المباني الريفية وتغيير الاستخدام في توسكانا: ما يجيزه القانون الإقليمي وما يشترطه

تخيّل مخزناً قديماً على طرف حقل: سقفه سليم وجدرانه سميكة، والمشتري يرى فيه منزلاً. وقبل أن ترى العين منزلاً، يسأل القانون متى بدأت الأعمال في المبنى، وما استخدامه اليوم.

يعرض هذا المقال ما ينص عليه القانون الإقليمي 65/2014 ولائحته التنفيذية كما وردا في «مجموعة التشريعات» لإقليم توسكانا في 30 سبتمبر 2026.^[1][2] ولا يقيّم المقال أي مبنى بعينه.

ما هو الإقليم الريفي؟

يعرّف القانون الإقليم الريفي بأنه المناطق الزراعية والحرجية المحددة في أدوات التخطيط، والنوى الريفية، والمناطق ذات الطابع الطبيعي المرتفع، والمناطق الأخرى التي تستضيف وظائف غير زراعية لكنها ليست إقليماً عمرانياً.^[3] وعلى أي حال يُعدّ كل ما يقع خارج الإقليم العمراني إقليماً ريفياً.^[4] وتنظّم أدوات التخطيط البلدية المخزون العمراني في الإقليم الريفي، بما فيه المباني غير الزراعية.^[5]

لذلك يتحدد نطاق القواعد الواردة في هذا المقال بمكان وجود المبنى كما يتحدد بطبيعته. وتتحدث القواعد عن edificio rurale، أي المبنى الريفي بما فيه السكني، وعن annesso agricolo، أي الملحق الزراعي.^[6]

ما الذي يجوز دون تغيير الاستخدام الزراعي؟

عند غياب برنامج المزرعة، يجيز القانون على المباني الريفية التي تُبقي استخدامها الزراعي قائمة من الأعمال: الصيانة الاستثنائية، والترميم والترميم الحافظ، وإعادة الهيكلة الحافظة، والأعمال على الملحقات (pertinenze)، وإزالة العوائق المعمارية، وأعمال كفاءة الطاقة، وإضافات الحجم، وإعادة الهيكلة بالبناء من جديد، واستعادة المباني المنهارة أو المهدومة، والاستبدال، وأحواض السباحة والمنشآت الرياضية.^[7] والشرط ألا تغيّر الأعمال الاستخدام الزراعي، وأن يُصان طابع المبنى التاريخي، وأن تُحترم حدود أدوات التخطيط وشروطها.^[7]

وبعض هذه الأعمال (إضافات الحجم حتى 100 متر مكعب للمسكن الريفي الواحد ونقل الأحجام) محجوز للمزارع المهني.^[8] وتحيل القائمة إلى فئات الأعمال في مواد أخرى من القانون نفسه، وهي لا تُعاد هنا؛^[9] أما أسانيد البناء فمشروحة في مقال «CILA وSCIA ورخصة البناء وترخيص المناظر الطبيعية».

ويُعامل على حدة المبنى في الإقليم الريفي الذي لم يعد استخدامه زراعياً. فيجيز القانون الصيانة العادية والصيانة الاستثنائية والترميم الحافظ دون تقسيم الوحدات، وأعمال إزالة العوائق.^[10] أما الأعمال الإضافية، ومنها ما يقسّم الوحدات، وإضافات الحجم، وإعادة البناء، والاستبدال، وأحواض السباحة، فلا تجوز إلا حيث تنص عليها أدوات التخطيط البلدية صراحةً، وبشرط صون طابع المبنى التاريخي دائماً.^[11]

