|

Собрания собственников в кондоминиуме и экстраординарные работы в Италии: что связывает покупателя

В итальянском кондоминиуме собственники совместно принимают решения об общих частях большинством, размер которого зависит от вида решения, и решение обязательно для каждого собственника, в том числе отсутствовавшего или проголосовавшего против.[1] Покупатель получает помещение вместе с его местом в этой системе: регламентом, уже принятыми решениями, уже одобренными работами и, в пределах закона, неуплаченными взносами продавца.

Автор: The Tuscan Editorial

Представьте лестничную клетку старого дома: объявление у входа и соседи, собравшиеся поговорить о крыше. Кто покупает квартиру, получает место в этой комнате.

Большинство квартир в Италии, а также многие дома с общим двором, крышей или подъездной дорогой входят в кондоминиум, на который распространяется Гражданский кодекс. В статье изложены нормы о собраниях, большинствах, протоколах, работах и расходах так, как их описывают источники, и перечислены вопросы, которые покупатель обычно задаёт управляющему до подписания.

Почему кондоминиум важен для покупателя?

Нормы Гражданского кодекса о кондоминиуме применяются везде, где в здании есть помещения разных собственников и общее имущество.[2] Это и многоквартирный дом, и здание в историческом центре, и, в отношении общего имущества вроде подъездной дороги или общего двора, группа вилл.[3] Право каждого собственника на общее имущество пропорционально стоимости его помещения, и он не может отказаться от общего имущества, чтобы не нести расходы на его содержание.[4]

При покупке важны три следствия. Собрание решает вопросы об общих работах и расходах большинством голосов, поэтому один собственник не решает в одиночку. Решение обязательно для каждого собственника независимо от его голоса и присутствия.[1] А неуплаченные взносы прежнего собственника могут перейти вместе с помещением к новому в пределах, установленных статьёй 63 положений о применении Гражданского кодекса (о ней ниже).[5] Смежные вопросы покупки в историческом здании рассмотрены в статье «Покупка в историческом центре».

Кто решает: собрание, управляющий или совет?

Собрание, то есть общее собрание собственников, утверждает смету и отчётность, назначает и отзывает управляющего и решает вопросы об экстраординарных работах и нововведениях.[6] Управляющий (amministratore) исполняет решения, собирает взносы, оплачивает расходы на текущее обслуживание, совершает действия по сохранению общего имущества, ведёт реестры, в том числе реестр протоколов, и готовит годовую отчётность, созывая собрание для её утверждения в течение 180 дней.[7] По требованию собственника управляющий также выдаёт справку о состоянии платежей по расходам кондоминиума и о текущих судебных спорах.[8]

Полномочия управляющего даются на один год и продлеваются.[9] Необходим отдельный банковский или почтовый счёт на имя кондоминиума.[9] Управляющий не может заказывать работы по экстраординарному обслуживанию, кроме срочных, и в этом случае должен доложить о них на ближайшем собрании.[6] Совет, если он есть, консультирует и контролирует; он не заменяет собрание.[10] Собственники вправе в любое время знакомиться с бухгалтерскими документами и копировать их за свой счёт.[10]

Какое большинство нужно для каких решений?

Гражданский кодекс считает большинства по двум показателям: голоса присутствующих и стоимость здания в миллезими, то есть в тысячных долях, выражающих стоимость каждого помещения. В таблице видно, чего требует каждый шаг по Гражданскому кодексу, в тексте, действующем на 1 октября 2026 года.[11] Особые нормы для отдельных работ по восстановлению, которые временами снижали большинства, здесь не описываются.[12]

Шаг или решениеЧто требует Гражданский кодекс
Собрание в первом созыве, кворум[11]Собственники, владеющие двумя третями стоимости здания, и большинство участников
Решение в первом созыве, обычное[11]Большинство присутствующих и не менее половины стоимости здания
Собрание во втором созыве, кворум[11]Собственники, владеющие не менее чем третью стоимости, и треть участников
Решение во втором созыве[11]Большинство присутствующих, представляющее не менее трети стоимости
Назначение или отзыв управляющего; некоторые судебные споры; восстановление здания; экстраординарный ремонт значительного объёма; нововведения в пользу безопасности, устранения барьеров, энергосбережения, парковки и т. п.[13]Большинство присутствующих и не менее половины стоимости
Нововведения для улучшения, удобства или повышения доходности общего имущества[14]Большинство присутствующих и не менее двух третей стоимости

