|

Даёт ли покупка недвижимости в Италии право на проживание или гражданство?

Покупка дома в Италии не даёт гражданину страны вне ЕС ни вида на жительство, ни визы, ни итальянского гражданства. Каждое из трёх вытекает из отдельного законодательства, со своими условиями и своим органом, и покупка жилья не входит в условия ни одного из них. В статье изложено, что владение меняет и чего не меняет, какие ограничения срока пребывания действуют для собственника из страны вне ЕС и какие существуют пути, как их описывают официальные источники. Статья описывает правила. Она не говорит читателю, какой путь выбрать.

Автор: The Tuscan Editorial

Представьте дом с видом на кипарисы, подписанный акт и ключи в кармане. Теперь у хозяина есть дом, а вместе с ним и вопрос: изменилось ли что-нибудь в праве оставаться в стране, и если да, то что.

Что меняет владение домом и что оставляет прежним?

Покупка — сделка в рамках вещного права. Акт переводит право собственности на дом. Он не меняет иммиграционный статус покупателя, его запись в реестре или гражданство: каждое из них регулируется отдельным текстом и решается отдельным органом.

Начнём с права оставаться дольше краткосрочного визита. Для гражданина страны вне ЕС оно регулируется Единым текстом об иммиграции (Testo Unico Immigrazione), сводным текстом об иммиграции, и правилами о визах.[1] Визу решает консульство Италии, а вид на жительство — полиция (Questura). Владение домом в число условий не входит, и вид на жительство выдаётся для деятельности, предусмотренной въездной визой.[1]

Запись в реестре населения относится к ведению comune, коммуны.[2] Реестр фиксирует, где человек проживает, и иностранец должен проживать законно;[3] владение домом и здесь не входит в условия. Резидентство для подоходного налога определяют налоговые органы, а критерии таковы: проживание по Гражданскому кодексу, домицилий или присутствие в течение большей части налогового периода.[4] Итальянское гражданство регулируется Законом 91/1992 и находится в ведении Министерства внутренних дел; дом не входит в его условия.[5]

Правила об Инвесторской визе подтверждают то же с другой стороны. Допустимые вложения, перечисленные в положении Единого текста об Investor Visa, — государственные ценные бумаги, капитал компании и благотворительное пожертвование.[6] Покупка дома среди них не названа, а руководство по визе, опубликованное Министерством предпринимательства и «Сделано в Италии», указывает, что неликвидные активы, например недвижимость, не принимаются как подтверждение средств.[7]

Проживание в смысле реестра, резидентство для налогов и право на пребывание — три разные вещи, и они могут указывать в разные стороны. Налоговые правила, например, смотрят на то, где человек живёт большую часть года, и не предоставляют разрешения на пребывание.[4] О том, как налоговый режим для новых резидентов зависит от налогового резидентства, а не от визы, см. «Фиксированный налог Италии для новых резидентов: что он означает при переезде в Тоскану».

Каковы ограничения срока пребывания для собственника из страны вне ЕС?

Гражданин страны вне ЕС, которому для краткосрочного пребывания виза не нужна, может оставаться в Шенгенской зоне до 90 дней в любой период в 180 дней, согласно Европейской комиссии.[8] Подсчёт скользящий, а дни в любой стране Шенгена суммируются. Владение домом в Италии не продлевает этот срок, а второй дом не обнуляет отсчёт. В перечень MAECI стран, граждане которых освобождены от визы для кратких пребываний, входят, среди прочих, США, Великобритания, Австралия, Канада и Япония.[9]

Для пребывания более 90 дней нужны национальная долгосрочная виза (тип D, выдаётся для пребываний свыше 90 дней) и, после прибытия, вид на жительство. MAECI указывает, что обладатель визы типа D может перемещаться по другим странам Шенгена не более 90 дней за полугодие и только пока виза действует.[10]

С 10 апреля 2026 года Система въезда/выезда (EES) полностью действует на внешних границах 29 европейских стран; она регистрирует граждан стран вне ЕС, приезжающих на короткий срок (Европейская комиссия).[11] Система разрешений на поездки ETIAS не действует: на странице ETIAS Комиссии, прочитанной 1 октября 2026 года, сказано, что заявления не принимаются, а дата запуска будет объявлена за несколько месяцев до него.[12] О методе подсчёта, о том, что фиксирует EES, и о положении ETIAS см. «Schengen 90/180, EES и ETIAS для владельцев второго дома в Италии».

