التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة

تخيّل الزيارة الثانية. الضوء جميل، والحجر دافئ، وقد وضع المالك القهوة على الشرفة. لا شيء في المكان يوحي بمشكلة. أما ما هو مكتوب في السجلات والعقود فلا يُرى من هناك.

لماذا قد يواجه بيتٌ يبدو سليماً مشكلات؟

كثيراً ما جرى توسيع بيوت المزارع التوسكانية القديمة أو تقسيمها أو تعديلها على مدى عقود، وأحياناً بصورة غير رسمية. وقد يختلف عندئذ ما هو قائم على الأرض عن سجلَّين في آن واحد: السجل المحفوظ في Catasto، أي السجل المساحي، وملف البناء لدى البلدية الذي يدوّن ما جرى الترخيص به. وهما مسألتان منفصلتان، ولكل منهما معالجتها.

ويعني عدم المطابقة المساحية أن المخطط المساحي وفئة العقار في السجل المساحي لم يعودا يطابقان المبنى. وتتم معالجته بتحديث السجل المساحي، أي بتقديم DOCFA يعدّه فني. وهذا يغيّر السجل، لا الوضع العمراني.

أما عدم المطابقة العمرانية فمعناه أن المبنى يختلف عن تراخيصه. ومن المعالجات الممكنة accertamento di conformità وقواعد التسامح في قانون البناء، وقد عدّلها في عام 2024 مرسوم «Salva Casa».^[1][2] ويضع القانون تسامحاً عاماً بنسبة 2%، وتسامحاً متدرجاً بين 2% و6% بحسب المساحة للأعمال المنجزة حتى 24 مايو 2024.^[2] وتُلخَّص هذه الحدود هنا للاستئناس فقط، وينبغي أن يؤكدها محامٍ. أما «stato legittimo»، أي الوضع المشروع للعقار، فيُثبَّت من الترخيص الأصلي وسندات الملكية اللاحقة.^[3]

ما الذي يجب أن يقوله العقد عن المبنى؟

يربط القانون صحة العقد ببيانات محددة لا بمعاينة عامة. وهذه البيانات مجموعتان، واحدة لكل سجل.

ففي السجل المساحي، يجب أن يتضمن العقد التعريف المساحي والإحالة إلى المخططات المودَعة فيه، مع إقرار أصحاب الحقوق بأن المخططات تطابق الحالة الراهنة، أو إفادة من فني. وإذا غابت هذه فالعقد باطل.^[4] ويحدد الموثّق أصحاب الحقوق المساحية ويطابقهم مع سجلات العقارات.^[4] ويمكن في بعض الحالات تدارك غياب البيان بعقد مؤكِّد، ما لم يكن ناجماً عن غياب المخططات أو عدم مطابقتها.^[5]

أما في البناء فالقاعدة تشمل كل ما بدأ بعد 17 مارس 1985: يجب أن يذكر العقد بيانات رخصة البناء بناءً على إقرار البائع.^[6] وإلا فهو باطل ولا يجوز إبرامه.^[6] وقد وصفت محكمة النقض الإيطالية، منعقدةً بدوائرها المجتمعة، هذا البطلان العمراني بأنه «نصي»: فالعقد صحيح إذا ذكر سنداً حقيقياً يمكن الإحالة إليه، أياً كانت المطابقة الفعلية للمبنى.^[7] ويقع البطلان عندما يغيب السند، كما في وحدة مستقلة بلا ترخيص.^[7] أما البطلان المساحي فقد قضت المحكمة بأنه شكلي.^[8]

والمخالفة العمرانية أو المساحية لا تمنع دائماً من توقيع العقد. لكنها قد تمنح المشتري دعوى ضد البائع، وتكلّف مالاً لتسويتها، وتؤثر في الرهن أو التأجير أو إعادة البيع لاحقاً. ولا يلتزم الموثّق بمعاينة المبنى، لكن عليه واجب إعلام الأطراف. وتستغرق التسوية وقتاً وكلفة، ويسهل تقديرهما قبل توقيع العقد التمهيدي أكثر مما يسهل عند مكتب الموثّق.

