|

Agibilità и энергетический сертификат: что это такое и что происходит, когда одного из них нет

Agibilità, по сути подтверждение того, что здание пригодно к использованию, и сертификат энергетической эффективности — два документа по двум разным законам, и готовят их разные люди. Отсутствие каждого из них влечёт разные последствия. По нотариальному источнику, отсутствие agibilità не делает договор недействительным, хотя может быть нарушением со стороны продавца.[1] Пропущенное заявление об энергетическом сертификате или его приложение влечёт штраф от 3 000 до 18 000 евро, который стороны несут солидарно.[2]

Автор: The Tuscan Editorial

Представьте покупателя за кухонным столом: рядом с кофейными чашками разложены бумаги продавца, и он гадает, какой из документов важен и что будет, если какого-то не окажется. Два из них в итальянской продаже часто упоминают вместе, и в этой статье они разобраны по очереди.

Статья излагает, что говорит закон о каждом из них, что сказано в нотариальных и судебных источниках об отсутствии agibilità и что решил Кассационный суд в январе 2026 года об обязанности нотариуса информировать. Она опирается на тексты, прочитанные 30 сентября 2026 года. Есть ли у конкретного объекта тот или иной документ и что следует, если его нет, зависит от истории объекта и от договора.

Agibilità и энергетический сертификат — это одно и то же?

Нет. Agibilità подтверждает, что здание отвечает условиям безопасности, гигиены, здоровых условий и энергосбережения и соответствует проекту. Attestato di prestazione energetica, APE, указывает энергетическую эффективность и класс здания или помещения. Они возникают по разным законам и подчиняются разным правилам; в таблице они поставлены рядом.

Agibilità (SCA)Сертификат энергетической эффективности (APE)
Что подтверждаетБезопасность, гигиену, здоровые условия и энергосбережение здания и его систем, соответствие работ проекту и пригодность к использованию[3]Энергетическую эффективность здания или помещения и его класс[4]
Кто готовитПодаёт обладатель разрешения на строительство или лицо, подавшее SCIA, либо их правопреемники, с заверением руководителя работ или другого квалифицированного специалиста[5]Для нового здания — застройщик; для существующего — его составление обеспечивает собственник[6]
Когда возникаетВ течение 15 дней после окончания отделочных работ: для новых зданий, полной или частичной реконструкции или надстройки и работ в существующих зданиях, способных повлиять на указанные условия[7]Когда здание или помещение строится, продаётся или сдаётся новому арендатору; для новых зданий и крупных реконструкций — до agibilità[8]
В договоре купли-продажиНотариальный источник описывает обязанность нотариуса как проверку наличия документа и, если его нет, информирование сторонДоговор должен содержать оговорку, в которой покупатель заявляет, что получил сведения и документы, включая APE, и к нему прилагается копия[2]
Если его нетДоговор не является недействительным (нотариальный источник); последствия для продавца и, возможно, для нотариуса (ниже)Штраф от 3 000 до 18 000 евро, солидарно на стороны, за отсутствие заявления или приложения[2]

Дальше статья идёт за таблицей: сначала закон об agibilità, затем то, что бывает, когда её нет, нотариус и постановление 2026 года, и наконец энергетический сертификат.

Что говорит закон об agibilità?

До 2016 года справку об agibilità, или abitabilità, то есть о пригодности для проживания, выдавал муниципалитет. Декрет 2016 года заменил справку заверенным уведомлением — segnalazione certificata di agibilità (SCA) — и отменил статью о справке.[9] Поэтому в старых документах и в более ранней нотариальной литературе речь идёт о справке. Теперь, по строительному кодексу, условия безопасности, гигиены, здоровых условий и энергосбережения зданий и их систем вместе с соответствием работ проекту и их agibilità подтверждаются уведомлением.[10] Там, где это применимо, подтверждаются и обязанности по цифровой инфраструктуре.[10]

