كم تكلّف فعلاً شراء منزل في توسكانا: ميزانية المشتري القادم من الولايات المتحدة

تخيّلوا مشترياً أمام حاسوب محمول، وعلى الشاشة مزرعة توسكانية وبجانبها جدول فارغ. يدخل الثمن في الخلية الأولى. أما بقية الجدول فعلى المشتري أن يبنيها بنداً بعد بند.

يعرض هذا المقال الفئات، ويورد الأرقام الإيطالية المؤرخة الصادرة عن وكالة الإيرادات الإيطالية (Agenzia delle Entrate، AdE)، ويبيّن كيف يُبنى المبلغ بالدولار على سعر يورو واحد معلن، وينتهي بميزانية فارغة يستطيع القارئ ملأها. ولا يذكر متوسطاً، لأنه لا يوجد متوسط منشور يُعتمد عليه.

ما الذي لا يشمله الثمن؟

تتألف ميزانية الشراء في إيطاليا من خمس مجموعات. الأولى الثمن وأي عربون يُدفع قبل توقيع العقد. والثانية ضرائب نقل الملكية، ويحصّلها الموثّق. والثالثة أتعاب المختصين: الموثّق، وأي من المحامي والفني ومستشار المشتري يستعين به المشتري. والرابعة، للمشتري في الخارج، تحويل العملة ورسوم التحويل وتكلفة التوقيع عبر وكيل. والخامسة تكاليف ما بعد العقد: الضرائب المحلية السنوية والمرافق والتأمين والصيانة، والأعمال على العقار.

وعمولة الوكيل العقاري، إن شارك وكيل، تدخل في المجموعة الثالثة. فبموجب القانون المدني يحق للوسيط، وهو الاسم القانوني لوكيل العقارات، عمولة من كل طرف، يحدد مقدارها الاتفاق أو التعرفات أو العرف.^[1] ولا توجد نسبة قانونية ثابتة.^[1]

ما مقدار الضرائب على الجانب الإيطالي؟

تعطي صفحات AdE التي قُرئت في 30 سبتمبر 2026 الأرقام التالية لإعادة بيع مسكن.^[2] وهي الأرقام نفسها الواردة في «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا»، الذي يعرض الشروط كاملة. والبائع هو الذي يحدد أي عمود ينطبق.

مع مزايا prima casa

prima casa معاملة بمعدل مخفَّض لأول مسكن في إيطاليا. ومع مزاياها تذكر AdE ضريبة تسجيل 2% (بحد أدنى 1,000 يورو) زائد 50 و50 يورو للبيع دون ضريبة القيمة المضافة. وللبيع مع ضريبة القيمة المضافة تذكر ضريبة قيمة مضافة 4% زائد 200 يورو لكل من الضرائب الثلاث الأخرى.^[2]

والمزايا لفئات عقارية معينة، هي A/2 إلى A/7 وA/11، لا A/1 وA/8 وA/9. وتتوقف على شروط تتعلق بمكان سكن المشتري أو عمله، وبمساكن أخرى يملكها، وبالبيع خلال خمس سنوات. وهل يستوفيها مشترٍ بعينه يقرره الموثّق أو المستشار. ولا يطبّق المقال هذه المزايا على أي جنسية.

الاحتساب على القيمة العقارية المسجلة

في بيع مسكن من بائع لا يفرض ضريبة القيمة المضافة إلى مشترٍ فرد، يجوز للمشتري أن يطلب في العقد احتساب ضريبة التسجيل على القيمة العقارية المسجلة، وهذا هو خيار prezzo-valore. والقيمة هي rendita catastale، أي الدخل المسجل في السجل العقاري، × 1.05 × 120 (و× 110 مع مزايا prima casa). ويظل الثمن الحقيقي مذكوراً. وتضيف AdE تخفيضاً قدره 30% في أتعاب الموثّق عند تطبيق القاعدة.^[2]

الأراضي الزراعية

نقل ملكية الأراضي الزراعية إلى مشترٍ ليس coltivatore diretto، أي مزارعاً يفلح الأرض بنفسه، ولا مقاولاً زراعياً محترفاً، يخضع لضريبة تسجيل بنسبة 15%، كما ورد في «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا» استناداً إلى رد صادر عن AdE. وكثيراً ما تُباع بيوت المزارع مع الأرض، ولذلك يُنظر معاً في العقد والأرض ووضع المشتري.

