|

ترميم مزرعة توسكانية (farmhouse)

يتوقف ما إذا كان الترميم لا يحتاج إلى أي سند، أو يحتاج إلى إخطار، أو إخطار مصدَّق، أو رخصة بناء، على طبيعة الأعمال وعلى القيود المفروضة على العقار وعلى القانون الإقليمي. وفي توسكانا تضيف قواعد المباني الريفية وحماية المناظر الطبيعية طبقة ثانية إلى قانون البناء الوطني. أما المسبح أو التوسعة أو تغيير خط السقف فتخضع للقواعد نفسها كسائر الأعمال: فقد تكون مسموحة وقد لا تكون.

بقلم The Tuscan Editorial

تخيّل مشترياً يتجول حول مزرعة (farmhouse) وفي ذهنه خطة جاهزة: مسبح بجانب الشرفة وغرفة إضافية تحت السقف. الخطة قائمة أعمال، والقانون يوزّع الأعمال على فئات، ولكل فئة إجراؤها.

ما الذي يحتاج إلى سند، وأي سند؟

يصنّف قانون البناء الوطني الأعمال في فئات، ولكل فئة إجراؤها. وأخفّها النشاط البنائي الحر. فالصيانة العادية — الإصلاحات، وتجديد التشطيبات واستبدالها، وإبقاء الأنظمة القائمة صالحة للعمل — لا تحتاج إلى سند، مع مراعاة قواعد التخطيط البلدية وقواعد الزلازل والسلامة والطاقة والتراث.[1] وتذكر المادة نفسها أعمالاً صغيرة أخرى، ويجوز للأقاليم توسيع القائمة.[1]

ثم يأتي CILA، وهو إخطار للبلدية ببدء الأعمال مرفق بإقرار فني (comunicazione di inizio lavori asseverata). ويشمل الأعمال غير المدرجة في قوائم النشاط الحر ورخصة البناء وSCIA.[2] ويقرّ الفني بأن الأعمال تتوافق مع أدوات التخطيط وتنسجم مع قواعد الزلازل والطاقة ولا تمس الأجزاء الإنشائية للمبنى.[2] ويترتب على عدم تقديم الإخطار غرامة قدرها 1,000 يورو، تُخفَّض إذا قُدّم الإخطار أثناء سير الأعمال.[3]

أما SCIA، وهو إخطار مصدَّق ببدء النشاط، فيغطي الصيانة الاستثنائية والترميم الحافظ اللذين يمسان الأجزاء الإنشائية (وفي الصيانة الواجهات كذلك)، وإعادة هيكلة المبنى التي لا تندرج ضمن حالات الرخصة.[4] وتُطلب رخصة البناء (permesso di costruire)، التي تصدرها البلدية، للبناء الجديد وإعادة الهيكلة العمرانية، وفي جملة حالات أخرى لإعادة الهيكلة التي تغيّر الحجم الإجمالي أو، في المناطق التاريخية، الاستخدام، وللأعمال التي تغيّر الشكل الخارجي أو الحجم أو الواجهات للمباني المشمولة بحماية التراث الثقافي.[5] وتقرر الأقاليم بقانون أي تغييرات في الاستخدام تحتاج إلى permesso أو SCIA،[6] ويجوز لها إضافة أعمال أخرى.[7]

وهذه السندات الثلاثة تقابل تقريباً الإخطار والرخصة البسيطة والرخصة الكاملة في أنظمة أخرى، لكن الفئات إيطالية وقائمة الأعمال في كل منها يحددها القانون. وتعريفات الصيانة العادية والاستثنائية والترميم وإعادة الهيكلة واردة في القانون نفسه.[8] أما الفئة المنطبقة على مشروع بعينه فيحددها الفني والبلدية، لا قاعدة تقريبية. وتنطبق قواعد الزلازل إضافةً إلى ما سبق ولا تُشرح هنا. ويوقّع الفني الذي يعدّ الملف (جيومترا أو مهندس معماري أو مدني) على الإقرارات؛ وفي حالة CILA يشترط القانون إقرار فني مؤهل.[2]