Уведомление подаёт в строительный отдел коммуны, SUE, обладатель разрешения на строительство, или лицо, подавшее SCIA, либо их правопреемники. Срок — 15 дней после окончания отделочных работ. Он относится к новым зданиям, к полной или частичной реконструкции или надстройке и к работам в существующих зданиях, способным повлиять на указанные условия.[11] За неподачу в этих случаях предусмотрен административный штраф от 77 до 464 евро.[12] Уведомление может относиться к отдельным зданиям, к функционально самостоятельным частям здания или к отдельным помещениям, если соблюдены условия, установленные законом.[13]

К уведомлению прилагается набор документов: заверение руководителя работ или другого квалифицированного специалиста о наличии условий; свидетельство статических испытаний или, в предусмотренных случаях, заявление о надлежащем выполнении. Кроме того, заявление о соответствии нормам доступности, сведения об обновлении кадастровых данных и заявление монтажной организации о соответствии систем. Где это предусмотрено, добавляется и подтверждение того, что здание подготовлено к сверхширокополосной связи.[14]

Использование здания может начаться со дня подачи в SUE уведомления с документами.[15] Порядок проверок, в том числе выборочных и с осмотром выполненных работ, определяют регионы, провинции и муниципалитеты.[16]

Есть и положение о зданиях, у которых уведомления нет. Оно допускает подачу уведомления без выполнения работ для законно построенных зданий, не имеющих agibilità и отвечающих требованиям, которые должны быть установлены министерским декретом.[17] В профессиональном комментарии от декабря 2021 года сказано, что на ту дату декрет не был принят и что до этого положение применить нельзя; более поздний обзор сообщает то же самое. В том же комментарии сказано, что остальные пункты статьи не предусматривают уведомления без работ.[18]

Что бывает, когда agibilità нет?

Изложенное ниже опирается на нотариальную статью, на Гражданский кодекс и на постановление Кассационного суда, описанное в следующем разделе.[1] Нотариальная статья предшествует более поздним изменениям строительного кодекса.

Ни одна норма не запрещает продажу, и договор не недействителен. В статье сказано, что ни одна норма не запрещает продавать здание, не отвечающее требованиям agibilità или не имеющее справки, и что отсутствие не делает договор недействительным.[1] В статье «Что проверяет нотариус и чего он не проверяет» приведено решение суда первой инстанции 2025 года в том же смысле.[19]

Обязанность продавца — отдельный вопрос. По Гражданскому кодексу продавец должен также передать правоустанавливающие документы и документы об использовании проданной вещи.[20] Нотариальная статья относит к этой обязанности и передачу документа об agibilità. Апелляционный суд по рассматриваемому ниже делу, как это отражено в постановлении Кассационного суда, счёл, что стороны могут исключить эту обязанность и что её нарушение не влияет на действительность договора.[21]

Статья различает две ситуации. В первой у здания нет самих требуемых качеств, например из-за градостроительного нарушения, не поддающегося узаконению. Статья рассматривает это как передачу другой вещи, aliud pro alio, поэтому покупатель может расторгнуть договор из-за серьёзного нарушения и требовать возмещения убытков. Во второй отсутствует лишь документ, и серьёзность нарушения оценивается по обстоятельствам дела.

От защиты можно отказаться, но только явно. В статье сказано, что этот интерес частный и от него можно отказаться, однако лишь явным и недвусмысленным отказом. Указание в предварительном договоре или в предложении о покупке на то, что справки нет, само по себе таким отказом не является.[1] О старых зданиях в статье сказано, что здания, в которых с момента вступления в силу Единого текста (30 июня 2003 года) не проводились работы, не обязаны подавать уведомление.[22]

Что должен делать нотариус, если agibilità нет?