Второй созыв проводится в любой более поздний день, чем первый, но не позднее десяти дней после него.[11] Собрание не вправе принимать решения, если не установлено, что все лица, имеющие право участвовать, были надлежащим образом созваны.[11] Изменение назначения общего имущества регулируется отдельно двумя другими статьями Гражданского кодекса, которые в статье не рассматриваются; нотариальное руководство сообщает о более высоких большинствах для этого случая.[15]

Как созывается собрание и что происходит с протоколом?

Очередное собрание проводится ежегодно. Внеочередное собрание может созвать управляющий либо по требованию не менее чем двух собственников, представляющих шестую часть стоимости здания; если десять дней прошли без созыва, эти собственники могут созвать его сами.[16] Если управляющего нет, собрание вправе созвать любой собственник.

Уведомление должно содержать конкретную повестку дня и быть направлено не позднее чем за пять дней до даты первого созыва заказным письмом, сертифицированной электронной почтой (PEC), факсом или вручено лично.[17] В нём указываются место и время либо, если заседание проходит по видеосвязи, платформа и время.[18] Если собственник, имеющий право участвовать, не был созван либо был созван с опозданием или неполно, решение может быть оспорено по требованию отсутствовавшего или несогласного собственника.[19] Второй созыв не может приходиться на тот же календарный день, что и первый.[17] Собственник может быть представлен по письменной доверенности; если в здании больше двадцати собственников, представитель не может представлять более одной пятой собственников и стоимости, а управляющему доверенности выдавать нельзя.[20]

Решения оформляются протоколом, который вносится в реестр протоколов, ведущийся управляющим.[21] Если собственники участвуют по видеосвязи, что закон допускает с согласия большинства собственников, даже когда регламент этого не предусматривает, протокол составляет секретарь, подписывает председатель, и его направляют управляющему и всем собственникам теми же способами, что и уведомление.[18]

Можно ли оспорить решение?

Решение, противоречащее закону или регламенту, может быть оспорено в суде собственником, который отсутствовал, был несогласен или воздержался.[1] Срок составляет 30 дней: для присутствовавших и несогласных или воздержавшихся он идёт со дня решения, для отсутствовавших — со дня сообщения о решении.[1] Подача иска не приостанавливает исполнение решения, если суд не постановит иное.[1]

Нотариальное руководство различает решения оспоримые, к которым относятся 30 дней, и ничтожные, к которым они не относятся.[22] Границу между ними проводит судебная практика, и это вопрос для юриста. Для покупателя практический вывод таков: принятое решение, не оспоренное в срок, как правило, остаётся в силе.

Что считается обычными и экстраординарными работами?

Обычное обслуживание — это регулярное содержание общего имущества и услуг, которое управляющий выполняет за счёт собранных взносов и по смете, утверждённой собранием. Экстраординарное обслуживание и нововведения требуют решения собрания с указанным выше большинством, и собрание должно одновременно образовать специальный фонд в размере стоимости работ.[23] Если работы оплачиваются поэтапно по договору, фонд можно формировать по мере каждого платежа.[23]

Запрещены нововведения, которые могут нанести ущерб устойчивости или безопасности здания, изменяют его архитектурный облик или делают часть общего имущества непригодной для использования хотя бы одним собственником.[24] В некоторых случаях собственник, не согласный с обременительным или роскошным по характеру нововведением, может быть освобождён от его стоимости.[25] По требованию даже одного заинтересованного собственника управляющий обязан в течение 30 дней созвать собрание для решения о нововведениях в пользу безопасности, устранения барьеров, энергосбережения, парковки и т. п.[26]

Специальная норма временами снижала большинства для работ по восстановлению единого здания, состоящего из нескольких помещений.[12] Здесь она не описывается.

Кто платит за работы и с какого момента?

