الـ agibilità وشهادة الطاقة: ما هي كل منهما وماذا يحدث عند غياب إحداهما

تخيّل مشترياً إلى طاولة المطبخ، وأوراق البائع مكدّسة بجانب فناجين القهوة، يتساءل أيّ هذه الوثائق هو المهم وماذا يترتب إن غابت إحداها. وثيقتان منها كثيراً ما تُذكران معاً في البيع الإيطالي، وتتناول هذه المقالة كلاً منهما على حدة.

وتعرض المقالة ما يقوله القانون عن كل منهما، وما تقوله المصادر التوثيقية والقضائية عن غياب الـ agibilità، وما قضت به محكمة النقض في يناير 2026 بشأن واجب الموثّق في الإعلام. وهي تستند إلى النصوص المقروءة في 30 سبتمبر 2026. ويتوقف وجود أي من الوثيقتين لعقار بعينه، وما يترتب على غيابها، على تاريخ العقار وعلى العقد.

هل الـ agibilità وشهادة الأداء الطاقي شيء واحد؟

لا. فالـ agibilità تثبت أن المبنى يستوفي شروط السلامة والنظافة والصحة وتوفير الطاقة وأنه مطابق للمشروع. أما attestato di prestazione energetica، أي APE، فتبيّن الأداء الطاقي للمبنى أو الوحدة وفئته. وهما تنشآن بموجب قانونين مختلفين وتخضعان لقواعد مختلفة، ويضعهما الجدول جنباً إلى جنب.

وتمضي بقية المقالة على نسق الجدول: القانون في شأن الـ agibilità أولاً، ثم ما يحدث عند غيابها، فالموثّق وأمر عام 2026، وأخيراً شهادة الأداء الطاقي.

ماذا يقول القانون عن الـ agibilità؟

حتى عام 2016 كانت البلدية تصدر شهادة agibilità، أو abitabilità أي صلاحية السكن. ثم استبدل مرسوم عام 2016 بالشهادة إخطاراً مصدَّقاً هو segnalazione certificata di agibilità (SCA)، وألغى المادة المتعلقة بالشهادة.^[9] ولهذا تتحدث الوثائق الأقدم والأدبيات التوثيقية الأقدم عن شهادة. وبموجب قانون البناء صارت شروط السلامة والنظافة والصحة وتوفير الطاقة في المباني وأنظمتها، مع مطابقة الأعمال للمشروع وصلاحيتها للاستعمال، تثبت بالإخطار.^[10] وعند الاقتضاء تثبت به أيضاً واجبات البنية التحتية الرقمية.^[10]

ويقدّم الإخطار إلى مكتب البناء في البلدية، SUE، صاحبُ رخصة البناء، أو من قدّم SCIA، أو خلفاؤهم. والمهلة 15 يوماً من انتهاء أعمال التشطيب. وهي تسري على المباني الجديدة، وعلى إعادة البناء أو التعلية كلياً أو جزئياً، وعلى الأعمال في المباني القائمة التي قد تؤثر في الشروط المذكورة.^[11] ويترتب على عدم التقديم في هذه الحالات غرامة إدارية من 77 إلى 464 يورو.^[12] ويجوز أن يتعلق الإخطار بمبانٍ منفردة أو بأجزاء من المبنى مستقلة وظيفياً أو بوحدات منفردة، إذا توافرت الشروط التي يحددها القانون.^[13]

وترافق الإخطار مجموعة وثائق: إفادة من مدير الأعمال أو من مهني مؤهل آخر بتوافر الشروط؛ وشهادة الاختبار الإنشائي أو، في الحالات المنصوص عليها، إقرار بالتنفيذ السليم. ثم إقرار بالمطابقة لقواعد سهولة الوصول، وبيانات تحديث السجل المساحي، وإقرار الشركة المركِّبة بمطابقة الأنظمة. وعند النص على ذلك تُضاف إفادة بأن المبنى مهيأ للنطاق العريض فائق السرعة.^[14]

ويجوز البدء باستعمال المبنى من تاريخ تقديم الإخطار مع وثائقه إلى SUE.^[15] وتنظّم الأقاليم والمقاطعات والبلديات كيفية إجراء الفحوص، ومنها الفحوص بالعينة ومعاينة الأعمال المنفذة.^[16]

وثمة حكم خاص بالمباني التي لا إخطار لها. فهو يجيز تقديم الإخطار دون أعمال للمباني المشيَّدة بصورة مشروعة والتي ليس لها agibilità وتستوفي شروطاً يحددها مرسوم وزاري.^[17] ويذكر تعليق مهني صادر في ديسمبر 2021 أن المرسوم لم يكن قد اعتُمد في ذلك التاريخ وأن الحكم لا يمكن تطبيقه إلى ذلك الحين؛ ويورد ملخص لاحق الأمر نفسه. ويذكر التعليق نفسه أن سائر فقرات المادة لا تنص على إخطار دون أعمال.^[18]

ماذا يحدث عند غياب الـ agibilità؟

يستند ما يلي إلى ورقة توثيقية، وإلى القانون المدني، وإلى أمر محكمة النقض المبيَّن في القسم التالي.^[1] والورقة سابقة لتعديلات لاحقة في قانون البناء.

