من يقف فعلاً إلى جانبك عند الشراء في إيطاليا؟

تخيّل المعاينة الأولى. بيت ريفي في التلال، وطريق طويل صاعد على ممر من الحصى، ووكيل يعرف البيت ويعرف المالك. الوكيل مهذب وواسع الاطلاع. ثم يأتي سؤال يخص تلك اللحظة، وإن لم يطرحه أحد بصوت عالٍ: لمصلحة من يعمل الوكيل؟

لمصلحة من يعمل وكيل العقارات في إيطاليا فعلاً؟

في القانون، وكيل العقارات ليس ممثلاً لأي من الطرفين. ففي إيطاليا يكون وكيل العقارات، الذي يسميه الأمريكي real estate agent أو broker، من الناحية القانونية mediatore، أي وسيطاً. وللكلمة معنى دقيق. فالوسيط يجمع طرفين أو أكثر ليتمكنوا من إبرام صفقة، ولا يرتبط بأي منهم بعلاقة تعاون أو تبعية أو تمثيل.^[1] ولذلك فالوسيط ليس ممثلاً للمشتري.

ويتقاضى الوكيل عمولة: فالقانون يمنح الوسيط عمولة من كل من الطرفين إذا أُبرمت الصفقة بتدخله.^[2] فالعمولة إذن يدين بها الطرفان، لا البائع وحده. ويُحدَّد مقدارها وكيفية تقاسمها بالاتفاق أو بالتعرفات المهنية أو بالعرف المحلي؛ فإن لم يوجد أي من الثلاثة قررت المحكمة ما هو منصف.^[2] والقانون لا يحدد أي نسبة.

وثمة صورة أخرى. فقد يعمل الوسيط بتكليف من طرف واحد فقط، وهو ترتيب يسمى غالباً الوساطة غير النمطية. وقد أوضحت محكمة النقض الإيطالية أن هذا الوسيط يلتزم بالواجبات نفسها من حسن النية والإعلام.^[3] ويتغير القانون الإيطالي والاجتهاد القضائي بشأن الوساطة بمرور الوقت.

ما الذي يجب على الوكيل أن يخبرك به؟

القانون هنا واضح: على الوكيل أن يقول ما يعلمه. فكل ما يعلمه مما يتصل بتقييم الصفقة وأمانها وقد يؤثر في إبرامها يجب إبلاغه للطرفين.^[4]

وقد رفعت محكمة النقض الإيطالية المعيار عالياً. فالواجب يشمل ما علمه الوكيل، وما كان ينبغي أن يعلمه بالعناية المنتظرة من مهنته.^[5] وأمثلة المحكمة عملية: الملكية المشتركة، وحقوق الشفعة، والتراخيص الإدارية، والقيود والتسجيلات في السجلات، وسند ملكية البائع.^[5] وقد تكون العواقب حقيقية. فالوكيل الذي لا يبلغ عن مخالفة عمرانية كان يعلمها قد يضطر إلى دفع تعويض، وقد يفقد عمولته.^[6]

غير أن للواجب حداً. فالالتزام هو أن يقول ما يعلمه أو ما ينبغي أن يعلمه، لا أن يكفل ما لم يتحقق منه. والتحقيق الشامل ليس جزءاً منه، ما لم يكن قد وعد به.^[5]

ماذا يفعل الموثّق والمحامي؟

الوكيل واحد من عدة أشخاص حول الطاولة، وللآخرين أدوار مختلفة.

الموثّق هو الثاني. فالـ notaio موظف عمومي. ويتحقق الموثّق من مشروعية الصفقة، ويجري فحوص مكافحة غسل الأموال، ويتحقق من الرهون والحجوزات وحقوق الشفعة.^[7] وما لا يفعله الموثّق هو أن ينحاز إلى طرف: فهو لا يعمل محامياً عن أي من الطرفين.

وللمشتري الذي يريد من يقرأ العقود وسند الملكية أن يستعين بمحامٍ. وهذا خيار منفصل، وهو للمشتري، شأنه شأن كل قرار بشأن ما يشتريه وبأي سعر وبأي شروط.

ما مستشار المشتري وبمَ يختلف دوره؟

ثمة شخصية أخرى يستعين بها المشتري وحده: مستشار المشتري. يستعين به المشتري ويدفع له للمساعدة في عملية شراء. والدور يقارب في غايته buyer’s agent في الولايات المتحدة، وإن اختلف التصنيف القانوني من بلد إلى آخر. والفرق عن الوسيط هو جوهر الدور. فالمستشار يعمل بتكليف من طرف واحد. ويتوقف تصنيف أي نشاط بعينه على ما يفعله المستشار فعلاً، وهذه مسألة للمحامي.

وتُتفق الأتعاب مع المشتري وفق القواعد العامة للخدمات المهنية، وعلى المستشار من مهنة منظَّمة أن يقدم تقديراً مكتوباً عند قبول التكليف.^[8] وهي تكلفة إضافية على المشتري، منفصلة عن أي عمولة مستحقة لوكالة. والمستشار يضيف إلى الفريق دون أن يحل محل أحد: لا الوكيل، حيث يُسوَّق العقار عبر وكيل؛ ولا الموثّق؛ ولا المحامي.

هل تحسم عبارة «بلا عمولة على المشتري» المسألة؟

إنها عبارة جذابة، لكنها تجيب عن سؤال مختلف. فهي تقول من يدفع للوكيل، ولا تقول لمصلحة من يعمل الوكيل. فقد تكون العمولة مستحقة على الطرفين، وتختلف الترتيبات من صفقة إلى أخرى. ومن يتحمل عمولة الوكيل مسألة. ومن كلّف من، ومن يدفع لمن، مسألة أخرى، وجوابها في الاتفاقيات نفسها.

عن الخدمة الموصوفة في هذا المقال

The Tuscan مكتب عقارات خاص في توسكانا يعمل لمصلحة المشترين. وليس لديه مخزون عقارات، ولا يقبل عمولة من البائعين.