Если собственники не договорились иначе, расходы на сохранение и использование общего имущества и на общие услуги распределяются пропорционально стоимости каждого помещения, и расходы на нововведения распределяются так же. Если услуга предназначена только для части собственников, платят только они.[27] Лестницы и лифты оплачиваются наполовину по стоимости и наполовину по высоте этажа.[28] Потолки, своды и перекрытия оплачиваются поровну собственниками двух этажей, при этом собственник верхнего этажа несёт расходы на покрытие пола, а нижнего — на штукатурку.[29]

Соглашение между продавцом и покупателем о том, кто платит, связывает только их двоих. Оно не связывает кондоминиум, который вправе требовать оплаты с собственника, внесённого в реестр, как сказано в нотариальном руководстве.[30] Судебная практика, названная в примечаниях, относит расходы на экстраординарные работы на собственника на дату решения собрания при отсутствии соглашения, а нотариальное руководство сообщает о практике, по которой обычные расходы распределяются с даты перехода права.[31] Первое решение рассмотрено в статье «Покупка в историческом центре»; оно применяло редакцию нормы о задолженности, предшествовавшую реформе 2013 года, поэтому вопрос о том, как оно применяется сегодня, остаётся за юристом.[32]

Что происходит с задолженностью продавца?

Статья 63 положений о применении Гражданского кодекса регулирует задолженность. При взыскании управляющий вправе на основании распределения, утверждённого собранием, без разрешения собрания получить немедленно исполнимый судебный приказ о взыскании взносов и обязан сообщать данные о должниках кредиторам кондоминиума, которые об этом запрашивают.[33] Кредиторы кондоминиума не могут предъявлять требования к собственникам, у которых нет задолженности, пока не обратят взыскание на остальных.[34] При просрочке, длящейся шесть месяцев, управляющий вправе отключить должника от общих услуг, которыми можно пользоваться отдельно.[35]

Затем покупатель и продавец. Тот, кто приобретает права собственника, солидарно с ним отвечает по взносам за текущий и предыдущий год.[5] Нотариальное руководство уточняет, что «год» означает хозяйственный год кондоминиума и что покупатель, который заплатил, имеет право регресса к продавцу.[5] Тот, кто передаёт права на помещение, остаётся солидарно с приобретателем обязанным по взносам, возникшим до момента, когда управляющему направлена заверенная копия документа о переходе права.[36] По данным нотариального руководства, заменить заверенную копию может заявление нотариуса о совершении сделки.[36]

Вкратце: покупатель отвечает по задолженности текущего и предыдущего хозяйственного года независимо от того, что сказано между продавцом и покупателем в договоре, и имеет требование к продавцу. Продавец остаётся ответственным перед кондоминиумом, пока управляющий не уведомлен о переходе права.

О чём покупатель обычно спрашивает управляющего?

Нотариальное руководство и Гражданский кодекс указывают на следующие документы и вопросы. Они приведены как вопросы, а не как перечень проверок для какой-либо конкретной покупки. В конкретном доме положение определяют его регламент, его решения и его отчётность.

– Есть ли справка о состоянии платежей и текущих судебных спорах? Закон даёт право собственнику, который об этом просит;[8] потенциальный покупатель, ещё не собственник, обычно действует через продавца.

– Что записано в протоколах последних собраний и оспаривается ли какое-либо решение?

– Какие экстраординарные работы одобрены или планируются, в какой сумме, в какие сроки и образован ли специальный фонд? Кто несёт расходы, продавец или покупатель, по решению и по предварительному договору?

– Каковы отчётность и смета на текущий хозяйственный год и есть ли неуплаченные или причитающиеся взносы по помещению?

– Есть ли задолженность в здании, текущие судебные споры, действующее страхование, резервные фонды и возврат доли продавца в резерве?

– Что предусматривают регламент и таблицы миллезими?

Если работы дают право на налоговый вычет, каждый собственник заявляет вычет по доле, приходящейся на его помещение, на основании справки, которую выдаёт управляющий (Агентство доходов, Agenzia delle Entrate).[37] Это же ведомство указывает, что при продаже неиспользованные части вычета переходят к покупателю помещения, если покупатель — физическое лицо, если стороны не договорились об ином в договоре.[37] Условия, ставки и пределы меняются и здесь не описываются.