لا قاعدة تمنع البيع، والعقد ليس باطلاً. فالورقة التوثيقية تذكر أنه لا قاعدة تمنع بيع مبنى لا يستوفي شروط الـ agibilità أو لا شهادة له، وأن الغياب لا يُبطل العقد.^[1] ويورد مقال «ما الذي يتحقق منه الموثّق وما الذي لا يتحقق منه» حكماً ابتدائياً صدر في 2025 بالمعنى نفسه.^[19]

وواجب البائع مسألة منفصلة. فبموجب القانون المدني يجب على البائع أيضاً تسليم السندات والوثائق المتعلقة بملكية المبيع واستعماله.^[20] وتُدرج الورقة التوثيقية تسليم وثيقة الـ agibilità ضمن هذا الواجب. وقد رأت محكمة الاستئناف في القضية المبيَّنة أدناه، كما سجّلتها محكمة النقض، أن للأطراف استبعاد هذا الواجب وأن الإخلال به لا يمس صحة العقد.^[21]

وتميّز الورقة بين حالتين. في الأولى ينقص المبنى استيفاء الشروط ذاتها، مثلاً بسبب مخالفة تخطيطية لا يمكن تسويتها. وتعدّ الورقة ذلك تسليماً لشيء مختلف، aliud pro alio، فيجوز للمشتري فسخ العقد للإخلال الجسيم والمطالبة بالتعويض. وفي الثانية تنقص الوثيقةُ وحدها، وتُقدَّر جسامة الإخلال بحسب ظروف الحالة.

ويجوز للمشتري التنازل عن هذه الحماية، لكن صراحةً فقط. فالورقة تذكر أن المصلحة خاصة ويجوز التنازل عنها، ولكن بتنازل صريح لا لبس فيه. أما ذكر عدم وجود الشهادة في العقد التمهيدي أو في عرض الشراء فلا يعدّ، بمجرده، تنازلاً.^[1] وفي المباني القديمة تذكر الورقة أن المباني التي لم تُجرَ عليها أعمال منذ نفاذ النص الموحد لقانون البناء (30 يونيو 2003) غير ملزمة بتقديم الإخطار.^[22]

ما الذي يجب على الموثّق فعله عند غياب الـ agibilità؟

تذكر الورقة التوثيقية أن الموثّق لا يُسأل بموجب قانون التوثيق لمجرد توقيعه عقداً لا شهادة فيه، لأن العقد ليس باطلاً. وتضيف أن امتناعه عن التوقيع قد يشكّل بحد ذاته إخلالاً بالقانون نفسه.^[23] وواجب الموثّق، بحسبها، هو التحقق من وجود الشهادة، وإعلام الأطراف بالنتائج إن لم توجد.^[24] ولا يمتد الواجب إلى فحص فني للـ agibilità.

وفي أمر صدر في 24 يناير 2026 طبّقت محكمة النقض واجب الإعلام.^[21] فقد اشترى مشترٍ في 2008 وحدة بمبلغ 34000 يورو بموجب عقد وصفها بأنها سكنية. وزعم أنها في الواقع مخزن، وقاضى البائع والموثّق معاً. وألزمت محكمة الدرجة الأولى البائع برد الثمن ورفضت الدعوى ضد الموثّق. وأيدت محكمة استئناف ساليرنو الرفض، بحجة أن واجب الموثّق لا يمتد إلى مراقبة التراخيص الإدارية.^[21]

ونقضت محكمة النقض هذا الجزء من الحكم وأحالت القضية للفصل فيها من جديد.^[21] ورأت أن المسألة تتعلق بواجبات الموثّق الموضوعية في حسن النية، وهي تشمل إعلام العميل وإسداء النصح إليه.^[25] وأعادت التأكيد أن الموثّق يُسأل عن الضرر الذي يلحق بالمشتري من غياب شروط شهادة صلاحية السكن، حتى لو كان بوسع المشتري أن يعلم بذلك بسهولة، «عندما لا يثبت أن المهني أعلم العميل بالوضع وبنتائجه المحتملة».^[26] وأشارت المحكمة أيضاً إلى قرار أقدم اعتُبر فيه امتناع الموثّق عن توقيع العقد عند غياب الشهادة امتناعاً مشروعاً.^[26]