لماذا يهمّ 15 أبريل 2007؟

تضع حدود تغيير الاستخدام الزراعي تاريخاً فاصلاً. وهو 15 أبريل 2007، الذي يحدده القانون نفسه بأنه يوم بدء نفاذ اللائحة الصادرة بمرسوم 9 فبراير 2007.^[12][13] وقد طبّقت تلك اللائحة فصل الإقليم الريفي من القانون الإقليمي السابق.^[13] وألغتها لائحة 2016 عند بدء نفاذها؛^[14] وتذكر ديباجة اللائحة الجديدة أن المساحات الدنيا التي وضعتها تعيد إنتاج مساحات لائحة 2007.^[15]

والحالات ثلاث. الملحقات الزراعية (annessi agricoli) التي بدأت أعمالها بعد 15 أبريل 2007 لا يجوز أن تغيّر استخدامها الزراعي.^[16] وإذا خُولف الاستخدام الزراعي طُبّقت المادة المتعلقة بالأعمال المنفّذة دون رخصة بناء أو بمخالفة كلية لها أو بتغييرات جوهرية؛^[16] وتنص على أمر بالهدم، وعند عدم الامتثال على استحواذ البلدية.^[17]

والمباني الريفية السكنية التي بدأت أعمالها بعد 15 أبريل 2007 لا يجوز أن تغيّر استخدامها الزراعي لمدة عشرين سنة على الأقل من إتمامها.^[18] أما المباني الريفية، بما فيها السكنية، التي بدأت أعمالها قبل 15 أبريل 2007 فيجوز أن تغيّر استخدامها بالشروط المبينة أدناه في القسمين المتعلقين ببرنامج المزرعة والأعمال التي تستلزم تغيير الاستخدام، مع مراعاة ما تنص عليه atti d’obbligo (التعهدات) الموقّعة سلفاً وبشرط أن تكون الحالة الفعلية مشروعة.^[12]

ويقيس القانون التاريخ ببدء الأعمال، لا بتاريخ قيد مساحي ولا بتاريخ آخر سند. والوثائق التي تُظهر بدء الأعمال ومشروعية الحالة هي ملف البناء والسجلات المساحية؛ ويشرح مقال «السجل المساحي وملف البناء: سجلان لغرضين مختلفين» ما يقيّده كل منهما، ولا يصنّف هذا المقال أي مبنى بحسب التاريخ.

كيف يفتح برنامج المزرعة الطريق إلى تغيير الاستخدام؟

بالنسبة إلى مباني المزرعة، بما فيها ذات القيمة التاريخية، يجيز القانون تغيير الاستخدام الزراعي بعد إقرار برنامج المزرعة.^[19] وتُذكر شروط اثنان.^[19] الأول: ألا يوجد بديل يتيح استعادة المبنى للاستخدام الزراعي.^[19] والثاني: أن تبقى في الإنتاج مساحات دنيا للمزرعة تفوق المحددة في PTC أو PTCM، أو في حال غيابها في اللائحة.^[19] ويجب أن تتضمن أدوات التخطيط البلدية حصراً وتصنيفاً للمباني والمجمعات ذات القيمة التاريخية وأن تنظّم تحديداً الأعمال المتعلقة بتغيير الاستخدام.^[20] ويبقى الحد الفاصل لعام 2007 سارياً: إذ يبدأ النص بعبارة «مع مراعاة المادة 81»، وهي المادة التي تضع ذلك الحد.^[21]

أما الشرط الأول، فتنص اللائحة، في مادة أُضيفت عام 2023، على أن غياب البدائل يشمل غياب الحاجات السكنية للمزارع المهني ولأفراد الأسرة المساعدين وللعاملين الدائمين في العمل الزراعي، بشرط الإبقاء على الحد الأدنى من أصول المزرعة اللازم للإدارة العادية وتوثيق عدم الاستخدام الفعلي للمباني.^[22] ويجب أن تتضمن الاتفاقية بين البلدية والمزارع التزاماً بعدم إنشاء مبانٍ ريفية جديدة كان بوسع المباني المتغيّر استخدامها أداء وظيفتها، طوال مدة البرنامج.^[22]