Запрос

Думаете о квартире или доме в здании с общими частями в Тоскане? Обсудите это в конфиденциальном порядке. Отправить запрос →

Часто задаваемые вопросы

Какое большинство нужно для одобрения экстраординарных работ?
Гражданский кодекс требует большинства присутствующих, представляющего не менее половины стоимости здания, для экстраординарного ремонта значительного объёма,[13] и большинства присутствующих и двух третей стоимости для нововведений по улучшению общего имущества.[14] Большинства приведены в таблице в статье.
Связывает ли решение собственника, который голосовал против?
Да. Решение обязательно для всех собственников.[1] Собственник, который отсутствовал, был несогласен или воздержался, может оспорить решение, противоречащее закону или регламенту, в течение 30 дней.[1]
Что будет, если уведомление отправлено поздно?
Решение, принятое после не направленного вовсе, запоздавшего или неполного уведомления, может быть оспорено несогласным или отсутствовавшим собственником, который не был надлежащим образом созван.[19]
Отвечает ли покупатель за задолженность продавца?
Покупатель солидарно с продавцом отвечает по взносам за текущий и предыдущий год и может потребовать с продавца то, что заплатил (ст. 63 положений о применении).[5]
Прекращается ли ответственность продавца с подписанием договора?
Не обязательно. Продавец остаётся солидарно ответственным, пока управляющему не направлена заверенная копия правоустанавливающего документа.[36]
Кто платит за работы, решение о которых принято до продажи?
Это зависит от даты решения и от соглашения продавца и покупателя, которое не связывает кондоминиум. Судебная практика указывает на собственника на дату решения.[31]
Есть ли кондоминиум в каждом здании с общими частями?
Режим применяется там, где есть общее имущество и помещения разных собственников. Управляющий обязателен, если собственников больше восьми,[9] а регламент — если больше десяти.[38]
Может ли управляющий в одиночку заказывать экстраординарные работы?
Только срочные, и в этом случае он должен доложить на ближайшем собрании.[6]