ماذا يتغير إذا كانت المنطقة محمية لمناظرها الطبيعية؟

إذا كان العقار داخل منطقة محمية لقيمتها الطبيعية، فإن قانون التراث الثقافي والمناظر الطبيعية يحظر تغييرها بما يضر بالقيم المحمية، ويلزم المالك بالحصول على ترخيص المناظر الطبيعية قبل بدء الأعمال.[9] والحماية نفسها، vincolo paesaggistico، تنشأ بحكم القانون أو بمرسوم.[10] والترخيص فعل مستقل يسبق سند البناء؛[9] وباستثناء الحالات الواردة في القانون لا يجوز منحه بعد تنفيذ الأعمال،[9][11] ويسري لمدة خمس سنوات.[9]

وتجري الإجراءات كما يلي وفق النص القانوني. يصدر الإقليم الترخيص (ويجوز له تفويض البلديات وهيئات أخرى) بعد رأي Soprintendenza، وهي السلطة الحكومية المعنية بحماية التراث والمناظر الطبيعية.[9] وتفحص البلدية الطلب خلال 40 يوماً وتحيله؛ وتبدي Soprintendenza رأيها خلال 45 يوماً؛ ثم تبتّ الجهة المختصة خلال 20 يوماً.[12] وإذا مضت 60 يوماً منذ تسلّم Soprintendenza الملف دون رأي، تبتّ الجهة في الطلب على أي حال.[12] ويرد إجراء مبسّط للأعمال الطفيفة في المادة نفسها وفي لائحة منفصلة، ولا يُشرح هنا.[13] والرأي إما ملزم وإما واجب الاستحصال لكنه غير ملزم، بحسب ما إذا كانت الخطة المتعلقة بالمناظر الطبيعية قد أُدمجت في التخطيط المحلي.[14]

أما المبنى المشمول بحماية التراث الثقافي فيخضع لنظام مستقل، ويحتاج تنفيذ الأعمال فيه إلى ترخيص من سلطة التراث.[15] ويستطيع مكتب التخطيط في البلدية بيان ما إذا كان العقار متأثراً بأي من القيدين.

ماذا تضيف القواعد التوسكانية للمباني الريفية؟

ينظّم القانون الإقليمي 65/2014 الإقليم الريفي.[16] وتضع مواده المتعلقة بتغيير الاستخدام الزراعي للمباني الريفية حدوداً لهذا التغيير،[17] وتتيح التغيير عبر برنامج المزرعة PAPMAA (برنامج توسكاني متعدد السنوات لتحسين المزرعة يُستخدم لبعض أعمال البناء وتغييرات الاستخدام في الحيازات الزراعية)،[18] وتنظّم أعمال البناء المصاحبة لتغيير الاستخدام،[19] وتنص على اللائحة التنفيذية.[20]

وهناك حكم أُضيف إلى هذه اللائحة في 2023 ينص على أن انتفاء بدائل الاستخدام الزراعي، في حال تغيير الاستخدام الزراعي عبر برنامج المزرعة، يشمل انتفاء الحاجات السكنية للمزارع المحترف وأفراد أسرته والعاملين الدائمين، بشرط الاحتفاظ بالحد الأدنى من أصول المزرعة وتوثيق عدم الاستخدام الفعلي للمباني.[21] ويجب أن يستبعد الاتفاق مع البلدية مباني ريفية جديدة كان يمكن أن تؤدي وظيفة المباني المحوَّلة طوال مدة البرنامج.[21]

وقد عدّل قانون إقليمي صدر في 2025 القانون L.R. 65/2014 ليتوافق مع مرسوم «Salva Casa» الوطني.[22] وما يجوز فعله في مزرعة معينة يتوقف على تصنيفها في الخطة البلدية ووضعها القانوني (انظر «التحقق النظامي (due diligence): ما الذي يُفشل الصفقة») وعلى أي قيد. ومكتب التخطيط في البلدية يحتفظ بهذه المعلومات.