В нотариальной статье сказано, что нотариус не отвечает по Закону о нотариате лишь за подписание договора при отсутствии справки, поскольку договор не недействителен. Там же добавлено, что отказ подписать сам мог бы нарушать этот закон.[23] Обязанность нотариуса, по статье, — проверить, существует ли справка, и, если нет, разъяснить сторонам последствия.[24] Проверка agibilità в техническом смысле в эту обязанность не входит.

В постановлении от 24 января 2026 года Кассационный суд применил обязанность информировать.[21] Покупатель приобрёл в 2008 году помещение за 34 000 евро по договору, описывавшему его как жилое. Он утверждал, что фактически это складское помещение, и подал иск и к продавцу, и к нотариусу. Суд первой инстанции обязал продавца вернуть цену и отклонил иск к нотариусу. Апелляционный суд Салерно оставил отказ в силе, указав, что обязанность нотариуса не распространяется на контроль административных разрешений.[21]

Кассационный суд отменил эту часть решения и вернул дело на новое рассмотрение.[21] Он указал, что речь идёт об объективных обязанностях нотариуса действовать добросовестно, которые включают информирование и консультирование клиента.[25] Суд вновь указал, что нотариус отвечает за ущерб, который покупатель понёс из-за отсутствия требований к справке о пригодности для проживания, даже если покупатель мог легко узнать об этом, «когда не доказано, что специалист проинформировал клиента о ситуации и о возможных её последствиях».[26] Суд также отметил более раннее решение, согласно которому отказ нотариуса подписывать договор при отсутствии справки был признан правомерным.[26]

Постановление не решает, что нотариус по этому делу был ответственен: дело направлено на новое рассмотрение. Оно не говорит, что нотариус должен осматривать объект или технически проверять разрешения. Подтверждённая им мысль касается информирования. Отдельный вопрос о том, что нотариус не сверяет здание с разрешением, описан в статье «Что проверяет нотариус и чего он не проверяет».

Что говорит закон об энергетическом сертификате?

APE выдаётся для зданий или помещений, которые строятся, продаются или сдаются новому арендатору.[27] Новые здания и здания после крупной реконструкции должны иметь APE до выдачи agibilità, а для нового здания его составление обеспечивает застройщик. Для существующего здания, предлагаемого к продаже, собственник должен обеспечить составление APE, если его нет.[27]

Собственник должен предоставить APE потенциальному покупателю в начале переговоров и передать его по их завершении.[28] Если здание продаётся до его постройки, продавец представляет доказательства будущей энергетической эффективности и предъявляет APE в течение 15 дней с момента запроса на agibilità.[28]

У договора есть собственное требование. Договоры купли-продажи и возмездные передачи должны содержать оговорку, в которой покупатель заявляет, что получил сведения и документы об энергетической эффективности здания, включая APE. Копия APE должна быть приложена к договору.[29] При отсутствии заявления или приложения стороны солидарно и в равных долях несут административный штраф от 3 000 до 18 000 евро. Уплата штрафа не снимает обязанности направить заявление или копию в Регион в течение 45 дней.[29] Agenzia delle Entrate передаёт Регионам соответствующие сведения о регистрации.[29] В положении не сказано, что договор недействителен, а в статье «Как иностранец покупает недвижимость в Италии» приведены нотариальные источники о том, что договор остаётся действительным.

APE действителен не более десяти лет и обновляется при каждой реконструкции, меняющей энергетический класс здания.[30] Этот предел зависит от соблюдения проверок отопительных систем: если обязательная проверка пропущена, APE утрачивает силу 31 декабря года, следующего за годом первой пропущенной проверки.[30] В объявлениях о продаже или аренде должны быть указаны показатели энергетической эффективности здания и энергетический класс.[31]

Какие нормы применяются, когда сертификат составляют?