ولا يقرر الأمر أن الموثّق في تلك القضية كان مسؤولاً: فقد أحال القضية. ولا يقول إن على الموثّق أن يعاين العقار أو أن يفحص التراخيص فنياً. والنقطة التي يعيد تأكيدها تتعلق بالإعلام. أما المسألة المنفصلة، وهي أن الموثّق لا يقابل المبنى برخصته، فيبيّنها مقال «ما الذي يتحقق منه الموثّق وما الذي لا يتحقق منه».

ماذا يقول القانون عن شهادة الأداء الطاقي؟

تصدر الـ APE للمباني أو الوحدات التي تُبنى أو تُباع أو تُؤجَّر لمستأجر جديد.^[27] ويجب أن تكون للمباني الجديدة والمباني بعد الترميمات الكبرى شهادة APE قبل صدور الـ agibilità، وفي المبنى الجديد يتولى المنشئ إعدادها. وفي المبنى القائم المعروض للبيع يجب على المالك إعداد الـ APE إن لم تكن موجودة.^[27]

ويجب على المالك أن يتيح الـ APE للمشتري المحتمل عند بدء المفاوضات وأن يسلّمها عند انتهائها.^[28] وإذا بيع المبنى قبل بنائه، قدّم البائع ما يثبت الأداء الطاقي المستقبلي وأعدّ الـ APE خلال 15 يوماً من طلب الـ agibilità.^[28]

وللعقد شرطه الخاص. فيجب أن تتضمن عقود البيع وعمليات النقل بمقابل بنداً يقرّ فيه المشتري بأنه تسلّم المعلومات والوثائق المتعلقة بالأداء الطاقي للمبنى، ومنها الـ APE. وتُرفق بالعقد نسخة من الـ APE.^[29] وعند إغفال الإقرار أو المرفق يتحمل الأطراف بالتضامن وبالتساوي غرامة إدارية من 3000 إلى 18000 يورو. ودفع الغرامة لا يُسقط واجب إرسال الإقرار أو النسخة إلى الإقليم خلال 45 يوماً.^[29] وتحيل Agenzia delle Entrate إلى الأقاليم المعلومات ذات الصلة الواردة من التسجيل.^[29] ولا يقول الحكم إن العقد باطل، ويورد مقال «كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إيطاليا» مصادر توثيقية بأن العقد يبقى صحيحاً.

والـ APE صالحة عشر سنوات على الأكثر، وتُحدَّث عند كل ترميم يغيّر الفئة الطاقية للمبنى.^[30] وهذا الحد الأقصى مشروط بالتقيد بفحوص أنظمة التدفئة: فإذا فاتت المدة المقررة لفحص، سقطت الـ APE في 31 ديسمبر من السنة التالية لسنة أول فحص فائت.^[30] ويجب أن تذكر إعلانات البيع أو الإيجار مؤشرات الأداء الطاقي للمبنى وفئته الطاقية.^[31]

أي القواعد تسري عند إصدار الشهادة؟

ذكرت وزارة البيئة والأمن الطاقي (MASE) في توجيهاتها للمشغّلين الصادرة في 18 يونيو 2026 أن الـ APE تُعدّ وفق القواعد السارية وقت إعدادها.^[32] وقد حدّث المرسوم الوزاري الصادر في 28 أكتوبر 2025 والمنشور في Gazzetta Ufficiale في 5 ديسمبر 2025 مرسومَ 2015 بشأن الحد الأدنى من المتطلبات.^[33] ودخل حيّز النفاذ بعد 180 يوماً من نشره، أي في 3 يونيو 2026.^[33] وتذكر التوجيهات نفسها أنه، لأن الـ APE صالحة عشر سنوات، يجوز استعمال شهادة أُعدّت لغرض ما، كمبنى جديد، لاحقاً لغرض آخر، كالبيع.^[32]

وعلى المستوى الأوروبي، حددت التوجيهة (الاتحاد الأوروبي) 2024/1275 بشأن الأداء الطاقي للمباني تاريخ 29 مايو 2026 لنقلها إلى القوانين الوطنية.^[34] ولا تبيّن المقالة ما ستغيّره التوجيهة في الشهادات.

أي وثيقة تهم في أي مرحلة من الشراء؟

يتتبع الجدول الوثيقتين عبر مراحل الشراء.