جمعيات الملاك في العمارات والأعمال غير العادية في إيطاليا: ما الذي يلزم المشتري

تخيّل بئر سلم في عمارة قديمة، وإشعاراً مثبتاً عند المدخل، وجيراناً اجتمعوا للحديث عن السطح. ومن يشتري الشقة يأخذ مقعداً في تلك الغرفة.

تقع معظم الشقق في إيطاليا، وكثير من البيوت التي تتشارك فناءً أو سطحاً أو طريقاً، داخل كوندومينيو يحكمه القانون المدني. ويعرض هذا المقال القواعد المتعلقة بالجمعيات والأغلبيات والمحاضر والأعمال والنفقات كما تصفها المصادر، ويسرد الأسئلة التي يطرحها المشتري عادةً على المدير قبل التوقيع.

لماذا يهم الكوندومينيو المشتري؟

تسري أحكام القانون المدني بشأن الكوندومينيو حيثما كان في المبنى وحدات مملوكة لأشخاص مختلفين مع أجزاء مشتركة.^[2] ويشمل ذلك عمارة سكنية، ومبنى في مركز تاريخي، وفيما يخص الأجزاء المشتركة كطريق الدخول أو الفناء المشترك، مجموعة فيلات.^[3] ويتناسب حق كل مالك في الأجزاء المشتركة مع قيمة وحدته، ولا يجوز له التنازل عن الأجزاء المشتركة ليتفادى كلفة صيانتها.^[4]

وتهم المشتري عند الشراء ثلاث نتائج. فالجمعية تقرر في الأعمال والنفقات المشتركة بالأغلبيات، ولذلك لا ينفرد مالك واحد بالقرار. والقرار يلزم كل مالك مهما كان صوته أو حضوره.^[1] والمساهمات غير المسددة على مالك سابق قد تنتقل مع الوحدة إلى المالك الجديد في الحدود التي ترسمها المادة 63 من أحكام التطبيق للقانون المدني، وسيأتي بيانها.^[5] وتُعرض المسائل المتصلة بالشراء في مبنى تاريخي في مقال «الشراء في مركز تاريخي».

من يدير الكوندومينيو: الجمعية أم المدير أم المجلس؟

الجمعية، أي اجتماع الملاك، تقرّ الميزانية والحسابات، وتعيّن المدير وتعزله، وتقرر في الأعمال غير العادية والتحسينات المستحدثة.^[6] والمدير (amministratore) ينفّذ القرارات، ويحصّل المساهمات، ويدفع نفقات الصيانة العادية، ويتخذ الإجراءات الحافظة للأجزاء المشتركة، ويمسك السجلات (ومنها سجل المحاضر)، ويعدّ الحسابات السنوية داعياً الجمعية إلى إقرارها خلال 180 يوماً.^[7] وبناءً على طلب مالك يعطيه المدير كذلك إفادة بحالة سداد أعباء الكوندومينيو وبالدعاوى الجارية.^[8]

وتدوم مهمة المدير سنة واحدة وتتجدد.^[9] ويلزم حساب مصرفي أو بريدي مستقل باسم الكوندومينيو.^[9] ولا يجوز للمدير أن يأمر بأعمال صيانة غير عادية إلا إذا كانت عاجلة، ويجب عليه حينئذ أن يبلّغ بها أول جمعية تالية.^[6] والمجلس، إن وُجد، يستشير ويراقب ولا يحل محل الجمعية.^[10] ويجوز للملاك الاطلاع على المستندات المحاسبية في أي وقت ونسخها على نفقتهم.^[10]

أي أغلبيات تحتاجها القرارات؟

يعدّ القانون المدني مقياسين: أصوات الحاضرين، وقيمة المبنى بالأجزاء الألفية (millesimi)، أي الحصص المقدّرة بالألف التي تعبّر عن قيمة كل وحدة. ويبيّن الجدول ما تتطلبه كل خطوة بموجب القانون المدني، في النص النافذ في 1 أكتوبر 2026.^[11] أما القواعد الخاصة لأعمال تأهيل بعينها، التي خفّضت في بعض الأوقات الأغلبيات، فلا تُعرض هنا.^[12]

وتُعقد الدعوة الثانية في يوم لاحق ليوم الأولى، وعلى أي حال في غضون عشرة أيام.^[11] ولا يجوز للجمعية أن تقرر إذا لم يثبت أن جميع أصحاب الحق دُعوا دعوة صحيحة.^[11] أما تغيير تخصيص الأجزاء المشتركة فتحكمه مادتان أخريان من القانون المدني لا يتناولهما هذا المقال؛ ويذكر الدليل التوثيقي أغلبيات أعلى لهذه الحالة.^[15]

كيف تُعقد الجمعية، وماذا يحدث للمحضر؟

تُعقد الجمعية العادية كل سنة. ويجوز أن يدعو إلى جمعية غير عادية المدير، أو أن تُعقد بناءً على طلب مالكين اثنين على الأقل يمثلان سدس قيمة المبنى؛ فإن مضت عشرة أيام دون دعوة جاز لهذين المالكين أن يتوليا الدعوة بنفسيهما.^[16] وإذا لم يوجد مدير جاز لأي مالك أن يدعو إلى الجمعية.

