Нужен ли покупательский агент в Италии? Консультант покупателя и агент

Представьте покупателя из США в самом начале тосканских поисков: он просит найти ему покупательского агента. Выражение знакомое, а ответ на него зависит от итальянского права. Ниже изложена разница по текстам, прочитанным 30 сентября 2026 года,^[2] вопросы, которые стоит задать любому специалисту, и случаи, когда покупатель может обойтись без такого человека.

Почему «покупательский агент» в Италии означает другое?

Американский покупатель, который просит покупательского агента, имеет в виду человека, обязанного представлять покупателя. Гражданский кодекс Италии не определяет роли с таким названием. Кодекс описывает посредника как лицо, которое сводит две или более стороны для заключения сделки, не будучи связанным ни с одной из них отношениями сотрудничества, зависимости или представительства.^[1] Поэтому тот, кого покупатель встречает первым при поиске недвижимости в Италии, скорее всего является посредником (mediatore, на практике — агент по недвижимости), а посредник не представитель покупателя.

Нотариус этот пробел не закрывает. Нотариус (notaio) — публичное должностное лицо, которое не действует ни в чьих интересах и по закону беспристрастно.^[3] Роль нотариуса описана в статье «Как иностранец покупает недвижимость в Италии».

На чьей стороне агент по недвижимости и кто ему платит?

Агент нейтрален, а комиссия может причитаться с обеих сторон. Закон даёт посреднику право на комиссию с каждой из сторон, если сделка заключена при его участии.^[4] Размер и порядок раздела определяются соглашением, профессиональными тарифами или местными обычаями; если их нет, решает суд по справедливости.^[5] Фиксированного законного процента нет.

Закон требует также, чтобы посредник сообщал сторонам известные ему обстоятельства, касающиеся оценки и безопасности сделки и способные повлиять на её заключение.^[6] Кассационный суд Италии постановил, что это распространяется на обстоятельства, которые посредник должен был знать с обычной для профессии добросовестностью: общую собственность, права преимущественной покупки, административные разрешения, ипотеки и записи в реестрах, а также право собственности продавца.^[7] Посредник, не сообщивший об известных ему градостроительных нарушениях, может отвечать за убытки и потерять комиссию.^[8]

У этой обязанности есть предел. Посредник, как правило, не обязан без особого обязательства проводить технико-юридические проверки и не должен давать непроверенные сведения.

Есть и вариант. Итальянское право признаёт также посредничество по поручению только одной стороны, которое часто называют атипичным, и Кассационный суд считает такого посредника связанным теми же обязанностями добросовестности и информирования.^[9] Поручение одной стороны само по себе не меняет обязанностей посредника перед другой. Итальянское законодательство и судебная практика о посредничестве со временем меняются, а положение в конкретной сделке зависит от подписанных договоров.

Что означает «нулевая комиссия для покупателя»?

Эта фраза отвечает на вопрос о том, кто платит агенту, а не о том, в чьих интересах агент действует. Комиссия может причитаться с обеих сторон, и условия различаются от сделки к сделке. Кто дал поручение и кто платит, указано в самих договорах.

Что вместо этого делает консультант на стороне покупателя?

Консультант покупателя (buyer's advisor) нанят и оплачивается покупателем; Гражданский кодекс этого термина не определяет. Что он делает, определяет договор, а не название, и Кодекс не перечисляет задач. Покупатель может попросить письменно указать объём: что консультант сделает, чего не сделает и кто за что платит.

Следуют три вывода. Первый: гонорар — отдельная статья расходов. Он согласуется с покупателем по общим правилам о профессиональных услугах, а для регулируемых профессий специалист обязан дать письменную смету гонорара при принятии поручения.^[10] Применяется ли это к конкретному консультанту, зависит от его статуса. Гонорар дополняет комиссию, которую покупатель может быть должен агенту.

Второй: правовая квалификация зависит от того, что делается. Подпадает ли конкретная деятельность под правила о посредничестве, зависит от того, что консультант фактически делает, и это вопрос к юристу. Статья не отвечает на него ни для какого консультанта.

Третий: консультант не заменяет других. Он не заменяет агента, если объект продаётся через агента, не заменяет нотариуса, а также юриста и техника, проверяющих право собственности и здание.

Чем они различаются по цене, доступу и конфликту интересов?

Начнём с того, на чьей стороне кто стоит. Агента по недвижимости оплачивают стороны, и комиссия может причитаться с каждой из них.^[4] Агент не связан с покупателем представительством и несёт перед сторонами обязанности добросовестности и информирования.^[1][6] Консультанта нанимает и оплачивает покупатель, он действует по поручению покупателя, а его правовая квалификация зависит от деятельности.

Затем цена и доступ. Цена отражает объект и соглашение сторон. Путь определяет, какие объекты покупателю показывают: у агента это зависит от объектов, которые его попросили продать, у консультанта — от его контактов (см. «Объекты «вне рынка» (off-market) в Тоскане»).

Наконец, конфликты интересов и расходы. У агента нужно проверить, что комиссия может причитаться с обеих сторон, а дополнительные расходы покупателя — это комиссия, если она причитается. У консультанта нужно проверить любой интерес в объекте или в продавце, либо платёж, с ними связанный, а дополнительные расходы — гонорар консультанта сверх этого.

Сравнение не называет преимущества ни за одной из сторон. Консультант покупателя уменьшает один вид конфликта: специалиста оплачивает покупатель. Это не отменяет необходимости задать вопросы ниже.

Какие вопросы стоит задать любому специалисту до подписания?

Кто бы ни был нанят, вот вопросы, которые стоит задать до подписания чего-либо:

– Какова ваша роль в этой сделке, письменно?

– Кто вас нанял и кто вам платит?

– Есть ли у вас интерес в объекте или вы получаете платёж от кого-то ещё в связи с ним?

– Что охватывает ваша письменная смета гонорара и что она не охватывает?

– Когда наступает срок оплаты: при подписании поручения, при предварительном договоре или при акте?

– Какие проверки вы проведёте сами, а какие оставлены нотариусу, юристу или технику?

– Чего вы делать не будете?

– Как можно прекратить поручение и что причитается в таком случае?

Когда можно обойтись без такого человека?

Нотариус участвует в каждой покупке, а проверки права собственности, обременений, кадастра и градостроительного положения следуют шагам, описанным в статье «Предпокупочная проверка (due diligence): что срывает сделку». Одни покупатели решат, что достаточно нотариуса, юриста и техника, нанятых для конкретных задач. Другим понадобится один человек, который держит покупку в порядке и отвечает только перед покупателем.

Это решение покупателя, и статья не рекомендует ни один из путей. Покупателю, который свободно владеет итальянским, знает район и имеет техника и юриста, координатор нужен меньше, чем тому, у кого этого нет.

О службе, о которой идёт речь в статье

The Tuscan — частный офис по недвижимости в Тоскане, действующий в интересах покупателей. У него нет собственного фонда объектов, и он не принимает комиссию от продавцов.

Запрос

Обдумываете, кто должен быть на вашей стороне стола переговоров? Начните с конфиденциальной беседы. Отправить запрос →