Какие пути к более долгому пребыванию существуют?

Пути ниже описаны так, как их описывают официальные источники. Они отдельны, у них разные условия, и перечень не является рекомендацией какого-либо из них. Правила въезда, требования к визам и процедуры получения гражданства устанавливают власти; они различаются по консульствам и ведомствам и со временем меняются.

Виза для проживания по выбору

Это путь для тех, кто хочет жить в Италии, не работая там. По пункту 13 приложения к Министерскому декрету от 11 мая 2011 года заявитель должен документально подтвердить наличие жилья и достаточные стабильные регулярные средства, не связанные с работой в Италии.[13] Консульства публикуют собственные требования; например, перечень документов консульства в Аделаиде от 17 июня 2026 года требует регулярного дохода не менее 31 000 евро в год на заявителя.[14] Виза не разрешает работать. Дом, находящийся в собственности в Италии, может подтвердить наличие жилья, но доходом он не является. См. «Виза для проживания по выбору (elective residence visa)».

Инвесторская виза

Путь Инвесторской визы по Единому тексту допускает въезд и пребывание вне квот для граждан стран вне ЕС, которые в течение трёх месяцев после въезда вложат не менее 2 000 000 евро в итальянские государственные ценные бумаги либо не менее 500 000 евро в капитал итальянской компании или венчурного фонда (250 000 евро для инновационного стартапа), с удержанием каждого вложения не менее двух лет, либо сделают благотворительное пожертвование не менее 1 000 000 евро на проект общественного значения.[6] Выдаваемое разрешение действует два года и продлевается на периоды по три года.[6] Покупка недвижимости не относится к допустимым вложениям.[6]

Другие разрешения и долгосрочный вид на жительство

Вид на жительство выдаётся для деятельности, предусмотренной въездной визой.[1] Разрешения по другим основаниям, например работа, учёба или семья, регулируются тем же Единым текстом и правилами о визах. В этой статье они не описываются.

Иностранец, который не менее пяти лет имеет действующий вид на жительство, чей доход не ниже годовой суммы социального пособия и у которого есть пригодное жильё, может обратиться к questore за долгосрочным видом на жительство ЕС.[15] Требуется сдать тест по итальянскому языку, а срок действия документа — десять лет.[15]

Регистрация в anagrafe

Anagrafe, реестр постоянного населения, фиксирует лиц, семьи и сообщества, имеющие постоянное место жительства в коммуне.[16] Человек проживает там, где его обычное место жительства.[17] Регистрация производится, среди прочих случаев, по заявлению лица, переносящего место жительства из-за границы.[18] Для иностранца записи вносятся на тех же условиях, что для итальянцев, если он законно проживает,[3] а зарегистрированный иностранец должен подтвердить заявление об обычном месте жительства в течение 60 дней после продления разрешения.[18]

Поэтому регистрация следует за законным пребыванием и фактом проживания в коммуне. Из покупки она не вытекает. О порядке шагов для гражданина США см. «Переезд в Тоскану из США: сначала покупка, потом проживание».

Граждане ЕС

Пути виз и разрешений, описанные выше, относятся к гражданам стран вне ЕС. Граждане ЕС имеют право жить в другой стране ЕС, могут оставаться до трёх месяцев без регистрации в качестве резидентов и приобретают право постоянного проживания там после пяти лет непрерывного законного проживания, согласно Your Europe (Европейский союз).[19] Формальности регистрации граждан ЕС в Италии в этой статье не описываются.

Как приобретается итальянское гражданство?

Итальянское гражданство регулируется Законом 91/1992.[5] Министерство внутренних дел описывает его как приобретаемое главным образом по происхождению (iure sanguinis) с остаточным приобретением по рождению в Италии и указывает, что иностранец, проживающий не менее десяти лет, может подать заявление при достаточном доходе, отсутствии судимости и отсутствии оснований, связанных с безопасностью Республики.[20] Закон называет свои условия, и они касаются происхождения, усыновления, брака и законного проживания в Италии.[21] Покупка дома среди них не названа.