العقد التمهيدي وإقرار الدفع

يجب تسجيل العقد التمهيدي خلال 30 يوماً. وضريبة التسجيل الثابتة 200 يورو زائد رسم الدمغة، وهو 16 يورو عن كل ورقة، والورقة أربع صفحات على الأكثر و100 سطر على الأكثر. وتُطبَّق نسبة 0.5% على العربون التأكيدي وعلى الدفعات المقدمة غير الخاضعة لضريبة القيمة المضافة، ونسبة 3% على العربون الجزائي (AdE، صفحة حُدّثت في 22 ديسمبر 2025). وتُحتسب الضريبة النسبية عند إبرام عقد البيع.^[3]

ويجب أن يبيّن العقد أيضاً كيف دُفع الثمن وهل استُعين بوسيط. ويعاقَب الإقرار المحذوف أو الكاذب بغرامة من 500 إلى 10,000 يورو.^[4]

توقيت القواعد

يُطبَّق نص موحّد جديد عن الضرائب غير المباشرة اعتباراً من 1 يناير 2027.^[5] والنسب والمبالغ وشروط prima casa الواردة أعلاه هي نفسها فيه، كما تبيّن من قراءة Gazzetta Ufficiale في 2 أكتوبر 2026.^[6] والأرقام المذكورة هنا هي المطبّقة في 2026. وتتغير المعدلات والشروط وتتوقف على العقار والبائع والمشتري.

من يتقاضى أتعاباً أخرى وكيف تُحدَّد؟

لا توجد تعريفة وطنية تحدد أياً من هذه الأتعاب، ولا يذكر المقال مبلغاً لأي منها.

ويأتي الموثّق أولاً. فقد أُلغيت التعريفات المهنية في 2012، ويجب على الموثّق أن يقدّم للعميل تقديراً مكتوباً أو رقمياً للأتعاب عند قبول التكليف.^[7] والأتعاب منفصلة عن الضرائب التي يحصّلها الموثّق. ويستطيع المشتري أن يطلب التقدير قبل العقد التمهيدي.

ويدفع المشتري مراجعة المحامي للعقود وسند الملكية بالسعر الذي يحدده المحامي، مع تقدير مكتوب. ويدفع فحص الفني، أي المساح، للوضع العقاري والإنشائي بالسعر الذي يحدده الفني. والمشتري الذي يستعين بمستشار يدفع أتعاباً متفقاً عليها معه، إضافةً إلى أي عمولة مستحقة للوكيل. وهل تنطبق قاعدة التقدير المكتوب على مستشار بعينه يتوقف على صفته. أما عمولة الوكيل العقاري فقد سبق وصفها.

وأياً كان المكلَّف، فالأسئلة واحدة: مقدار الأتعاب، وما تغطيه، ومتى تستحق، وما يُستثنى منها، كتابةً وقبل التكليف.

ما الذي يتغير لمشترٍ يدفع من الولايات المتحدة؟

تتكوّن الطبقة الإضافية من العملة، ورسوم التحويل، وتوقيت الدفعات وشكلها، والتوقيع من الخارج.

العملة

الثمن والضرائب والأتعاب باليورو. والمشتري الذي أمواله بالدولار يدفع كلفة التحويل بأي طريق، ويتوقف المبلغ بالدولار على السعر في يوم كل دفعة.

وللدلالة على الحجم فقط، كان سعر اليورو المرجعي للبنك المركزي الأوروبي (ECB) في 1 أكتوبر 2026 هو 1 EUR = 1.1298 USD.^[8] وتُظهر سلسلة ECB 1.1403 في 25 سبتمبر و1.1378 في 28 سبتمبر و1.1355 في 29 و30 سبتمبر و1.1298 في 1 أكتوبر، أي أن السعر يتحرك من يوم إلى آخر. وعلى الأرقام المذكورة أعلاه يعطي سعر 1 أكتوبر ما يلي، على سبيل الحساب فقط. وهو ليس عرض سعر ولا توقعاً.

ولا تمثّل هذه التحويلات ما يتقاضاه المصرف ولا تكلفة الدفعة: فالمصارف ومزوّدو الدفع يطبّقون أسعارهم ورسومهم. ولا يُقدَّم أي توقع.

رسوم التحويل

تحدد المصارف ومزوّدو تحويل الأموال رسومهم بأنفسهم لإرسال الدولارات إلى حساب إيطالي أو للدفع باليورو. وهذه أسئلة تُوجَّه إلى المصرف أو المزوّد:

– ما سعر الصرف الذي سيُطبَّق، وكيف يقارن بسعر ECB المرجعي في اليوم نفسه؟

– ما الرسوم التي يتقاضاها كل مصرف في السلسلة (المرسِل والوسيط والمستلِم)؟

– هل هناك حد يومي أو لكل تحويل، وماذا يحدث عند تجاوزه؟

– كم يستغرق التحويل، وهل يُضمن وصول المبلغ كاملاً؟

– هل يمكن تثبيت السعر مسبقاً لدفعة مستحقة في تاريخ معلوم، وبأي تكلفة؟

توقيت الدفعات

يدفع المشتري في مراحل مختلفة: عربون عند العرض أو العقد التمهيدي، والرصيد عند توقيع العقد، أما الضرائب وأتعاب الموثّق فيحصّلها الموثّق. والمشتري الذي يحوّل مبكراً يثبّت السعر مبكراً، ومن يحوّل متأخراً يترك السعر مفتوحاً. ولا يختار المقال بين الأمرين.