ويجب أن يتضمن الإشعار جدول أعمال محدداً وأن يُرسل قبل موعد الدعوة الأولى بخمسة أيام على الأقل، بالبريد المسجل أو البريد الإلكتروني المعتمد (PEC) أو الفاكس أو بالتسليم باليد.^[17] ويبيّن المكان والوقت، أو، إن عُقد الاجتماع بالفيديو، المنصة والوقت.^[18] وإذا لم يُدعَ مالك له حق الحضور، أو دُعي متأخراً أو دعوة ناقصة، جاز إبطال القرار بناءً على طلب المالك الغائب أو المعترض.^[19] ولا يجوز أن تقع الدعوة الثانية في اليوم التقويمي نفسه الذي تقع فيه الأولى.^[17] ويجوز للمالك أن يُمثَّل بوكالة مكتوبة؛ وإذا زاد عدد الملاك في المبنى على عشرين فلا يجوز للوكيل أن يمثل أكثر من خُمس الملاك والقيمة، ولا يجوز أن تُمنح للمدير وكالات.^[20]

وتُدوَّن القرارات في محضر يُنسخ في سجل المحاضر الذي يمسكه المدير.^[21] وحين يشارك الملاك بالفيديو، وهو ما يجيزه القانون بموافقة أغلبية الملاك ولو لم تنص اللائحة عليه، يحرر المحضر أمين السر ويوقعه الرئيس ويُرسل إلى المدير وإلى جميع الملاك بالطرق نفسها المتبعة في الإشعار.^[18]

هل يمكن الطعن في القرار؟

يجوز للمالك الذي كان غائباً أو معترضاً أو ممتنعاً عن التصويت أن يطعن أمام القضاء في قرار مخالف للقانون أو للائحة.^[1] والمهلة 30 يوماً، تسري من تاريخ القرار بالنسبة إلى من حضر واعترض أو امتنع، ومن تاريخ إبلاغه بالقرار بالنسبة إلى من غاب.^[1] ولا يوقف رفع الدعوى تنفيذ القرار ما لم تأمر المحكمة بذلك.^[1]

ويميّز الدليل التوثيقي بين القرارات القابلة للإبطال، وتسري عليها مهلة الثلاثين يوماً، والقرارات الباطلة، ولا تسري عليها.^[22] ويرسم الاجتهاد القضائي الحد بينهما، وهو مسألة لمحامٍ. والنتيجة العملية للمشتري أن القرار الذي صدر ولم يُطعن فيه في المهلة يبقى قائماً عادةً.

ما الأعمال العادية وما الأعمال غير العادية؟

الصيانة العادية هي الصيانة الدورية للأجزاء المشتركة والخدمات، ينفّذها المدير من المساهمات المحصّلة ووفق الميزانية التي أقرتها الجمعية. أما الصيانة غير العادية والتحسينات المستحدثة فتحتاج إلى قرار من الجمعية بالأغلبية المبيّنة أعلاه، وعلى الجمعية أن تنشئ في الوقت نفسه صندوقاً خاصاً بمبلغ يعادل كلفة الأعمال.^[23] وإذا كانت الأعمال تُدفع على مراحل بموجب عقد، جاز تكوين الصندوق بحسب كل دفعة.^[23]

وتُحظر التحسينات التي قد تضر باستقرار المبنى أو سلامته، أو تغيّر طابعه المعماري، أو تجعل جزءاً مشتركاً غير صالح للاستعمال ولو لمالك واحد.^[24] وفي بعض الحالات يجوز إعفاء المالك المعترض على تحسين مستحدث باهظ الكلفة أو ترفي الطابع من كلفته.^[25] وبناءً على طلب مالك واحد معني يجب على المدير أن يدعو الجمعية خلال 30 يوماً للبت في التحسينات المتعلقة بالسلامة وإزالة الحواجز وتوفير الطاقة والمواقف وما شابه.^[26]

وقد خفّضت قاعدة خاصة في بعض الأوقات الأغلبيات اللازمة لأعمال التأهيل في مبنى واحد يتألف من عدة وحدات.^[12] وهي لا تُعرض هنا.

من يدفع ثمن الأعمال، ومنذ متى؟

ما لم يتفق الملاك على غير ذلك، تُوزَّع نفقات حفظ الأجزاء المشتركة والانتفاع بها والخدمات المشتركة بنسبة قيمة كل وحدة، وتُوزَّع نفقات التحسينات المستحدثة بالنسبة نفسها. وإذا كانت الخدمة لبعض الملاك دون غيرهم، يساهم أولئك وحدهم.^[27] وتُوزَّع كلفة السلالم والمصاعد نصفاً بحسب القيمة ونصفاً بحسب ارتفاع الطابق.^[28] وتُقسَّم كلفة الأسقف والقبب والسقوف الفاصلة بالتساوي بين مالكي الطابقين، ويتحمل مالك الطابق العلوي تغطية الأرضية ومالك الطابق السفلي الجصّ.^[29]