Примечания к статье

  1. Гражданский кодекс, ст. 1137 (решение обязательно для каждого собственника; оспаривание в течение 30 дней; исполнение не приостанавливается, если суд не постановит иное). ↩︎
  2. Гражданский кодекс, ст. 1117 и след. ↩︎
  3. Гражданский кодекс, ст. 1117-bis (группы вилл с общим имуществом). ↩︎
  4. Гражданский кодекс, ст. 1118 (право на общее имущество пропорционально стоимости помещения; отказ невозможен). ↩︎
  5. Ст. 63 положений о применении, абз. 4 (покупатель: солидарная ответственность за текущий и предыдущий год; «год» как хозяйственный год кондоминиума и регресс к продавцу, по данным нотариального руководства). ↩︎
  6. Ст. 1135 (подтверждение управляющего, смета, отчётность, экстраординарные работы и нововведения; управляющий не может заказывать экстраординарное обслуживание, кроме срочных работ); ст. 1129 (назначение и отзыв управляющего). ↩︎
  7. Ст. 1130 (функции управляющего, годовая отчётность в течение 180 дней, реестры, в том числе реестр протоколов). ↩︎
  8. Ст. 1130, п. 9 (справка о состоянии платежей и судебных споров; закон даёт право собственнику, который об этом просит). ↩︎
  9. Ст. 1129 (обязательность назначения управляющего; срок один год, продлевается; отдельный банковский или почтовый счёт). ↩︎
  10. Ст. 1130-bis (совет; ознакомление с бухгалтерскими документами). ↩︎
  11. Ст. 1136 в редакции, действующей на 1 октября 2026 года. ↩︎
  12. В комментариях к ст. 1120 отмечено, что специальная норма временами снижала большинства для работ по восстановлению единого здания, состоящего из нескольких помещений. ↩︎
  13. Ст. 1120, абз. 2 (нововведения в пользу безопасности, устранения барьеров, энергосбережения, парковки и т. п.), которые таблица объединяет с назначением или отзывом управляющего, некоторыми судебными спорами, восстановлением здания и экстраординарным ремонтом значительного объёма в рамках большинства по второму абзацу ст. 1136; большинство и прочие вопросы, указанные в строке: ст. 1136. ↩︎
  14. Ст. 1120, абз. 1 (нововведения для улучшения, удобства или повышения доходности общего имущества: две трети стоимости); большинство в две трети: ст. 1136. ↩︎
  15. Изменение назначения общего имущества: ст. 1117-ter и 1117-quater; нотариальное руководство (Consiglio Nazionale del Notariato) сообщает о более высоких большинствах для него. ↩︎
  16. Ст. 66 положений о применении Гражданского кодекса (внеочередное собрание по требованию не менее чем двух собственников, представляющих шестую часть стоимости). ↩︎
  17. Ст. 66 положений о применении Гражданского кодекса (уведомление с конкретной повесткой дня не позднее чем за пять дней до первого созыва, заказным письмом, сертифицированной электронной почтой, факсом или вручено лично; второй созыв не в тот же календарный день, что и первый). ↩︎
  18. Ст. 66 положений о применении Гражданского кодекса (видеосвязь). ↩︎
  19. Ст. 66 положений о применении Гражданского кодекса (отмена решения по ст. 1137). ↩︎
  20. Ст. 67 положений о применении (доверенности; больше двадцати собственников: представитель не может представлять более одной пятой собственников и стоимости; управляющему доверенности выдавать нельзя). ↩︎
  21. Ст. 1130 и 1136 (протокол вносится в реестр протоколов). ↩︎
  22. Различие между оспоримыми и ничтожными решениями проводит нотариальное руководство. ↩︎
  23. Ст. 1135, п. 4 (специальный фонд в размере стоимости работ; фонд формируется по мере платежей по договору). ↩︎
  24. Ст. 1120 (запрещённые нововведения). ↩︎
  25. Ст. 1121 (собственник, не согласный с обременительным или роскошным по характеру нововведением). ↩︎
  26. Ст. 1120 (управляющий по требованию даже одного заинтересованного собственника в течение 30 дней созывает собрание о нововведениях второго абзаца). ↩︎
  27. Ст. 1123 (распределение пропорционально стоимости каждого помещения; услуги для части собственников). ↩︎
  28. Ст. 1124 (лестницы и лифты: наполовину по стоимости, наполовину по высоте этажа). ↩︎
  29. Ст. 1125 (потолки, своды и перекрытия). ↩︎
  30. Соглашение между продавцом и покупателем: нотариальное руководство со ссылкой на ст. 1372 Гражданского кодекса. ↩︎
  31. Расходы на экстраординарные работы: Cass. II, 28 апреля 2021 г., № 11199; нотариальное руководство приводит также Cass. 9 мая 2022 г., № 14531; обычные расходы распределяются с даты передачи: нотариальное руководство. ↩︎
  32. Первое решение применяло редакцию ст. 63, предшествовавшую реформе 2013 года. ↩︎
  33. Ст. 63 положений о применении, абз. 1 (взыскание, исполнимый судебный приказ, данные о должниках). ↩︎
  34. Ст. 63 положений о применении, абз. 2 (кредиторы). ↩︎
  35. Ст. 63 положений о применении, абз. 3 (приостановление после шести месяцев просрочки). ↩︎
  36. Ст. 63 положений о применении, абз. 5 (продавец: солидарная ответственность, пока управляющему не направлена заверенная копия документа о переходе права; заявление нотариуса о совершении сделки, по данным нотариального руководства). ↩︎
  37. Налоговый вычет по работам и переход неиспользованных частей при продаже: Agenzia delle Entrate, «Ristrutturazioni edilizie: chi può usufruirne» и «Quando si trasferisce la detrazione». ↩︎
  38. Ст. 1138 (регламент обязателен, если собственников больше десяти). ↩︎
  39. Гражданский кодекс, ст. 1117 (общее имущество). ↩︎

О Журнале

The Tuscan Editorial

Редакция The Tuscan

Каждая статья опирается на официальные тексты и опубликованные разъяснения и сверяется с нормами, действующими на дату, указанную в её начале.

← Назад в журнал