شراء بيت ريفي في توسكانا: 8 فحوص قبل تقديم العرض

تخيّل المعاينة. طريق من الحصى، ومنعطف، وبيت من الحجر تحيط به ملحقاته، وإطلالة على الوادي. تُظهر المعاينة الحجر والضوء والمنظر؛ أما الباقي فتحتفظ به السجلات والعقود والأرض. وفيما يلي ثمانية فحوص ينبغي الشروع فيها قبل تقديم العرض، ومن يجريها عادة، والأسئلة التي تنتج عنها. والمقال معلومات عامة من مصادر علنية، ولا يصف أي عقار بعينه.

لماذا لا يشبه البيت الريفي شقة في المدينة؟

الشقة هي في العادة وحدة واحدة داخل مبنى واحد، يُصل إليها من شارع عام وتخدمها مرافق عامة. أما البيت الريفي فكثيراً ما يكون مجموعة مبانٍ على عدة قطع. وكثيراً ما جرى توسيع البيوت الريفية التوسكانية القديمة أو تقسيمها على مدى عقود، أحياناً بصورة غير رسمية، وقد يعتمد البيت على طريق خاص أو بئر أو خزان تعفين. وكل من هذه مسألة مستقلة قانونياً، ولكل منها سجله.

وخارج المناطق الحضرية، يحكم القانون الإقليمي لتوسكانا ما يجوز فعله بالمباني الريفية، بما في ذلك تغيير استعمالها الزراعي.^[1] ويضع القانون الإقليمي حدّاً عند 15 أبريل 2007: فالمباني الريفية التي بدأت أعمالها بعد هذا التاريخ تخضع لقيود أشد على تغيير الاستعمال الزراعي.^[2] وما ينطبق على مبنى بعينه يتوقف على تاريخه واستعماله والمخطط البلدي، وهذا أحد أسباب السؤال قبل العرض لا بعده.

وتتبع الفحوص الثمانية أدناه الترتيب الذي يواجه به محامي المشتري وفنّيه هذه المسائل عادة. وهي غير مرتبة بحسب الأهمية: فأي منها قد يغيّر القرار.

ما الفحوص الثمانية؟

1. هل تطابق المخططات ما هو قائم؟

يصف المبنى سجلان: المخطط العقاري الذي تمسكه وكالة الإيرادات، وملف البناء لدى البلدية. وهما يجيبان عن سؤالين مختلفين ويُصحَّحان بإجراءين مختلفين، فالتطابق مع أحدهما لا يثبت التطابق مع الآخر.

ويقارن الفني ما هو قائم بالسجلين قبل العرض، لأن العقد يجب أن يذكر أن البيانات العقارية تطابق الحالة الفعلية، وأن يورد بيانات رخصة البناء للمباني التي بدأ تشييدها بعد 17 مارس 1985.

2. هل توجد أعمال غير مرخّصة؟

كثيراً ما تحمل البيوت الريفية القديمة إضافات أو تحويلات أُنجزت دون رخصة. بعض المخالفات يدخل في هوامش التسامح في قانون البناء الوطني،^[3] وبعضها يمكن تسويته بعد وقوعه،^[4] ويتيح قانون توسكانا أوامر هدم للأعمال بلا رخصة.^[5]

وهل يمكن تسوية عمل معين، وبأي كلفة وفي أي مدة، سؤال للفني والمحامي قبل توقيع العقد التمهيدي.

3. هل يوجد مدخل، وبأي حق؟

قد يُوصل إلى البيت الريفي بطريق عام أو بطريق خاص يعبر أراضي الغير. ويقوم حق استعمال الطريق على حق مرور موثّق (servitù، أي حق ارتفاق: عبء على قطعة أرض لمصلحة قطعة أخرى) في سندات الملكية، أو في بعض الحالات على القانون، كأن لا يكون للقطعة مخرج إلى طريق عام.^[6]

والفحص هو ما تقوله السندات، وأي القطع يعبرها الطريق، وهل يشمل الحق المركبات لا المشاة وحدهم.

4. من أين يأتي الماء وإلى أين يذهب الصرف؟

قد يأتي الماء من شبكة المياه العامة أو من بئر أو من نبع. وفي توسكانا يجوز للمالك استعمال ماء بئر منزلية في أرضه ضمن حدود حجمية سنوية، ويُبلَّغ عن البئر الجديدة إلى الجهة المختصة خلال ثلاثين يوماً من انتهاء الأعمال، ويُشترط في بعض المناطق ترخيص بدلاً من ذلك.^[7]

أما مياه الصرف التي لا تذهب إلى المجاري العامة فتحتاج إلى ترخيص من البلدية (comune).^[8] وتدخل خزانات التعفين أو خزانات إمهوف مع الري تحت السطحي أو الخندق ضمن الأنظمة التي تصفها اللائحة الإقليمية.^[8] وهل أُعلن عن بئر أو نظام معين أو رُخّص به يُعرف من الملف ومن الموقع، ولا يُفترض.

5. ماذا عن التدفئة والسقف والشهادات؟

يجب أن يشير العقد إلى شهادة الأداء الطاقي (APE، attestato di prestazione energetica) وأن تُرفق به نسخة منها.^[9] والشهادة صالحة حتى عشر سنوات، بشرط احترام الفحوص الإلزامية لنظام التدفئة.^[10]

وإشعار الصلاحية للسكن (agibilità، ويُقدَّم بصيغة SCA) ليس شرطاً للبيع، لكن غيابه قد يكون أساساً لمطالبات ضد البائع.^[11] وحالة السقف ومعدات التدفئة مسألة فنية، ويعاينها الفني.