والاتفاق بين البائع والمشتري على من يدفع يلزم الطرفين وحدهما. ولا يلزم الكوندومينيو، الذي يجوز له أن يطالب المالك المقيد في السجل، بحسب الدليل التوثيقي.^[30] ويضع الاجتهاد القضائي المذكور في الملاحظات كلفة الأعمال غير العادية على المالك وقت قرار الجمعية، عند عدم وجود اتفاق، ويذكر الدليل التوثيقي الممارسة التي تُقسَّم بها النفقات العادية من تاريخ انتقال الملكية.^[31] وقد عُرض الحكم الأول في مقال «الشراء في مركز تاريخي»؛ وقد طبّق صيغة القاعدة المتعلقة بالمتأخرات السابقة لإصلاح عام 2013، فكيفية انطباقه اليوم مسألة لمحامٍ.^[32]

ماذا يحدث لمتأخرات البائع؟

تعالج المادة 63 من أحكام التطبيق للقانون المدني المتأخرات. ففي التحصيل يجوز للمدير، استناداً إلى التوزيع الذي أقرته الجمعية ودون إذن منها، أن يستصدر أمر أداء واجب النفاذ فوراً بالمساهمات، وعليه أن يبلّغ دائني الكوندومينيو الذين يسألون عن بيانات الملاك المتأخرين.^[33] ولا يجوز لدائني الكوندومينيو الرجوع على الملاك المسددين إلا بعد التنفيذ على الآخرين.^[34] وإذا استمر التأخر ستة أشهر، جاز للمدير أن يحجب عن المالك المتأخر الخدمات المشتركة التي يمكن الانتفاع بها منفردةً.^[35]

ثم يأتي المشتري والبائع. فمن يخلف مالكاً في حقوقه مسؤول معه بالتضامن عن مساهمات السنة الجارية والسنة السابقة.^[5] ويوضح الدليل التوثيقي أن «السنة» تعني سنة الإدارة للكوندومينيو، وأن للمشتري الذي دفع حق الرجوع على البائع.^[5] ومن يتنازل عن حقوق على وحدة يبقى مسؤولاً بالتضامن مع الخلف عن المساهمات المستحقة إلى أن تُرسل إلى المدير نسخة طبق الأصل من سند نقل الحق.^[36] ووفق الدليل التوثيقي، يجوز أن يقوم إقرار الموثّق بإتمام التوقيع مقام النسخة طبق الأصل.^[36]

وخلاصة القول أن المشتري معرَّض لمتأخرات سنة الإدارة الجارية والسابقة، أياً كان ما ورد في العقد بين البائع والمشتري، وله حق مطالبة البائع. ويبقى البائع مسؤولاً أمام الكوندومينيو إلى أن يُخطَر المدير بنقل الملكية.

عمّ يسأل المشتري المدير عادةً؟

يشير الدليل التوثيقي والقانون المدني إلى المستندات والأسئلة التالية. وهي مسرودة أسئلةً، لا قائمة تحقق لأي عملية شراء بعينها. وفي كل مبنى بعينه يحدّد الوضعَ نظامُه الداخلي وقراراتُه وحساباتُه.

– هل توجد إفادة بحالة السداد وبالدعاوى الجارية؟ يمنح القانون الحق للمالك الذي يطلبها؛^[8] أما المشتري المحتمل، وهو ليس مالكاً بعد، فيتصرف عادةً عبر البائع.

– ما الذي تسجله محاضر آخر الجمعيات، وهل من قرار مطعون فيه؟

– ما الأعمال غير العادية المقرّة أو المخطط لها، وبأي مبلغ وفي أي مواعيد، وهل أُنشئ الصندوق الخاص؟ ومن يتحمل الكلفة، البائع أم المشتري، بموجب القرار وبموجب العقد التمهيدي؟

– ما الحسابات والميزانية لسنة الإدارة الجارية، وهل ثمة مساهمة مستحقة أو غير مسددة على الوحدة؟

– هل ثمة متأخرات في المبنى، أو دعاوى جارية، أو تأمين ساري، أو صناديق احتياطية، ورد لحصة البائع من الاحتياطي؟

– ماذا تنص اللائحة وجداول الأجزاء الألفية؟

وإذا كانت الأعمال مؤهلة لخصم ضريبي، يطالب كل مالك بالخصم عن الحصة العائدة إلى وحدته، استناداً إلى الشهادة التي يصدرها المدير (وكالة الإيرادات، Agenzia delle Entrate).^[37] وتذكر الجهة نفسها أنه عند البيع تنتقل أقساط الخصم غير المستعملة إلى مشتري الوحدة إن كان شخصاً طبيعياً، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في العقد.^[37] والشروط والنسب والسقوف تتغير ولا تُعرض هنا.

تواصل

هل تفكرون في شقة أو منزل في مبنى ذي أجزاء مشتركة في توسكانا؟ تحدثوا في الأمر بسرية. أرسلوا استفساراً ←