По происхождению

Ребёнок отца или матери, являющихся гражданами, — гражданин по рождению.[22] Положение, введённое в 2025 году, предусматривает, что лицо, родившееся за границей и имеющее другое гражданство, считается никогда не приобретавшим итальянское гражданство, с исключениями.[23] В тексте, действующем на 1 октября 2026 года, к ним относятся: заявление, поданное не позднее 27 марта 2025 года и приведшее к признанию статуса; предок первой или второй степени, который обладает или на момент смерти обладал исключительно итальянским гражданством; и родитель или усыновитель, проживавший в Италии не менее двух лет подряд после приобретения гражданства и до рождения или усыновления.[23] Подпадает ли история конкретной семьи под это правило, решают компетентный орган и квалифицированный специалист.

По браку

Иностранный супруг гражданина Италии может приобрести гражданство после двух лет законного проживания в Италии после заключения брака либо через три года со дня брака, если проживает за границей; при наличии детей супругов сроки сокращаются вдвое.[24] Брак не должен быть расторгнут или признан недействительным, раздельное проживание по закону не допускается.[24] Министерство внутренних дел указывает, что гражданство по браку признаёт префект провинции проживания.[20]

По проживанию

Гражданство может быть предоставлено декретом Президента Республики по предложению министра внутренних дел иностранцам, законно проживающим в Италии в течение установленного срока.[25] Срок зависит от категории; для иностранца без семейной связи с Италией Министерство внутренних дел указывает десять лет.[20] Для предоставления по браку и по проживанию требуется знание итальянского языка на уровне не ниже B1.[26] Заявители, не подписавшие соглашение об интеграции или не имеющие долгосрочного вида на жительство ЕС, при подаче заявления должны подтвердить это знание документом об образовании или сертификатом признанной организации.[26]

В каждом случае критерием служат происхождение, брак или законное проживание. Владение домом в Италии у лица, которое не проживает в стране законно, не засчитывается ни в один из сроков.

Что спросить у иммиграционного специалиста?

Ответы зависят от человека, гражданства и консульства, и ни один из них нельзя дать только на основании покупки недвижимости. Вопросы, которые обычно задают:

– Какое правило въезда применяется к этому гражданству и сколько дней из последних 180 уже использовано?

– Нужна ли долгосрочная виза для предполагаемого срока пребывания и какой тип визы соответствует цели?

– Какие средства и какие подтверждения жилья публикует консульство, которое примет заявление?

– Ведёт ли предполагаемое пребывание к регистрации в anagrafe и что из этого следует для налогового резидентства?

– Подпадает ли какая-либо семейная связь с гражданином Италии под правила о происхождении, положение, введённое в 2025 году, или правила о браке и какие документы её подтверждают?

– Какие сроки, языковые требования или обязанности по интеграции применяются к этому пути?

Запрос

Думаете о доме в Тоскане и о том, что он меняет, а что нет? Обсудите это в конфиденциальном порядке. Отправить запрос →

Часто задаваемые вопросы

Даёт ли покупка дома в Италии гражданину страны вне ЕС вид на жительство?
Нет. Вид на жительство запрашивают в Questura после въезда по долгосрочной визе, и он выдаётся для деятельности, предусмотренной визой (Единый текст об иммиграции, ст. 5, п. 2). Италия не связывает покупку жилья с видом на жительство.
Даёт ли покупка дома в Италии гражданство?
Нет. Закон 91/1992 называет основания: происхождение, усыновление, брак и законное проживание в течение установленного срока, среди прочих. Владение недвижимостью не входит в условия ни одного из этих оснований.
Как долго собственник из страны вне ЕС может находиться без визы?
Для граждан стран с безвизовым режимом — до 90 дней в любой период в 180 дней во всей Шенгенской зоне, согласно Европейской комиссии. Владение не продлевает этот срок.
Даёт ли покупка недвижимости право на Investor Visa?
Нет. Ст. 26-bis называет государственные ценные бумаги, капитал компании (или венчурного фонда) и благотворительное пожертвование. Покупка дома не названа.
Делает ли регистрация в anagrafe человека гражданином?
Нет. Реестр фиксирует, где человек живёт. Гражданство приобретается по Закону 91/1992 и признаётся или предоставляется компетентным органом.
Совпадает ли налоговое резидентство с резидентством в иммиграционном смысле?
Нет. Налоговое резидентство следует ст. 2 сводного текста о подоходном налоге: проживание или домицилий в Италии либо присутствие в течение большей части налогового периода, с презумпцией для лиц, записанных в реестре населения. Оно не даёт права на пребывание.
Даёт ли брак с гражданином Италии гражданство?
Не автоматически. Ст. 5 Закона 91/1992 требует двух лет законного проживания в Италии после брака либо трёх лет со дня брака при проживании за границей, а также применяется требование о знании итальянского языка по ст. 9.1.
Нужна ли гражданам ЕС виза, чтобы жить в доме, купленном в Италии?
Нет. Граждане ЕС имеют право жить в другой стране ЕС (Your Europe). Какие формальности применяются при регистрации, в этой статье не описывается.