6. هل توجد قيود تراثية أو مناظر طبيعية؟

تخضع أجزاء واسعة من توسكانا لحماية المناظر الطبيعية، ومنها الشريط الساحلي وضفاف البحيرات والأنهار والمتنزهات والغابات وأراضي الأبنين فوق 1200 متر.^[12] والأعمال فيها التي تغيّر المكان تحتاج عموماً إلى ترخيص مناظر طبيعية قبل البدء،^[13] ولا يُمنح عموماً بعد وقوعها.^[14]

وقد يحمل المبنى المعلن ذا أهمية ثقافية حقاً للدولة في الشفعة، ولذلك يُسأل في البلدية وفي Soprintendenza، أي السلطة الحكومية المعنية بحماية التراث والمناظر الطبيعية، لا في وصف الإعلان.

7. أين الحدود، وماذا يملك الجيران؟

كثيراً ما لا تطابق حدود العقارات الريفية المسح الحديث، والسجل العقاري يخدم تحديد الهوية والضريبة لا تثبيت الحدود. وقد يملك الجار حقوقاً على العقار، أو العقار على أرض الجار، لا يصفها العقد بوضوح؛ ولا يُكتسب حق ارتفاق بالتقادم إن لم تكن له أعمال ظاهرة ودائمة.^[15]

ويسير الفني على الحدود بمقارنتها بالخريطة، ويقرأ المحامي السندات بحثاً عن الأعباء في الاتجاهين.

8. من يملك ماذا؟

يجب أن يكون للبائع حق بيع العقار كله، وقد تقطع سلسلة السندات تركةٌ غير مكتملة يجب أن يوقّع فيها جميع الورثة، أو رهنٌ أو حجزٌ مسجّل. وكثيراً ما يضم البيت الريفي ذو الأرض عدة قطع وعدة قيود عقارية، وقد يكون بيع الأرض الزراعية محلاً لحق شفعة للمزارع المستأجر أو المزارع المجاور.

ويتحقق الموثّق (notaio) من السجلات قبل العقد؛ ويقرؤها محامي المشتري قبل ذلك، ليرى ما سيكتسبه المشتري فعلاً.

من يجري الفحوص؟

تظهر في معظم الصفقات ثلاثة أدوار، وهي ليست قابلة للتبادل.

المحامي يقرأ سندات الملكية والسجلات والعقد التمهيدي، ويبيّن للمشتري معناها. وهنا تُقرأ الفحوص 2 و3 و7 و8 من حيث أثرها القانوني. والفني (جيومترا أو مهندس معماري أو مهندس) يقارن المبنى بالمخطط العقاري وملف البناء، ويقيس الحدود، ويعاين الهيكل والسقف والماء والصرف والتدفئة. ومنه تبدأ الفحوص 1 و4 و5 و6.

والموثّق يتلقى العقد، ويتحقق من هوية الأطراف، ويفحص السجلات، ويحرص على أن تكون في العقد البيانات التي يشترطها القانون. والموثّق لا يعمل لمصلحة أي من الطرفين. أما حالة المبنى ومطابقته للمخططات فمن شأن فني المشتري. انظر «التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة».

ومستشار في جانب المشتري لا يحلّ محل أي من هذه الأدوار الثلاثة. وكل مسألة أرخص تحديداً قبل توقيع العقد التمهيدي منها بعده، ولهذا تبدأ الفحوص قبل العرض.

ما الذي ينبغي أن تسأل عنه قبل تقديم العرض؟

هذه هي الأسئلة التي تُطرح قبل تقديم العرض:

– هل يطابق المخطط العقاري المبنى القائم، وهل يطابق المبنى التراخيص في ملف البلدية؟

– هل أُجري أي عمل دون رخصة، وإن كان، فهل سُوّيت أوضاعه، وما الذي بقي؟

– ماذا تقول السندات عن المدخل، وهل يشمل حق المرور المركبات؟

– من أين يأتي الماء، وإن كان من بئر أو نبع فهل أُعلن عنه؟ وإلى أين تذهب مياه الصرف، وهل التصريف مرخّص والنظام مصان؟

– هل للبيت شهادة أداء طاقي سارية، وماذا يُعرف عن التدفئة والسقف؟

– هل العقار أو جزء منه داخل منطقة مناظر طبيعية، أو معلن ذا أهمية ثقافية؟

– هل تطابق الحدود على الأرض الخريطة، وهل لأي جار حق على العقار أو للعقار حق على أرضه؟

– هل البائع المالك الوحيد لكل قطعة في البيع، وهل هناك ورثة يجب أن يوقّعوا، وهل هناك رهن أو عبء آخر مسجّل؟

– هل ينطبق على الأرض أي حق شفعة؟

– هل يجوز استعمال المباني كما هي الآن، أو تغيير استعمالها، بموجب القواعد الإقليمية للإقليم الريفي؟

تواصل

هل تفكرون في بيت ريفي؟ أحضروا إلينا أسئلتكم قبل تقديم العرض. تُعالَج الاستفسارات بسرية. أرسلوا استفساراً ←