وبناءً على طلب أحد الطرفين على الأقل يمكن دفع الثمن عبر الحساب المخصص لدى الموثّق، حيث يُحتفظ به حتى التسجيل ونقل الملكية في السجلات.^[9] ويجب أن يكون الدفع بوسائل يمكن تتبّعها وموصوفاً في العقد. ويُحظر تحويل النقد بمبلغ 5,000 يورو فأكثر بين أشخاص مختلفين.^[10] ويجري الموثّق والمصرف فحوصات مكافحة غسل الأموال، بما فيها مصدر الأموال، والأموال المرسلة من حساب باسم شخص آخر أكثر عرضة لإثارة الأسئلة. انظر «الحساب المصرفي ومصدر الأموال».

التوقيع من الولايات المتحدة

المشتري الذي يوقّع عبر وكيل يحتاج إلى وكالة بالشكل الذي يشترطه القانون. وإذا حُرّرت في الخارج فهي تحتاج عادةً إلى أبوستيل أو تصديق وترجمة إلى الإيطالية. وتترتب على ذلك تكاليف (الموثّق أو الموظف في الخارج، والأبوستيل، والترجمة) تتفاوت.

وهل يترتب على الشراء أو الحيازة أو البيع اللاحق آثار ضريبية في الولايات المتحدة مسألة يقرّرها مختص ضريبي أمريكي. ولا يتناولها المقال.

كم يكلّف المنزل بعد توقيع العقد؟

تتبع الأعباء السنوية الملكية. تُطبَّق IMU، الضريبة البلدية على العقار، على المنازل الثانية والمباني الأخرى، ويُعفى المسكن الرئيسي ما لم يكن من الفئة A/1 أو A/8 أو A/9. والمعدل الأساسي القانوني للمباني غير المسكن الرئيسي 0.86%، ويجوز للبلدية أن تحدده بين 0% و1.06%، أو حتى 1.14% بموجب خيار يتيحه القانون، بحسب جدول المعدلات الصادر عن Dipartimento Finanze، وهي دائرة المالية في وزارة الاقتصاد والمالية.^[11] ومعدل الأراضي الزراعية 0.76%، ويجوز للبلدية أن تحدده بين 0% و1.06%.^[12] ولا ينص الجدول على السقف الأعلى بالنسبة إلى الأراضي الزراعية.

أما TARI، رسم النفايات البلدي، فتحدده كل بلدية. وتضيف المرافق والتأمين والصيانة تكاليف أخرى، ولا يستحق أي منها عند توقيع العقد. ويتناولها «التكلفة الحقيقية لشراء منزل في توسكانا». وينبغي قراءة الوعاء الضريبي والمعدل في بلدية بعينها في قرار البلدية نفسها.

هل من ميزانية يمكن نسخها؟

عبّئوا كل سطر باليورو من عروض أسعار مكتوبة أو من القاعدة المنطبقة. وحوّلوا في النهاية، في اليوم نفسه، بالسعر الذي يعطيه المصرف.

ويبيّن سطر محسوب واحد، من مثال AdE نفسه فقط، كيف تحوّل القواعد الثمن الواحد إلى أرقام مختلفة. وهو إعادة بيع مسكن من بائع فرد بثمن 200,000 يورو، وبـ*rendita catastale* قدرها 900 يورو. والضريبتان الرهنية والعقارية 50 + 50 يورو.

وهذه توضيحات من AdE لكيفية عمل القواعد، وليست توقعاً لأي عملية شراء، وأرقام prima casa لا تنطبق إلا إذا استُوفيت الشروط.

ما الذي ينبغي السؤال عنه قبل تحديد الميزانية؟

تسبق هذه الأسئلة الرقم:

– من البائع: شخص طبيعي أم شركة، وهل البيع مع ضريبة القيمة المضافة أم دونها؟

– ما الفئة العقارية المسجلة وrendita العقار؟

– هل تنطبق أي ميزة (prima casa، الاحتساب على القيمة المسجلة) على هذا المشتري، ومن سيؤكد ذلك؟

– هل الأرض زراعية، وما وضع المشتري لهذا الغرض؟

– كم يتقاضى الموثّق والمحامي والفني والمستشار إن وُجد، كتابةً؟

– أي دفعات تستحق قبل العقد، وبأي عملة ومن أي حساب؟

– ما خطة تحويل الدولارات، وما الذي سيتقاضاه المصرف أو المزوّد؟

– كم يكلّف العقار كل سنة بعد توقيع العقد؟

تواصل

هل تريدون ميزانية مخصصة لمنطقة بعينها؟ تُعالَج الاستفسارات بسرية. أرسلوا استفساراً ←