من ينفّذ الأعمال؟

يعدّ فني (جيومترا أو مهندس معماري أو مدني) الوثائق للبلدية، وحيث يشترط القانون يوقّع على الإقرارات. ويتولى مختصون بالمواد والتقنيات التقليدية ترميم الحجر والخشب والتراكوتا. وبالنسبة إلى مالك لا يقيم بالقرب، يصبح تنسيق عدة أطراف ولغة ثانية اعتباراً عملياً، كما في أي مشروع يُنفَّذ عن بُعد.

كم تبلغ التكلفة وكم يستغرق المشروع؟

لا توجد أرقام منشورة موثوقة لكلفة المتر المربع في ترميم مزرعة أو لمدة المشروع، لأن كليهما يتوقف على الحالة الإنشائية والقيود ونطاق الأعمال. والمهل الإجرائية التي حددها القانون لترخيص المناظر الطبيعية واردة أعلاه؛ أما مهل سندات البناء فيحددها القانون الوطني والإقليمي والبلدية.

هل يمكن خصم كلفة الترميم من الضريبة؟

وفقاً لوكالة الإيرادات الإيطالية (Agenzia delle Entrate)، يجوز للخاضعين لـIRPEF، أي ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين، خصم جزء من كلفة أعمال ترميم المساكن في إيطاليا.[23] وبالنسبة إلى النفقات المدفوعة في 2025 و2026 يبلغ الخصم 50% للأعمال على المسكن الرئيسي حين يتحمل النفقة المالك أو صاحب حق عيني عليه، و36% في الحالات الأخرى، على نفقة قصوى قدرها 96,000 يورو للوحدة.[23] وفي 2027 تكون النسبتان 36% و30% على السقف نفسه.[23] ومن 2028 إلى 2033 يكون الخصم 30% بسقف 48,000 يورو.[23] ويُوزَّع الخصم على عشر سنوات.[23]

ويسري سقف مستقل على مجموع النفقات القابلة للخصم بالنسبة إلى الخاضعين الذين يتجاوز دخلهم 75,000 يورو.[24] وبحسب دليل الوكالة، الخصم متاح لجميع الخاضعين لـIRPEF، سواء كانوا مقيمين في إيطاليا أم لا.[23] وما إذا كان يحقق منفعة يتوقف على الالتزام الضريبي للمكلّف في إيطاليا، وهو ما لا يقيّمه المقال.

ما الذي يمكن التحقق منه قبل الشراء؟

قواعد البناء وطنية وإقليمية وبلدية وهي تتغير. تتحدد الأعمال التي يمكن تنفيذها على العقار بتصنيفه التخطيطي وقيوده ووضعه القانوني. ويمكن التحقق من ذلك قبل توقيع العقد الأولي لدى مكتب التخطيط في البلدية ولدى الفني الذي يراجع الملف.

الأسئلة الشائعة

هل يلزم ترخيص لترميم مزرعة في توسكانا؟
يتوقف ذلك على الأعمال. فالصيانة العادية لا تحتاج إلى سند.[1] والأعمال التي لا تمس الأجزاء الإنشائية يمكن بدؤها بـCILA؛ والأعمال الإنشائية، وغيرها، تحتاج إلى SCIA؛[4] والأعمال التي تغيّر الحجم أو تندرج في الحالات الأخرى للمادة 10 من DPR 380/2001 تحتاج إلى permesso di costruire.[5] ويضيف القانون الإقليمي وقيود المناظر الطبيعية أو التراث متطلبات أخرى.
ما القيد المتعلق بالمناظر الطبيعية وكيف يؤثر في الترميم؟
هو حماية منطقة ذات قيمة طبيعية. وحيثما ينطبق، يجب على المالك قبل بدء الأعمال الحصول على ترخيص المناظر الطبيعية الذي يصدره الإقليم أو جهة مفوَّضة بعد رأي Soprintendenza.[9] وهو فعل مستقل عن سند البناء.[9]
كم يستغرق ترخيص المناظر الطبيعية؟
يحدد القانون 40 يوماً لفحص البلدية و45 يوماً لرأي Soprintendenza و20 يوماً للقرار (المادة 146 من D.Lgs. 42/2004).[12] وتتوقف المدد الفعلية على كل حالة.
هل يمكن التحقق من أعمال الترميم الجائزة قبل الشراء؟
نعم. يمكن التحقق من التصنيف التخطيطي للعقار وقيوده ووضعه القانوني لدى مكتب التخطيط في البلدية ولدى فني.
هل يمكن إضافة مسبح أو توسيع المزرعة؟
يتوقف ذلك على تصنيف العقار في الخطة البلدية وعلى القواعد الإقليمية للمباني الريفية وعلى أي قيد. وتختلف الإجابة من عقار إلى آخر.