وأما الثاني، فإن لم يحدد PTC أو PTCM المساحات الدنيا، حددتها اللائحة.^[23] وهي تتراوح بين 0.8 هكتار و30 هكتاراً بحسب المحصول.^[23]

وتُخفَّض هذه المساحات بنسبة 30 في المئة للمزارع العضوية المقيّدة في السجل الإقليمي.^[24] وإذا كان في المزرعة أراضٍ ذات محاصيل مختلفة، يتحقق الحد الأدنى عندما يكون مجموع نسب مساحة كل محصول إلى حده الأدنى واحداً على الأقل.^[25]

ما هو برنامج المزرعة وكيف يُقرّ؟

يُعدّ المزارع برنامج المزرعة (PAPMAA)، ويُعدّ إقراره شرطاً مسبقاً لأسانيد البناء التي تتوقف عليه.^[26] وتعقد البلدية مؤتمر خدمات للتحقق من المطابقة وللحصول على الآراء المطلوبة، ومنها رأي المحافظة أو المدينة الحضرية بشأن المطابقة مع PTC أو PTCM ورأي الإقليم بشأن اتساق المضمون الزراعي مع الأعمال الإنشائية.^[27] ويُضمن تنفيذه باتفاقية أو تعهد أحادي يُسجَّل ويُقيَّد على نفقة الطالب وبعناية البلدية.^[28]

ويتضمن التعهد، ضمن أمور أخرى، الالتزام بتنفيذ أعمال البرنامج، وبعدم بيع الأرض منفصلة عن المباني الريفية التي تسند طاقتها الإنتاجية (ما لم تُعوَّض بأرض مكتسبة حديثاً)، وبصون ملحقات المباني التي لم تعد صالحة للزراعة، وبعدم تغيير استخدام المباني اللازمة للمزرعة طوال مدة سريان البرنامج، وبالخضوع للغرامات المنصوص عليها في الاتفاقية.^[29] ومدة البرنامج عشر سنوات من تاريخ إقرار البلدية له.^[30]

وتنص اللائحة على أن يُقدَّم البرنامج إلى البلدية عبر SUE، أي الشباك الموحد للبناء في البلدية، مع الاستعانة أيضاً بالنظام المعلوماتي لـ ARTEA (الوكالة الإقليمية للمدفوعات في الزراعة)، وأن تطلب البلدية رأي الإقليم على النموذج الذي يوفره الإقليم.^[31] وينشر الإقليم النماذج: رسالة البلدية لطلب الرأي، ونموذج لتقديم البرنامج (صفحة إقليم توسكانا، محدَّثة في 3 يناير 2025).^[32]

ماذا تشترط الأعمال الإنشائية التي تنطوي على تغيير الاستخدام؟

للمادة المتعلقة بالأعمال ذاتها أحكام رئيسية عدة. لا يُجاز تغيير الاستخدام الزراعي للمباني الريفية إلا إذا نصّت أدوات التخطيط البلدية عليه صراحةً ونظّمته.^[33] وتُعلَّق الأعمال الإنشائية على توقيع اتفاقية أو تعهد أحادي تسجّله البلدية وتقيّده على نفقة الطالب.^[33] وتحدد مناطق الملحقات للمباني أو للوحدات المفردة.^[33] ويجب أن تحترم الأعمال الطابع النمطي والشكلي والإنشائي للمباني ذات القيمة التاريخية.^[33]

وإذا انطوت الأعمال على هدم المنشآت الزراعية وإعادة بنائها، فلا يجوز أن تزيد المساحة القابلة للبناء القائمة قانوناً، مع مراعاة قيود إضافية في أدوات البلدية.^[34] وتحدد المشاريع الإنشائية محيط مناطق الملحقات وحجمها ونوعها بما ينسجم مع نظام العناصر الطبيعية والبشرية المميزة للنسيج الإقليمي، وتسند كل منطقة إلى مبنى أو وحدة.^[35] ومجموع مساحتها هو كامل الجزء من الإقليم الريفي المرتبط بتغيير الاستخدام، وتقع عليه التزامات تحسين البيئة وصيانتها الواردة في الاتفاقية.^[35]