Министерство окружающей среды и энергетической безопасности (MASE) в своих указаниях операторам от 18 июня 2026 года заявило, что APE составляется по нормам, действующим на момент его составления.[32] Министерский декрет от 28 октября 2025 года, опубликованный в Gazzetta Ufficiale 5 декабря 2025 года, обновил декрет 2015 года о минимальных требованиях.[33] Он вступил в силу через 180 дней после опубликования, то есть 3 июня 2026 года.[33] В тех же указаниях сказано, что, поскольку APE действует десять лет, APE, подготовленный для одной цели, например для нового здания, может быть позже использован для другой, например для продажи.[32]

На европейском уровне Директива (ЕС) 2024/1275 об энергетической эффективности зданий установила для государств-членов срок транспонирования — 29 мая 2026 года.[34] Статья не описывает, что директива изменит в сертификатах.

Какой документ важен на каком этапе покупки?

В таблице оба документа прослежены по этапам покупки.

ЭтапAgibilitàAPE
До подписания предварительного договораВ нотариальной статье сказано, что указание на отсутствие в предварительном договоре или предложении само по себе не является отказом от праваДолжен быть предоставлен в начале переговоров и передан по их окончании[35]
В нотариальном договореОбязанность нотариуса проверить и информировать описана вышеОговорка и приложенная копия[36]
После договораДля зданий, охваченных уведомлением, использование может начаться со дня его подачи в SUE[37]Действует до десяти лет; при последующей продаже или сдаче новому арендатору он снова требуется, если его нет[38][39]

Часто задаваемые вопросы

Agibilità и сертификат энергетической эффективности — это одно и то же?
Нет. Agibilità (ст. 24 DPR 380/2001) подтверждает безопасность, гигиену, здоровые условия, энергосбережение и соответствие работ проекту.[10] APE (ст. 6 D.Lgs 192/2005) указывает энергетическую эффективность и класс здания или помещения.[4] Они возникают по разным законам и подчиняются разным правилам.
Можно ли продать объект без agibilità?
По нотариальной статье, ни одна норма не запрещает продажу, и договор не недействителен.[1] Отсутствие всё же может быть нарушением со стороны продавца, а если у здания нет самих требований, статья рассматривает это как передачу другой вещи.[1]
Что такое SCA?
Segnalazione certificata di agibilità — уведомление, подаваемое в строительный отдел муниципалитета, которым с D.Lgs 222/2016 подтверждается agibilità. Оно заменило справку, ранее выдававшуюся муниципалитетом.[9]
Недействителен ли договор, если нет сертификата энергетической эффективности?
Ст. 6 п. 3 D.Lgs 192/2005 налагает на стороны солидарно штраф от 3 000 до 18 000 евро за отсутствие заявления или приложения.[2] О недействительности договора в ней не сказано.
Сколько действует сертификат энергетической эффективности?
Не более десяти лет, если соблюдены проверки отопительных систем (ст. 6 п. 5).[30] Он обновляется при каждой реконструкции, меняющей энергетический класс.
Обязан ли нотариус проверять agibilità?
Согласно нотариальной статье, обязанность нотариуса — проверить, существует ли справка, и проинформировать стороны, если её нет, а не проводить техническую проверку.[1] В постановлении 1603/2026 Кассационный суд вновь указал, что нотариус отвечает за ущерб из-за отсутствия справки, если не доказано, что клиента проинформировали.[21]

