий на сельской территории». ↩︎
  41. Региональный закон 51/2025 (заменил пп. 2 и 3 ст. 99, вставил пп. 2-bis, 2-ter и 3-bis и добавил переходную ст. 252-septies). ↩︎
  42. Национальный строительный акт — DPR 380/2001. ↩︎
  43. Ст. 74 L.R. 65/2014 (PAPMAA). ↩︎
  44. Национальный совет нотариата. ↩︎

Источники

Последняя проверка . Официальные и первичные источники; названия приведены на языке оригинала.

О Журнале

The Tuscan Editorial

Редакция The Tuscan

Каждая статья опирается на официальные тексты и опубликованные разъяснения и сверяется с нормами, действующими на дату, указанную в её начале.

← Назад в журнал