ثم يأتي حجم منطقة الملحقات. فإذا بلغت هكتاراً أو أكثر، يتعهد الملّاك في الاتفاقية بتنفيذ أعمال تحسين بيئي ويقدمون ضمانات ملائمة.^[36] فإذا كانت كلفة هذه الأعمال في السنوات العشر الأولى، بالأسعار الجارية عند تكوين السند، أقل من الرسوم المقررة للمساحات الأصغر، وجب دفع الفرق للبلدية.^[36] وإذا كانت أقل من هكتار، يدفع الملّاك بدلاً من الاتفاقية رسوماً تحددها البلدية لتحسين البيئة والمشهد في الإقليم الريفي، لا تقل عن الحد الأقصى المقرر لإعادة هيكلة المباني ولا تزيد على الحد الأدنى المقرر للبناء الجديد.^[37] وتحل الرسوم والالتزامات محل رسوم التهيئة العمرانية.^[38]

وعند وضع الإطار الاستراتيجي الخماسي للخطة التشغيلية، تأخذ البلديات في الحسبان المباني التي غيّرت استخدامها الزراعي في السنوات الخمس السابقة، مع احتساب المساحة القابلة للبناء «المنزوعة عن الصفة الريفية» (deruralizzazione: هكذا يسمّى في الاستعمال التوسكاني تغيير استخدام المبنى بعيداً عن الزراعة).^[39]

ما هو الاستخدام المشروع للمبنى الريفي؟

ينص القانون على أن الاستخدام المشروع للمبنى أو الوحدة هو المستمد من الوثائق المذكورة فيه، «مع مراعاة المادة 83 للمباني الواقعة في الإقليم الريفي».^[40] وقد استبدل قانون إقليمي صدر عام 2025 أجزاءً من المادة المتعلقة بالاستخدام المشروع وأضاف أخرى، ولا سيما بشأن تغيير الاستخدام بين الفئات الوظيفية في المناطق العمرانية A وB وC، وأضاف مادة انتقالية؛ وبقيت القاعدة الخاصة بالمباني في الإقليم الريفي على حالها.^[41]

وتحيل المادة المتعلقة بحد 2007 إلى المادة الخاصة بالأعمال المنفّذة دون رخصة بناء حيث خُولف الاستخدام الزراعي.^[16] ولا يُشرح هنا مزيد عن تلك المادة؛ فوضع الأعمال المنفّذة دون السند الملائم والسجلات التي تُظهر الحالة القانونية للمبنى موضوع مقال «السجل المساحي وملف البناء: سجلان لغرضين مختلفين».

ما الذي لا يشمله هذا المقال؟

لا يشمل المقال الخطط البلدية (الخطط الاستراتيجية والتشغيلية التي تقرر هل يجوز لمبنى بعينه تغيير استخدامه)، ولا خطط التنسيق الإقليمي للمحافظات التي قد تضع مساحات دنيا أعلى، ولا المعالجة الضريبية لتغيير الاستخدام أو للمباني الريفية، ولا الفئات المساحية، ولا تراخيص المناظر الطبيعية والتراث الثقافي، ولا القواعد الوطنية بشأن تغيير الاستخدام.^[42] وهي تتوقف على البلدية والعقار. تضيف الخطط البلدية وخطط التنسيق الإقليمية للمحافظات والقيود إلى النص الإقليمي الوارد هنا، ويتوقف وضع أي مبنى على وثائقه الخاصة. وبشأن الكروم والأراضي الزراعية انظروا «شراء عقار مع كروم»؛ وبشأن إجراءات الأعمال الإنشائية انظروا «CILA وSCIA ورخصة البناء وترخيص المناظر الطبيعية».