Примечания к статье

  1. Нотариальная статья — профессиональная публикация Итальянского фонда нотариата (материалы конференции октября–декабря 2022 года). Прочие источники по этому вопросу — Гражданский кодекс и постановление Кассационного суда от 24 января 2026 года. ↩︎
  2. В договоре и при отсутствии энергетического сертификата: ст. 6, п. 3, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  3. Что подтверждает каждый: ст. 24, п. 1, DPR 380/2001. ↩︎
  4. Ст. 6 D.Lgs 192/2005. ↩︎
  5. Кто готовит: ст. 24, пп. 2 и 5, DPR 380/2001. ↩︎
  6. Ст. 6, п. 1, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  7. Когда возникает: ст. 24, п. 2, DPR 380/2001. ↩︎
  8. Ст. 6, пп. 1–2, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  9. Уведомление заменило справку муниципалитета по D.Lgs 222/2016, которым заменена ст. 24 и отменена ст. 25. ↩︎
  10. Ст. 24 DPR 380/2001: заверенное уведомление и заверения (п. 1). ↩︎
  11. Ст. 24 DPR 380/2001: кто подаёт, когда, при каких работах (п. 2). ↩︎
  12. Ст. 24 DPR 380/2001: штраф от 77 до 464 евро (п. 3). ↩︎
  13. Ст. 24 DPR 380/2001: отдельные здания, самостоятельные части и отдельные помещения (п. 4). ↩︎
  14. Ст. 24 DPR 380/2001: документы, прилагаемые к уведомлению (п. 5). ↩︎
  15. Ст. 24 DPR 380/2001: использование со дня подачи (п. 6). ↩︎
  16. Ст. 24 DPR 380/2001: проверки (п. 7). ↩︎
  17. Ст. 24 DPR 380/2001: здания без уведомления (п. 7-bis). ↩︎
  18. Профессиональный комментарий от декабря 2021 года к ст. 24 DPR 380/2001 (пп. 1–7 не предусматривают уведомления без работ). ↩︎
  19. Решение первой инстанции 2025 года применяет Cass. 23370/2023. ↩︎
  20. Обязанность продавца передать документы: ст. 1477, п. 3, Гражданского кодекса. ↩︎
  21. Постановление № 1603 от 24 января 2026 года, Кассационный суд, Третья гражданская коллегия (заседание 29 октября 2025 года, опубликовано 5 февраля 2026 года). ↩︎
  22. Здания, в которых не проводились работы с момента вступления в силу Единого текста (30 июня 2003 года): нотариальная статья. ↩︎
  23. Ст. 27 и 28 Закона о нотариате. ↩︎
  24. Cass. 14618/2017, приведено в нотариальной статье по этому вопросу. ↩︎
  25. Ст. 1175, 1375 и 1176, п. 2, Гражданского кодекса. ↩︎
  26. Cass. 10296/2012, приведённое в постановлении для принципа из предыдущего предложения; Cass. 1426/1978, более раннее решение. ↩︎
  27. Ст. 6 D.Lgs 192/2005: когда нужен, п. 1. ↩︎
  28. Ст. 6 D.Lgs 192/2005: предоставление, передача и продажа до постройки, п. 2. ↩︎
  29. Ст. 6 D.Lgs 192/2005: оговорка, копия, штраф, 45 дней и Agenzia delle Entrate, п. 3. ↩︎
  30. Ст. 6 D.Lgs 192/2005: срок действия и отопительные системы, п. 5. ↩︎
  31. Ст. 6 D.Lgs 192/2005: объявления, п. 8. ↩︎
  32. Указания MASE операторам от 18 июня 2026 года. ↩︎
  33. Министерский декрет от 28 октября 2025 года (Gazzetta Ufficiale № 283 от 5 декабря 2025 года), ст. 11. ↩︎
  34. Директива (ЕС) 2024/1275. ↩︎
  35. Предоставление и передача APE: ст. 6, п. 2, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  36. Оговорка и приложенная копия: ст. 6, п. 3, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  37. Использование здания со дня подачи: ст. 24, п. 6, DPR 380/2001. ↩︎
  38. Срок в десять лет: ст. 6, п. 5, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  39. Новый APE при последующей продаже или сдаче: ст. 6, пп. 1–2, D.Lgs 192/2005. ↩︎
  40. Ст. 9-bis DPR 380/2001. ↩︎
  41. Национальный совет нотариата. ↩︎

Источники

Последняя проверка . Официальные и первичные источники; названия приведены на языке оригинала.

О Журнале

The Tuscan Editorial

Редакция The Tuscan

Каждая статья опирается на официальные тексты и опубликованные разъяснения и сверяется с нормами, действующими на дату, указанную в её начале.

← Назад в журнал