ملاحظات على المقال

  1. DPR 380/2001 (Testo unico edilizia): النشاط البنائي الحر، المادة 6. ↩︎
  2. DPR 380/2001، CILA، المادة 6-bis: الأعمال غير المشمولة بالقوائم الواردة في المواد 6 و10 و22. ↩︎
  3. DPR 380/2001، CILA، المادة 6-bis: غرامة 1,000 يورو. ↩︎
  4. DPR 380/2001، SCIA: المادة 22. ↩︎
  5. DPR 380/2001، permesso di costruire: المادة 10. ↩︎
  6. DPR 380/2001، المادة 10: تقرر الأقاليم أي تغييرات في الاستخدام تحتاج إلى permesso أو SCIA (المادة 10، الفقرة 2). ↩︎
  7. DPR 380/2001، المادة 10: يجوز للأقاليم إضافة أعمال أخرى (الفقرة 3). ↩︎
  8. DPR 380/2001: تعريفات الصيانة العادية والاستثنائية والترميم وإعادة الهيكلة، المادة 3. ↩︎
  9. قانون التراث الثقافي والمناظر الطبيعية (D.Lgs. 42/2004)، المادة 146: حظر التغيير؛ الترخيص قبل بدء الأعمال؛ خمس سنوات. ↩︎
  10. D.Lgs. 42/2004: حماية المناطق بحكم القانون، المادة 142، أو بمرسوم، المادة 136. ↩︎
  11. D.Lgs. 42/2004، المادة 167: الحالات التي يجوز فيها منح الترخيص لاحقاً. ↩︎
  12. D.Lgs. 42/2004، المادة 146: 40 و45 و20 و60 يوماً. ↩︎
  13. D.Lgs. 42/2004، المادة 146، الفقرة 9: الإجراء المبسّط للأعمال الطفيفة. ↩︎
  14. D.Lgs. 42/2004، المادة 146، الفقرة 5: الرأي الملزم أو الواجب الاستحصال لكنه غير ملزم. ↩︎
  15. D.Lgs. 42/2004، المادة 21: المباني المشمولة بحماية التراث الثقافي. ↩︎
  16. القانون الإقليمي 65/2014: الإقليم الريفي، المواد 64–84. ↩︎
  17. القانون الإقليمي 65/2014، المادة 81: حدود التغيير. ↩︎
  18. القانون الإقليمي 65/2014، المادة 82: التغيير عبر برنامج المزرعة PAPMAA. ↩︎
  19. القانون الإقليمي 65/2014، المادة 83: أعمال البناء المصاحبة لتغيير الاستخدام. ↩︎
  20. القانون الإقليمي 65/2014، المادة 84: اللائحة التنفيذية. ↩︎
  21. اللائحة 63/R/2016، المادة 13-ter، المضافة في 2023. ↩︎
  22. القانون الإقليمي 51/2025 الذي عدّل L.R. 65/2014 ليتوافق مع مرسوم «Salva Casa» الوطني (DL 69/2024 المحوَّل بالقانون L. 105/2024). ↩︎
  23. Agenzia delle Entrate، «La misura della detrazione e i limiti di detraibilità» و«Guida: ristrutturazioni edilizie, le agevolazioni fiscali». ↩︎
  24. السقف عند دخل يتجاوز 75,000 يورو: المادة 16-ter من TUIR. ↩︎

عن المجلة

The Tuscan Editorial

هيئة تحرير The Tuscan

تستند كل مقالة إلى نصوص رسمية وإرشادات منشورة، وتُراجَع على ضوء القواعد النافذة في التاريخ المبيّن في مطلعها.

← العودة إلى المجلة