وثمة وثيقة أخرى تستحق الذكر. فمنذ إصلاح مادة قانون البناء المتعلقة بها، تُثبَّت صلاحية السكن بالإخطار المصدَّق، أي segnalazione certificata di agibilità (SCA).^[9] وبحسب ورقة توثيقية، لا يبطل غيابه العقد بذاته، لكنه قد يشكّل إخلالاً من البائع، وعلى الموثّق إعلام الأطراف.^[10]

ما البناء المخالف فعلاً؟

هذه فئة مختلفة وأشد جسامة من عدم المطابقة المساحية: بناء أُنجز دون ترخيص، أو بانحراف جوهري عنه، ولا يشمله condono، أي عفو البناء. وقد يفضي بحسب طبيعته إلى أمر بالهدم أو غرامة، وقد يجعل بيع العقار شديد الصعوبة إلى أن يُحل الأمر.

ويتوقف ما إذا كان يمكن تسوية المخالفة وبأي شروط على القانون النافذ وقت تنفيذ الأعمال وعلى القواعد الحالية. وعادة يُجري هذا التقييم فني ومحامٍ معاً. ولكل عقار ملفه الخاص، والحدود والاجتهادات القضائية المذكورة هنا تتغير.

ماذا يحدث إذا توفي المالك وخلّف عدة ورثة؟

قد يبقى العقار في comunione ereditaria، أي ملكية مشتركة بين عدة ورثة، سنوات بعد وفاة المالك. وحين يكون العقار مملوكاً للورثة على الشيوع، يجب أن يوقّع جميعهم على البيع.^[11] ويجب كذلك قيد قبول الورثة للميراث في سجلات العقارات، لكي تتصل سلسلة التملك إلى البائع دون انقطاع.^[12]

وغياب توقيع، أو وريث يتعذر الوصول إليه، أو سلسلة تملك غير مقيدة، قد يوقف الصفقة أو يؤخرها، حتى في مرحلة متأخرة. والتحقق من أن الموقّع على العقد التمهيدي يملك سلطة بيع العقار كله خطوة أساسية في كل شراء.

كيف تدخل الرهون والحدود وحقوق المرور في الصورة؟

قد يحمل العقار رهناً، أو حجزاً (pignoramento)، أو عبئاً آخر من مالك حالي أو سابق. ويفحص الموثّق سجلات العقارات بحثاً عن الرهون والحجوزات وحقوق الشفعة قبل العقد. ويجب شطب أي عبء يُكتشف، أو ضمان شطبه، عند العقد أو قبله. ومن الوسائل أن يحتفظ الموثّق بجزء من الثمن ويستخدمه لسداد العبء. وقد تناول مقال التكلفة الحقيقية للشراء ضمان الموثّق.

وترتبط بذلك مسألة الحدود والوصول. فالعقارات الريفية كثيراً ما تفتقر إلى حدود تطابق مسحاً حديثاً. ويقوم الوصول عبر طريق مشترك أو مملوك لغير المالك على حق مرور موثَّق، هو servitù، يُفحص في سند الملكية.

وتضيف الأراضي الزراعية طبقة أخرى. فقد يخضع بيعها لحق شفعة قانوني. والمزارع المستأجر الذي زرع الأرض للمدة المطلوبة له هذا الحق.^[13] وعلى المالك أن يخطر المستأجر بشروط البيع بخطاب مسجَّل، ولدى المستأجر 30 يوماً للرد.^[13] وإذا لم يُعطَ الإخطار، جاز للمستأجر استرداد الأرض خلال سنة من قيد العقد.^[13] وإذا لم يوجد مستأجر، فقد يحمل حقاً مماثلاً coltivatore diretto مجاور، أي مزارع يعمل الأرض بنفسه، ومنذ قانون صدر عام 2016 يحمله أيضاً IAP، أي رائد الأعمال الزراعي المحترف.^[14] ويتوقف انطباق أي من ذلك على الوقائع.

لماذا تسبق هذه الفحوص العرض؟

يكون تحديد كل من هذه المسائل أقل كلفة قبل توقيع العقد التمهيدي منه بعده. وعادةً يُجري الفحوص المبيَّنة أعلاه محامٍ وفني، باستخدام سندات الملكية والوثائق المساحية وملف البناء لدى البلدية وسجلات العقارات. والغرض منها تحديد ما سيحصل عليه المشتري فعلاً وبأي شروط.