Примечания к статье

  1. Въезд, виза и вид на жительство: Единый текст об иммиграции (D.Lgs. 286/1998), ст. 5, п. 2 (вид на жительство выдаётся для деятельности, предусмотренной въездной визой). ↩︎
  2. Реестр населения: DPR 223/1989. ↩︎
  3. Единый текст об иммиграции, ст. 6, п. 7 (иностранец должен законно проживать). ↩︎
  4. Резидентство для подоходного налога: ст. 2 TUIR. Критерии налогового резидентства: проживание по Гражданскому кодексу, домицилий или присутствие в течение большей части налогового периода. ↩︎
  5. Закон 91/1992 (Гражданство). ↩︎
  6. Ст. 26-bis Единого текста об иммиграции (Инвесторская виза), введена Законом 232/2016. ↩︎
  7. Руководство по визе Министерства предпринимательства и «Сделано в Италии» (неликвидные активы, например недвижимость, не принимаются как подтверждение средств). ↩︎
  8. 90 дней в любой период в 180 дней: Европейская комиссия, страница о пересечении границ. ↩︎
  9. Перечень стран, освобождённых от визы: MAECI, «Paesi esenti da visto». ↩︎
  10. Виза типа D и 90 дней за полугодие: MAECI, «Tipologie di visto e durata». ↩︎
  11. EES полностью действует с 10 апреля 2026 года: Европейская комиссия. ↩︎
  12. ETIAS: Европейская комиссия, страница ETIAS, прочитана 1 октября 2026 года. ↩︎
  13. Приложение к Министерскому декрету от 11 мая 2011 года, пункт 13. ↩︎
  14. Перечень документов консульства в Аделаиде от 17 июня 2026 года. ↩︎
  15. Долгосрочный вид на жительство ЕС: ст. 9 Единого текста об иммиграции. ↩︎
  16. DPR 223/1989, ст. 1 (реестр населения). ↩︎
  17. DPR 223/1989, ст. 3 (где проживает человек). ↩︎
  18. DPR 223/1989, ст. 7 (регистрация по заявлению лица, переносящего место жительства из-за границы; подтверждение заявления в течение 60 дней после продления разрешения). ↩︎
  19. Your Europe, Европейский союз: право жить в другой стране ЕС, до трёх месяцев без регистрации, постоянное проживание после пяти лет непрерывного законного проживания. ↩︎
  20. Министерство внутренних дел, «Cittadinanza» (приобретение главным образом по происхождению, остаточное приобретение по рождению в Италии, десять лет проживания для иностранца без семейной связи с Италией, признание гражданства по браку префектом провинции проживания). ↩︎
  21. Статьи Закона 91/1992, названные в источнике по вопросу об условиях: ст. 1, 3, 3-bis, 4, 5 и 9. ↩︎
  22. Гражданство, происхождение: ст. 1 Закона 91/1992. ↩︎
  23. Гражданство, ст. 3-bis Закона 91/1992, введена в 2025 году декретом-законом 36/2025, преобразованным Законом 74/2025; исключения изложены в тексте, действующем на 1 октября 2026 года. Дата 27 марта 2025 года включается: крайний срок — 23:59 по римскому времени этой даты. ↩︎
  24. Гражданство, брак: ст. 5 Закона 91/1992. ↩︎
  25. Гражданство, проживание: ст. 9 Закона 91/1992. ↩︎
  26. Требование знания языка: ст. 9.1 Закона 91/1992, для предоставления по ст. 5 и 9. ↩︎
  27. Единый текст об иммиграции (D.Lgs. 286/1998), ст. 5, п. 2. ↩︎
  28. Министерство иностранных дел (MAECI). ↩︎

О Журнале

The Tuscan Editorial

Редакция The Tuscan

Каждая статья опирается на официальные тексты и опубликованные разъяснения и сверяется с нормами, действующими на дату, указанную в её начале.

← Назад в журнал